本件では、弁護士が明示的な承認を得ずに2つの書簡協定を締結した場合の契約の有効性、および係争中の財産の権利譲渡が裁判手続きに及ぼす影響について判決が下されました。最高裁判所は、最初の合意に弁護士を参加させた銀行は、後の合意においても弁護士が行動することを許可していると判断しました。さらに、係争中の財産の譲受人は、係争通知により手続きに拘束され、介入は遅すぎるものと判断されました。したがって、銀行の再審議の申立ておよび介入のための配偶者の申立ては、両方とも却下されました。この判決は、代理人が正式な承認を得ていない場合でも、組織が代理人の行動に拘束される場合があることを示唆しています。財産の潜在的な買い手は、既存の法的紛争のステータスに注意を払う必要があり、特に係争通知がある場合は注意が必要です。

未承認の協定：不動産取引への介入と債務の網

本件は、フィリピンの法制度における代理人の権限、不動産取引、および裁判手続きへの介入に関連するいくつかの重要な法的問題を扱っています。関連銀行（現在はUnited Overseas Bank [Phils.]）であるAssociated Bankは、裁判所による判決を再検討するよう求めました。これは、配偶者のRafaelとMonaliza Pronstrollerとの係争に起因するもので、配偶者のEduardoとMa. Pilar Vacaも、紛争中の財産の登録済み所有者として介入しようとしました。本訴訟は、弁護士が適切な取締役会の決議なしに合意を修正する権限を銀行が示唆的に与えたかどうか、また配偶者のVacaが手続きに正当に介入しようとしたかどうかという疑問を中心に展開しています。裁判所の判断は、銀行の行動における権限と妥当な信条の原則のバランス、および係争中の状況での潜在的な権利譲渡に関する結果に依存します。事件全体の物語を通して、これらの複雑さをナビゲートします。

裁判所はまず、銀行の弁護士であるAtty. Jose Soluta Jr.との以前の協定の変更に関する再審議の申立てについて扱いました。問題は、弁護士に最初の契約を入力させることは、事実上、銀行がその修正を許可したかどうかです。裁判所は、Atty. Solutaが最初の契約を締結できるようにすることで、銀行は彼を修正することを承認された権限で覆ったと指摘しました。銀行が最初の合意を明確に承認していなかった場合でも、裁判所は代理権の外見原則に基づき、銀行の行動を認めることによって義務を課しました。この教義は、プリンシパルが代理人を明示的に承認していない場合でも、プリンシパルの行動が第三者にとって合理的に代理人に行動する権限があると認識されている場合、プリンシパルを拘束します。銀行が承認を1年間遅らせたことは、配偶者のPronstrollerにAttyが承認したことを信じるに至らせました。

最初の契約をエスクローに支払わなかったことで取り消したと主張する銀行をめぐる主要な引数を取り上げ、裁判所は支払い期間が後で合意によって修正されたことを強調しました。これは、合意された条件を尊重することと修正に対する変更を容認することの間の明確な区別を強調しました。また、銀行は、配偶者のPronstrollerからの新しい申し出によって第2の合意が取り消されたと主張しました。裁判所は、そのような提供が主に関与する財産を購入する能力を示すためにのみ行われたことを反論しました。これにより、初期の契約の履行に交渉するために提供された、または誠意を持って交渉からそれらを明確に取り下げる申し出について明らかにします。

弁護の要素として、裁判所は、上訴裁判所の事実認定に留保されていることから離れる動機となる明白な誤りを明らかにしなかったため、支援的証拠が非常にサポートされていると考えました。訴訟に関与する管轄権は、上訴裁判所の事実の結果が結論的であることが確立されており、重大な誤りがないことを前提としています。この法的見解は、最初の判断の審判が正しいかどうかを確認するために訴えられた場合に事実的基礎となる要素に訴えられないため、最終的な再検討フェーズ中に不可欠です。これは、この裁判所に対する不確実性と矛盾した訴訟に関する管轄権の複雑な問題をさらに説明しています。

また、配偶者のVacaが当事者として介入しようとした状況と、訴訟と紛争中の財産への主張の関係を調べました。裁判所は、介入申請が遅すぎることを否定しました。民事訴訟規則の第19規則の第2条は、介入の提案を裁判所による裁判所による判決前にファイルする必要があることを指定しています。明らかに、その期間が経過した後では、介入申請はもはや訴訟に参加する当事者の請求に対処するための法的救済を受けるためには許容できません。

裁判所は、配偶者のVacaが紛争中の財産を購入し、係争通知に示される紛争中もそれらを作っていたために、真実な当事者ではありませんでした。配偶者のVacaへの財産の譲渡は、保留中の訴訟中に発生し、これにより、譲渡された人が以前に譲渡者の靴の中にいるという規則に陥るという。この原則は、Natalia Realty Inc.対Court of Appeals、Santiago Land Development Corporation対Court of Appealsなどのさまざまな事件の裁定によって確立されました。要するに、これは保留中の訴訟では譲渡を許可しません。

最後に、裁判所は、配偶者のVacaが銀行に対する償還を申請したことが保証され、これには異なる訴訟が必要になるため、長年の訴訟を受けている配偶者のPronstrollerへの権利を不当に遅らせ、偏見をもたらすと結論付けました。

