本件は、フィリピンの農業賃貸借契約における「個人的耕作」の解釈と、賃借人の死亡後の権利継承に関する重要な判断です。最高裁判所は、農業賃貸借契約における賃借人の権利は、家族の援助があっても維持され、賃借人の死亡後はその法定相続人に継承されると判断しました。これは、農業従事者の生活安定と土地改革の推進を目的とした法律の趣旨に沿うものです。裁判所の決定は、土地所有者と農業従事者双方の権利と義務に重要な影響を与えます。

義理の息子による耕作は、賃借人の権利放棄を意味するのか？

本件は、バターン州エルモサのマンボグ村にある2.5ヘクタールの農地をめぐる争いです。この土地は、当初バルトロメ・ソンコが所有し、後に彼の息子エンリケ・ソンコが相続しました。故ティモテオ・トレント（以下「ティモテオ」という）は、マリア・トレント（以下「被申立人」という）の夫であり、1973年にバルトロメとの間で農業賃貸借契約を締結しました。1985年には、エンリケとの間で同様の契約が更新されました。これらの契約において、ティモテオは雨季に稲を栽培し、年間21カバン（1973年の契約）および22カバン（1985年の契約）の稲を賃料として支払うことを約束しました。ティモテオは、前妻との息子であるパブリト・アレリャノ（以下「パブリト」という）に、土地の耕作と地主への分配金の支払いを手伝わせていました。

ティモテオが2004年に死亡した後、誰が正当な賃借権の承継者であるかをめぐり、家族間で争いが起きました。被申立人は、ティモテオの相続人として、息子であるフアニト・トレントを賃借権の承継者に指定したと主張しました。一方、パブリトは、ソンコ家が認識していたように、自身が継続的に土地を耕作していたことは、義父による賃借権の放棄および自身への譲渡と同義であると主張しました。紛争は地方農業改革仲裁人（PARAD）に持ち込まれ、被申立人がパブリトに対して所有権回復の訴えを起こしました。

2007年12月22日、PARADは被申立人を支持する決定を下し、ティモテオの賃借権を証明する賃貸借契約を支持しました。PARADは、パブリトが土地を耕作することを許可されたのは義父の寛大さによるものであり、賃借権を放棄したとは言えないと判断しました。PARADは、農業賃貸人の死亡または永続的な能力喪失の場合、賃貸借はその法定相続人を拘束すると結論付けました。パブリト側はこれに不服として農業改革仲裁委員会（DARAB）に上訴しました。

DARABは2010年3月9日の決定で、PARADの決定を覆しました。DARABは、土地を個人的に耕作し、賃料をソンコ家に支払っていたのはパブリトであると認定し、ティモテオは賃貸借関係の要件を満たしていないと判断しました。さらに、DARABは、ソンコ家がパブリトからの賃料を継続的に受け取っていたことにより、パブリトとソンコ家の間に黙示的な賃貸借契約が生じたと判断しました。これに対し被申立人側は控訴裁判所に上訴しました。

控訴裁判所は2012年10月1日の判決で、PARADの判断に戻り、ティモテオの賃借権を支持し、ティモテオが土地を個人的に耕作していなかったという請願人の主張を否定しました。控訴裁判所は、共和国法（R.A.）第3844号、すなわち農業土地改革法を引用し、農業賃借人および個人的耕作の概念を説明しました。農業賃借人は、「自身およびその直近の家族からの援助を利用して、他人が所有または占有する土地を生産目的で耕作する者であり、金銭または生産物またはその両方で一定の対価を得る」と定義されます。また、「個人的耕作」とは、「賃借人または賃貸人が自身で、および/またはその直近の家族からの労働力の援助を得て行う耕作」を意味します。

控訴裁判所は、これらの法的定義から、賃借人は土地の耕作において直近の家族からの援助を受けても、個人的耕作を行っているとみなされると説明しました。本件において、パブリトはティモテオの義理の息子であり、土地の耕作を援助したとしても、ティモテオから賃借権を奪うものではありません。控訴裁判所によれば、パブリトの土地の耕作行為は自身の能力で行われたものではなく、単にティモテオの耕作行為を補完するものでした。控訴裁判所は、パブリトは登録された賃借人の単なる助手であり、正当な賃借人としての地位を取得したことは一度もないと強調しました。さらに、控訴裁判所は、賃借人は土地所有者の同意なしに、同一の土地において別の賃借人を作り出す権利も特権も持っていないと付け加えました。そして、ティモテオの賃借権が存続していることから、その妻と子供たちが、その法定相続人として賃借権を承継することは疑いの余地がないと結論付けました。

請願人は、前権利者であるパブリトは、ティモテオが賃借人としての義務、すなわち土地の個人的耕作を怠り、放棄したこと、そしてパブリトがその義務を履行したことによって、正当に賃借権を承継したと主張しました。しかし、最高裁判所は、この主張には根拠がないと判断しました。裁判所は、パブリトではなく、ティモテオがソンコ家の農地の正当な賃借人であると判示しました。そのため、ティモテオの死亡後、その法定相続人が賃借権を承継することになります。ティモテオのソンコ家との賃貸借契約による賃借権は争いがなく、パブリトがティモテオの土地耕作を手伝っていたことも認められています。請願人らは、パブリトに実際に土地を耕作させたことで、ティモテオは正当な賃借人となるための「個人的耕作」の要件を満たさなかったと主張しましたが、裁判所はこれを認めませんでした。裁判所は、「土地の耕作はそれ自体が当然にその者を当然に権利を有する賃借人にするものではない。個人的耕作、収穫の分与、および土地所有者の同意を証明するための独立した具体的な証拠が必要である。」と述べています。また、黙示の賃貸借はこの司法管轄区域で認められていますが、それが生じるためには、賃貸借のすべての本質的な要件が存在することが証明されなければなりません。

