本判決は、フィリピンにおける土地収用に関わる重要な判例であり、特に正当な補償の算定方法と、その遅延に対する金利の適用に焦点を当てています。最高裁判所は、土地銀行による土地評価が、農業改革法とその関連行政命令に定める算定式を適切に適用していなかったとして、控訴裁判所の判決を破棄しました。裁判所は、土地の評価額を決定する際には、土地の種類、利用状況、収益性などの要素を考慮しなければならないと改めて強調しました。また、正当な補償の遅延に対する金利は、収用時から最終的な支払いまでの期間、12％から6％に引き下げられるべきであると判示しました。この判決は、土地所有者が収用に対して適切かつ迅速な補償を受ける権利を擁護するものであり、政府機関による土地評価の透明性と公正性を確保する上で重要な役割を果たします。

土地は語る：土地収用における正当な補償の行方

プラド・ベルデ・コーポレーション（以下、プラド）は、土地銀行に対し、自社の土地が農業改革プログラムによって収用されたことに対する正当な補償を求めて訴訟を起こしました。当初、土地銀行はプラドに提示した補償額を再評価しましたが、プラドはこれを拒否しました。この訴訟において、重要な争点は、土地の評価額をどのように算定すべきか、そして、算定された補償額に対してどのような金利を適用すべきかという点でした。裁判所は、土地収用における正当な補償は、単に土地の市場価格だけではなく、その利用状況や収益性など、多様な要素を総合的に考慮して決定されるべきであると判断しました。本判決は、土地所有者が適切かつ公正な補償を受ける権利を明確にする上で重要な意義を持っています。

本件の中心となるのは、プラドが所有する土地が農業改革プログラムの対象となり、土地の一部が農民に分配されたものの、プラドがその補償額に不満を持っていたという事実です。土地銀行は当初、土地の評価額を提示しましたが、プラドはこの評価額が不当であるとして訴訟を提起しました。この訴訟の過程で、土地銀行は土地の再評価を行いましたが、プラドは依然としてその評価額に同意しませんでした。裁判所は、土地の評価額を決定する際には、関連する法律や行政命令に定められた要素を考慮しなければならないと指摘しました。特に、農業改革法第17条は、土地の取得費用、 standing crop の価値、類似する土地の現在の価値、土地の性質、実際の利用状況、収益、所有者による宣誓された評価額、税務申告書、政府評価官による評価、および内国歳入庁（BIR）の評価額の70％を考慮に入れるべきであると規定しています。

これらの要素は、土地の基本算定式に反映されるべきであり、その算定式は、土地の価値を決定するために不可欠です。裁判所は、土地銀行が提示した評価額がこれらの要素を十分に考慮していなかったとして、その評価額を認めませんでした。代わりに、裁判所は、農業改革法とその関連行政命令に定める算定式を適切に適用し、土地の価値を再評価することを命じました。また、裁判所は、土地収用における正当な補償は、単に土地の市場価格だけではなく、その利用状況や収益性など、多様な要素を総合的に考慮して決定されるべきであると改めて強調しました。

さらに、本件では、補償額の遅延に対する金利の適用も争点となりました。プラドは、土地銀行が提示した補償額が支払われるまでの期間、高い金利を支払うことを求めていました。裁判所は、補償額の遅延に対する金利は、収用時から最終的な支払いまでの期間、12％から6％に引き下げられるべきであると判断しました。この判断は、最高裁判所の判例であるナカー対ギャラリーフレーム事件（Nacar v. Gallery Frames, 716 Phil. 267 (2013)）に基づいています。ナカー事件では、債務不履行による損害賠償の遅延に対する金利は、12％から6％に引き下げられました。裁判所は、本件においても、ナカー事件の判例を適用し、補償額の遅延に対する金利を引き下げるべきであると判断しました。