よくある質問

全体的に、裁判所の解決は、組織または個人としての承認で承認を受けた承認を受けない法的影響を示すケースになります。同様の契約に巻き込まれる可能性のある人に財産への義務または介入が必要な法律は、裁判所の手順で十分に支援され、ガイドが与えられます。

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ソース：短いタイトル、G.R No.、日付

本判決では、最高裁判所は、登録されていない不動産の売買契約が、当事者間では有効であり、買い手が不動産を所有する権利を有することを再確認しました。重要なことは、不動産の登録は、第三者に対してのみ有効であり、当事者間の契約の有効性には影響しないということです。したがって、買い手は、登録の有無にかかわらず、契約に基づいて所有権を取得することができます。

販売契約：所有権の確実な譲渡

本件は、アンデス・アバントがオリエンタル・ネグロス州のマンジュヨドにある2つの土地を所有していたことに端を発しています。アバントの死後、彼の相続人たちは、登録された土地をアンヘル・テベスに、登録されていない土地をユナイテッド・プランターズ・シュガー・ミリング・カンパニー（UPSUMCO）に売却しました。テベスは、義理の叔父がUPSUMCOの創業者兼社長であったことから、UPSUMCOがその土地を埠頭や積み込み施設として無償で使用することを口頭で許可し、UPSUMCOが固定資産税を負担し、その占有は会社の存続期間に合わせることを条件としていました。その後、UPSUMCOは敷地内にゲストハウスと埠頭を建設しました。数年後、UPSUMCOの財産はフィリピン国立銀行（PNB）に取得され、その後、PNBはそれを資産民営化信託（APT）に移管し、APTはユニバーサル・ロビナ・シュガー・ミリング・コーポレーション（URSUMCO）に売却しました。URSUMCOは、TCT No.H-37に記載されているテベスの土地を含むUPSUMCOの財産を占有しました。テベスは、彼の土地をUPSUMCOがPNBに抵当に入れたことはなく、したがって、URSUMCOが取得した差し押さえ財産に含まれていないと主張しました。URSUMCOはテベスの要求を拒否し、土地を購入したのはUPSUMCOであり、1987年11月26日付けの権利および占有の譲渡証書に示されているように、アンヘル・テベスの名義で登録されただけであると主張しました。テベスはURSUMCOを提訴し、裁判所はテベスの所有権を認めました。

紛争の中心的な法的問題は、テベスがアンデス・アバントの相続人との間で締結した契約の種類でした。それは、販売契約なのか、それとも販売の契約なのか？URSUMCOは、相続人たちが土地をテベスに売却することを約束しただけであり、財産の所有権は譲渡されなかったと主張しました。裁判所は、相続人が不動産を処分することに合意し、その両方で文書のタイトルは「EXTRA-JUDICIAL SETTLEMENT OF THE ESTATE OF THE DECEASED ANDRES ABANTO AND SIMULTANEOUS SALE（亡くなったアンデス・アバントの財産の裁判外解決と同時販売）」と明示されていたことから、取引は完全な販売契約であると判断しました。裁判所は、譲渡証書は販売契約であり、支払時にテベスへの所有権の移転に同意した相続人の意図を示していると判断しました。

さらに重要なことは、URSUMCOは、購入価格が特定の財産を明確に示していなかったため、合意が無効であると主張しました。しかし、裁判所はこれに同意せず、価格の明瞭さを確認しました。さらにURSUMCOは、登録の欠如のために第三者はその契約に拘束されないと主張しました。この訴訟の結果を決定する重要な要素は、登録の欠如は、当事者間における契約の有効性には影響しないという原則です。フィリピン法では、販売契約は当事者の同意によって完成し、当事者間では法的な拘束力を持ちます。民法第1358条は、特定の契約を公文書に盛り込むことを義務付けていますが、これは便宜のためだけであり、文書の登録は第三者にのみ影響します。裁判所は、契約が登録されていなくても、相続人とテベスの間では有効であると判示しました。

裁判所はまた、URSUMCOは正当な対価で取得した財産の一部ではなかったことから、善意の購入者であるという主張を否定しました。土地の占有に関する論争は、URSUMCOが提起する別の法的問題であり、この問題を巡って訴訟が開始されました。裁判所は、URSUMCOにはこの土地を請求する十分な根拠がなく、テベスに敵対的な主張を行ったことを明らかにしました。裁判所は、団体はBarangay Conciliation Proceeding（バランガイ調停手続き）の当事者にはなれないため、請求が調停に付託されなかったというURSUMCOの主張を却下しました。URSUMCOが会社であるという理由だけで、訴訟は取り下げられず、訴訟における手続きは変更されません。

FAQ

本件の判決は、未登録の不動産の購入に関わる人に教訓を与えます。所有権は当初に確立できるものの、買い手はその権利を保護するために登録する必要があるかもしれません。そのため、取引の性質を理解し、適切なプロセスに沿って購入を進めるために、法律の専門家にご相談いただくことをお勧めします。

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情報源: Universal Robina Sugar Milling Corporation v. Heirs of Angel Teves, G.R. No. 128574, 2002年9月18日