最高裁判所は、重要な法的概念を考慮し、賃貸借関係の確立において個人的耕作と収穫分与の重要性を強調しました。個人的耕作とは、単に賃借人自身が物理的に耕作することだけでなく、その家族の援助を得て耕作することも含まれます。この文脈において、パブリトはティモテオの義理の息子であり、彼の援助はティモテオによる個人的耕作とみなされるため、ティモテオの賃借人としての義務違反とは見なされません。

さらに、裁判所は、パブリトとソンコ家との間の収穫分与関係を示す証拠がないことを指摘しました。収穫分与はすべての賃貸借の重要な要素であり、提出された領収書は、パブリトとソンコ家との間に明確な分与協定があることを十分に証明するものではありません。これらの領収書は、ソンコ家への分配金の配達の事実を証明するに過ぎず、その分配金がパブリトとソンコ家との間の契約条件に基づいて配達されたのか、またはティモテオの既存の賃貸借契約に基づいて配達されたのかを証明するには不十分です。最高裁は、パブリトとソンコ家との間に黙示的な賃貸借関係が存在したという主張を退けました。重要なことは、有効な賃貸借関係の存在です。パブリトの主張をさらに弱めたのは、領収書に記載されたソンコ家への分配金の数が、ティモテオとソンコ家との間の賃貸借契約の条件と一致していたことです。この事実は、パブリトがティモテオの代理として行動していたという結論を裏付けています。したがって、正当な農業賃借人であるティモテオは、雇用の安定を享受する権利があります。実際、死亡によってソンコ家との農業賃貸借関係が消滅することはありません。本件において最高裁判所は控訴裁判所の決定を支持し、パブリトの請願を却下しました。ティモテオの賃借権は有効であり、その死亡により被申立人が権利を承継します。

FAQs

本判決は、フィリピンにおける農業賃貸借関係の理解を深め、土地所有者と農業従事者の権利と義務を明確にする上で重要な役割を果たします。今後の同様の事例においても、この判決が重要な先例となるでしょう。

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: HEIRS OF PABLITO ARELLANO V. MARIA TOLENTINO, G.R No. 207152, July 15, 2019

最高裁判所は、農地における賃借権関係を確立するには、土地所有者の同意と収穫物の分与が不可欠であることを改めて確認しました。単なる土地の占有と耕作の継続だけでは、自動的に法的な賃借権は認められません。土地を占有し耕作している者が賃借人としての権利を主張するためには、土地所有者との間で賃借関係を結ぶ明確な同意、そして収穫物を分与する合意の存在を証明する必要があります。これらの要素が欠けている場合、たとえ長期間にわたって土地を耕作していたとしても、賃借人としての法的保護を受けることはできません。本判決は、農地における権利関係を明確にし、紛争を未然に防ぐために重要な指針となります。

土地利用者の権利：所有者の同意と収穫分配の必要性

本件は、土地所有者と、その土地を耕作する者が賃借権を有するか否かを争ったものです。土地所有者であるRoque A. Acosta氏は、土地の管理をPrimitivo Macalanda, Jr.氏に委託しましたが、Macalanda氏は収穫物の分配を怠り、土地所有者の権利を侵害していると主張しました。一方、Macalanda氏は、自身が正式な賃借人であると主張し、賃借権を主張しました。この訴訟は、地方裁判所から控訴裁判所、そして最高裁判所にまで及ぶことになりました。最高裁判所は、賃借権の成立には、土地所有者の同意と収穫の分配という2つの重要な要素が必要であることを改めて確認しました。では、この判決に至るまでの経緯と、その法的根拠について詳しく見ていきましょう。

賃借権関係が成立するためには、いくつかの要素が満たされる必要があります。まず、土地所有者と賃借人という当事者が存在すること。次に、対象となる土地が農地であること。そして、当事者間に賃借関係についての合意があること。さらに、その関係の目的が農業生産であること。賃借人による個人的な耕作が行われていること、そして最後に、収穫物が土地所有者と賃借人の間で分与されることが必要です。これらの要素はすべて、十分な証拠によって証明されなければなりません。これらの要素のいずれかが欠けている場合、その者は法律上の賃借人とみなされず、賃借権に基づく保護を受けることはできません。

本件において、Macalanda氏は自らがbona fide（誠実な）賃借人であると主張し、その証拠として、Acosta氏がEddie Macalanda氏のために作成した合意書を提出しました。その合意書には、対象土地が「Goyo Macalanda氏によって賃借されている」と記載されていました。この文書には、Acosta氏が土地所有者として、Macalanda氏が土地の賃借人または管理者として署名し、Eddie Macalanda氏のために地役権を設定することに同意したことを示していました。しかし、最高裁判所は、この合意書だけでは、Acosta氏がMacalanda氏をde jure（法律上の）賃借人として認めたとはいえないと判断しました。合意書の署名部分には、Macalanda氏が土地の「賃借人/管理者」として言及されており、その地位が曖昧であったためです。

裁判所は、合意書以外に、Acosta氏がMacalanda氏との間で賃借関係を確立することに同意したことを示す、他の独立した証拠が提示されていないことを指摘しました。さらに、収穫物の分配という重要な要素についても、Macalanda氏は十分な証拠を提示できませんでした。Macalanda氏は控訴裁判所への上訴において、17年間対象地を耕作し占有してきたと主張しましたが、もし彼が本当に法律上の賃借人であるならば、Acosta氏との間で収穫物の分配に関する明確な取り決めがあるはずです。しかし、Macalanda氏は、その取り決めを具体的に示すことができませんでした。Acosta氏との間で収穫物を分配したことを証明する領収書などの証拠も提示されませんでした。そのため、最高裁判所は、賃借権関係の成立を認めることはできないと判断しました。

