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タグ: 購入者保護

  • 分割払い契約解除：無効な公証手続きによる購入者の保護

    本判決は、不動産購入者が少なくとも2年間分割払いを済ませた場合のマセダ法（共和国法第6552号）に基づく権利と、販売者が契約を解除する有効な方法を明確にしています。最高裁判所は、販売者は、購入者が支払いを行わなかった場合、所定の猶予期間を過ぎた後でも契約を解除できないと判示しました。キャンセル通知は、厳格な法定要件を満たす必要があります。特に重要なのは、**取消通知が有効な公証手続きによる**こと、すなわち、行為者の権限と身元を適切に検証して公証されていることです。この判決は、不当な取消から購入者を保護し、法が意図する購入者の権利が保護されていることを確認します。

    不動産保護：有効な公証手続きなしでの契約解除は可能か？

    事案は、2001年6月にPriscilla Zafra Orbe（以下、「Orbe」）が、Filinvest Land, Inc.（以下、「Filinvest」）と土地購入契約を締結したことに始まります。Orbeは2001年6月17日から2004年7月14日の間に、合計608,648.20ペソを支払いましたが、経済的困難のため、その後は支払いができなくなりました。2004年10月4日、FilinvestはOrbeに解除通知を送付し、Orbeは同年10月18日に受領しました。しかし、Orbeは、この通知は**公証手続きが不完全であるため**有効な解除には当たらないと主張しました。

    訴訟が進むにつれて、**マセダ法の解釈**が争点となり、特に第3条が、少なくとも2年間の分割払いを支払った購入者の権利を保護する方法が議論されました。第一審の住宅・土地利用規制委員会（HLURB）の仲裁人はOrbeを支持しましたが、控訴院はこの判決を覆し、**少なくとも2年間の分割払いとは、実際に2年分の支払いに相当する金額**を意味すると判示しました。最高裁判所は、控訴院の解釈は一部を肯定しましたが、重要な点として、Filinvestの**解除通知の公証手続きに欠陥がある**ことを認めました。この決定は、マセダ法に基づく販売者による一方的な契約解除の要件を明確にしました。

    最高裁判所は、**解除の有効性**のためにマセダ法が要求する、重要な保護措置と手続き上の要件に焦点を当てました。とりわけ、有効な解除通知の**公証行為の重要性**を強調しました。裁判所は、マセダ法の下での公証行為は単に私文書を公文書に変える以上の意味を持つと強調しました。**公証は、販売者が正当な契約を一方的に解除するという法定権利の行使を可能にする**のです。これは、代表者の権限と身元を適切に認証することによって購入者の権利を保護することを目的としています。

    今回のケースでは、Filinvestが提出した解除通知には「誓約書」が添付されていましたが、最高裁判所は、マセダ法が要求する「承認」には当たらないと判断しました。裁判所は、承認書が**代表者であると主張する個人がそうする権限を与えられていることを宣言することを要求**しているのに対し、誓約書は文書への署名を確認するのみであると説明しました。さらに、文書に署名した個人がFilinvestの回収部門に所属しているという事実だけでは、解除を行う権限があることを証明するものではありませんでした。この欠点は、特に会社が、許可された従業員に厳密に承認を行うようにすることで、契約をキャンセルした行為が認められないため、深刻です。このように、裁判所はFilinvestの通知を**無効な公証行為**であると判断しました。

    裁判所は、Filinvestが2004年規則に記載されている公証業務の手続きにも従っていないことを指摘しました。この規則は、公証人が身元を特定するために、「個人写真と署名が記載された公式機関発行の身分証明書」に依存することを要求しています。Filinvestの解除通知では、署名者の身元証明として住民税証明書を使用しましたが、それはもはや許容されていません。裁判所は、マセダ法の保護は買い手に有利になるように解釈されるべきであり、**販売者の都合に合わせて解釈することはできない**と述べています。

    裁判所は、解除が有効でなかったため、OrbeとFilinvestの間の購入契約は依然として有効であると判断しました。ただし、Filinvestはすでに不動産を別の当事者に売却していました。そこで裁判所は、原状回復ができない場合を扱った以前の判決に基づき、解決策を検討しました。特に、類似の事実を持つActive Realty and Development v. Daroyaの事例に目を向け、Filinvestは、すでに支払われた金額から利益を得ずに、Orbeに公平な返済を提供する必要があるという判決を下しました。

    裁判所は、Orbeに対するFilinvestの未払いは、契約違反ではなく債務不履行の利息が発生したことから、その未払いにも同様の法的利息を課す判決を下しました。具体的には、Orbeが提起した訴訟日から2013年6月30日まで年12％、2013年7月1日から完済まで年6％です。この命令は、購入契約を履行したくなかった、またはその能力がなかったOrbeには「不当な富」がないことを確認することを目的としています。

