未登録の権利は、登録された抵当権に優先される：善意の抵当権者の例外

G.R. No. 115548, March 05, 1996

不動産取引、特に抵当設定においては、権利の優先順位が重要な意味を持ちます。抵当権者が「善意」であるか否かは、その権利の保護に大きく影響します。本判例は、未登録の権利が登録された抵当権に優先される場合と、善意の抵当権者の例外について、具体的な事例を通じて解説します。

法的背景：登録主義と善意の原則

フィリピンでは、不動産取引において登録主義が採用されています。これは、不動産に関する権利は、登記簿に登録されることによって初めて第三者に対抗できるという原則です。しかし、この原則には例外があり、善意の第三者は保護されるという考え方があります。善意とは、権利を取得する際に、瑕疵や欠陥を知らなかったことを意味します。

土地登記法（Presidential Decree No. 1529）第44条は、以下のように規定しています。

「登録された土地またはその権益のすべての登録者は、不正行為によって登録がなされた場合を除き、登録の対象となる土地または権益に関して、すべての負担から解放された完全な善意の購入者として、登録の効力を保持するものとする。」

この規定は、登録された権利は原則として保護されることを示していますが、不正行為があった場合や、善意の購入者でない場合は、保護されないことを示唆しています。たとえば、AさんがBさんから土地を購入し、その契約を登記する前に、BさんがCさんに同じ土地を抵当に入れた場合、Cさんが善意の抵当権者であれば、Cさんの抵当権は保護される可能性があります。しかし、CさんがBさんの不正行為を知っていた場合や、注意義務を怠った場合は、保護されないことがあります。

事件の経緯：State Investment House Inc. 対 Court of Appeals, et al.

本件は、未登録の売買契約と登録された抵当権の優先順位が争われた事例です。以下に、事件の経緯をまとめます。

• 1969年10月15日：CanutoとMa. Aranzazu Oreta夫妻（以下「Oreta夫妻」）は、Solid Homes, Inc.（以下「SOLID」）との間で、土地売買契約を締結。
• 1976年11月4日：SOLIDは、State Investment House Inc.（以下「STATE」）に対して、複数の土地を抵当に入れる。Oreta夫妻の土地も含まれる。
• 1983年4月6日：SOLIDが抵当権の義務を履行できず、STATEは抵当権を実行し、競売により土地を取得。
• 1988年8月15日：Oreta夫妻は、SOLIDが所有権移転の手続きを行わないとして、Housing and Land Use Regulatory Board（HLURB）に訴えを起こす。

HLURBは、STATEに対してOreta夫妻への所有権移転を命じ、SOLIDに対してSTATEへの債務を支払うよう命じました。STATEはこれを不服として上訴しましたが、Office of the President（大統領府）もHLURBの決定を支持しました。STATEは、Court of Appeals（控訴裁判所）に上訴しましたが、これも棄却されたため、最高裁判所に上訴しました。

最高裁判所は、以下の点を重視しました。

「STATEは、SOLIDが不動産開発業者であることを認識しており、抵当権設定時にOreta夫妻との売買契約が存在する可能性を認識していたはずである。」

また、最高裁判所は、STATEが金融機関であり、抵当権設定時に十分な調査を行うべきであったと指摘しました。

「金融機関は、抵当権設定時に、対象不動産の状況を詳細に調査する義務がある。単に登記簿謄本を確認するだけでは不十分である。」

本判決の意義：実務への影響

本判決は、不動産取引における抵当権設定において、抵当権者が単に登記簿謄本を信頼するだけでなく、対象不動産の状況を詳細に調査する義務があることを明確にしました。特に、金融機関は、その専門性から、より高い注意義務が課されることを示唆しています。

本判決から得られる教訓は以下の通りです。

• 抵当権者は、登記簿謄本だけでなく、対象不動産の状況を詳細に調査する。
• 金融機関は、抵当権設定時に、より高い注意義務を払う。
• 未登録の権利が存在する可能性があることを考慮する。

よくある質問（FAQ）

Q1: 善意の抵当権者とは何ですか？

A1: 善意の抵当権者とは、抵当権を設定する際に、対象不動産に瑕疵や欠陥があることを知らなかった者を指します。

Q2: 抵当権設定時にどのような調査を行うべきですか？

A2: 登記簿謄本の確認だけでなく、対象不動産の現地調査、売主の背景調査、未登記の権利の有無などを確認する必要があります。

Q3: 金融機関は、抵当権設定時にどのような注意義務を負いますか？

A3: 金融機関は、その専門性から、より高い注意義務を負います。対象不動産の詳細な調査、売主の信用調査、未登記の権利の有無などを確認する必要があります。

Q4: 未登録の権利は、どのような場合に登録された抵当権に優先されますか？

A4: 抵当権者が善意でない場合や、抵当権設定時に未登録の権利の存在を知っていた場合、未登録の権利が優先されることがあります。

Q5: 本判決は、今後の不動産取引にどのような影響を与えますか？

A5: 抵当権者は、より慎重に不動産の調査を行うようになり、未登録の権利の存在を考慮するようになるでしょう。また、金融機関は、より高い注意義務を負うことが明確になりました。

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