フィリピン最高裁判所は、不動産売買契約において、買い手が購入代金を全額支払った場合、売主は買い手に絶対売渡証書とコンドミニアムの所有権証明書を交付する義務を負うと判示しました。これは、買い手がその権利を合法的に行使し、自分の名義で所有権を登録できるようにするために非常に重要です。

支払いが完了したら、所有権は？不動産販売における売主の義務

本件は、Fil-Estate Properties, Inc. (FEPI) と Hermana Realty, Inc. (HRI) の間の紛争から生じました。HRIはコンドミニアムユニットの代金をFEPIに全額支払いましたが、FEPIは絶対売渡証書と所有権証明書の交付を拒否しました。HRIはHLURB（住宅・土地利用規制委員会）に訴訟を提起し、勝訴しました。FEPIはその後、大統領府と控訴院に控訴しましたが、いずれも棄却されました。最終的に、FEPIは最高裁判所に上訴しました。

最高裁判所は、買い手が購入代金を全額支払った場合、売主は絶対売渡証書を交付する義務を負うという下級審の判決を支持しました。裁判所は、民法の第1358条によれば、不動産の権利の創設、譲渡、変更、消滅を目的とする行為や契約は公文書でなされるべきであり、売買契約もこれに該当すると指摘しました。FEPIは当初、売買契約書を作成しましたが、日付がなく、公証もされていませんでした。FEPIは、HRIが印紙税その他の税金の支払いを完了するまで書類を交付しないと主張しましたが、裁判所はこの主張を認めませんでした。

裁判所は、現地政府コード第135条によれば、登記所は、不動産の所有権譲渡に関する証書を登記する前に、これらの税金の支払いの証拠を要求しなければならないと指摘しました。しかし、絶対売渡証書を作成して初めて、これらの税金を評価して支払うことができます。したがって、FEPIはまず証書を作成しなければなりません。

裁判所はまた、HRIが購入代金を全額支払った時点で、絶対売渡証書だけでなく、コンドミニアム所有権証明書の交付を受ける権利も取得したと判断しました。これらがなければ、HRIは自分の名義で新たな所有権を登録することができません。さらに、最高裁判所は、大統領令957号（細分化区画及びコンドミニアムの販売規制に関する法令）の第17条と第25条にFEPIが違反していると判断しました。同法令の第17条では、売主は売買契約、売渡証書、その他細分区画やコンドミニアムの販売または譲渡に関する同様の書類を登記所に登録することを義務付けています。第25条では、売主または開発業者は、土地またはユニットの代金が全額支払われた時点で、買い手にその土地またはユニットの所有権を移転する義務を負うと規定しています。

この判決は、特にコンドミニアムや細分区画を購入する場合、不動産の買い手にとって重要な先例となります。これにより、買い手は購入代金を全額支払った場合、売主がその義務を履行し、所有権を買い手に移転する法的義務を負うことが明確になります。また、開発業者は大統領令957号を遵守する必要があることも強調されています。この命令に違反すると、法的制裁が科せられます。裁判所は、FEPIが絶対売渡証書を作成し、HRIに所有権証明書を交付するよう命じました。裁判所はまた、HRIが自らの名義でコンドミニアムの所有権証明書を取得するための税金と登録費用を負担することも命じました。

セクション 135 LGCに基づき、税金と手数料の支払い証明は、登記所が財産の所有権移転を開始する前に必要な要件です。しかし、納税義務と引き換えに所有権証明書の提示義務が免除されるわけではありませんでした。

この判決は、不動産取引における公平性と透明性を確保する上で、買い手の権利の重要性を改めて認識させるものとなります。売主が約束を果たすよう強制し、フィリピンの不動産セクターにおける買い手の保護を強化しています。

よくある質問

結論として、最高裁判所の判決は、フィリピンの不動産取引における買い手の権利を明確にし、保護しています。購入代金を全額支払った場合、買い手は絶対売渡証書と所有権証明書の交付を受ける権利があり、売主はこれを拒否することはできません。

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情報源：Fil-Estate Properties, Inc. 対 Hermana Realty, Inc., G.R. No. 231936, 2020年11月25日