本判決が示すように、農地における賃借権を主張するためには、土地所有者の明確な同意と、収穫物の分配に関する明確な合意を証明することが不可欠です。土地の占有や耕作の継続だけでは、自動的に賃借権は認められません。賃借権をめぐる紛争を避けるためには、土地所有者との間で明確な契約を結び、収穫物の分配に関する記録を保管しておくことが重要です。

FAQs

本判決は、農地における権利関係を明確にし、紛争を未然に防ぐために重要な法的原則を再確認しました。土地の利用者は、権利を保護するために、関連する法的要件を十分に理解し、適切な措置を講じる必要があります。

本判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Lawまでお問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comまでメールでお問い合わせください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：PRIMITIVO MACALANDA, JR.対ATTY. ROQUE A. ACOSTA、G.R. No. 197718、2017年9月6日

本判決は、土地の合法的な農業テナントが持つ償還権が、土地のその後の公共利用によってどのように制限されるかを明らかにしています。最高裁判所は、ブストス市が公共市場を建設するために取得した土地の場合、テナントは以前に確立された償還権を行使できないと判断しました。これは、テナントがそのような権利を持っていたとしても、公共市場の存在は重要な要因であり、州は現在その土地の所有権を保持することが適切であるという認識です。

公共利用に優先順位をつける：ブストス市場償還の事例

テディ・カストロとラウロ・セバスチャン（以下「請願者」）は、シメオン・サントスから引き継いだ土地の農業テナントでした。ブストス市（以下「回答者」）は、市場拡大のため、イエスの分け前を購入しました。その後、請願者は補償を行使しようとしました。地方行政改革裁定人（PARAD）は当初、請願者の側につきましたが、争議は、請願者への最終判決の執行における、回答者と市場の屋台の所有者間の様々な異議申し立てを含むものでした。上訴裁判所（CA）は、その後のPARADの発行が、最初の判決、特に土地の所有権の移転を効果的に変更したとして、原判決を破棄しました。

主な論点は、最初のPARADの決定（農業テナントとしての申請者の償還権を認識した）が、所有権の自動的な移転をどのように意味するのか、申請者が法律で義務付けられたように償還権を行使するのに十分に時間を費やしたかどうか、そして現在の公共利用、ブストス公共市場（屋台所有者が運営する）がどのような影響を与えるのか、などでした。裁判所は、市場テナントを含むこれらのステークホルダーの弁護士としての地位を確立することに取り組みました。この問題の本質は、法律の下で確立されたプロセスと、法律に基づいて所有権を奪われたくない広範な人々に対して判決を実行したかどうかでした。

裁判所はまず、公共市場の市場の屋台の所有者でありテナントでもある回答者の正当な地位を確立しました。なぜなら、結果は彼らの日々の生計に影響を与えていたからです。その後、問題の本質に移りました。償還の適時性。裁判所は、州からの売却の書面による通知を受けてから180日以内に適用するという償還価格の支払いの期限に注目しました。しかし、問題は価格と、支払いが実際に行われた時期にあります。請願者は2,300ペソの支払いを申し出ました。しかし、この金額は、裁判所が公平なものと認めた120万ペソと比較するとほとんど意味がありませんでした。

共和国法第3844号の第12条、およびその修正版である共和国法第6389号には、適切な履行手続きがあります。それはまた、訴訟とともに価格を預けることが有効なプロセスになる方法についてのプロセスがあります。申し出は「真剣かつ誠実に」行わなければなりません。つまり、これは支払うことができることを確認する方法にすぎません。さもなければ、システム全体が弱体化して悪化し、投機家が発生したり、混乱と訴訟の危険が広がったり、買い手を過度に妨害したりすることになります。申し出を信じてはなりません。

第12条償還権。-土地が農業小作人の知らないうちに第三者に売却された場合、後者は合理的な価格と引き換えに償還する権利を有する。ただし、農業小作人が2人以上いる場合は、それぞれが実際に耕作した面積に限り、上記償還権を有する。本条に基づく償還権は、売主がすべての影響を受ける小作人および土地改革省に売却登録時に書面で通知してから180日以内に行使することができ、他の法律上の償還権よりも優先される。償還価格は、売却時の土地の合理的な価格とする。

この点を強化するために、裁判所は2003年11月27日に執行可能になったPARADの元の決定にまでさかのぼって償還を行うことを許可しても、請願者は依然として償還価格を預ける時期が遅すぎると強調しました。最終的に請願者が支払いを完了したのが2006年の5月9日と10日であったことを考慮すると、法律で義務付けられた180日よりもずっと遅れています。

この観点から、裁判所は以前に認識された農地の償還権について説明しました。これは確かに所有権ではなく財産権です。裁判所が認識しなければならなかった考慮事項には、地域がすでに商用であったという主張、回答者がパブリックプレイスを構築するためにより多くを支払っていた可能性が高いこと、さらに重要なこととして、土地が使用されたためです。公共はより重要でした。

これは裁判所による前例の確立です。例えば、マニラ鉄道会社とパレデスの場合のように、登記された所有者は、より広い社会の改善のための不動産の重要性のために、強制執行され、通常使用される通常の訴訟にアクセスできなくなる可能性があります。裁判所は現在、この理由の観点からフォフォム開発公社とフィリピン国鉄との間の主張された類似点を強調しています。

