本判決では、担保不動産が競売にかけられ、所有者が買い戻し期間内に買い戻しを行わなかった場合、銀行は不動産の占有移転を求める権利を有することが改めて確認されました。最高裁判所は、下級裁判所が銀行に有利な占有移転令状の発行を拒否したことを覆し、買い戻しを行わなかった元の所有者に対する銀行の権利を支持しました。この決定は、競売手続きの確実性と、買い戻し権の不行使後の所有権者の権利を明確にすることで、金融機関に安心感を与えるものです。

抵当権者の占有：救済策か、新たな紛争の火種か？

この訴訟は、フィリピン・ナショナル・バンク（PNB）が、スポウズ・サルバドール・アンド・アルマ・フォントノザへの貸付に対する担保としていた不動産の占有移転を求めて開始されました。フォントノザ夫妻が債務不履行に陥ったため、PNBは不動産を競売にかけ、自らが落札しました。その後、夫妻は買い戻しを行わなかったため、PNBは占有移転令状を求めて地方裁判所に申し立てを行いました。しかし、アルマ・フォントノザは異議を唱え、訴訟を起こしたことで、争点は地方裁判所、控訴裁判所、そして最高裁判所へとエスカレートしました。この訴訟における中心的な問題は、以前の所有者が買い戻し権を行使しなかった場合、銀行は抵当流れした不動産の占有移転を求める絶対的な権利を有するかどうかでした。

裁判所の分析の中心は、占有移転令状の発行という手続き的性質と、競売手続きの有効性です。裁判所は、買い戻し期間が終了すると、以前の所有者の権利は消滅し、買い戻し権者は完全な所有者となり、不動産の占有移転を求めることができると述べました。地方裁判所の職務は、適切な申し立てが行われた場合、占有移転令状を発行することです。裁判所は、購入者の権利を否定する差し止め命令は認められないと判断しました。アルマ・フォントノザは、競売を無効にするか、不動産を買い戻すための訴訟を起こしましたが、裁判所は、係争中の訴訟があっても、占有移転令状の発行を妨げるものではないと判断しました。裁判所は、救済措置を求める彼女の主張は別の法廷で適切に審理されるべきだと指摘しました。

この判決で特に注目されるのは、バーリカン対中間控訴裁判所事件を適用しない決定です。バーリカン事件では、裁判所は抵当権者による遅延を理由に、占有移転令状の発行を拒否しました。しかし、この事件では、裁判所は遅延があったにもかかわらず、元の所有者が買い戻し権を行使しなかったという重要な区別があると判断しました。裁判所は、アルマ・フォントノザは、第三者ではなく、競売手続き中に買い戻しを行わなかった抵当権者本人であることを強調しました。この判決は、以前の所有者が買い戻し手続きの終了後も不動産を占有している場合、金融機関の立場を支持するものです。銀行が不動産の占有権を確保するまで9年以上かかったという事実は、裁判所にとって無関係でした。

この決定には、金融機関と抵当権者双方にとって重要な影響があります。銀行は、競売手続きを遵守し、買い戻し期間が満了した場合、裁判所が占有移転の権利を支持することを確信できます。一方で、買い戻し権の行使に失敗した抵当権者は、競売物件に対する占有移転の要求を覆すための法的措置が限られていることを理解する必要があります。裁判所は、係争中の競売の有効性または買い戻しの主張は、占有移転を妨げるための合法的な根拠とはならないと強調しました。また、訴訟手続きは公正であり、必要なすべての人々が十分に通知されていることを確認することで、訴訟上の正当性を尊重することの重要性を明確にしました。訴訟が提起されたときは、訴訟手続きが手続き規則および憲法上の義務に沿っていることを確認する必要があります。

この判決はまた、最高裁判所の命令が確定すると、下級裁判所は従う義務があり、命令に従わないことは司法の効率性と効果を損なうことになると強調しました。裁判所は、占有移転令状を発行する地方裁判所の義務は、行政的な性質のものであることを明確にしました。確定判決に対する異議申し立ては、事実または法律の誤りを修正することを目的とするものであっても、裁判所によって承認されません。裁判所は、当事者間に紛争があったにもかかわらず、法が継続し、司法の継続性をもたらし、継続的な論争を終わらせることを要求しました。本件では、地方裁判所が占有令状を正しく執行する義務がありました。この判決は、占有移転手続きを評価する人々に法律がどのように機能するかを理解するための適切な例です。

FAQs

結論として、最高裁判所の判決は、フィリピンにおける抵当流れ手続きに関する重要な説明を提供し、金融機関が占有を求める権利と裁判所のそのような要請を促進する義務の両方を明確にしました。この判決は、競売、抵当の流れの財産、関連する法律に関するさらなる争いの性質を導き出すのに役立ちます。

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免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：短いタイトル、G.R No.、日付