    FAQs

    本件の重要な問題は何でしたか？ 本件の重要な問題は、分割払い契約解除通知の公証の有効性であり、特にマセダ法における公式の署名者の承認と身元の検証の要件を満たしているかどうかでした。
    マセダ法第3条は誰を保護しますか？ マセダ法第3条は、少なくとも2年間分割払いを支払った不動産購入者を保護します。分割払い契約の規定に関係なく、猶予期間が保証されています。
    「公証行為」の法的意味は何ですか？ 「公証行為」は、公証人が署名者または契約の署名者または代理者の身元を証明したことを公式に確認する行為を指します。これは、契約の法的な妥当性と強制力を保証するのに役立ちます。
    無効な解除通知であった場合、購入者はどのような権利を有しますか？ 販売者の不正が原因で資産を支払えない場合は、購入者は債務不履行に対して弁護し、売買契約は依然として有効であると主張することができます。この訴訟を提起するには、販売者に弁護が必要になることがよくあります。
    最高裁判所はどのような具体的な命令を出しましたか？ 最高裁判所は、Filinvest Land, Inc.に対し、Priscilla Zafra Orbeに608,648.20ペソを払い戻すよう命令しました。また、Orbeは訴訟を提起した日に始まる12％の法定利息と、2013年6月30日以降は6％の年利も受ける権利があります。
    この事例は買い手の保護にどのように影響を与えますか？ この事例は、買い手の保護に関するより詳細な規範を構築し、政府、開発業者、市民の各セクターが責任をもって規制し、履行することで、買い手の法制度および経済的立場における保護を促進します。
    この裁定に基づいて法的支援を求めるにはどうすればよいですか？ あなたの法務戦略がこの事例の影響を受けそうである場合は、法律家のアドバイスを受けること。本件の結論は多くの事件と同様に、広範な証拠と綿密な考慮に基づいている可能性が高く、あなたの問題が異なる結果をもたらす可能性があるためです。
    コミュニティ税の証明書は有効な身分証明書として機能しますか？ 最近発行された法令のリストで法的に承認されている公証人ではないので、コミュニティ税の証明書を身分証明書として使用しないことを強くお勧めします。

    本裁定の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Law（contact）または（frontdesk@asglawpartners.com）までお問い合わせください。

    免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的アドバイスを構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
    出典：短いタイトル、G.R No.、日付

  • 契約の解除：不動産開発業者の不履行に対する購入者の権利

    本件は、不動産購入契約において、開発業者が義務を履行しない場合の購入者の権利に関するものです。最高裁判所は、不動産開発業者が約束したインフラ整備を履行せず、購入代金完済後も土地の所有権移転を遅延させた場合、購入者は契約を解除し、損害賠償を請求できると判断しました。これは、不動産取引において、購入者を保護し、開発業者の義務履行を促す重要な判例です。

    不動産取引における信頼の裏切り：代金完済後の所有権移転義務

    本件は、配偶者EugenioとAngelina Fajardo（以下「購入者」）が、Gotesco Properties, Inc.（以下「開発業者」）との間で締結した土地売買契約に関するものです。購入者は、契約に基づき代金を完済しましたが、開発業者は所有権の移転を遅延させました。購入者は、開発業者の不履行を理由に契約解除を求め、訴訟を提起しました。この訴訟において、裁判所は、開発業者の義務不履行が契約解除の正当な理由となるかを判断しました。

    購入者は1995年1月24日、開発業者が所有・開発するEvergreen Executive Villageの100平方メートルの土地を購入する契約を締結しました。購入者は、10年間で年利9％の利息を含めて購入代金126,000.00ペソを支払うことを約束しました。一方、開発業者は、購入者が代金を完済した場合、最終的な売買証書を交付することに同意しました。しかし、購入者は2000年1月17日に購入代金を完済したにもかかわらず、開発業者は売買証書を交付せず、土地の所有権および物理的な占有を引き渡しませんでした。そこで、購入者は2006年5月3日、Housing and Land Use Regulatory Board-Expanded National Capital Region Field Office（HLURB-ENCRFO）に対し、開発業者およびその取締役に対し、契約の特定履行または解除と損害賠償を求める訴えを提起しました。

    購入者は、開発業者が開発プロジェクトのために給水施設および照明施設を含む、水道施設、改良、インフラストラクチャ、およびその他の形態の開発を建設および提供しなかったため、大統領令No.957の第20条に違反したと主張しました。さらに、開発業者は各ロットの境界標を提供せず、問題の土地を含む原所有権証明書に技術的な説明がなく、購入者の知らないうちにフィリピン中央銀行（BSP）によって差し押さえられたと主張しました。したがって、購入者は開発業者に対し、合理的な期間内に売買証書を交付し、対応する所有権証明書と問題の土地の物理的な占有を引き渡し、Evergreen Executive Villageを開発するように命じるよう求めました。あるいは、契約をキャンセルまたは解除し、2000年1月以降の法定利息に加えて、支払われた合計金額を払い戻すように求めました。

    開発業者は、契約締結時、購入者は開発業者の所有権証明書に技術的な説明が記載されていないことを実際に認識していたと主張しました。それにもかかわらず、問題の土地の所有権には、担保権や抵当権はありませんでした。開発業者は、技術的な説明の登録を求める訴えが地方裁判所によって承認されたものの、控訴院によって破棄されたため、購入者への所有権の引き渡しが制御不能であったと主張しました。このため、財産が個々の所有権のある個々の区画に細分化されるのが遅れました。開発業者は、これらの事態を考慮すると、購入者が解除権の根拠とする民法第1191条は、開発業者は義務を履行する意思があったものの、制御不能な状況によって履行を妨げられたにすぎないため、適用されないと主張しました。さらに、開発業者は、契約締結後かなり後に記載されたBSPの異議申し立てはすでに解決済みであると指摘しました。