最高裁判所は、本判決において、土地収用における正当な補償の算定方法と金利の適用に関する重要な法的原則を明らかにしました。裁判所は、土地の評価額を決定する際には、関連する法律や行政命令に定められた要素を十分に考慮しなければならないと改めて強調しました。また、裁判所は、補償額の遅延に対する金利は、収用時から最終的な支払いまでの期間、12％から6％に引き下げられるべきであると判断しました。これらの判断は、土地所有者が収用に対して適切かつ迅速な補償を受ける権利を擁護するものであり、政府機関による土地評価の透明性と公正性を確保する上で重要な役割を果たします。

FAQs

本判決は、土地収用における正当な補償に関する重要な法的指針を提供するものであり、土地所有者の権利保護に資するものです。今後、同様の事案が発生した場合には、本判決が重要な参考となるでしょう。

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免責事項：本分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：LAND BANK OF THE PHILIPPINES VS. PRADO VERDE CORPORATION, G.R. No. 208004, July 30, 2018

本判決では、農業小作人の土地買取権が、売買の書面通知がない場合でも、買取権の有効な行使には、買取価格の提供または供託が必要であることを明確にしています。農業小作人を保護する一方で、土地所有者の権利も尊重するバランスの取れた判断です。農業改革法の目的は、小作農の生活を向上させることですが、法律の要件を遵守する必要があります。

土地売買における小作人の権利と義務：均衡の試練

ある土地が売却された際、その土地を耕作する小作人にはどのような権利があるのでしょうか。本件は、小作人が土地買取権を行使する上で、書面による通知の欠如と買取価格の提供義務がどのように影響するかを問うものです。農業改革法が目指す小作人の保護と、土地所有者の財産権との調和が重要な争点となりました。

フィリピンの農業改革法は、土地を耕作する小作人を保護し、彼らが土地所有者になる機会を提供することを目的としています。特に、土地が第三者に売却された場合、小作人には一定の条件の下でその土地を買い取る権利（買取権）が認められています。この権利は、小作人の生活の安定と自立を促進するために非常に重要です。ただし、この買取権の行使には、法律で定められた手続きと期間を守る必要があります。

本件の核心は、農業小作人であるエストレラ氏が、地主クリストバル氏からフランシスコ氏への土地売却を知った後、その土地を買い戻そうとしたことにあります。エストレラ氏は、クリストバル氏とフランシスコ氏から書面による売買通知を受けなかったため、買取権の行使期限はまだ到来していないと主張しました。しかし、最高裁判所は、エストレラ氏が買取権を行使するためには、買取価格の提供または供託が必要であると判断しました。たとえ書面による通知がなくても、買取権を行使する意思があるならば、その意思を具体的に示す必要があったのです。

最高裁判所は、農業改革法が小作人を保護する法律であると同時に、土地所有者の権利も尊重するものであることを強調しました。小作人の権利を過度に保護することは、土地所有者の財産権を侵害する可能性があります。そのため、法律は、小作人の買取権の行使に一定の要件を課しているのです。具体的には、買取権の行使には、買取価格の提供または供託が必要です。これは、買取権を行使する意思があることを明確に示すためです。また、これにより、土地所有者は、小作人が本当に買取を希望しているかどうかを知ることができます。

本件では、エストレラ氏は買取価格の提供も供託も行いませんでした。彼は、買取価格を支払う意思を示したものの、具体的な行動を起こさなかったのです。最高裁判所は、このような状況では、エストレラ氏は買取権を有効に行使したとは言えないと判断しました。エストレラ氏の経済状況が厳しく、買取価格を支払うことが困難であったことは理解できますが、法律は、買取権の行使には、買取価格の提供または供託を求めているのです。この要件を満たさない場合、買取権は有効に行使されたとは言えません。

この判決は、農業小作人にとって、買取権を行使する際には、書面による通知の有無にかかわらず、買取価格の提供または供託が必要であることを明確にしました。また、土地所有者にとっても、小作人の買取権の行使に備えて、適切な手続きを踏むことの重要性を示しています。農業改革法は、小作人を保護する法律ですが、同時に、土地所有者の権利も尊重するものでなければなりません。このバランスを保つことが、農業改革法の目的を達成するために不可欠です。