この判例では、共同所有者が自分の共有持分を売却する場合、他の共同所有者に対する書面による通知の重要性が強調されています。最高裁判所は、そのような通知は法律上の買い戻し権の行使期間を開始するために必須であると判示しました。口頭での通知やその他の方法で売却を知っただけでは十分ではありません。この判決は、共同所有者が共有財産を売却する際に、法律が定める要件を確実に遵守することの重要性を示しています。

共同所有権の売却における書面による通知：要件と免除の可能性

事件は、フィリピンのセブ市、グアダルーペバランガイのＶ・ラマ通り沿いに位置する１２９平方メートルの面積を持つロット番号６０３４－Ｃ－２－Ｈ－４の一部の分割されていない部分に関するもので、相続人であるフェリックス・ラマ（つまり、請願者エルメリナ・ラマ（エルメリナ）、被答者リカルド・ラマ（リカルド）、ルシナ・ラマ・ヤミャミン（ルシナ）とビクトリア・ラマ・ファハルド）に、振込証書（ＴＣＴ）番号１１７５０４で登録されています。請願者であるベイビー・ラマ・ラウロン（ベイビー）はエルメリナの娘です。２００７年７月２５日と２００７年９月９日に行われた調停手続きを通じて、バルガが関与した際に、リカルドと被答者のメダルドとプリタ・ノグラ夫妻（ノグラ夫妻）が売却を確認したのはそのときだけでした。エルメリナは、被答者が絶対売渡証書のコピーとその詳細を提供することを拒否したにもかかわらず、財産を買い戻すことを申し出ました。リカルド・ラマは１９９２年９月１０日に自分の持分４分の１をメダルド・ノグラとプリタ・ノグラ夫妻に３５，０００ペソで分割払いで売却しました。全額支払いの際に、リカルドとノグラ夫妻は２００１年７月１３日付の絶対売渡証書を締結しました。申立人はこの売却について知らなかったと主張しました。その買戻しの申し出は拒否されました。

しかし、この書面による通知の要件には例外があります。最高裁判所は、アロンゾ対中間上訴裁判所の先例となる判例を振り返り、この規則が免除される可能性のある特殊な状況を認めました。重要なのは、免除は、共同所有者が販売およびその詳細について十分な知識を持っていて、権利を行使するのが遅れている場合にのみ正当化されることです。この条件により、厳格な法律の適用によって法律の目的が無効になることはありません。

しかし、アロンゾ事件と異なり、ノグラ夫妻はリカルドの持分の譲渡についてエルメリナに通知するような土地に対する事実上の支配権を実証していません。ノグラ夫妻が区画分割のために土地の測量を始めたのは、２００７年の調停手続きの後でした。このケースの主な問題は、共有者が共同所有者の持分売却について正式な書面による通知を受けるかどうかという法定の要件を中心としています。

裁判所は、この種の書面による通知は必須であり、法律で定められた３０日の買い戻し期間を開始する条件であると判示しました。この通知は、売り手自身から送られる必要があります。書面による通知の要件は、売買に関するすべての不確実性を取り除き、条件とその有効性を明確にするためのものです。しかし、上訴裁判所は、以前の事件に基づき、書面による通知は、買い戻し権利者が販売に関する実際の知識を持っている場合は不要になる可能性があると判示しました。

エルメリナはノグラ夫妻から譲渡証書のコピーとその販売の重要な詳細を要求したため、販売を検証するための措置をとっています。彼女は、販売に関するすべての問題を解決するために当事者をバランガイに集めるイニシアチブを取りました。これは買い戻しの権利の前奏です。したがって、譲渡証書の受け取りの際に買い戻し権を行使したことで、エルメリナに責任を問うことはできません。当時、すべての販売の不確実性が解決されました。最高裁判所は、上訴裁判所の判決を覆し、高等裁判所の判決を復活させました。これは、エルメリナが買い戻し権を行使する権利を持っており、法定期間内に資金を託したと裁定しました。

高等裁判所の決定の変更は、書面による通知の原則と買戻し権の適時の行使を守り、不動産法制度において公平と正義が支配することを保証するのに役立ちます。最高裁判所は、法律の目的が損なわれないように、免除規則が不適切に拡大解釈されないようにすることを強調しました。

FAQ

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フィリピン最高裁判所は、ホムステッド法に基づいて土地を付与された人、またはその相続人が、土地を譲渡した後でも、一定期間内に買い戻す権利を有することを確認しました。この判決は、家族が祖先の土地を取り戻すことができる重要な機会を保証し、特に州が貧困を緩和し、土地所有を促進することを目的とする場合に、個人よりも企業を優先することはできません。

土地回復の権利：ホムステッド法における家族の維持

この事件は、ドゥアドゥア夫妻がホムステッド法の下で付与された土地をR.T.ディノ・デベロップメント・コーポレーションに売却した後、買い戻そうとしたことから始まりました。しかし、R.T.ディノは拒否し、ドゥアドゥア夫妻はR.T.ディノを訴えて、買い戻しに応じるよう求めました。最高裁判所は最終的にドゥアドゥア夫妻、そして彼らの相続人に有利な判決を下しました。