この判決は、住宅所有者協会の紛争において、住宅・土地利用規制委員会（HLURB）が損害賠償請求を裁定する権限を認めています。住宅所有者は、協会の規則や決議が違法であると判断された場合、精神的損害賠償や懲罰的損害賠償、弁護士費用を請求できます。この決定は、協会の不当な制限によって財産権を侵害された住宅所有者を保護することを目的としています。

デュプレックス建設をめぐる対立：制限条項とゾーニング条例の衝突

フィリピンの Vermont Royale Homeowners Association, Inc.（VRHAI）は、住宅建設規則を制定し、土地所有者が敷地内に複数の住居を建設することを禁止しました。VRHAI の会員である Del Valle 夫妻は、デュプレックスの建設許可を申請しましたが、VRHAI は建設規則と制限条項を理由に拒否しました。Del Valle 夫妻は HLURB に訴え、VRHAI の規則と制限条項の無効を主張し、損害賠償を請求しました。この事件の核心は、HLURB が住宅所有者協会の紛争において損害賠償請求を裁定する権限を有するかどうか、そして、住宅所有者協会の制限条項が地方自治体のゾーニング条例に違反する場合に有効であるかどうかでした。

一般的に、行政機関が権限を行使できる範囲は、機関を設立または権限を与える法律の規定に大きく依存します。このケースは、住宅所有者協会のメンバーである原告が、住宅所有者協会である VRHAI とその役員および理事を相手取って訴訟を起こした協会内の紛争であることは間違いありません。したがって、このケースの解決に不可欠なのは、RA No. 9904、つまり「住宅所有者および住宅所有者協会のマグナカルタ」のセクション 20 (d) の適切な解釈です。この条項は、関連当事者が通常の裁判所に民事訴訟および刑事訴訟を提起することを妨げるものではありませんが、HLURB は協会内および協会間の紛争を聴取し、決定する権限を有すると規定しています。裁判所は、損害賠償、弁護士費用、訴訟費用の請求は、原告が求めている主な救済措置、すなわち差し止め命令、建設規則の取り消し、VRHAI の理事会決議の無効に付随するものであると判示しました。言い換えれば、損害賠償は、原告が協会内の紛争を解決するために負担した損害を補償するための補償的なものです。行政機関に権限を付与する法律は、立法目的を達成するために、その職務を遂行できるよう寛大に解釈する必要があります。このことから、HLURB に損害賠償を裁定する権限が付与されていることは明らかです。裁判所は、本件の協会内紛争において、HLURB が損害賠償請求について裁定する権限を有しないという原告の主張はばかげていると判断しました。HLURB が損害賠償を裁定する能力は、PD No. 1344 または PD No. 957 に基づいて、区画またはマンションの購入者がプロジェクトの所有者、開発者、ブローカー、または販売者に対して提起した事件に限定されるべきではありません。むしろ、そのような権限は、現行法の要件および関連法規に従って、他の訴訟、協会間紛争、協会内紛争にも同様に適用されるべきです。

HLURB に損害賠償を裁定する権限があるという裁判所の判決は、住宅所有者の権利を保護し、住宅所有者協会内の紛争を解決するための行政救済措置を容易にすることに役立ちます。この裁判所の判決によって、住宅所有者は、自らの権利を守り、住宅所有者協会の不当な規則から身を守るために必要な権限を持つことになります。

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出典: 住宅所有者協会対Del Valle、G.R. No. 223637、2019年8月28日

最高裁判所は、開発者が免許なしに家族区画の記念区画を販売した場合、住宅・土地利用規制委員会（HLURB）が契約を取り消すための主な管轄権を持つことを確認しました。しかし、この管轄権の確認にもかかわらず、地方裁判所（RTC）がすでに判決を下している場合、その判決は通常有効なままです。裁判所は、RTCが適切な取り消しを命じ、不正表示に基づいて支払いを返還し、開発者が消費者を欺いた場合に損害賠償金を消費者に支払うことを認めました。これにより、土地開発者が、消費者を欺いた場合の救済方法に関するより明確な指導が提供されました。