実際には、裁判所は申請者が妨害に対する補償を受けると判断しました。これは、特に1989年から、およびブストス公共市場が運営されており、1年以上前に建設されており、180日の支払い義務にも対応する必要があるため、特に適用すると特に厳しいですが、これは法律に従って、2,300ペソと1,200,000ペソの価格の深刻な差異があるために行われていないためです。それにもかかわらず、事実は変化し、償還を完了していない、およびその他の考慮事項があることを除いて、これは実際に行われています。

FAQs

この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、連絡先経由で、またはfrontdesk@asglawpartners.com宛に電子メールでお問い合わせください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：短いタイトル、GR No.、日付

本判決は、フィリピンにおける農地改革法（CARP）における土地所有者の保有権に関する最高裁判所の判断を明確にするものです。土地所有者は、包括的農地改革プログラム（CARP）に基づき、最大5ヘクタールの土地を保有する権利がありますが、その土地は連続している必要があります。また、保有のために選択された土地が賃貸されている場合、賃借人はその地域に留まるか、同様の別の農地で受益者となるかを選択できます。本判決は、土地保有権の行使には厳格な条件があり、これらが満たされない場合、農地改革の受益者の権利が優先されることを強調しています。

ヌニェス家の土地保有権争い：土地改革の原則とは

本件は、故レオニロ・P・ヌニェス・シニアの相続人らが、ガビーノ・T・ビラノザの相続人らを相手取り、特定の土地に対する保有権を主張したことに端を発します。問題となった土地は約2.833ヘクタールで、ビラノザが耕作していました。ヌニェス・シニアはかつてこの土地を抵当に入れ、その抵当権が実行された後、土地は政府によって包括的農地改革プログラム（CARP）の下で強制的に取得され、ビラノザに所有権が与えられました。

ヌニェス家の相続人らは、土地の保有権を主張しましたが、複数の理由から認められませんでした。まず、相続人らは、土地保有権を行使するための適切な時期を逃しました。土地がCARPの対象となった通知を受け取ってから60日以内に保有の意思表示をする必要がありましたが、これを行いませんでした。さらに、最高裁判所は、保有される土地は連続している必要があると判断しましたが、問題となった土地は他の土地と連続していませんでした。

裁判所は、農地改革の歴史的背景と、土地なし農民に土地を所有させるというプログラムの目的を考慮しました。スペイン植民地時代から土地所有の不均衡が存在し、多くの農民が土地を失い、地主の小作人となった経緯があります。農地改革法は、これらの不均衡を是正し、農民に自立を促すためのものでした。そのために憲法は、地主の保有権を認めつつも、農民の権利を保護するよう定めています。

土地保有権の行使には、いくつかの重要な条件があります。まず、土地所有者はCARPの対象となった通知を受け取ってから一定期間内に保有の意思表示をしなければなりません。次に、保有される土地は連続している必要があり、これは、土地が分散している場合、保有権の行使が制限されることを意味します。さらに、土地が賃貸されている場合、賃借人はその土地に留まるか、他の農地で受益者となるかを選択する権利があります。

ヌニェス家の相続人らは、故レオニロ・P・ヌニェス・シニアが生前に土地保有権の行使の意思を示していた証拠を提出しませんでした。これは、土地保有権の行使において重要な要素となります。行政命令第02-03号第3.3条によれば、相続人が故人の土地保有権を行使するには、故人が生前にその権利を行使する意思を示していたことを証明する必要があります。本件においてヌニェス・シニアは、土地を実際に耕作していたビラノザに対する保有の意思表示をしませんでした。

裁判所は、ビラノザに発行された所有権証書が取り消し不能になったことも指摘しました。ビラノザは善意で土地を取得し、所有権証書を登録しました。登録後1年が経過した時点で、所有権証書は取消不能となり、パンガンダマン長官がその取消しを命じることはできません。裁判所はまた、所有権証書は、行政手続きで発行されたとしても、司法手続きで発行されたものと同様に取り消し不能であるという先例を再確認しました。

本判決は、農地改革法の実施において、農民の権利を保護することの重要性を強調しています。裁判所は、土地所有者の権利と農民の権利のバランスを取りながら、土地なし農民に土地を所有させるという法の目的を支持しました。農地改革は、社会正義を促進し、農村地域の経済発展を促すための重要な手段です。裁判所は、土地保有権の行使に厳格な条件を課すことで、農地改革が効果的に実施されるように努めています。

結論として、本件は、土地保有権の行使には厳格な条件があり、これらの条件が満たされない場合、農地改革の受益者の権利が優先されることを明確にしました。裁判所は、農地改革法の目的に沿って、農民の権利を保護し、農村地域の発展を促進するための法的枠組みを維持しています。

FAQs

特定の状況への本判決の適用に関するお問い合わせは、ASG Lawへお問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comまでメールでご連絡ください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：HEIRS OF LEONILO P. NUÑEZ, SR. VS. HEIRS OF GABINO T. VILLANOZA, G.R. No. 218666, 2017年4月26日

本判決では、最高裁判所は、所有権が訴訟の判決によって確定した場合、係争通知（lis pendens）を取り消すことが適切であると判断しました。配偶者ラモンとリガヤ・ゴンザレス対マルメイン不動産株式会社（マリアーノ・マナロ代表）の事件において、最高裁判所は控訴裁判所の決定を支持し、係争通知の取消命令を認めました。この決定は、最終判決が下された訴訟に関連する係争通知は、所有権に対する混乱を避けるために適切に取り消されるべきであるという原則を確立しました。この判決は、不動産の権利に対する保全と安定性の確保に役立ち、係争通知制度が悪用されることを防ぐ役割を果たします。