争点となった土地は、ドゥアドゥア夫妻がホムステッド法に基づいて付与されたものでした。ホムステッド法第119条は次のように規定しています。

第119条　無償特許またはホムステッド規定に基づいて取得された土地の譲渡は、申請者、その未亡人、または法定相続人による買い戻しを条件とし、その期間は譲渡日から5年間とする。

裁判所は、ホムステッド法はホムステッドを付与された者とその家族がその土地を家庭と生活の糧として維持することを意図していると指摘しました。そして、たとえドゥアドゥア夫妻が譲渡後別の土地を取得していたとしても、買い戻しを妨げるものではないと判断しました。むしろ、ホムステッド法は貧困層の状況を改善することを目的としており、家族に土地を維持する機会を与えるべきです。本件においてR.T.ディノは、ドゥアドゥア夫妻の買い戻しは投機的な目的のみを理由に、その権利を侵害しようとしたことは、R.T.ディノ側の不正に当たるものです。

裁判所はさらに、ドゥアドゥア夫妻の相続人に対するR.T.ディノの主張にも反論しました。ドゥアドゥア夫妻の相続人らは別の場所に居住していること、相続人らが投機目的のために土地を買い戻そうとしていることから買い戻しを拒否するという主張に対して、裁判所は以下の様に判示しました。第一に、ドゥアドゥア夫妻がR.T.ディノにホムステッドの土地を売却した後、別の住居を見つけざるを得なかったこと。これは、法律に基づく買い戻し権の行使を妨げるものではないと判示しました。第二に、ホムステッドの土地の価値は社会と経済においてかけがえのないものであることを示しました。このような価値観を相続人らが有することをもって買い戻しの資格を奪うものではないと判示しました。

重要なことは、土地がホムステッドとして付与された場合、企業や他の人格のビジネス目的のために利用されることは決して意図されていなかったことです。土地が利用されることで社会正義によって、個人と彼らの両親の生活を向上させることを意味します。R.T.ディノのビジネス上の利益と、ホムステッド法の実質的な受益者としての申立人の福利と社会改善の間では、後者が優先されます。この点について、裁判所は以下を強調しました。

家族の家を維持することはホムステッド法の目的です。国の政策は家族を社会の要素として育成し、それによって公益を促進することです。愛国心と独立の感情、自由な市民精神、公益への関心の気持ちは、市民が自分の家で永続的に暮らし、その保護と永続性を感じるときに、より容易に養われ、育まれます。

裁判所はさらに、R.T.ディノにドゥアドゥア夫妻に実際に支払った金額である1,100,000フィリピンペソの返済を求めました。判決を下すにあたって裁判所は、この土地の資本利得と文書スタンプ税の支払いの履行を怠ったR.T.ディノに対して制裁を課しました。

この判決の重要なポイントは、R.A.11231は第119条に基づく権利の遡及的な解除を可能とした一方で、R.A.11231の施行以前に善意で行使されたものは保証されていることです。言い換えれば、ホムステッド法の下で土地を譲渡された者が、権利を回復し、保護を確保しようとする場合、R.A.11231によって、回復の機会を奪われることはありません。

判決の結果、原告は土地を買い戻す権利を有することが確認されました。この判決は、ホムステッド法に基づいて土地を付与された人、またはその相続人が、土地を譲渡した後でも、一定期間内に買い戻す権利を有することを明確にしています。判決は、R.T.ディノにドゥアドゥア夫妻に実際に支払った金額である1,100,000フィリピンペソの返済を求めました。

FAQs

本判決は、家族が州によって意図された保護を確保し、ホムステッド法の原則に従い、祖先の土地を取り戻すことができる重要な機会を保証します。

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出典：略称、G.R番号、日付

最高裁判所は、債務返済と担保権設定の関係において、エクイタブル・モーゲージ（衡平抵当）の消滅時効に関する重要な判断を示しました。この判決は、当事者間の真の意図を重視し、形式的な契約書ではなく実質的な取引内容に基づいて判断する姿勢を明確にしました。土地の「買い戻し権付き売買契約」とされた取引が、実際には担保権設定を伴う融資であった場合、債権者は抵当権の実行を通じて債権回収を図る必要があり、適切な手続きを踏まなければなりません。この判決は、エクイタブル・モーゲージにおける債権者の権利行使と債務者の保護のバランスを確保する上で重要な意味を持ちます。

「買い戻し権」の真実：土地を担保とした融資の法的解釈

この事件は、土地の所有者であるサクロロとオガティアが、マルキート家から融資を受ける際に「買い戻し権付き売買契約」を締結したことに端を発します。しかし、裁判所は、この契約が形式的には売買契約に見えるものの、実質的には土地を担保とした融資、すなわちエクイタブル・モーゲージであると判断しました。これは、原告が借入金の返済を申し出たにもかかわらず、被告がこれを拒否したために訴訟に至ったものです。この裁判の核心は、このエクイタブル・モーゲージにおける原告の権利行使の期限がいつ到来するのかという点にありました。