    裁判所は、本件において、契約解除の効果として、開発業者は購入者から受領した代金に加えて、対象となる土地の現在の市場価値を賠償する必要があると判断しました。これは、開発業者の不履行により、購入者が損害を被った場合に、公平な救済を与えるための措置です。裁判所は、購入者の保護を目的とした法律の趣旨を尊重し、開発業者による不当な利益を防止するために、このような判断を下しました。本判決は、類似の事例においても重要な先例となると考えられます。

    裁判所は、開発業者の取締役個人の責任については、彼らが悪意を持って行為したという証拠がないため、損害賠償責任を負わないと判断しました。ただし、開発業者である企業自体は、契約上の義務を履行しなかった責任を負います。

    ART. 1191。債務の解除権は、相互的な債務において、債務者の一方が自己に課せられた義務を遵守しない場合に黙示的に存在します。

    被害を受けた当事者は、債務の履行と解除のいずれかを選択することができ、いずれの場合も損害賠償を伴います。彼はまた、履行を選択した後であっても、履行が不可能になった場合には、解除を求めることができます。

    裁判所は、期間の固定を許可する正当な理由がない限り、請求された解除を宣告するものとします。

    これは、第1385条および第1388条ならびに抵当法に従い、物を取得した第三者の権利を害することなく理解されるものとします。

    本件の主要な争点は何でしたか？ 主要な争点は、開発業者が購入代金完済後に所有権移転を遅延させたことが、購入者による契約解除の正当な理由となるかどうかでした。
    なぜ裁判所は購入者の解除権を認めましたか？ 裁判所は、開発業者が所有権移転義務を履行しなかったことが契約の重大な違反にあたると判断し、購入者に解除権を認めました。
    契約解除の効果は何ですか？ 契約解除の効果として、当事者は契約前の状態に戻り、開発業者は受領した代金に加えて、土地の現在の市場価値を購入者に賠償する必要があります。
    開発業者の取締役個人の責任は認められましたか？ 開発業者の取締役個人の責任は、彼らが悪意を持って行為したという証拠がないため、認められませんでした。
    裁判所が市場価値による賠償を命じた理由は何ですか？ 裁判所は、開発業者の不履行により購入者が損害を被った場合に、公平な救済を与えるために市場価値による賠償を命じました。
    本判決は不動産取引にどのような影響を与えますか？ 本判決は、不動産開発業者に対して、契約上の義務の履行を強く促し、購入者の権利を保護する上で重要な役割を果たします。
    PD 957とは何ですか？ PD 957は、細分化およびコンドミニアムの購入者を保護するための法令であり、開発業者に一定の義務を課しています。
    なぜ誠実義務が重要視されるのですか？ 不動産取引においては、当事者間の信頼関係が重要であり、開発業者は購入者に対して誠実に行動する義務があります。
    類似の事例に本判決は適用されますか？ 本判決は、類似の事例において重要な先例となり、購入者の権利を保護する上で役立ちます。
    損害賠償請求の範囲は？ 損害賠償請求の範囲は、購入者が被った損害の範囲によって異なりますが、通常、契約解除に伴う損害や精神的苦痛に対する賠償が含まれます。

    本件判決は、不動産取引において、開発業者の義務不履行に対する購入者の権利を明確にするものであり、購入者保護の観点から重要な意義を有します。今後の不動産取引において、本判決が重要な先例となることが期待されます。

    本判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Law（contact）または電子メール（frontdesk@asglawpartners.com）までご連絡ください。

    免責事項：本分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
    出典：GOTESCO PROPERTIES, INC.対SPOUSES EUGENIO AND ANGELINA FAJARDO, G.R. No. 201167, 2013年2月27日

  • 無許可抵当と契約譲渡：フィリピンの不動産購入者を保護するPD 957の教訓


    無許可抵当と契約譲渡：PD 957による不動産購入者の保護

    G.R. No. 168646, 2011年1月21日

    不動産購入、特に区画整理地やコンドミニアムの購入は、多くのフィリピン人にとって人生最大の投資の一つです。しかし、ずさんな開発業者や金融機関の行為によって、この夢が脅かされることもあります。ルソン・デベロップメント・バンク対アンヘレス・キャサリン・エンリケス事件は、そのようなリスクと、購入者を保護するために制定された大統領令(PD) 957の重要性を浮き彫りにしています。この判決は、無許可で設定された抵当権は無効であり、善意の購入者でない限り、その抵当権は購入者の権利に優先しないことを明確にしました。不動産取引に関わるすべての人にとって、この最高裁判所の判決は重要な教訓を提供しています。

    PD 957：購入者保護の法的枠組み

    大統領令957号、通称「区画整理およびコンドミニアム購入者保護令」は、1976年に制定され、不動産開発業界における詐欺や不正行為から購入者を保護することを目的としています。この法律は、区画整理地やコンドミニアムの開発および販売を規制し、開発業者に対して登録、免許取得、広告規制、インフラ整備などの義務を課しています。特に重要な条項の一つが、セクション18です。これは、開発業者が区画整理地やユニットに抵当権を設定する際に、住宅・土地利用規制委員会（HLURB）の事前承認を義務付けています。この規定の目的は、抵当権の設定によってプロジェクトが頓挫し、購入者が損害を被るリスクを軽減することにあります。