第12条　小作人の買取権

耕作地が農業小作人の不知の間に第三者に売却された場合、小作人は合理的な価格および対価で当該耕作地を買い戻す権利を有する。ただし、売却された耕作地全体が買い戻されなければならない。また、2人以上の農業小作人がいる場合、各小作人は実際に耕作している面積の範囲内でのみ、当該買取権を有する。

本件の教訓は、権利を行使する際には、法律で定められた手続きを遵守することの重要性です。エストレラ氏は、買取権の行使が遅れたわけではありませんでしたが、必要な手続きを怠ったために、その権利を行使することができませんでした。法律は、権利を保護するだけでなく、義務も課しています。権利を行使するためには、その義務を果たす必要があるのです。

本判決は、農業改革法の解釈において重要な先例となります。今後の同様のケースでは、裁判所は、本判決を参考に、小作人の買取権の有効な行使について判断することになるでしょう。農業改革法は、社会経済の安定を促進するために制定された法律であり、その目的を達成するためには、法律の解釈と適用において、小作人と土地所有者の権利のバランスを考慮する必要があります。

FAQs

本判決は、農業改革法の解釈において重要な意味を持ちます。農業小作人の権利保護と土地所有者の財産権との調和を図りながら、法律の適切な適用を目指す必要があります。

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出典：短いタイトル、G.R No.、日付

本判決は、賃料不払いを理由に農業賃借人を立ち退かせるための要件を明確にしました。最高裁判所は、賃料が法的に認められた範囲を超えている場合、その不払いを理由に賃借人を立ち退かせることはできないと判断しました。さらに、当事者間で合意された適法な賃料がない場合、まずは農地改革省（DAR）が仮の賃料を決定する必要があることを強調しています。この決定は、農業賃借人の権利を保護し、農地所有者が法外な賃料を請求することを防ぐ上で重要な意味を持ちます。

賃料2/3の要求は違法？土地所有者の立ち退き要求の正当性を問う

今回の訴訟は、カマリネス・スール州の土地をめぐる紛争に端を発しています。ベンジャミン・タン（以下「タン」）は、複数の者とともに土地の共同所有者であり、ラモン・パコン（以下「パコン」）ら農業従事者（以下「原告」）を賃料不払いを理由に訴えました。タンは原告に対し、収穫量の2/3を賃料として要求していました。一方、原告は賃料を支払っていたと主張しました。争点となったのは、この賃料の割合が法的に認められる範囲内であるかどうかでした。

地方裁判所、農地改革省裁定委員会（DARAB）、控訴院と審理が進む中で、判断が分かれました。当初、地方裁判所とDARABは原告の主張を認め、立ち退きの訴えを退けました。しかし、控訴院はこれを覆し、原告に立ち退きを命じました。原告はこれを不服として、最高裁判所に上訴しました。最高裁判所は、本件における重要な法的問題は、原告の立ち退きを命じる控訴院の判断が正当であるかどうかにあると判断しました。

最高裁判所は、まず、土地所有者であるタン側に、原告を立ち退かせる正当な理由を証明する責任があることを確認しました。農業改革法（Republic Act No. 3844）第37条は、この点を明確に規定しています。さらに、同法第36条は、賃料不払いを理由とした立ち退きを認めていますが、これはあくまで賃料額が適法であることが前提となります。

SEC. 36.土地保有の権利；例外。‐土地の期間または将来の明け渡しに関するいかなる合意にかかわらず、農業賃借人は、次の理由により裁判所が最終かつ執行可能な判決によって明け渡しを認めた場合を除き、土地の享受および保有を継続するものとする：

(6)農業賃借人が、賃料の支払期日になっても賃料を支払わない場合。ただし、賃料の不払いが不可抗力により作物が75パーセント以上不作になった場合、その不払いは立ち退きの理由とならない。ただし、特定の作物の賃料を支払う義務が消滅するわけではない。

