不動産分割払い契約における買い手の権利：有効なキャンセルがない場合、契約は存続する

[ G.R. No. 259066, December 04, 2023 ]

不動産分割払い契約は、多くのフィリピン人にとって不動産を取得する現実的な方法です。しかし、買い手と売り手の権利と義務は複雑になる可能性があります。最近の最高裁判所の判決は、これらの契約のキャンセルに関する重要なガイダンスを提供し、買い手の権利を保護しています。この判決は、不動産の分割払い購入を検討している人、またはすでに分割払い契約を結んでいる人にとって不可欠です。

分割払い不動産契約：権利保護の法的枠組み

フィリピンでは、共和国法第6552号、通称「不動産分割払い購入者保護法」が、分割払いで不動産を購入する人々の権利を保護しています。この法律は、買い手が支払い義務を履行できない場合に、売り手が契約を一方的にキャンセルすることを防ぐことを目的としています。この法律は、買い手が一定期間支払いを行った場合、売り手は契約をキャンセルする前に、買い手に猶予期間を与え、現金払い戻し額を支払う必要があると規定しています。

特に重要な条項は、以下のとおりです。

• 第3条：2年以上分割払いを継続した買い手は、最初の支払日から数えて、各年間分割払いに対して1ヶ月の猶予期間が与えられます。
• 第4条：買い手が支払いを怠った場合、売り手は公証されたキャンセル通知を買い手に送付する必要があります。買い手は、通知を受け取ってから30日以内に支払いを更新することができます。

これらの条項は、分割払い契約における公平性と透明性を確保するために設計されています。売り手は、法律で定められた手続きを遵守せずに契約をキャンセルすることはできません。買い手は、自分の権利を知り、必要に応じて法的助言を求めることが重要です。

サルバドール・ブセ対アポロニオ・ガランの相続人：ケーススタディ

サルバドール・ブセ対アポロニオ・ガランの相続人の訴訟は、不動産分割払い契約における買い手の権利に関する重要な判例を提供しています。この訴訟は、契約のキャンセルと買い手の救済に関する重要な問題を提起しました。

以下に、訴訟の経緯をまとめます。

• 1996年1月、アポロニオ・ガランはサルバドール・ブセに土地を分割払いで販売することを申し出ました。
• 両当事者は、頭金を支払い、残額を月々分割で支払うという条件付き売買契約を締結しました。
• ブセは、1996年2月から2007年7月まで、合計72,000フィリピンペソを支払いました。
• ガランの死後、ブセはガランの相続人に絶対売買証書の作成を要求しましたが、拒否されました。
• ブセは、絶対売買証書の作成を求める訴訟を地方裁判所に提起しました。
• 地方裁判所は、ブセが契約条件を遵守しなかったとして、訴訟を棄却しました。
• 控訴裁判所は、地方裁判所の判決を支持しました。
• 最高裁判所は、契約はキャンセルされていないことを理由に、控訴裁判所の判決を覆しました。

最高裁判所の判決では、以下のように述べられています。

「分割払いで不動産を販売するすべての取引において、有効なキャンセルまたは取り消しがない限り、契約は存続するものとします。買い手はまた、契約を回復し、売り手との最新の口座を支払うことが許可されています。」

この判決は、売り手が契約をキャンセルする前に、法律で定められた手続きを遵守する必要があることを明確にしています。また、買い手は、契約が有効にキャンセルされていない場合、契約を回復する権利を有することも確認しています。

この判決が意味するもの：分割払い購入者へのアドバイス

この訴訟は、不動産分割払い契約に関わるすべての人に重要な教訓を提供しています。特に、買い手は以下の点に注意する必要があります。

• 契約条件をよく理解する。
• 支払いを期日通りに行う。
• 契約がキャンセルされた場合、自分の権利を知る。
• 必要に応じて法的助言を求める。

売り手は、契約をキャンセルする前に、法律で定められた手続きを遵守する必要があります。また、買い手に猶予期間を与え、現金払い戻し額を支払う必要がある場合もあります。

重要な教訓

• 不動産分割払い契約は、有効にキャンセルされていない限り、存続します。
• 買い手は、契約を回復し、最新の口座を支払う権利を有します。
• 売り手は、契約をキャンセルする前に、法律で定められた手続きを遵守する必要があります。

よくある質問

以下は、不動産分割払い契約に関するよくある質問です。

Q：売り手は、私に通知せずに契約をキャンセルできますか？

A：いいえ。売り手は、公証されたキャンセル通知をあなたに送付する必要があります。あなたは、通知を受け取ってから30日以内に支払いを更新することができます。

Q：支払いが遅れた場合、どうなりますか？

A：あなたは、契約で定められた利息を支払う必要がある場合があります。また、売り手は、契約をキャンセルする権利を有する場合もあります。

Q：契約がキャンセルされた場合、支払いを取り戻すことはできますか？

A：はい。あなたは、法律で定められた現金払い戻し額を受け取る権利を有します。

Q：売り手が契約をキャンセルした場合、どうすればよいですか？

A：あなたは、弁護士に相談し、法的助言を求めるべきです。あなたは、契約の回復を求める訴訟を提起することができます。

Q：不動産分割払い契約を結ぶ前に、何を確認する必要がありますか？

A：あなたは、契約条件をよく理解し、支払いを期日通りに行うことができることを確認する必要があります。また、売り手が契約を履行する能力があることを確認する必要があります。

不動産分割払い契約に関する法的問題でお困りの際は、お気軽にご相談ください。お問い合わせ またはメール konnichiwa@asglawpartners.com までご連絡ください。