    セクション18は次のように規定しています。

    セクション 18. 抵当。区画またはユニットに対する抵当は、HLURBの書面による事前承認なしに、所有者または開発業者が設定することはできない。かかる承認は、抵当ローンの収益がコンドミニアムまたは区画整理プロジェクトの開発に使用され、かつ、かかる利用を確実にするための効果的な措置が講じられていることを証明しない限り、与えられないものとする。抵当の対象となる各区画またはユニットのローン価値を決定し、購入者がいる場合は、ローンの実行前に通知するものとする。購入者は、その選択により、区画またはユニットの分割払いを抵当権者に直接支払うことができ、抵当権者は、支払われた特定の区画またはユニットによって担保された対応する抵当債務に支払いを充当するものとし、購入者が全額支払い後速やかに区画またはユニットの所有権を取得できるようにすることを目的とする。

    この条項は、購入者の権利保護を最優先とするPD 957の精神を体現しています。HLURBの事前承認を義務付けることで、開発業者が無計画に抵当権を設定し、購入者の権利を侵害することを防ぐことを意図しています。違反した場合の抵当契約は無効と解釈され、購入者保護の徹底が図られています。

    事件の経緯：契約譲渡と無許可抵当の衝突

    この事件は、ルソン・デベロップメント・バンク（LDB）とデルタ・デベロップメント・アンド・マネジメント・サービス（DELTA）、そして購入者のアンヘレス・キャサリン・エンリケスとの間で繰り広げられました。事の発端は、DELTAが開発する区画整理地「デルタホームズI」のロット4を購入する契約をエンリケスと締結したことに遡ります。エンリケスは頭金を支払い、分割払いを続けていましたが、DELTAはHLURBの承認を得ずに、このロット4を含む区画整理地全体をLDBに抵当に入れました。その後、DELTAはLDBへの債務を返済できなくなり、ロット4を含む不動産を代物弁済としてLDBに譲渡しました。エンリケスはこの事実を知らずに分割払いを続け、最終的に全額支払いを終えましたが、LDBは抵当権を理由に所有権移転を拒否しました。エンリケスはHLURBに訴え、紛争は裁判所に持ち込まれました。

    事件は以下の段階を経て最高裁判所に至りました。

    1. HLURB仲裁人：デルタにエンリケスからの残金支払いを認め、抵当権のない状態で所有権を移転するよう命じました。また、PD 957違反としてデルタに罰金を科しました。
    2. HLURB委員会：仲裁人の決定を一部修正し、エンリケスへの損害賠償を削除しましたが、その他の決定は支持しました。
    3. 大統領府：HLURBの決定を全面的に支持しました。
    4. 控訴裁判所：LDBの控訴を一部認め、代物弁済契約はロット4に関しては無効であると判断しました。デルタに対してLDBにロット4の価値を支払うよう命じましたが、LDBの抵当権は無効であるとしました。
    5. 最高裁判所：LDBとデルタの上訴を審理しました。

    最高裁判所は、控訴裁判所の決定を一部修正し、最終的にエンリケスの権利を認めました。裁判所は、デルタがHLURBの承認を得ずに抵当権を設定したことはPD 957セクション18に違反し、抵当契約は無効であると判断しました。さらに、LDBは抵当権設定時に区画整理地であることを認識していたはずであり、善意の抵当権者とは言えないとしました。したがって、LDBはエンリケスとの契約譲渡契約を尊重し、残金支払いと引き換えに所有権を移転する義務があるとしました。

    最高裁判所は判決の中で、PD 957の目的を強調し、次のように述べています。

    PD 957または区画整理およびコンドミニアム購入者保護令の下で区画整理地の購入者に与えられる保護は、善意の対価購入者でない者によって打ち負かされることはない。PD 957の高尚な願望は、法律のすべての条項、その目的を損なうすべての契約、その実現を脅かすすべての取引において読み取られるべきである。「法律は、制定された目的からその生命力を引き出し、そのような目的を無視または打ち負かす方法でそれを解釈することは、法律を無効にするか、または破壊することである。」

    この判決は、PD 957が単なる形式的な規制ではなく、購入者保護という明確な目的を持つ法律であることを再確認するものです。

    実務上の影響：不動産取引におけるデューデリジェンスの重要性

    この判決は、不動産取引、特に区画整理地やコンドミニアムの取引において、以下の重要な実務上の教訓を示唆しています。

    • 購入者の保護：PD 957は、不動産購入者を強力に保護する法律であり、その保護は善意の購入者でない限り、第三者の権利に優先します。
    • 無許可抵当の無効：HLURBの事前承認を得ずに設定された抵当権は無効であり、抵当権者はその権利を主張できません。
    • 金融機関のデューデリジェンス義務：金融機関は、区画整理地やコンドミニアムを担保とする融資を行う際、より厳格なデューデリジェンスを実施し、PD 957の規制を遵守する必要があります。特に、抵当権設定前にHLURBの承認を得ているか、物件が契約譲渡契約の対象となっていないかなどを確認する必要があります。
    • 契約譲渡契約の重要性：契約譲渡契約は、購入者の権利を保護する重要な法的文書です。開発業者は、契約譲渡契約を誠実に履行し、購入者の権利を尊重する必要があります。