裁判所は、契約の解釈において、当事者間の真の意図を重視する姿勢を明確にしました。民法第1602条は、買い戻し権付き売買契約において、売買価格が不相当に低い場合や、売主が賃借人として占有を継続する場合など、一定の要件を満たす場合にエクイタブル・モーゲージと推定することを定めています。エクイタブル・モーゲージは、形式的には売買契約に見えるものの、実際には債務の担保として機能する契約です。この点を踏まえ、裁判所は、本件における契約がエクイタブル・モーゲージであると認定しました。その上で、裁判所は、エクイタブル・モーゲージにおける権利行使の期限について、民法第1606条の買い戻し期間ではなく、より長期の消滅時効期間が適用されるべきであると判断しました。

民法第1602条
売戻権付の売買契約は、次の場合には衡平抵当と推定される。
(1) 売戻権付の売買価格が異常に不相当である場合
(2) 売主が賃借人として又はその他の方法で占有を継続する場合
(3) 売戻権の満了時又は満了後に、売戻期間を延長する又は新たな期間を付与する別の証書が作成される場合
(4) 買主が買取代金の一部を留保する場合
(5) 売主が売却物の税金を支払う義務を負う場合
(6) その他、当事者の真の意図が、その取引が債務の支払又はその他の義務の履行を担保するものであると合理的に推認できるすべての場合

裁判所は、エクイタブル・モーゲージの場合、買い戻し権の行使ではなく、抵当権の実行を通じて債権回収を図るべきであると指摘しました。債権者は、債務不履行の場合には、裁判所の許可を得て抵当権を実行し、競売を通じて債権を回収することができます。この手続きを踏むことで、債権者の権利保護と債務者の財産権保護のバランスが図られます。この判決は、債権者が適切な手続きを踏まずに担保不動産を不当に取得することを禁じる「パクトゥム・コミッソリウム」の原則を改めて強調するものです。債務者が債務を履行した場合、抵当権は消滅し、担保不動産は債務者に返還されなければなりません。

裁判所は、本件を原地方裁判所に差し戻し、未払い債務の額と適用される利息を確定させ、債権者がエクイタブル・モーゲージを実行する権利があるかどうかを判断するよう命じました。この判断は、当事者間の紛争を公正に解決するために必要な措置です。裁判所は、当事者間の合意内容や取引の経緯を詳細に検討し、実質的な正義を実現しようと努めました。この判決は、エクイタブル・モーゲージに関する法的解釈の明確化に貢献し、同様の事案における判断の基準を示すものとして、今後の実務に大きな影響を与えるでしょう。

FAQs

この判決は、エクイタブル・モーゲージにおける当事者の権利と義務を明確化し、公正な取引の実現に貢献するものです。特に、形式的な契約書だけでなく、当事者間の真の意図を重視する姿勢は、今後の裁判における重要な判断基準となるでしょう。

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出典：Saclolo vs Marquito, G.R. No. 229243, 2019年6月26日

本判決は、土地の所有権が移転しても、適法に成立した農業賃貸借契約は当然には消滅しないという原則を確認しました。賃借人は、法で定められた理由がない限り、立ち退きを強制されることはありません。賃貸借契約の内容が明確に定められていない場合、賃借権の有無が争われる可能性があります。本判決は、契約関係の明確化と賃借人の権利保護の重要性を強調しています。

土地売買における賃借人の保護：農業賃貸借契約の継続性

フィリピン最高裁判所は、J.V. Lagon Realty Corp.対Heirs of Leocadia Vda. de Terre事件において、重要な判断を下しました。この事件は、土地の所有権が移転した場合における農業賃借人の権利に関するものです。原告レオカディア・ヴィダ・デ・テール（以下、「レオカディア」）は、自らが農業賃借人であると主張し、不法な立ち退きや損害賠償を求めて訴訟を起こしました。この訴訟において、彼女は土地の前所有者であるアントニオ・ペドラル（以下、「ペドラル」）が彼女と彼女の配偶者を1952年に農業賃借人として任命したと主張しました。ペドラルは、収穫の70％を賃借人に、30％を土地所有者に分配する条件で合意したと証言しました。

その後、土地は数回にわたり所有者が変わり、最終的にJ.V. Lagon Realty Corp.（以下、「J.V. Lagon」）が取得しました。J.V. Lagonは、土地を商業用に開発する計画を立て、レオカディアに対して土地の耕作を停止するように警告しました。レオカディアは、自身が正当な賃借人であると主張し、土地の買い戻しや損害賠償を求めましたが、J.V. Lagonはこれを否定しました。本件の主な争点は、レオカディアが農業賃借人としての地位を確立できたかどうか、そして土地の所有権が移転した場合に賃借権がどのように扱われるかという点でした。