本件では、タンが要求していた賃料は収穫量の2/3であり、これは農業改革法第34条が定める上限である25％を大幅に超えていました。

SEC. 34. 水田およびその他の作物が栽培される土地の賃貸料の対価。水田およびその他の作物が栽培される土地の賃貸料の対価は、平均的な通常の収穫量の25％を超えてはならない。通常の収穫量がない場合は、賃借権が設定された日の直前の3農業年度における推定される通常の収穫量から、種子代および収穫、脱穀、積込み、運搬および加工にかかる費用（該当する場合）を控除した額とする。ただし、土地の耕作期間が3年未満の場合、当初の対価は、平均的な通常の収穫量または通常の収穫量がない場合は、土地が実際に耕作された前年の推定される通常の収穫量、または新規に耕作された土地の場合、最初の年の収穫量に基づき、その収穫量が通常の収穫量である場合は、3農業年度における平均的な通常の収穫量に基づくものとする。

最高裁判所は、賃料が法的に認められる範囲を超えている場合、その不払いを理由に賃借人を立ち退かせることはできないという判例（Heirs of Enrique Tan, Sr. v. Pollescas）を引用しました。さらに、適法な賃料額が確定していない段階では、賃借人は賃料の支払いを遅滞しているとは言えず、したがって、立ち退きの理由にはならないと判断しました。本件では、当事者間で適法な賃料額について合意がなかったため、まずはDARが仮の賃料額を決定する必要があることを最高裁判所は強調しました。そして、賃料の適法性に関する議論がなされないまま、原告の賃料不払いを理由とした立ち退きを認めた控訴院の判断は誤りであると結論付けました。

最高裁判所は、控訴院の決定を破棄し、地方裁判所の判断を支持しました。ただし、原告に対し、しかるべき賃料の支払いを免除するものではないことを明確にしました。仮の賃料額がDARによって決定された後は、原告は賃料を支払う義務を負うことになります。本判決は、賃料不払いを理由とした立ち退きを認めるためには、賃料額が適法であり、その額が確定している必要があることを改めて確認するものです。

FAQs

本判決は、農業賃借人の権利保護における重要な一歩です。適法な賃料額の重要性を強調し、不当な立ち退きを防ぐための法的枠組みを明確にしました。

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出典：RAMON PACON, ET AL. 対 BENJAMIN TAN, G.R. No. 185365, 2016年3月2日

本判決は、包括的農地改革法（CARL）に基づく土地収用における正当な補償の決定方法に焦点を当てています。最高裁判所は、土地銀行フィリピン（LBP）対ヘスス・アルスアの相続人事件において、アピール裁判所が土地の正当な補償を決定する際に誤りを犯したと判断し、事件を地方裁判所に差し戻して再評価を行うよう命じました。最高裁は、正当な補償は土地の取得時点、すなわち、土地改良受益者の名義で土地所有権証書（OCT）が発行された時点の土地の市場価格に基づいて計算されるべきであると確認しました。CARL第17条に列挙されているすべての要素を考慮に入れる必要があり、DARの公式に厳密に従う必要はありません。これにより、土地所有者はその財産について公正な補償を受け、包括的な農地改革プログラムの実施において正義が維持されることが保証されます。

公正な補償を求めて: 農地改革におけるタイミングと評価のバランス

この事件は、ヘスス・アルスアが所有していたアルバイ州にある62.1108ヘクタールの農地の相続人（相続人）が政府に売却を提供したことから始まりました。政府は、このうち47.4535ヘクタール（ココヤシ林43.7158ヘクタールと非灌漑水田3.7377ヘクタール）を包括的農地改革法（CARL）に基づいて取得しました。フィリピン土地銀行（LBP）は、当初この土地の価値を1,369,708.02フィリピンペソと評価しました。しかし、相続人はこの評価を拒否したため、法的紛争が起こり、最終的に裁判所に訴訟が提起されました。問題は、これらの土地に対する「公正な補償」の適切な評価と、その価値を評価すべき適切なタイミングにありました。州農地改革裁定官（PARAD）と地方裁判所（RTC）はそれぞれ、LBPよりも高い土地の価値を提示し、訴訟をさらに複雑化させました。RTCは当初、正当な補償額を4,245,820.53フィリピンペソと決定し、一方、アピール裁判所（CA）はそれを2,465,423.02フィリピンペソに減額し、12%の法定利息を課しました。