    重要な教訓

    • 不動産購入者は、契約締結前に物件の権利関係を十分に調査し、PD 957による保護が適用されるかを確認すべきです。
    • 開発業者は、PD 957および関連法規制を遵守し、透明性の高い取引を行うべきです。
    • 金融機関は、不動産担保融資において、デューデリジェンスを徹底し、購入者の権利を侵害しないように注意すべきです。

    よくある質問 (FAQ)

    1. 質問：PD 957はどのような不動産取引に適用されますか？
      回答：PD 957は、区画整理地およびコンドミニアムの開発および販売に適用されます。住宅ローン、商業用不動産、農地などには適用されません。
    2. 質問：HLURBの事前承認なしに設定された抵当権は、常に無効ですか？
      回答：はい、最高裁判所の判例によれば、PD 957セクション18に違反して設定された抵当権は無効です。ただし、個別の事情によっては、裁判所の判断が異なる可能性も否定できません。
    3. 質問：善意の購入者とは誰ですか？
      回答：善意の購入者とは、物件の権利関係について何も知らず、かつ、注意義務を尽くして調査しても権利関係を知ることができなかった購入者を指します。本件では、LDBは区画整理地であることを認識していたため、善意の購入者とは認められませんでした。
    4. 質問：契約譲渡契約は、常に購入者の所有権を保証しますか？
      回答：契約譲渡契約は、購入者が代金を完済することを条件に、将来の所有権移転を約束する契約です。契約譲渡契約だけでは直ちに所有権は移転しませんが、購入者は契約に基づき、代金完済後に所有権移転を求める権利を有します。
    5. 質問：不動産取引で問題が発生した場合、どこに相談すればよいですか？
      回答：不動産取引に関する紛争は、まずHLURBに相談することができます。また、弁護士に相談し、法的アドバイスや訴訟代理を依頼することも有効です。

    不動産取引は複雑で、法的リスクも伴います。ご不明な点やご不安な点がございましたら、不動産法務に精通した専門家にご相談ください。ASG Lawは、マカティとBGCにオフィスを構え、不動産取引に関する豊富な経験と専門知識を有する法律事務所です。お客様の権利保護と円滑な不動産取引の実現を全力でサポートいたします。お気軽にご相談ください。

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  • 不動産購入者の権利保護：住宅ローン契約の無効化と法的救済

    不動産購入者を保護するための重要な教訓：住宅ローン契約の無効化

    UNITED OVERSEAS BANK PHILIPPINES, INC., PETITIONER, VS. SIONY CHING AND TOWNTEC REALTY & DEVELOPMENT CORP., RESPONDENTS. G.R. NO. 170695, April 07, 2006

    フィリピンでは、不動産開発業者が住宅ローンを組む際、購入者の権利を保護するために特定の法的義務が課せられています。これらの義務を怠ると、住宅ローンが無効になる可能性があり、購入者は法的救済を求めることができます。本記事では、最高裁判所の判決を基に、この重要な法的側面を詳しく解説します。

    法的背景：PD 957第18条とその重要性

    不動産開発を規制する主要な法律の一つに、大統領令（PD）957、または「細分化およびコンドミニアム購入者保護令」があります。この法律の第18条は、開発業者が細分化またはコンドミニアムプロジェクトの土地を住宅ローンにかける場合、住宅土地利用規制委員会（HLURB）の書面による事前の承認を得ることを義務付けています。この規定の目的は、購入者の権利を保護し、開発業者が住宅ローン契約を履行できなくなる事態を防ぐことです。

    PD 957第18条の条文は以下の通りです。

    第18条。住宅ローンの。細分化またはコンドミニアムプロジェクトの土地を住宅ローンにかける場合、開発業者は住宅土地利用規制委員会（HLURB）の書面による事前の承認を得なければなりません。

    この条項の重要性は、不動産購入者が開発業者を信頼して投資を行っているという事実にあります。HLURBの承認を得ることで、住宅ローンが購入者の権利を不当に侵害しないことが保証されます。

    事例の概要：Siony Ching対United Overseas Bank Philippines, Inc.

    本件は、Siony ChingがTowntec Realty and Development Corp.（Towntec）からコンドミニアムユニットを購入したことに端を発します。Chingは購入代金を支払いましたが、Towntecはユニットの権利証書を引き渡すことができませんでした。これは、Empire Plazaが建設された土地がUnited Overseas Bank Philippines, Inc.（UOBP）に抵当に入っていたためです。Chingは、UOBPとTowntec間の住宅ローンがPD 957第18条に違反してHLURBの事前の承認なしに締結されたため、無効であると主張しました。

    訴訟の経緯：

    • ChingはHLURBに損害賠償を伴う権利証書引渡しおよび不動産抵当の無効化を求める訴訟を提起
    • HLU仲裁人はChingを支持し、TowntecとUOBP間の住宅ローンを無効と宣言
    • UOBPはHLURB委員会に上訴したが、仲裁人の決定が支持された
    • UOBPは大統領府に上訴したが、期限切れのため却下された
    • 控訴院は大統領府の命令を支持

