この判決は、不動産の分割払い購入者を保護する共和国法第6552号(通称「マセダ法」)の重要な側面を明確にしています。特に、2年未満の分割払いしか支払っていない購入者の権利と、売主が有効に契約を解除するために満たさなければならない厳格な要件について扱います。裁判所は、通知解除の要件の遵守を強調し、規定された手続きに従わなかった場合、契約の解除が認められないことを明らかにしました。実際には、このことは、売主が不動産契約を解除する際には、規則を厳格に遵守する必要があり、そうでない場合、購入者は払い戻しを受ける権利があることを意味します。
未署名の契約、無効な解除:不動産購入者の権利の擁護
事件の発端は、ナルシソ・R・ノラスコ・ジュニア(以下「ノラスコ」)がプライス・プロパティーズ・コーポレーション(以下「プライス」)に対して提起した金銭回収請求訴訟でした。ノラスコはプライスから土地を購入しましたが、プライスが土地の権利証や売買契約書を交付してくれなかったと主張しました。彼が売買契約書を受け取った時、その条件が受け入れがたいものであったため、プライスに異議を申し立てました。ノラスコは契約書に署名していなかったため、彼とプライスの間には合意が成立していませんでした。彼はまた、プライスに預け金の返還を要求しましたが、プライスはこれに応じませんでした。一方、プライスは、これは売買契約ではなく、売買予約契約であり、ノラスコが支払いを完了しなかったため、マセダ法に基づいて預け金を没収し、契約を解除する権利があると主張しました。
裁判所は、マセダ法の下で、売主が契約を有効に解除するためには、特定の要件を満たさなければならないことを強調しました。まず、**買主は2年未満の分割払いを支払っている必要があります。**次に、**売主は買主に、分割払いの支払期日から60日以上の猶予期間を与えなければなりません。**買主が猶予期間内に支払いをしなかった場合、**売主は買主に、公証人による契約解除の通知または契約解除の要求書を送付する必要があります。**そして、**売主は、買主が当該通知を受領してから30日後に初めて契約を解除することができます。**
この事件では、プライスは2つの文書に基づいて契約を解除したと主張しました。それは、自動解除条項を定めた未署名の売買予約契約と、RTCに対する回答書でノラスコの払い戻し請求を拒否したことです。しかし、裁判所は、これらの文書のどちらもプライスの主張を裏付けるものではないと判断しました。**未署名の売買予約契約**は、契約が自動的に解除されることを意図したものではありませんでした。むしろ、それは本質的にマセダ法第4条の要件を反映したものであり、売主は依然として正式な解除手続きを遵守する必要がありました。
さらに、裁判所は、**RTCに対する回答書は、法律が要求する公証人による解除通知と見なすことはできないと判断しました。**マセダ法が想定する公証人による解除は、公証人が証明し、有能な身元証明を伴う、完成された契約に基づく売主による一方的な解除です。プライスの回答書は、公証人による解除としての資格を得るためのこれらの要件を満たしていませんでした。重要なのは、単なる誓約書ではなく、公証人による証明が必要であるということです。これにより、契約を解除する代表者の権限を含め、署名者の身元と文書の自主的な実行が確認されます。
オーベ対フィリンベスト・ランド社の判例では、契約解除の公的通知は、誓約書ではなく、署名証明を通じて公証されなければならないことが確立されています。公証人の前で宣誓を行ったことを証明する誓約書とは異なり、署名証明は、文書の実行者が、それを自由かつ自発的な行為として公証人の前で確認したことを証明します。裁判所は、プライスが請求した解除モードに疑問を投げかけました。裁判所は、プライスの回答書における主張が、ノラスコにプライスが売買予約契約を解除することになったという明確かつ肯定的な通知を与えなかったと述べました。
契約を解消する解除は、当事者、当事者のうちの一方、または裁判所によって契約が取り消され、無効化され、または廃棄される行為または行為です。したがって、解除は明確な方法で伝えられなければなりません。それは権利と義務に影響を与えるため、契約状態を決定し、法的救済を追求する可能性のある選択肢を検討するために、当事者が迷うことがないようにするためです。裁判所は、そのような明確さがなかったため、ノラスコもプライスも、その解除の状態の法的曖昧さの中に残されたと判断しました。