最高裁判所は、その判断において、正当な補償の評価の中心的な原則を強調しました。裁判所は、公正な市場価格は、「取得時点」における財産の性質と価格によって決定されると明確に述べました。この「取得時点」とは、土地所有者がその財産の使用と利益を奪われた時、特に土地改良受益者の名義で所有権が移転された時を意味します。CARL第17条に列挙されている要素、たとえば、土地の取得費用、同様の財産の現在価値、財産の性質と実際の使用状況を考慮に入れる必要があります。裁判所は、RTCとCAの両方が1998年第5号DAR行政命令（AO）を適用しましたが、その適用において誤りを犯したと判断しました。特に、RTCは取得日を2009年6月30日と推定しましたが、これはその場合には適用されません。CAは取得時の重要性を正しく理解していましたが、有益な資本純利益（CNI）を計算する際にDAR AO No. 5シリーズオブ1998から逸脱しました。

裁判所はまた、セクション17のすべての関連要素、すなわち、（a）土地の取得費用、（b）同様の財産の現在価値、（c）財産の性質と実際の使用およびそこからの収入、（d）所有者の宣誓済みの評価、（e）税申告書、（f）政府評価者による評価、（g）農家および農地の労働者が提供した社会的および経済的利益、（h）税金の不払いまたは政府金融機関からの担保融資を考慮して、包括的農地改革法第6657号第17条の文言を確認しました。記録を確認した結果、裁判所は両裁判所が正当な補償を決定する際に考慮した要素が、（a）財産の性質と実際の使用、およびそこからの収入、ならびに（b）当該土地の市場価値のみであったことを観察しました。

紛争の的となったココヤシ林と非灌漑水田について、裁判所は特に、RTCが2009年6月30日の推定取得日の前の12か月間の生産データまたは価値を使用したことは誤りであり、行政命令No.1、シリーズof2010。さらに、アピール裁判所はPCAの認証によって裏付けられたLBPの提案された評価を拒否し、コプラ価格に関するデータを、問題の時期よりも後の4年間と誤ってしました。非灌漑水田の価値評価に関しては、アピール裁判所は2000年の単価市場価値（UMV）を使用し、これを地域消費者物価指数と場所調整係数でグロスアップしました。ただし、2000年のUMVが2001年、つまり取得年と同じままであるという証拠はありませんでした。

このような不一致と不十分な考慮を踏まえ、最高裁判所は地方裁判所に事件を差し戻して、すべての関連要素を確実に評価し、セクション17で確立された指針に固執するよう命じました。最高裁判所は、公正な補償は取得時に評価されなければならず、この場合、2001年11月29日、つまり土地改良受益者の名義でOCT番号C-27721および27722が発行された日付であることを再度強調しました。裁判所はさらに、RTCが土地価格計算でDARが策定した公式を厳密に遵守する義務はないことを強調し、その適用は事件固有の状況と相関していなければならないと指摘しました。紛争のある資産に関する補償額が最終的に計算されるまでの州による遅延は、「当事者に対する有効な抑制」とみなされるため、裁判所は正当な理由があると判断した場合には、かかる正当な補償に対して利息を課すことができました。裁判所は、適用される法が2013年6月30日まで年12％の利率とし、その後完全に支払いが行われるまで年6％の利率とすると規定しました。

FAQs

本判決は、農地改革法に基づき、財産を収用された地主への適正な補償における公正、公平性および法的遵守の重要性を強調するものです。土地収用における正当な補償は取得日現在の市場価格に基づいて評価され、裁判所は関連するすべての法定要素を考慮することが求められます。

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出典: LAND BANK OF THE PHILIPPINES VS. HEIRS OF JESUS ALSUA, G.R. No. 211351, 2015年2月4日

本件は、土地銀行（LBP）がアメリカン・ラバー・コーポレーション（ARC）に対し、農地改革プログラムに基づく土地収用における正当な補償額を争った訴訟です。最高裁判所は、土地の価格を決定する際には、収用時の土地の価値を考慮すべきであり、農業改革省（DAR）の行政命令に定められた計算式を適用する必要があると判示しました。これにより、土地収用時の補償額が適切に評価されることとなり、土地所有者の権利保護が強化されます。