    最高裁判所は、控訴院の決定を支持し、UOBPの上訴は期限切れであり、HLURBの決定は最終的かつ執行可能であると判断しました。裁判所は、HLURB委員会の決定に対する上訴期間は15日であり、UOBPはこれを遵守しなかったと指摘しました。

    裁判所の重要な引用：

    「行政命令第18号は、苦情を申し立てられた決定の受領から30日以内に大統領府に上訴を提起することを認めていますが、これは他の法定上訴期間が適用されない場合に限ります。」

    「PD 957第15条およびPD 1344第2条は、15日という短い期間を定めており、これらの特別法が行政命令第18号の30日という期間に優先します。」

    実務上の影響：重要な教訓

    この判決は、不動産開発業者と金融機関の両方にとって重要な意味を持ちます。開発業者は、住宅ローンを組む前にHLURBの承認を得る義務を遵守しなければなりません。金融機関は、住宅ローン契約を締結する前に、開発業者が必要な承認を得ていることを確認する必要があります。購入者は、不動産を購入する前に、土地が住宅ローンにかかっていないか、または必要な承認が得られているかを確認する必要があります。

    重要な教訓：

    • 不動産開発業者は、住宅ローンを組む前にHLURBの承認を得る必要があります。
    • 金融機関は、住宅ローン契約を締結する前に、開発業者が必要な承認を得ていることを確認する必要があります。
    • 不動産購入者は、購入前に土地が住宅ローンにかかっていないか、または必要な承認が得られているかを確認する必要があります。
    • 上訴期間を遵守することは、管轄権の要件です。

    よくある質問（FAQ）

    Q：PD 957第18条に違反した場合、どのような法的救済が受けられますか？

    A：住宅ローンが無効になる可能性があり、購入者は損害賠償を請求できます。

    Q：HLURBの承認を得るための手続きはどのようになっていますか？

    A：HLURBに申請書を提出し、必要な書類を添付する必要があります。

    Q：住宅ローン契約を締結する前に、どのようなデューデリジェンスを行うべきですか？

    A：土地が住宅ローンにかかっていないか、または必要な承認が得られているかを確認する必要があります。

    Q：HLURB委員会の決定に対する上訴期間はどのくらいですか？

    A：15日です。

    Q：上訴期間を遵守しなかった場合、どうなりますか？

    A：上訴は却下され、HLURBの決定は最終的かつ執行可能になります。

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  • 優先される未登録の権利：抵当権に対する購入者の保護

    本判決は、登録されていない不動産取引における購入者の権利を保護する重要な判例です。最高裁判所は、政府系保険システム（GSIS）による抵当権が、以前に土地を購入したものの、まだ所有権を登録していなかった人々の権利よりも優先されないと判断しました。これは、未登録の権利を知っていた抵当権者は、その権利が登録されていなくても、その影響を受ける可能性があることを意味します。本判決は、購入者の財産権を強化し、不動産取引における公正を促進します。

    隠れた権利の危険：GSIS対未登録購入者

    ホセ・C・ズールエタ知事夫妻は、パシグ市の土地の所有者であり、GSISから融資を受けるために抵当を設定しました。その後、ズールエタ夫妻は、フランシスコ・デラ・メルセドと土地の売買契約を締結し、デラ・メルセドは購入代金を全額支払いました。しかし、ズールエタ夫妻はGSISへのローンの支払いを怠り、GSISは抵当権を実行しました。最高裁判所は、デラ・メルセドの未登録の権利はGSISの抵当権よりも優先されると判断しました。重要な争点は、GSISが以前に売却された土地が含まれていたにもかかわらず、抵当権を承認したかどうかです。

    裁判所は、**未登録の販売契約は登録された抵当権よりも優先される**と強調しました。裁判所の正当化は、ズールエタ夫妻が土地を売却した時点で、もはやその土地を再び抵当に入れる所有権を持っていなかったというものでした。GSISは土地の抵当権者として、土地の状態を調査する義務がありました。裁判所は、GSISのような金融機関は、単に所有権の証明書に頼るのではなく、土地の状況をさらに調査すべきであると述べました。GSISは、デラ・メルセドが以前から土地を占有していたことを知っており、デラ・メルセドの権利を無視することはできませんでした。この原則は、潜在的な問題を軽減するためにデューデリジェンスを適切に行うよう金融機関に促します。

    最高裁判所は、GSISのような金融機関は、潜在的な買い手や抵当権者を保護するために、提供された担保のステータスを調査するためのリソースと専門知識を持っていると指摘しました。また、フランシスコ・デラ・メルセドが長年にわたり土地を占有し、建物を建設していたという事実は、GSISが土地に問題を抱えている可能性があることに気づいていたはずであることを示唆しています。土地を購入したエリザベス・マンロンガットの権利については、裁判所は、彼女が購入者として善意で行為したと主張することはできないと判断しました。GSISの所有権は抵当権の実行によるものでしたが、抵当権は無効であったため、彼女の権利も無効になりました。