土地紛争における最終判断：マルメイン不動産株式会社とゴンザレス夫妻の係争通知の戦い

本件は、ゴンザレス夫妻がマルメインに対して起こした賃借権認定請求訴訟に端を発します。ゴンザレス夫妻は訴訟提起後、マルメインの所有地に対し、係争通知を登記しました。その後、裁判所はゴンザレス夫妻の訴えを棄却し、その判決は確定しました。これを受けて、マルメインは登記された係争通知の抹消を申し立てましたが、地方係争調停官（PARAD）は、当初この申立てを却下しました。マルメインの異議申し立てを受け、PARADはその決定を覆し、係争通知の抹消を命じました。ゴンザレス夫妻は控訴裁判所に上訴しましたが、行政救済手続の不備を理由に訴えは棄却されました。このため、ゴンザレス夫妻は最高裁判所に上訴しました。最高裁判所における本件の核心は、PARADがマルメインの所有地に登記された係争通知を抹消するよう命じたことは適切であったのかという点でした。最高裁判所は、当事者間の賃借権紛争が最終的に解決されたことを踏まえ、係争通知の抹消を認めることは適切であると判断しました。

本件における中心的な問題は、行政救済手段の枯渇の原則に関連しています。原則として、当事者は裁判所の介入を求める前に、すべての行政上のプロセスを完了する必要があります。ただし、この原則には、問題が純粋に法律的なものであり、裁判所によって最終的に決定される必要がある場合などの例外があります。最高裁判所は、係争通知の取り消しの適法性は純粋に法律的な問題であり、事実の吟味は必要ないと判断しました。裁判所はVigilar v. Aquinoの判例を引用し、行政機関ではなく裁判所が最終的な判断を下すべき問題であると指摘しました。したがって、控訴裁判所は、行政救済手段の枯渇を理由にゴンザレス夫妻の訴えを却下したことは誤りでした。しかし、最高裁判所は、訴訟の遅延を避けるために、本件を控訴裁判所に差し戻すことなく、本案について判断することを決定しました。

係争通知（lis pendens）とは、文字通り「訴訟係属中」という意味で、訴訟が継続している間、裁判所が訴訟に関わる財産に対して取得する管轄権、権限、または管理権を指します。係争通知の目的は、訴訟物件に対する第三者の権利取得を制限し、判決の履行を確保することにあります。係争通知は、当該財産が訴訟中であることを公に知らせ、第三者が訴訟の結果を考慮した上で取引を行うように促します。民事訴訟規則第13条第14項によると、係争通知は、通知が相手方を妨害する目的である場合、または通知を記録した当事者の権利を保護する必要がない場合に抹消されます。判例によれば、係争通知は、（a）通知の原因となった当事者に帰責事由がある場合、（b）原告側の訴訟の遅延により相手方に不利益が生じた場合、（c）係争通知の基礎となる訴訟が原告の訴追不足のために却下された場合、（d）係争通知の原因となった当事者が敗訴した場合にも抹消されることがあります。

本件において、ゴンザレス夫妻がマルメインの所有地に登記させた係争通知は、両者間の賃借権認定請求訴訟に由来します。この訴訟は最終的にゴンザレス夫妻の敗訴に終わっているため、PARADが係争通知の抹消を命じたことは適切でした。最高裁判所は、PARADによる係争通知の取り消しは、賃借権認定請求訴訟にのみ適用され、地方裁判所に係属中の別の民事訴訟には影響しないことを確認しました。したがって、最高裁判所は、賃借権認定請求訴訟の確定判決を受けて、PARADがマルメインの所有地に登記された係争通知の抹消を命じたことは適切であると判断しました。裁判所は、控訴裁判所の判断を取り消し、ゴンザレス夫妻の訴えを退けました。

FAQs

今回の最高裁判所の判決は、訴訟における係争通知の抹消条件を明確にするもので、所有権の明確化と安定化に寄与します。土地取引に関わる個人や企業は、判決の確定が係争通知に与える影響を理解しておくことが重要です。

本判決の具体的な状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Lawのお問い合わせ、またはfrontdesk@asglawpartners.comまでご連絡ください。

免責事項：本分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：Gonzales v. Marmaine Realty Corp., G.R. No. 214241, 2016年1月13日

この判決は、農地転換（農地から居住地などへの用途変更）が、その土地を耕作していた農民の権利にどのような影響を与えるかを明確にするものです。最高裁判所は、農地転換された土地で、適法な賃借人としての地位が証明されない限り、農民は立ち退き料を請求する権利がないと判断しました。つまり、土地を耕作していたという事実だけでは、自動的に賃借人としての権利は認められず、法的に必要な条件を満たす必要があります。これにより、不動産開発と農民の保護とのバランスが改めて強調されました。

転換された土地、消えた権利：農地賃借権を巡る法廷闘争

この事件は、ロメオ・T・カルゾール氏が、デオグラシアス・ラニロ氏（故ロレンソ・ラニロ氏の相続人）およびモルデックス・リアルティ・コーポレーションを相手取り、紛争地の回復と立ち退き料の支払いを求めたことから始まりました。カルゾール氏は、1970年から故ロレンソ氏の土地を賃借人として耕作していたと主張し、土地開発のために強制的に立ち退かされたと訴えました。これに対し、ラニロ氏は賃借関係の存在を否定し、カルゾール氏が不法占拠者であると主張しました。この訴訟は、地方農地改革調停官（PARAD）、農地調停委員会（DARAB）、そして控訴裁判所（CA）へと進み、各審級で判断が分かれました。