最高裁判所は、農業賃貸借契約は、当事者間の合意、農業生産を目的とした土地の利用、賃借人による個人的な耕作、そして収穫の分配という要素がすべて満たされる場合に成立すると判断しました。これらの要素がすべて満たされることで、賃借人は法的保護を受ける権利を有し、農業賃貸借法によって保証される占有の安定を得ることができます。最高裁判所は、賃借人であると主張する者が、これらの要素をすべて立証する責任を負うと強調しました。レオカディアは、自身の主張を裏付けるために、ペドラルの宣誓供述書や地方自治体の長の証明書などを提出しましたが、最高裁判所はこれらの証拠だけでは賃借関係の存在を十分に証明できないと判断しました。

裁判所は、ペドラルの宣誓供述書は、彼が土地の所有者であった期間にのみ有効であり、その後の所有者との関係においては十分な証拠とならないと指摘しました。また、収穫の分配に関する具体的な証拠（領収書など）が提出されなかったことも、賃借関係の立証を妨げる要因となりました。重要なことは、地方自治体の長の証明書は、賃借関係の存在を証明するものではなく、単に居住の事実を示すに過ぎないと裁判所は判断しました。これらの理由から、最高裁判所はレオカディアが農業賃借人としての地位を確立できなかったと結論付けました。

この判決は、農業賃貸借契約における賃借人の権利を保護するための要件を明確にしました。農業賃貸借契約は、土地の所有権が移転しても継続するという原則は、賃借人の占有の安定を確保するために重要です。ただし、賃借人は自らの権利を主張するためには、契約の成立要件をすべて満たしていることを証明する必要があります。本件では、レオカディアが十分な証拠を提出できなかったため、賃借人としての地位を認められませんでした。しかし、もし彼女が賃借人としての地位を立証できていれば、土地の所有権が移転しても、その賃借権は保護されていたでしょう。本判決は、農業賃貸借契約における証拠の重要性を強調しており、賃借人は自身の権利を主張するために、契約書や領収書などの関連書類を適切に保管しておく必要があります。

さらに、裁判所は、賃借人が土地を買い戻す権利や、土地が商業用に転用された場合に補償を受ける権利についても言及しました。これらの権利は、賃借関係が存在する場合にのみ発生するものであり、賃借関係が認められない場合には、これらの権利も認められません。本判決は、賃借人の権利を保護するためには、賃借関係の存在を明確に立証することが不可欠であることを改めて示しました。本件の教訓は、賃貸借契約を締結する際には、契約の内容を明確に定め、関連する証拠を適切に保管しておくことの重要性です。これにより、賃借人は自身の権利を確実に保護し、将来的な紛争を避けることができます。

FAQ

本判決は、土地の所有権が移転した場合における賃借人の権利保護の重要性を示しています。賃貸借契約を締結する際には、契約の内容を明確に定め、関連する証拠を適切に保管しておくことが不可欠です。これにより、賃借人は自身の権利を確実に保護し、将来的な紛争を避けることができます。

本判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Lawまでお問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comまでメールでご連絡ください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：J.V. LAGON REALTY CORP. V. HEIRS OF LEOCADIA VDA. DE TERRE, G.R. No. 219670, June 27, 2018

本判決では、フィリピン最高裁判所は、不動産担保権喪失後、元の所有者が優先的に不動産を買い戻す権利はないと判断しました。銀行が以前の所有者との交渉を義務付けられていたとしても、担保権喪失後の再取得は法律上の権利ではなく、銀行は自由にその財産を売却できます。これは、財産が適切に担保権を喪失し、買い戻しの期間が過ぎた場合に、銀行が自由にその財産を処分できることを意味します。

担保権を喪失した不動産の再取得：法律と銀行の政策の間で何が優先されるのか？

アントニオ・バカニ、ロドルフォ・バカニ、ロサリア・ビダ・デ・バヤウア、ホセ・バヤウア、ホビタ・ビダ・デ・バヤウア（総称して「被申立人」）は、フィリピン国立銀行（PNB）に対する訴訟を起こし、PNBがロドルフォ・バカニが所有する不動産（対象不動産）を不正に売却したと主張しました。被申立人は、PNBの行動により、物件の売却が無効になり、買主の物件の所有権が取り消されることを求めました。ロドルフォと彼の妻、ネリー・バカニ（総称して「バカニ夫妻」）は、以前、80,000フィリピンペソのローンをPNBから取得するためにこの物件を担保に使用していました。バカニ夫妻がローンを返済できなかったため、PNBは財産を担保権実行しました。彼らが期限内に買い戻しを行わなかったため、物件の所有権はPNBに移転しました。

PNBが取得した資産の処分に関する方針を変更し、以前の所有者に買い戻しの優先権を与えた後、バカニ夫妻はPNBとの交渉を開始しました。彼らは物件を買い戻す意向を表明しましたが、PNBは当初彼らの申し出を拒否し、その代わりに公開入札で物件を売却することにしました。1996年1月、PNBはレナート・デ・レオン（レナート）との交渉による販売を通じて物件を売却し、彼が新たな所有者となりました。これに対し、被申立人は財産の売却の無効化と損害賠償を求めて訴訟を起こし、PNBは入札を装って妨害行為を行なったと主張しました。