    裁判所は、エリザベス・マンロンガットがGSISが行った競売で土地を購入したとしても、原点が正当でなければ、彼女の権利も守られないと説明しました。購入者が原点をたどる必要があるということは、**「源泉より高く上がることができない」**という概念によって強化されます。GSISとマンロンガットは、デラ・メルセドが訴訟の対象となった区画に対して支払いを行ってきたにもかかわらず、未払いの財産税のためにそれを強制執行しようとしました。最高裁判所は、正義が優先されるべきであり、GSISは「小規模な購入者と取引する大規模な金融機関」であることを考えると、小規模な購入者に有利な判断を下すべきであると裁定しました。

    最高裁判所は、GSISの未払い税を請求する努力は不当であり、公平な取り扱いを拒否していると宣言しました。これは、政府機関や個人が土地取引をどのように行うか、特に占有に関する未登録の請求が関係する場合に、重要な意味を持ちます。この訴訟は、**デューデリジェンスと善意が重要である**という原則を強調しています。購入者が善意で行動するためには、潜在的なリスクや紛争について合理的な調査を行い、知識に基づいた決定を下す必要があります。さもなければ、未登録の買い手に対する強制執行の正当化のように、自分のアドバンテージのためにシステムを利用しようとしたり、不正を試みようとしたりする個人に対して公平な権利は与えられません。

    FAQs

    この訴訟の主な問題は何でしたか？ 主な問題は、政府系保険システム（GSIS）による抵当権が、土地を以前に購入したものの、所有権をまだ登録していなかった人の権利よりも優先されるかどうかでした。最高裁判所は、GSISの抵当権は優先されないと判断しました。
    なぜ裁判所は未登録の権利が優先されると判断したのですか？ 裁判所は、土地を売却したとき、元の所有者はもはやその土地を抵当に入れる権利を持っていなかったと判断しました。GSISはデラ・メルセドが土地を占有していることを知っていたので、それらの権利を無視することはできませんでした。
    金融機関であるGSISは、他にどのような注意を払う必要がありましたか？ GSISのような金融機関は、提供された土地を担保として使用する前に、その土地を調査する義務があります。単に所有権の証明書に頼るのではなく、潜在的な問題を評価するためにデューデリジェンスを行う必要があります。
    「源泉より高く上がることができない」という概念は何を意味しますか？ これは、購入者の権利は彼らの所有権を譲渡した者の権利に基づいており、彼らが権利を持っていなかった場合、その権利を誰にも譲渡できないことを意味します。GSISが無効な抵当権を有していた場合、彼らはエリザベス・マンロンガットに譲渡することができないことを意味します。
    善意の購入者とはどういう意味ですか？この場合、なぜエリザベス・マンロンガットはそうではないのですか？ 善意の購入者は、問題のある財産の潜在的な請求や紛争について何も知らずに、対価を支払って財産を購入した者です。この場合、エリザベス・マンロンガットは、GSISがその土地を適切に所有していなかったため、その要件を満たしていませんでした。
    この判決の小規模購入者のための重要なテイクアウェイは何ですか？ この判決は、小規模購入者が土地を購入した場合、所有権の登録を遅らせたりスキップしたりすることはありません。未登録の権利は保護されますが、問題を回避し、完全な法的権利を確保するためには、登録が不可欠です。
    PD 957とは何ですか？この事件にどのように適用されますか？ 大統領令957は「区分所有住宅とコンドミニアム購入者保護令」としても知られており、悪質な不動産開発者からの買い手を保護するように設計されています。裁判所は、この事件を解釈する上で、特に未登録の権利が抵当権に抵触する場合、この法令の保護的な精神を考慮しました。
    GSISがフランシスコ・デラ・メルセドに送った手紙の重要性は何ですか？ GSISのフランシスコ・デラ・メルセドの手紙は、GSISが彼が提起した所有権の請求を知っていたことの重要な証拠です。これらの知識は、占有に関する他の指標とともに、GSISが誠実に交渉していなかったことを意味します。

    本判決は、未登録の不動産取引に関する最高裁判所の立場を明確にし、購入者の権利を保護するためにデューデリジェンスの重要性を強調しています。未登録の購入者がGSISのような大規模機関に対して自分の権利を確立する判例法的な枠組みを設定します。

    特定の状況へのこの判決の適用に関するお問い合わせは、お問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comまでメールでお問い合わせください。

    免責事項：この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた特定の法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
    出典：略称、G.R No.、日付

  • フィリピンの不動産購入者を保護：PD 957の遡及適用と抵当権の優先順位

    不動産購入者を保護するためのPD 957の遡及適用

    G.R. No. 104528, January 18, 1996

    不動産購入者を保護するための大統領令（PD）957は、遡及的に適用される場合があります。これにより、施行前に締結された抵当契約であっても、誠実な購入者は保護されます。銀行は、抵当権設定時に適切なデューデリジェンスを実施し、購入者の権利を尊重する必要があります。

    はじめに

    不動産を購入することは、多くの人々にとって人生で最も重要な投資の一つです。しかし、悪徳な開発業者や予期せぬ法的問題により、その夢が打ち砕かれることもあります。本件は、PD 957が施行前に締結された抵当契約に遡及的に適用されるかどうかが争われた事例です。最高裁判所は、購入者を保護するために、PD 957の遡及適用を認めました。

    法的背景

    PD 957は、「細分化およびコンドミニアム購入者保護令」として知られており、不動産購入者を悪徳な開発業者から保護することを目的としています。この法律は、開発業者の義務、購入者の権利、および政府の規制について規定しています。特に、開発業者が住宅ローンを設定する場合、事前に住宅都市計画規制委員会（HLURB）の承認を得る必要があり、購入者は残りの支払いを抵当権者に直接支払うことができます。