土地収用における公正な補償額とは？ゴム園の評価を巡る法廷闘争

アメリカン・ラバー・コーポレーションは、バシラン州イサベラ市に所在する広大な土地を所有していました。政府の農地改革プログラムの下、この土地の一部が収用されることになり、土地の価格評価を巡って土地銀行との間で意見の相違が生じました。アメリカン・ラバーは当初、1ヘクタールあたり83,346.77ペソで売却を申し出ましたが、DARの評価はそれを下回りました。地方裁判所（SAC）は、評価委員会を設置し、その報告書に基づいて土地の価格を1ヘクタールあたり平均129,742.38ペソと決定しました。土地銀行はこの決定を不服とし、控訴裁判所に上訴しましたが、控訴裁判所もSACの決定を一部修正する形で支持しました。しかし、土地銀行は最高裁判所に対し、控訴裁判所の決定を不服として上訴しました。

本件の争点は、土地収用における正当な補償の算定方法でした。特に、農業改革法（RA 6657）第17条に基づく土地の価格評価において、どのような要素を考慮すべきかが問われました。RA 6657第17条は、土地の取得費用、類似物件の現在価値、その性質、実際の使用および収入、所有者による宣誓評価、納税申告書、政府評価官による評価などを考慮すべきと規定しています。

最高裁判所は、地方裁判所（SAC）は、DARの行政命令に定められた計算式を適用する必要があると判示しました。この計算式は、資本化純収入（CNI）、類似販売価格（CS）、および納税申告書に基づく市場価格（MV）を基に土地の価値を算出します。しかし、本件では、地方裁判所がDARの計算式を適用せず、鑑定人の報告書に大きく依存したことが問題視されました。最高裁判所は、過去の判例を引用し、土地の公正な市場価値を決定する際には、政府機関が定めた行政命令を尊重するよう強調しました。特に、ゴム園の評価に関しては、DARとLBPが共同で発行した覚書（MC No. 7, Series of 1999）に定められたガイドラインに従うべきであるとしました。

最高裁判所は、地方裁判所が土地の価格を決定する際、収用時の土地の価値を考慮すべきであると述べました。これは、土地所有者が土地を失った時点での損失を正確に評価するためです。したがって、土地の評価は、政府が土地の所有権を取得した時点、つまりタイトルが共和国に移転された時点で行われるべきです。

さらに、最高裁判所は、土地銀行が類似物件の販売価格（CS）を考慮しなかったことを批判しました。土地銀行は、適用可能な期間が過ぎているとしてCSのデータを無視しましたが、最高裁判所は、正当な補償を決定する際には、収用時の土地の価値を考慮すべきであり、類似物件の現在価値はその重要な要素であると指摘しました。

しかしながら、最高裁判所は、本件の記録には類似販売価格を算出するための十分な証拠がないと判断しました。提出された書類は、隣接する所有者や売り手の宣誓供述書に過ぎず、登記可能な売買証書ではありませんでした。したがって、最高裁判所は、本件を地方裁判所に差し戻し、RA 6657第17条、DAR AO 5、Series of 1998、およびJoint DAR-LBP MC No. 7、Series of 1999に従って、正当な補償額を決定するよう指示しました。

結論として、最高裁判所の判決は、農地改革プログラムにおける土地収用において、正当な補償額を決定する際の重要な原則を明確にしました。すなわち、土地の評価は、収用時の土地の価値を基に行われ、DARの行政命令に定められた計算式を適用する必要があります。これにより、土地所有者は、土地収用による損失に対して公正な補償を受ける権利が保護されます。

FAQs

本判決は、農地改革における土地収用において、土地所有者の権利保護を強化するものです。正当な補償額の算定方法を明確化し、地方裁判所がDARの行政命令を遵守するよう促すことで、より公正な土地評価が期待されます。

この判決の具体的な状況への適用に関するお問い合わせは、お問い合わせから、またはfrontdesk@asglawpartners.comからASG Lawまでご連絡ください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：Land Bank of the Philippines v. American Rubber Corporation, G.R. No. 188046, 2013年7月24日