フィリピンの不動産詐欺に関する重要な教訓

Consolacion P. Marcos v. People of the Philippines, German Yap, Andres Duca, and Oscar Miravalles, G.R. No. 252839, November 10, 2021

フィリピンで不動産を購入する際、詐欺のリスクは常に存在します。特に、開発が不完全な土地や水害のリスクがある地域での購入は慎重を要します。Consolacion P. Marcosの事例では、購入者が不動産の真の状態を知らずに被害を受けたと主張しましたが、最高裁判所は詐欺の立証が不十分であるとして被告を無罪としました。この判決は、購入者が物件を購入する前にどの程度の注意を払うべきか、また、開発者がどのような情報を開示する義務があるのかについて重要な示唆を与えています。

この事例では、購入者たちがIreneville IV Subdivisionの家と土地を購入しましたが、購入後にその地域が水害に弱いことが判明しました。購入者は、開発者であるL&C Marketingがその事実を隠していたと主張しました。しかし、最高裁判所は、購入者が購入前に物件を訪れていたこと、そして開発者が明確に物件の状態について虚偽の説明をしていなかったことを理由に、詐欺の立証が不十分であると判断しました。中心的な法的疑問は、開発者が物件の欠陥を隠すことで詐欺を構成するかどうかでした。

法的背景

フィリピンでは、詐欺行為は刑法典（Revised Penal Code, RPC）の第318条第1項「その他の詐欺行為」（Other Deceits）に基づいて処罰されます。この条項は、虚偽の前提、詐欺行為、または他の詐欺的行為により被害者が損害を被った場合に適用されます。詐欺行為には、虚偽の陳述や重要な事実の隠匿が含まれますが、これらは被害者が財産を譲渡する直接の原因となる必要があります。

「詐欺」（fraud）は、他の人を欺くために意図的に行われる行為や隠匿を含む広範な概念です。「虚偽の前提」（false pretense）は、重要な事実に関する意図的な虚偽の陳述であり、言葉や行動によって示されます。「隠匿」（concealment）が詐欺的であるためには、他者が知るべき事実を隠す目的が必要です。売り手が善意で開示すべき重要な事実を隠すことは、虚偽の陳述と同等と見なされます。

例えば、Guinhawa v. Peopleの事例では、売り手が新車のバンに事故の履歴があることを隠したため、詐欺罪が成立しました。このように、売り手が物件の真の状態を開示する義務を怠った場合、詐欺罪が成立する可能性があります。しかし、購入者が物件を訪れ、欠陥を見つけた場合、購入者はその情報に基づいて判断する責任があります。これが「買い手注意の原則」（caveat emptor）です。

刑法典第318条第1項の条文は以下の通りです：「虚偽の前提、詐欺行為、または他の詐欺的行為により、被害者が損害を被った場合、その行為は処罰される。」

事例分析

この事例は、1985年に始まりました。L&C Marketingは、Ireneville IV Subdivisionの家と土地を低価格で販売することを提案し、購入者たちを惹きつけました。購入者たちは、物件を見学するために現地を訪れ、その際に開発の不備を確認しました。しかし、彼らはその後も購入を進め、1985年6月に新居に移り住みました。移住後、購入者たちは水害の問題に直面し、2000年に開発者が以前にP.D. No. 957（Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree）に違反していたことを知りました。

購入者たちは、L&C Marketingが物件の真の状態を隠していたと主張し、詐欺罪で訴えました。裁判はMetropolitan Trial Court（MeTC）から始まり、Regional Trial Court（RTC）へ、そしてCourt of Appeals（CA）へと進みました。MeTCは、L&C Marketingが詐欺行為を行ったと判断し、Consolacion P. Marcosに有罪判決を下しました。RTCはこの判決を一部修正し、CAもそれを支持しました。しかし、最高裁判所は以下の理由で無罪を言い渡しました：

• 購入者たちは購入前に物件を訪れ、欠陥を確認していた。
• L&C Marketingは物件の状態について明確に虚偽の説明をしていなかった。
• 購入者たちは、購入前に物件の状態を理解するために十分な注意を払っていなかった。

最高裁判所は、次のように述べています：「購入者たちは購入前に物件を訪れ、欠陥を確認していた。したがって、彼らはその情報に基づいて判断する責任があった。」また、「L&C Marketingは物件の状態について明確に虚偽の説明をしていなかった。したがって、詐欺の立証は不十分である。」

実用的な影響

この判決は、不動産購入者が物件の状態を確認する責任を強調しています。開発者が物件の欠陥を隠す場合でも、購入者がその情報に基づいて判断する責任があります。この判決は、購入者が物件を訪れ、必要な調査を行う重要性を示しています。

企業や不動産所有者に対しては、物件の状態について透明性を保ち、必要な情報を開示することが重要です。また、購入者に対しては、物件を購入する前に十分な調査を行い、専門家の助言を求めることが推奨されます。

主要な教訓

• 不動産購入者は、購入前に物件の状態を確認し、必要な調査を行う責任があります。
• 開発者は、物件の欠陥や問題について透明性を保ち、開示する義務があります。
• 詐欺の立証には、虚偽の陳述や隠匿が被害者の財産譲渡の直接の原因となることが必要です。

よくある質問

Q: 不動産購入前にどのような調査を行うべきですか？

A: 物件の現地視察、開発者の信頼性の確認、そして必要に応じて専門家の助言を求めることが重要です。また、地域の環境やインフラの状況も確認すべきです。

Q: 開発者が物件の欠陥を隠した場合、詐欺罪が成立しますか？

A: 詐欺罪が成立するためには、隠匿が被害者の財産譲渡の直接の原因となる必要があります。購入者が物件の状態を確認する機会があった場合、詐欺の立証は困難です。

Q: フィリピンで不動産を購入する際に注意すべき点は何ですか？

A: 物件の開発状況、水害や地震などの自然災害のリスク、そして開発者の信頼性を確認することが重要です。また、購入前に専門家の助言を求めることも推奨されます。

Q: 購入者が物件の欠陥を見つけた場合、どのような措置を取るべきですか？

A: 開発者と交渉し、欠陥の修復や補償を求めることができます。また、必要に応じて法的措置を検討することも重要です。

Q: 日本とフィリピンの不動産購入に関する法律の違いは何ですか？

A: 日本では、宅地建物取引業法が不動産取引を規制しており、売り手には重要事項の説明義務があります。一方、フィリピンでは、P.D. No. 957が不動産開発を規制しており、開発者には施設の提供と維持義務がありますが、購入者の調査責任も強調されています。

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