    民法第4条では、法律は遡及的に適用されないと規定されていますが、PD 957の目的は、誠実な購入者を保護することであるため、遡及適用が認められました。裁判所は、社会正義の観点から、弱い立場にある購入者を保護する必要があると判断しました。

    PD 957の関連条項：

    * **第20条（完了時期）:** すべての所有者または開発者は、認可された細分化またはコンドミニアム計画、パンフレット、目論見書、印刷物、手紙、またはあらゆる形式の広告で提供および示されている施設、改良、インフラストラクチャ、およびその他の開発形態（給水および照明施設を含む）を、細分化またはコンドミニアムプロジェクトのライセンスの発行日から1年以内、または当局が定めるその他の期間内に建設し、提供するものとします。
    * **第21条（法令前の販売）:** 本法令の施行前に販売または処分された細分化区画またはコンドミニアムユニットの場合、細分化またはコンドミニアムプロジェクトの所有者または開発者は、前条の規定に従って、本法令の日から2年以内に義務の遵守を完了するものとします。ただし、当局が別途延長した場合、または第6条に従って適切な履行保証金が提出された場合はこの限りではありません。
    * **第23条（支払いの没収禁止）:** 細分化またはコンドミニアムプロジェクトの購入者が、区画またはユニットのために行った分割払いによる支払いは、所有者または開発者が承認された計画に従って、およびそれを遵守するための制限時間内に細分化またはコンドミニアムプロジェクトを開発しなかったために、所有者または開発者に正式な通知を行った後、支払いを中止した場合、所有者または開発者に有利に没収されることはありません。そのような購入者は、その選択により、延滞利息を除く、償却利息を含む支払われた合計金額を、法定利率で利息とともに払い戻しを受けることができます。

    ### 事例の概要

    本件では、私的回答者（不動産購入者）は、マリキナ・ビレッジ社から分割払いで土地を購入しました。その後、マリキナ・ビレッジ社は、その土地をフィリピンナショナルバンク（PNB）に抵当に入れました。購入者は、抵当権の存在を知らずに、土地の購入契約を履行し、住宅を建設しました。

    マリキナ・ビレッジ社が債務不履行に陥ったため、PNBは抵当権を実行し、土地の所有者となりました。購入者は、HLURBに訴訟を起こし、PNBがマリキナ・ビレッジ社との契約に基づいて残りの分割払いのみを請求できると主張しました。

    HLURB、大統領府は購入者の訴えを認め、PNBは購入者から残りの分割払いのみを徴収できると判断しました。PNBは、PD 957が抵当契約の締結後に施行されたため、適用されないと主張して、最高裁判所に上訴しました。

    最高裁判所は、PD 957の目的が購入者を保護することであるため、遡及適用を認め、PNBの上訴を棄却しました。

    裁判所の主な根拠：

    * PD 957は、誠実な購入者を保護することを目的としており、その意図は遡及的に適用されるべきである。
    * 銀行は、抵当権設定時に適切なデューデリジェンスを実施し、購入者の権利を尊重する責任がある。
    * 社会正義の観点から、弱い立場にある購入者を保護する必要がある。

    ### 実務上の意味

    本判決は、不動産購入者にとって重要な意味を持ちます。PD 957の遡及適用により、施行前に締結された抵当契約であっても、誠実な購入者は保護されます。銀行は、抵当権設定時に適切なデューデリジェンスを実施し、購入者の権利を尊重する必要があります。

    **重要な教訓：**

    * 不動産を購入する際には、事前に土地の権利関係を確認することが重要です。
    * 開発業者が住宅ローンを設定している場合、HLURBの承認を得ているか確認してください。
    * 残りの分割払いは、抵当権者に直接支払うことができます。

    ### よくある質問

    **Q：PD 957はどのような場合に遡及的に適用されますか？**
    A：PD 957は、誠実な購入者を保護するために、遡及的に適用される場合があります。ただし、個々の事例の事実関係によって判断が異なります。

    **Q：銀行は、抵当権設定時にどのようなデューデリジェンスを行う必要がありますか？**
    A：銀行は、土地の権利関係、購入者の存在、および開発業者の財務状況について、適切なデューデリジェンスを行う必要があります。

    **Q：購入者は、残りの分割払いを誰に支払うべきですか？**
    A：購入者は、残りの分割払いを抵当権者に直接支払うことができます。

    **Q：PD 957に違反した場合、どのような罰則がありますか？**
    A：PD 957に違反した場合、罰金、懲役、またはその両方が科せられる場合があります。

    **Q：不動産に関する紛争が発生した場合、どこに相談すればよいですか？**
    A：不動産に関する紛争が発生した場合、弁護士またはHLURBにご相談ください。

    **Q: 不動産購入時の注意点は何ですか？**
    A: 不動産購入は複雑なプロセスであり、法的リスクも伴います。契約書の内容を十分に理解し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

    不動産に関するお困りごとは、ASG Lawにご相談ください。konnichiwa@asglawpartners.com または https://www.jp.asglawpartners.com/contact までお気軽にお問い合わせください。