第一審裁判所は、PNBがバカニ夫妻に物件を購入する優先権を与えなかったことは誠実さを欠いていると判断し、被申立人に有利な判決を下しました。控訴裁判所も、公開入札が予定されていたにもかかわらず、物件がレナートに売却されたことは不正であるとして、第一審裁判所の判決を支持しました。PNBは、登録所有者として、自身の条件に従って物件を処分する権利があると主張し、その主張に異議を唱えました。PNBは、内部通達であるSEL通達第8-7/89に基づいてバカニ夫妻に買い戻しの優先権を与えることに基づいた裁定に反対し、バカニ夫妻には物件の無条件買い戻しを義務付ける法的権利はないと主張しました。控訴裁判所は、PNBの異議を認めませんでした。

最高裁判所は、担保権喪失不動産の元の所有者に対する優先的な再取得権という問題を取り上げました。裁判所は、法定の買い戻し期間の満了後、バカニ夫妻はもはや不動産を買い戻す強制力のある権利を持っていないと裁定しました。裁判所は、買い戻し期間の満了により、バカニ夫妻の権利は喪失し、物件を処分する完全な裁量はPNBにあると明確にしました。PNBのSEL通達第8-7/89は内部銀行メモであり、銀行員が利用するためのものであり、以前の所有者に法的に強制力のある権利を与えるものではないという判断がなされました。

第428条。 所有者は、法律で定められた制限なしに、物の享受および処分をする権利を有する。

裁判所はまた、バカニ夫妻は財産を買い戻すことを強く望んでいましたが、PNBの要求条件、特に公正な市場価格または銀行の請求額の高い方を満たすことができなかったと指摘しました。この判決では、公開入札の公表がPNBに対し、申立人に不動産を売却することを義務付けているわけではないことが強調されました。民法第1326条では、入札の広告は提案をするための単なる招待であり、広告主は最高額または最低額の入札者を受け入れる義務はないと規定されています。

第1326条。 入札者のための広告は、提案をするための単なる招待であり、広告主は反対の記載がない限り、最高額または最低額の入札者を受け入れる義務はない。

最高裁判所は、下級裁判所の判決を覆し、PNBがバカニ夫妻を詐欺したという証拠はないと判断しました。PNBは物件を自由に処分する権利があり、販売は有効に行われました。判決の中で、裁判所は、期限内に買い戻しが行われなかった場合、物件の所有者は処分を含む財産のすべての権利を自由に保持できることを明確にしました。内部方針であるSEL通達第8-7/89は、そのような権利を奪うことはできません。裁判所はまた、買い戻しは法定によるものであり、期限後に発生する再取得は契約の自由裁量の問題であることを強調しました。

よくある質問（FAQ）

本判決は、フィリピンにおける担保権の喪失と財産権に関する明確な先例を設定しています。また、内部銀行の政策が義務や個人に強制可能な権利を生み出すことはないことが明確になりました。この事件は、買い戻し期間が満了するまでに救済策を講じなければ、以前の所有者の法的地位が大幅に低下する可能性があることを思い出させるものであり、関連当事者にとって担保権に関する手続きのタイムラインを十分に認識することが不可欠です。

本裁定の具体的な状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Law（contact）、または（frontdesk@asglawpartners.com）までご連絡ください。

免責事項：本分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出所：短いタイトル、G.R No.、日付

本判決は、フィリピンにおいて、担保権実行の猶予は認められないという重要な判例を示しました。競売における買い戻し期間は法律で厳格に定められており、訴訟提起によって中断されることはありません。この判決は、不動産取引、担保権設定、競売手続きに関わる個人や企業にとって、極めて重要な意味を持ちます。

担保権実行無効訴訟提起は、買い戻し期間の進行を停止させるか？

フィリピン最高裁判所は、マキリト・B・マヒナイ対デュラ・タイヤ・アンド・ラバー・インダストリーズ株式会社の訴訟において、重要な判断を下しました。問題となったのは、担保権実行の無効を訴える訴訟が、不動産買い戻し期間の進行を停止させるかどうかという点です。マヒナイは、不動産を買い戻す権利があるにも関わらず、期間内に権利を行使できなかったと主張しましたが、裁判所は彼の訴えを退けました。

この訴訟は、A&Aスイス・インターナショナル・コマーシャル社が所有する土地に端を発します。A&Aスイス社は、ムーブ・オーバーランド・ベンチャー・アンド・エクスプローリング社によるタイヤ原材料の信用購入の担保として、この土地をデュラ・タイヤ社に抵当として提供しました。その後、マヒナイがA&Aスイス社からこの土地を購入しましたが、抵当権の存在を認識していました。ムーブ・オーバーランド社が債務を履行できなかったため、デュラ・タイヤ社は担保権を実行し、競売を通じて土地を取得しました。

マヒナイは競売の無効を主張する訴訟を提起しましたが、裁判所は彼の主張を認めませんでした。裁判所は、法律で定められた買い戻し期間は厳格であり、訴訟の提起によって中断されることはないと判断しました。法律行為第3135号第6条は、買い戻し期間を明示的に1年間と定めており、この期間は譲歩の余地がないものと解釈されています。