PARADは、カルゾール氏の訴えを退け、賃借関係の成立に必要な合意と収穫分配の証拠がないと判断しました。一方、DARABは、カルゾール氏が事実上の賃借人であると認定し、土地の回復と平穏な耕作の維持を命じました。しかし、CAはDARABの決定を覆し、PARADの決定を支持しました。CAは、問題の土地が農地から住宅地へと転換されたこと、そしてカルゾール氏が賃借人としての地位を証明する証拠を提出できなかったことを重視しました。このように、この事件の中心的な争点は、カルゾール氏が紛争地において適法な賃借人としての地位を有するかどうか、そして農地転換が彼の権利にどのような影響を与えるかという点に集約されました。

最高裁判所は、まず、CAの決定に対するカルゾール氏の申し立てが、通常の上訴ではなく特別民事訴訟（セルティオラリ）によるものであったことを指摘しました。セルティオラリは、管轄権の逸脱または濫用があった場合にのみ認められる特別な救済手段であり、通常の上訴の代わりにはなりません。したがって、裁判所は、カルゾール氏が提起した手続き上の問題点を指摘し、本案に入る前に、彼が適切な法的手段を選択していなかったことを明らかにしました。

本案において、裁判所は、賃借関係の成立要件について詳細に検討しました。フィリピン共和国法第1199号第5条（a）項によれば、**賃借人とは、自らまたは家族の助けを借りて、他人の土地を耕作し、収穫を地主と分けるか、または一定の賃料を支払う者を指します。** 賃借関係が成立するためには、（1）地主と賃借人の存在、（2）農地の対象、（3）当事者間の合意、（4）農業生産の目的、（5）賃借人による個人的な耕作、（6）収穫の分配という6つの要素がすべて満たされなければなりません。

裁判所は、これらの要素のうち、当事者間の合意と収穫の分配が本件では証明されていないと判断しました。カルゾール氏は、故ロレンソ氏から土地の略図を受け取ったことが合意の証拠であると主張しましたが、裁判所はこれを賃借関係の成立を証明するものではないとしました。さらに、カルゾール氏は収穫分配について具体的な取り決めを明らかにできず、単にロレンソ氏から後で分け前を求められると聞いていたと証言しました。裁判所は、収穫分配が賃借関係の重要な要素であることを強調し、カルゾール氏が自身の生活を支える上で不可欠な取り決めについて十分に説明できないことは、賃借人としての地位を疑わせるとしました。

土地転換後の立ち退き料の支払いを巡っては、裁判所は、カルゾール氏が適法な賃借人ではなかったため、立ち退き料を請求する権利がないと判断しました。共和国法第3844号第36条によれば、土地転換によって立ち退きを余儀なくされた賃借人は、立ち退き料の支払いを受ける権利があります。しかし、本件では、カルゾール氏が賃借人としての地位を確立できなかったため、この規定は適用されませんでした。判決は、カルゾール氏が土地の耕作に費やした費用や改善について立証責任を果たさなかったため、補償請求も認められないとしました。

FAQs

この判決は、農地の利用目的変更が農民の権利に及ぼす影響について重要な教訓を示しています。土地を耕作する者が、自身の権利を保護するためには、賃借関係を法的に確立し、必要な証拠を保持しておくことが不可欠です。また、農地転換を行う事業者は、関連する法律や規制を遵守し、影響を受ける可能性のある利害関係者への適切な補償を行う必要があります。

本判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Lawまで、お問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comまでメールでご連絡ください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：ROMEO T. CALUZOR, PETITIONER, VS. DEOGRACIAS LLANILLO AND THE HEIRS OF THE LATE LORENZO LLANILLO, AND MOLDEX REALTY CORPORATION, RESPONDENTS., G.R. No. 155580, 2015年7月1日

この判決は、農業用地における賃借権の有無に関する最高裁判所の判断を扱っています。裁判所は、土地の利用者が賃借人としての権利を主張するために満たす必要のある厳格な要件を強調し、土地の所有権に関する紛争を解決するための重要な先例となります。これは、テナントと地主の関係を管理する不動産および農業法に影響を与え、そのような関係の確立における明確な証拠と正式な契約の重要性を強調しています。

土地の所有権の真実：賃借権をめぐる戦い

問題となっている訴訟は、ブラカンのマロロスにある62,186平方メートルの土地の区画、特に転送証明書番号（TCT）第279800号が適用される統合区画計画（LRC）Pcs-25816のロット5に関係しています。訴訟は、マリオ・レイエスが土地を先取り権と償還の権利を行使しようとしたことから始まりました。レイエスは以前、所有者であるカルメン・T・バウティスタのテナントであり、彼女からゼナイダ・レイエスに売却され、その後、パブロ・フローロの相続人とサン・インダストリアル・コーポレーションに売却されました。

レイエスは、賃借人として土地を購入する権利を行使したいと考えていましたが、フローロ家は異議を唱え、レイエスとパブロ・フローロまたは彼の相続人との間に賃借関係が存在しないと主張しました。彼らはゼナイダが訴追され、パブロ・フローロの署名を偽造して土地を譲渡したため、有効な土地の所有権を持っていなかったと述べました。裁判所の判決はレイエスの賃借人としての立場と土地を購入する権利をめぐって展開され、地主はゼナイダ・レイエスに代わって譲渡を実行して土地の所有権を主張することはできませんでした。

第一審裁判所の土地改革調停官（PARAD）はレイエスの有利な判決を下しましたが、土地改革調停委員会（DARAB）はそれを覆し、レイエスはテナントではないと宣言しました。控訴裁判所もDARABの決定を支持し、ゼナイダ・レイエスが土地の所有者ではなかったため、レイエスとゼナイダとの間に賃借関係は存在しないと述べました。フィリピンの最高裁判所に上訴された事件では、裁判所は、当事者間の賃借関係を判断することは、当事者が正当なテナントであるかどうかという問題であることを繰り返し述べました。賃借関係の重要な要件は、