裁判所は、合法的な解除がない場合、マセダ法の適用を受ける契約は有効であり続けるという判例に照らして、ノラスコがプライスに行った預金払い戻しを命じる下級裁判所の判断を支持しました。しかし、裁判所は、第6条に規定されている分割払いの買主の権利、すなわち金利なしでいつでも分割払いを前払いするか、購入価格の全額未払い残高を支払うことができることには言及しませんでした。そうする代わりに、ノラスコは最初から訴訟を起こして払い戻しを受けることを確固として決意しました。
マセダ法の下で合法的に解除されていない、不動産分割払いの買主が支払った分割払いの年数に関係なく、行使できる3つの主要な法的救済策は次のとおりです。(a)いつでも金利なしで分割払いを前払いする、(b)いつでも金利なしで購入価格の全額未払い残高を支払い、全額支払いを購入対象となる不動産の権利証に付記する、(c)契約から生じる預金およびその他の支払いについて、衡平法に基づいた払い戻しを請求する、の3つです。
よくある質問
この事件の重要な問題は何でしたか? | 主な争点は、プライスがノラスコとの売買予約契約をマセダ法に従って有効に解除したかどうか、また、ノラスコが預金の払い戻しを受ける資格があるかどうかでした。 |
マセダ法とは何ですか? | マセダ法(共和国法第6552号)は、不動産分割払いの買主を過酷で抑圧的な条件から保護する法律です。2年以上の分割払いを支払った買主と、それ以下の買主には異なる権利と救済策が与えられます。 |
売主が2年未満の分割払いしか支払っていない買主との契約を解除するには、どのような要件を満たさなければなりませんか? | 売主は、60日以上の猶予期間を与え、公証人による契約解除の通知書または契約解除の要求書を買い手に送付し、買い手がその通知を受領してから30日待つ必要があります。 |
プライスが提起した「自動解除条項」とは何ですか? | プライスは、分割払いの不払いがあった場合、売買予約契約が自動的に解除されると主張しました。しかし、裁判所は、その条項が実際にはマセダ法に従う必要があることを要求しており、それが解除プロセスを自動化するものではないと判断しました。 |
回答書が、公証人による解除通知とみなされなかったのはなぜですか? | 回答書は誓約書を通じて公証されており、これは法律が要求する身元と自主性の証拠を提供するものではありません。公証人による解除には、正しく署名された公証人による証明が必要です。 |
裁判所は、預金の払い戻しを認めた根拠は何ですか? | プライスは売買予約契約を合法的に解除することができなかったため、契約は依然として有効でありました。裁判所は、特に分割払いの買主が預金の払い戻しを明示的に権利を与えられていない場合には、公平性を支持しました。 |
デフォルトの買主は他にどのような選択肢がありますか? | 第6条の下では、デフォルトの買主はいつでも金利なしで未払い残高を支払うことができます。場合によっては、特定の猶予期間を取得することもできます。 |
この判決の金利への影響は何ですか? | 未払いだった393,435.00ペソには、司法要求の日(1999年1月22日)から2013年6月30日まで年12%の法定利息が適用され、2013年7月1日から全額支払われるまで年6%が適用されます。 |
結論として、この判決は不動産売買の分割払い契約において公平性を維持する上でのマセダ法の重要性を強調しています。合法的な解除手続きに従わなかった売主は、預金の払い戻しが求められる可能性があり、契約上の合意は法的原則と公正な取引の概念に適合している必要があるというメッセージを送ることになります。
この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、お問い合わせいただくか、メール(frontdesk@asglawpartners.com)にてASG Lawまでご連絡ください。
免責事項:この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典:短縮タイトル、G.R No.、日付