セクション6。ここに言及される特別な権限に基づいて臨時的な販売がなされるすべての場合において、債務者、彼の利害関係者またはその債務者の司法債権者または判決債権者、あるいは財産が売却された抵当または信託証書以降に財産に対する先取特権を持つ者は、売却日から1年以内であればいつでもそれを償還することができる。そして、そのような償還は、民事訴訟法典の464から466条の規定に準拠するものとするが、この法律の規定と矛盾しない範囲に限る。

この判決は、買い戻し期間は売却証明書が登記された日から起算されるという点も明確にしました。裁判所は、担保権実行および買い戻しに関する法的安定性を維持するために、この期間を厳格に適用する必要があると強調しました。仮に訴訟提起によって買い戻し期間が中断されるとすれば、債務者は訴訟を乱用し、不当に期間を延長することが可能となり、制度の信頼性が損なわれる恐れがあると指摘しました。

この判決は、担保権実行手続きにおける買い戻し権の重要性を再確認するものです。不動産の買い戻し権は法律で認められた権利ですが、その行使には厳格な期間制限があります。債務者は、定められた期間内に買い戻し権を行使しなければ、権利を失うことになります。

FAQs

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Source: MAKILITO B. MAHINAY VS. DURA TIRE & RUBBER INDUSTRIES, INC., G.R. No. 194152, June 05, 2017

本判決は、農業小作人が土地を買い戻す権利について判断したものです。特に、買い戻しの前提となる売買通知の重要性と、買い戻し代金の供託義務について明確にしています。本判決が示すのは、農地改革の精神を尊重しつつ、土地購入者の権利も保護する必要があるというバランスです。

農地売却、買い戻し権の行使における通知の重要性

本件は、農業小作人である被申立人フィデル・D・アキノ（以下、「被申立人」）が、土地の買い戻し権を行使できるかどうかが争われた事例です。被申立人は、土地の所有者が第三者に土地を売却した際に、買い戻し権を行使しようとしましたが、適時に買い戻し代金を供託しませんでした。最高裁判所は、被申立人は買い戻し権を有効に行使できなかったと判断し、その理由として、買い戻し権の行使には代金の供託が不可欠であることを強調しました。

土地の買い戻し権は、農業小作人を保護するための重要な権利であり、農地改革法（Republic Act No. 3844）第12条に規定されています。この条項によれば、土地が農業小作人に通知なく第三者に売却された場合、小作人は相当な価格で土地を買い戻す権利を有します。この権利は、売買の登録後、買受人（本件では上申人シタ・C・ペレス）からすべての小作人と農地改革省に書面で通知された日から180日以内にしか行使できません。通知の欠如は、買い戻し期間の起算点とならないため、小作人の権利を保護する上で重要な要素となります。

セクション12.小作人の買い戻し権 – 土地が農業小作人に知らされることなく第三者に売却された場合、小作人は妥当な価格および対価で土地を買い戻す権利を有する。ただし、2人以上の農業小作人がいる場合は、各人は実際に耕作している面積の範囲でのみ当該買い戻し権を有するものとする。本条に基づく買い戻し権は、売買の登録時に買受人が影響を受けるすべての小作人と農地改革省に書面で通知した日から180日以内に行使できるものとし、他のいかなる法定買い戻し権よりも優先されるものとする。買い戻し価格は、売却時点での土地の妥当な価格とする。

さらに、最高裁判所は、買い戻し権の有効な行使には、買い戻し代金の供託または裁判所への提訴と代金の供託が必要であることを強調しました。代金の供託は、買い戻しを真剣に行う意思を示すためのものであり、これがない場合、買い戻しの申し出は無効とされます。最高裁判所は過去の判例を引用し、買い戻し代金の全額を供託する理由を説明しました。それは、買い手が買い戻しの申し出が真剣かつ誠実なものであると確信できるようにするためであり、買い戻し人がすぐに買い戻しを完了する意思と能力があることを示す証拠がなければ、買い手は買い戻しの申し出を受け入れることは期待できません。代金の供託は、買い戻し人の支払い能力に関するすべての論争を排除します。

本件では、被申立人が2002年1月15日にPARAD（地方農地改革調停委員会）に買い戻しの訴えを提起しましたが、買い戻し代金20,000ペソを供託しませんでした。したがって、最高裁判所は、被申立人は買い戻し権を有効に行使できなかったと判断しました。ただし、最高裁判所は、上申人は新たな所有者として、被申立人を土地の小作人として尊重し、維持する義務があることを指摘しました。小作人の地位は、土地の所有者が変わっても消滅せず、小作人の安全を強化し、不当な立ち退きから保護することを目的としています。小作人の権利は保護されるべきですが、土地の購入者の権利も不当に侵害されるべきではありません。