(1) 当事者が土地所有者とテナントであること。(2) 対象が農業用地であること。(3) 同意があること。(4) 目的が農業生産であること。(5) 個人的な耕作があること。(6) 収穫の分け前があること。

最高裁判所は、レイエスがこれらの基準を満たしていないことを認め、賃借人であるという証拠として提出されたMAROからの証明書と、以前の所有者からの申し立ては十分ではないとしました。裁判所は、有効な賃借権の証拠の欠如と、ゼナイダ・レイエスの所有権主張の正当性を覆す前の犯罪判決を考慮しました。

さらに裁判所は、レイエスが個人的に土地を耕作したという証拠や、地主と収穫を分けたという証拠がないことを強調しました。提出された証拠は不十分であり、必要な農業関係の成立を裏付けるには至りませんでした。判決により、有効な賃借関係が存在しないため、相続人との間の財産権の変更がレイエスの権利にどのように影響するかという議論は関連性を失いました。

そのために最高裁判所は控訴を否認し、控訴裁判所の決定を支持しました。これにより、土地に対する先取り権、償還権、平和な占有、占領および耕作に対するレイエスの主張は却下されました。裁判所の判決は、主張された賃借権を裏付けるための実質的な証拠の重要性と、法律に基づく土地関連の主張における真正で有効な賃借関係の確立を強調しています。

まとめると、この訴訟は、フィリピンの土地および農業法の複雑さを浮き彫りにしています。賃借人の権利は法律で保護されていますが、これらの権利を主張するには、賃借権のすべての要素を裏付ける明確かつ説得力のある証拠を提供する必要があります。さらに、土地取引においては、所有権の有効性を完全に評価するために、適切なデューデリジェンスが重要です。

この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG法律事務所のお問い合わせまたはメール(frontdesk@asglawpartners.com)までご連絡ください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせてカスタマイズされた特定の法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：短期名称、G.R No.、日付

最高裁判所は、1988年6月15日より前に非農業用途に再分類された土地は、包括的農地改革法（CARL）の適用を受けないとの判決を下しました。ダバオ・ニュー・タウン・デベロップメント・コーポレーション（DNTDC）対サリガ夫妻事件において、裁判所は、地方自治体が農地を再分類する権限は、農地改革省（DAR）の承認を必要としないと判断しました。この判決は、土地が再分類された時期と、農地の権利を主張する人々の権利に影響を与える可能性があります。

土地の用途変更：農地改革か都市開発か？

この訴訟は、ダバオ市カタルーナン・ペケーニョにある土地2区画、4.9964ヘクタールと2.5574ヘクタールを中心に展開されています。土地は元々、故ユージニオ・メンディオーラ弁護士の名義で登録されていました。サリガ夫妻とエハラ夫妻（以下、原告）は、DNTDCを相手取り、差止命令、所有権の取り消し、損害賠償を求める訴訟をダバオ市の農地改革調停官事務所（PARAD）に提起しました。原告らは、1965年頃から、自分たちと両親が土地を耕作するテナントであったと主張しました。1981年8月12日、原告とユージニオは5年間の賃貸契約を締結しましたが、原告らは、これは土地改革法を回避するための策略であると主張しました。

DNTDCは、1995年に前の所有者から誠実に土地を購入したと主張しました。DNTDCは、原告とユージニオ間の賃貸契約が1986年に終了し、売却前に、ダバオ市のゾーニング管理官事務所が土地が農業用途に分類されていないことを確認したと主張しました。また、ベンダーが署名した非テナント宣誓供述書は、土地に農業賃借人がいないことを確認したと主張しました。DNTDCは、土地が「ダバオ市の1979-2000年包括的土地利用計画」で「都市/都市化地域」に分類されたと付け加えました。包括的土地利用計画はダバオ市議会によって正式に採択され、住宅・土地利用規制委員会（HLURB）によって承認されました。

PARADは、DNTDCに対し、サリガ夫妻に20,000ペソ、エハラ夫妻に15,000ペソの妨害補償を支払い、それぞれに150平方メートルの住宅地を割り当てるよう命じました。PARADは、原告が土地のテナントであることを認めましたが、1988年6月15日、包括的農地改革法（R.A.）第6657号が施行される前に、土地がすでに農業用途から非農業用途に再分類されていたと判断しました。そのため、R.A.第6657号は農地のみを対象としているため、土地はその適用範囲外であるとされました。

原告がDARABに訴えを起こしている間、DNTDCはダバオ市都市裁判所（MTCC）に、原告夫妻の子供であるデメトリオ・エハラ・ジュニア、レイナルド・サリガ、リザ・サリガに対する不法占拠を求める訴えを提起しました。DNTDCは、原告の子供たちがその容認によって占拠していた土地の2.5574ヘクタールの部分を所有していると主張しました。MTCCは、原告の子供たちは土地のテナントではなく、また、親の土地とは異なる部分を占拠していたため、土地を明け渡すよう命じました。

原告の子供たちはMTCCの判決を不服として控訴しませんでしたが、DNTDCによるMTCC判決の執行を阻止するための禁止命令を求める請願を地方裁判所（RTC）に提起しました。原告の子供たちは、R.A.第3844号およびR.A.第6657号がテナントとしての安全を保証する農家の家族の一員であると主張しました。サリガ夫妻の子供であるリザとレイナルドは、セサルがすでに死亡しているため、セサルの相続人/権利承継人として自らの権利において禁止命令を求める訴訟を提起すると付け加えました。