誤った約束と無許可の販売：墓地契約取り消しの正義を求めて

本件は、パーク・ディベロッパーズ社とエリザベス・D・ダクランの間の継続的使用申請書という家族区画の契約を巡り発生しました。ダクランは当初、約束されたアメニティと承認があるという信念に基づいて購入しましたが、これらの約束は実現しませんでした。これはダクランにRTCを通じて契約を取り消すための訴訟を起こさせました。ただし、訴訟は契約に関連する特定の紛争を監督するHLURBの管轄権の範囲と重複するため、このケースの適切な会場の主な法的問題が提起されました。裁判所はHLURBの管轄権を認めましたが、RTCの元の判決はいくつかの実際的な理由から保持することにしました。

パーク・ディベロッパーズは、RTCがHLURBの管轄権を侵害したと考えて異議を唱えましたが、裁判所は、最初に提起された管轄権と公正および効率性とのバランスが重要であることを認めました。裁判所は、誤ったルートで申し立てを却下することを認めたにもかかわらず、重大な不利益を回避するために主要な論点に取り組むことを目的としており、司法効率に対する関与とその両方で適切な均衡を達成しました。このアプローチは、迅速な訴訟解決の必要性とすべての当事者の当然の手続きに対する権利との両方を反映して、紛争の公平な裁定のための規範を支持しました。これは、訴訟を効率的に処理するという原則と、訴訟上の複雑さの完全かつ適切な解決の必要性との間の繊細なバランスを確立します。

主要な管轄権の原則は、訴訟が最初に管轄権を有し、その執行が規制計画に基づいて行政機関の専門知識内にある問題の解決を必要とする場合に適用されます。裁判所は、このような申し立ての強制を求める裁判所は、問題を審査のために機関に紹介するか、訴訟を却下することがあります。規制機関に精通していることは、そのような紛争を効率的かつ知識をもって解決することをお勧めします。

裁判所は、ダクランの同意が重大な誤りにより無効にされたと裁定し、契約の取り消しを支持しました。民法第1331条に基づいて、同意は、契約の目的または合意への主要な動機となる条件に誤りがある場合に取り消される可能性があります。PDIが書面による広告で約束した便益を実現しなかったことで、ダクランの決定は詐欺の基盤の上に置かれました。さらに、協定が実施された当時、PDIが聖域メモリアルパークでメモリアル区画を販売または処分する権限を持っていなかったというダクランの認識の欠如が、意思の自発性をさらに複雑にしました。

救済策として損害賠償金が認められ、裁判所は、補償および是正措置を考慮して、道徳的損害賠償と懲罰的損害賠償を認めました。道徳的損害賠償金は、財産に故意の損害が発生した場合に適切であり、特に当事者がその行為に誠実さを示さなかった場合に、公衆の利益のために模範となる制裁手段として、懲罰的損害賠償金はさらに適用できます。弁護士費用は、訴訟の必要性を認めてダクランに与えられ、これらの費用は通常、一方当事者が別の当事者の行動により権利を主張し、保護するために訴訟を開始することを余儀なくされた場合に認められます。これらの救済措置を付与することで、判決は公正な結果を確保しました。

この事件はまた、規制の変更が不動産訴訟に与える影響にも光を当てています。共和国法第9904号のようなその後の立法では、住宅所有者協会のマグナカルタとしても知られ、HLURBの管轄権を拡大しました。ただし、事件が起きた当時、既存の法律の範囲はHLURBに排他的な権限を与えられていませんでした。さらに、HLURBが管轄権を持つと見なされる問題を整理する地域仲裁人の前での手続きの改正規則などの改正が2017年に実施されたことを強調しています。これらのルールの導入は、HLURBの管轄権を強化します。より具体的には、葬儀公園を含む不動産開発。

最高裁判所が訴訟管轄に関してとるこの先例となる立場は、裁判所が行政手続規制を強化する場合でも訴訟の裁定に弾力性を提供することの重要性を強調しており、必要に応じて重大な裁判管轄および手続の不履行を是正するための重要な枠組みを示しています。この原則は、紛争の訴訟中に起きた手続規則と法域との間での微妙なトレードオフを概説し、規制やその法的権限の管轄権のより広範な文脈にも適合します。

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