本判決は、買い戻し権の行使における通知と代金の供託の重要性を明確にするものであり、農業小作人と土地購入者の双方の権利を保護するための指針となるでしょう。

FAQs

本判決は、農業小作人の権利保護と土地取引の安定性とのバランスを考慮したものです。農地改革の理念を尊重しつつ、関係者の権利を適切に保護することが重要です。

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Source: CITA C. PEREZ VS. FIDEL D. AQUINO, G.R. No. 217799, March 16, 2016

本判決は、公共土地法に基づく買い戻し権の有効な行使における支払いの申し出と預託の必要性を扱っています。最高裁判所は、買い戻しの申し出と金額の預託が不可欠ではないことを明確にし、買い戻しを求める訴訟の提起が申し出と同等であると判示しました。本判決は、フィリピンのホームステッド法の下での土地権と財産権の確保を求める個人の権利を理解する上で不可欠です。

ホームステッド法の買い戻し権：支払いの申し出の失敗は訴訟の有効性を損なうか？

本件は、故アルフレド・クリグ・シニアの未亡人である被申立人マリア・クリソロゴ・ヴィダ・デ・クリグと、アンドレス・セグリタンおよびアネシタ・グレゴリオ夫妻との間の、北コタバト州キダパワンの土地の買い戻し権に関する訴訟です。アルフレドは生前、公共土地法に基づいて土地に対するホームステッド特許を付与されました。アルフレドの死後、相続人は夫婦に有利な土地の非裁判的な遺産分割と同時売買契約を締結しました。その後、被申立人は、公共土地法の規定に基づいて、土地の買い戻しを要求する訴訟を提起し、買い戻しの申し出が拒否されたと主張しました。セグリタン夫妻は、被申立人はより高い利益のために土地を買い戻したいだけであると主張しました。原審裁判所は被申立人の訴えを棄却しましたが、控訴裁判所は、ホームステッドや自由特許の土地の買い戻し権の行使には預託は必要ないとして逆転判決を下しました。

申立人は、被申立人が買い戻し金額の支払いを申し出なかったため、有効な買い戻しがなかったと主張しました。申立人は、民法1616条を引き合いに出し、買い戻し権を行使するには買い戻し金額の支払いの申し出が必要であると主張しました。申立人はまた、被申立人が土地を買い戻す目的は投機と利益のためだけであると主張し、彼ら自身がホームステッドの保持者が個人的に土地を耕作しなければならないという法の条項に従うことができないと述べました。最高裁判所は、買い戻しの申し出が規定期間内に行われなかった場合でも、訴訟の提起が申し出と同等と見なされる場合、支払いの申し出や預託は買い戻し権の有効な行使に必須ではないと判示しました。重要なことは、訴訟の提起が買い戻しの正式な申し出と見なされるため、支払いの申し出と金額の預託は不可欠ではないという原則を裁判所が強調したことです。

裁判所は、公共土地法は再譲渡の強制方法を定めておらず、買い戻しには民法の規定は適用されないと明言しました。申立人の主張を吟味した裁判所は、被申立人が土地を再販して利益を得ようとしているという証拠は不十分であると判断しました。裁判所はまた、弁護士の怠慢による訴訟上の措置を、クライアント自身の責任として是認し、元の弁護士による再考請求書の提出の遅れにより棄却を支持しました。この決定は、フィリピンの不動産法に重要な意味を持ち、ホームステッド法の下での買い戻し権に関する法的要求事項を明確にしています。本件は、適時に権利を行使することの重要性を強調し、それが買い戻し金額を法廷に預託するのと同じくらい重要です。

買い戻しの目的に関しては、裁判所は投機や利益の証拠がない場合、権利の行使を支持すると判示しました。判決は、ホームステッド土地を買い戻そうとする当事者は、利益の代わりにそれを家族のために維持する意図を示さなければならないと述べています。この規定は、公的資金で取得された土地がその恩恵を受けた元の家族に保持されるようにするためのホームステッド法の基本的原則と一致しています。さらに、本件は弁護士の責任と、訴訟におけるタイムリーな法的救済措置を求めることについて述べています。

法律相談を求める人にとっては、すべての事実と引数を包括的に提示するために不可欠です。クライアントは、ケース戦略について弁護士と積極的に連絡を取り合い、重要な締め切りに対応する必要があります。申立人の弁護士が控訴裁判所の決定の再考請求書をタイムリーに提出しなかった場合でも、最高裁判所はクライアントが弁護士の行為に拘束されると判示し、自分たちの訴訟状況を積極的に監視する義務を強調しました。これらのガイドラインは、特に不動産紛争やホームステッド法の解釈において、同様の法的問題を抱える将来の訴訟当事者の行動をガイドする必要があります。本判決は、不動産訴訟における権利を管理する当事者にとって、法的救済措置とクライアントの監視の重要性を再確認するものです。

FAQs

本判決は、ホームステッド土地の買い戻し権の法的状況を明確にすることで、フィリピンの不動産法の重要な先例となります。特に土地を取得してから5年以内に訴訟を開始した場合、支払いを申し出たり資金を預けたりせずに、そのような買い戻し権を行使することができるという明確なガイドラインを提供します。

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