原告の子供たちとDNTDCは和解契約を締結し、RTCが承認しました。原告の子供たちは、土地の2.5574ヘクタールの部分を自発的かつ平和的に明け渡し、敷地内に建てられたそれぞれの家屋を撤去・解体することを約束し、DNTDCは、経済的支援としてそれぞれに20,000ペソを支払うことに同意しました。

DARABはPARADの判決を覆し、DNTDCとすべての関係者に対し、原告の土地の平和的な占有と耕作を尊重し維持するよう命じました。DARABは、賃貸契約に記載された5年間の期間の満了によってテナント関係が消滅したわけではないと判断しました。そのため、DNTDCが土地を購入した際、R.A.第3844号の規定に従い、以前の地主の権利と義務を引き継いでいました。

DNTDCは、HLURBからの必要な証明書を提出しませんでした。高等裁判所（CA）は、DNTDCが免除許可を取得できなかったことを指摘し、また、ダバオ市の包括的開発計画を採用した1982年の一連のダバオ市条例第363号が、土地を農業用途から非農業用途に再分類したことを実質的に示していないことを指摘しました。高等裁判所（CA）は、2006年9月5日の決議において、DNTDCの再考の申し立てを否認しました。

DNTDCは、原告が和解契約に違反したという事実をCAが考慮しなかったこと、CAがDNTDCと原告の間にテナント関係が存在すると判断したこと、そして対象不動産が農業用であるとCAが宣言したことは重大な誤りであると主張しました。最高裁判所はこの請願を認めました。

最高裁判所は、ダバオ市議会にはゾーニング決議と条例を採択する権限があり、R.A.第2264号に基づいて、市職員は、国家計画委員会と協議して「ゾーニングおよび区画整理条例または規制を採択する」権限を明確に与えられていると判断しました。最高裁判所は、地方自治体が農地を非農業用途に再分類または用途変更する権限は、DARの承認を必要としないと判断しました。

法律に定められたゾーン区域として分類され、R.A.6657が1988年6月15日に施行される前に、住宅・土地利用規制委員会（HLURB）によって承認された区域については、土地の用途変更にDARの承認は不要です。

最高裁判所は、記録に確立された事実に留意し、土地が1988年6月15日より前に非農業用途に有効に再分類されたと判断しました。最高裁判所は、証拠提出段階を過ぎた証拠は一般的に認められないものの、この一般的な規則の厳格な適用は緩和される可能性があると説明しました。1994年DARAB新規則第1条第3項に基づき、DARABは訴訟の事実を究明するために、あらゆる合理的な手段を用いるものとされています。

土地は1988年6月15日現在、もはや農業用ではないため、R.A.第6657号の適用範囲から外れます。R.A.第6657号は、明示的な規定により、「農業に専念または適した公有地または私有地」のみを対象としており、農業という言葉が重要です。裁判所は、R.A.第6657号第3条(c)に基づき、農地とは農業活動に専念する土地を指し、「鉱物、森林、住宅、商業、または工業用地として分類されていない土地」であると説明しました。要するに、農業用として明確に分類された土地のみがCARLの対象であり、他の用途として分類された土地は、その範囲外であると述べました。

また、R.A.第27号に基づいて、権利が原告に付与されたことはなかったと判決を下しました。R.A.第27号は、米やトウモロコシの農地のテナントを、1972年10月21日をもって自分が耕作する土地の「と見なされる所有者」としています。テナントは、完全な所有権を取得する前に、正当な補償の支払いを完了し、所有権を完成させる必要があり、この政策は、土地が再分類された際に保護を保証したわけではありません。この訴訟の記録は、原告に土地移転証明書（CLT）が発行されたことを示していません。そのため、裁判所はCLTが発行されておらず、政府がR.A.第6657号の下で原告を認めていないと結論付けました。

したがって、裁判所は、DNTDCと原告の間にテナント関係は存在しないと判断しました。なぜなら、テナント関係の重要な要件、つまり土地が農業用地であるという要件が欠如していたからです。そのため、原告は、デ・ジュレのテナントではなく、したがって、R.A.第6657号の規定に基づいて農業用賃借人に付与される特典を受ける資格はないと述べました。また、1982年に土地が非農業用地として再分類された時点で、R.A.第3844号または1981年に締結された5年間の賃貸契約によって、原告とユージニオとの間のリース関係が確立されていたかどうかに関わらず、そのリース関係は終了していたと述べました。そのため、裁判所は、DNTDCが1995年に土地を購入した際、以前の所有者の権利と義務をDNTDCに引き継ぐ可能性のあるテナント関係はもはや存在していなかったと判断しました。

最終的に、裁判所は、原告の子孫によって締結された、以前のRTC事件における2001年11月29日の和解契約は、本事件の当事者とは異なり、この2001年の和解契約を原告は拘束できないと判断しました。

FAQs

結論として、最高裁判所の判決は、土地の用途変更が包括的農地改革法（CARL）の適用範囲を決定する上で重要な役割を果たすことを強調しています。この訴訟は、法律が適用される日付が人々の土地に対する権利に影響を与える可能性があるため、農地の状況を明確に特定する必要性を明確にしています。この事例は、土地の所有者、テナント、および土地が適切に分類され、非農業計画と目的のために合法的にゾーニングされていることを保証しなければならない地方自治体にも同様に関連します。

この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、お問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comまでメールでお問い合わせください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせて調整された具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：DAVAO NEW TOWN DEVELOPMENT CORPORATION VS. SPOUSES GLORIA ESPINO SALIGA AND CESAR SALIGA, AND SPOUSES DEMETRIO EHARA AND ROBERTA SUGUE EHARA, G.R. No. 174588, 2013年12月11日