最高裁判所は、登録されたTorrens Titleを持つ者が常に土地の絶対的な所有者であるとは限らないと判断しました。土地の権原を持つ者が、その土地に対する権利を自主的に処分した場合、その土地の所有権回復を求める訴えが可能になります。本判決は、土地取引の当事者や相続人にとって、所有権の証明や権利行使において、単に権原の有無だけでなく、証拠書類や長年の占有といった事実が重要であることを示唆しています。

長年の占有と紛争：権利は登録に勝るか？

本件は、相続人らが、土地の一部を長年にわたり占有し、改善を加え、固定資産税を支払ってきたにもかかわらず、別の者がTorrens Titleを保持しているという状況から生じました。相続人らは、権原保持者の先祖との間で作成された購入販売証書を所有していました。紛争の核心は、Torrens Titleの絶対性と、長年の占有および取引書類によって裏付けられた事実上の所有権との間の優先順位の問題です。

最高裁は、Torrens Titleは所有権の絶対的な証拠とはみなされない場合があることを確認しました。重要なのは、その権原の取得過程に不正や悪意がないことです。権原は、その土地に対する所有権を最初に登録した者に与えられますが、その後の自主的な権利の処分があれば、その権原は覆される可能性があります。また、権原保持者が権利を主張するまでに不当に長い期間が経過した場合、その主張は「laches（権利の上に眠る者は救済されず）」の法理によって妨げられることがあります。lachesとは、権利を行使せずに長期間放置したために、相手方が不利益を被る場合に、権利行使を認めないという衡平法の原則です。

この原則を適用するにあたり、最高裁は、相続人らが長年にわたり平穏かつ継続的に土地を占有し、所有者として振る舞ってきたという事実に注目しました。他方、権原保持者（またはその先祖）は、そのような占有を長期間黙認していました。裁判所は、正当な権原を持つ相続人らは、訴えを起こす権利をlachesによって失ったと判断しました。購入販売証書は、証拠としての価値があると判断されました。公証された文書は、その真正性と適正な実行に関して、一応の証拠となります。また、30年以上前の古文書は、改ざんの疑いがない限り、その真正性を別途証明する必要はありません。最高裁は、先祖が文書に署名した事実を否定する証拠がないため、販売証書は有効であると判断しました。

最高裁は、占有がたとえTorrens Titleに対抗するものであっても、財産に対する権利を失う可能性があることを明確にしました。たとえ、対象不動産が登録された土地であっても、長期間にわたる占有者の行為や証拠書類が、最終的な所有権を決定する上で重要な要素となります。長期間にわたり権利主張を怠った場合、たとえTorrens Titleを保持していたとしても、その権利はlachesの原則により制限される可能性があります。法律は、自らの権利の上に眠る者を救済しません。

FAQs

本判決は、Torrens Titleの絶対性を再考するものであり、土地所有者は自己の権利を積極的に行使し、長期的な占有状況や証拠書類を重要視する必要があることを示唆しています。

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出典：Short Title, G.R No., DATE