本判決は、不動産の所有権が、単なる売買契約の締結だけではなく、物件の引き渡しによって移転するという原則を明確にしました。最高裁判所は、過去の売買契約が登録されておらず、買主が物件の占有を取得していなかった場合、その売買契約は所有権の移転を完了させないことを判示しました。つまり、たとえ正式な売買契約が存在していても、物件の占有が移転されない限り、法的権利は元の所有者に残ります。これにより、不動産の購入者は、売買契約を登録し、物件の物理的な占有を確保することの重要性を改めて認識する必要があります。登録と占有の確保が、自身の権利を保護するための不可欠なステップとなるのです。

占有の欠如は所有権の移転を妨げるか？カバルヒン対ランスエラの事例

イサベロ・カバルヒン氏は、父であるイシドロ・カバルヒン氏から相続した土地の占有回復を求めて、ランスエラ夫妻を訴えました。カバルヒン氏は、自分が土地の占有を継続していたにもかかわらず、ランスエラ夫妻が不正に土地に入り込み、占有を奪ったと主張しました。ランスエラ夫妻は、自分たちが過去の売買契約を通じて土地の所有権を取得したと反論しましたが、これらの契約は登録されていませんでした。この訴訟の核心は、登録されていない売買契約が、購入者に所有権を移転することができるかどうか、そして占有の役割が所有権の主張にどのように影響するかという点にありました。裁判所は、所有権の移転には、売買契約だけでなく、物件の占有の移転が必要であるという原則に焦点を当てました。

最高裁判所は、この事件において、所有権の移転における占有の重要性を強調しました。民法第1496条は、売買の目的物の所有権は、買主への引渡しによって移転すると規定しています。この「引渡し」は、単に物を引き渡すだけでなく、占有と支配を買主に移転することを意味します。ランスエラ夫妻は、過去の売買契約を根拠に所有権を主張しましたが、彼らは一度も土地の占有を取得していませんでした。このため、裁判所は、彼らの主張を認めませんでした。これは、売買契約が法的効力を持つためには、契約だけでなく、物件の実際の引渡し、すなわち占有の移転が必要であることを明確に示しています。

Equatorial Realty Development, Inc. v. Mayfair Theater, Inc.の判例では、引渡しは両当事者が協力して行う複合的な行為であり、売主が財産の権原と占有を手放し、買主がそれらを取得する行為であると説明されています。重要な点は、絶対的な支配と占有の放棄と取得が伴う必要があることです。この原則に従い、カバルヒン対ランスエラの事例では、ランスエラ夫妻への有効な引渡しがなかったため、彼らは所有権を取得できませんでした。

また、裁判所は、売買契約の登録が、第三者に対する対抗要件として重要であることを指摘しました。登録されていない売買契約は、当事者間では有効ですが、第三者、特に善意の購入者には対抗できません。この原則は、所有権の安定性を保護し、不動産取引における紛争を防止するために不可欠です。カバルヒン対ランスエラの事例では、ランスエラ夫妻が売買契約を登録しなかったため、彼らの所有権の主張は弱まりました。彼らはカバルヒン氏の占有を認識していたはずであり、これは彼らが善意の購入者ではなかったことを示唆しています。

この判決は、不動産の購入者は、デューデリジェンスを徹底的に行うべきであるという重要な教訓を提供します。購入者は、売買契約を締結する前に、物件の所有権が明確であり、売主が占有を移転できる立場にあることを確認する必要があります。これには、登記簿の確認、現地調査、および法的アドバイスの取得が含まれます。これらの措置を講じることで、購入者は将来の紛争を回避し、自身の権利を保護することができます。逆に言えば、適切なデューデリジェンスを怠ると、所有権を失うリスクを負うことになるのです。

民法第1496条：売買の目的物の所有権は、第1497条から第1501条までに規定する方法、または売主から買主に占有が移転されたことを意味するその他の方法によって、買主が引渡しを受けた時点で取得する。

本判決は、裁判所がカバルヒン氏に与えた精神的損害賠償、懲罰的損害賠償、訴訟費用の支払い命令を取り消した点で修正されました。損害賠償の支払いは、事実と法的根拠に基づいている必要があり、このケースではそれが欠けていました。裁判所は、所有権に関する下級審の判断を支持しましたが、損害賠償に関する決定には異議を唱えました。これは、裁判所がすべての法的判断において公平性と正当性を維持する重要性を示しています。

今後の展望として、この判決は、不動産取引における占有の重要性を再確認し、購入者に対して、自身の権利を保護するために積極的な措置を講じるよう促します。単なる契約だけでなく、占有の取得と登記を通じて、自身の所有権を確立することが不可欠です。これにより、将来の法的紛争を回避し、安心して不動産を所有することができます。

FAQ

今回の最高裁判所の判決は、不動産取引における占有と登記の重要性を改めて強調しました。不動産を取得する際には、契約書にサインするだけでなく、実際に土地を占有し、権利を登記することが、将来の紛争から自身を守るための不可欠な手段となります。今後は、不動産取引を行うすべての人々が、この判決の教訓を活かし、自身の権利を確固たるものとすることが期待されます。

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免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典: イサベロ・カバルヒン対夫婦ボニファシオ・ランスエラとイシドラ・ランスエラ, G.R No. 202029, 2022年2月15日

本判決は、自動車の所有権をめぐる紛争において、善意の取得者は必ずしも保護されないという重要な原則を示しています。最高裁判所は、登録が所有権の絶対的な証拠とはならず、実質的な取引と善意の有無がより重要であると判断しました。本件が示すのは、単に自動車登録証（CR）を持っているだけでは十分ではなく、その背後にある取引の正当性と、購入者が不正行為を知らなかったことを証明する必要があるということです。

不正取引から生まれた所有権主張：誰が真の所有者か？

本件は、ノエル・M・オドラダが、ヴィルヒリオ・ラザロとジョージ・アセニエロを相手取り、損害賠償を求めた訴訟に端を発します。オドラダは、自身が所有するレンジローバーが警察によって銃撃された事件をきっかけに、アセニエロが同車両の盗難を警察に通報したことを知りました。しかし、オドラダもまた、そのレンジローバーをロベルト・S・バサから購入したと主張しており、所有権をめぐる争いが発生しました。アセニエロは、ホセ・プエオを通じてトランスミックスからレンジローバーを購入したと主張。プエオが車両を担保に不正な融資を受け、最終的にオドラダの手に渡ったと訴えました。問題は、二重売買された自動車の所有権が、誰に帰属するかという点です。

本件の核心は、**所有権の移転**という概念にあります。登録所有者であるオドラダは、自身の所有権を主張しましたが、最高裁は、**登録は所有権の強い推定力を生むものの、絶対的な証明とはならない**と判断しました。これは、**所有権は、その背後にある取引の経緯と、それぞれの当事者の善意によって決定される**ということを意味します。重要なのは、オドラダがバサからレンジローバーを購入した際、バサが正当な所有者であったかどうかを証明する必要があったことです。

最高裁は、アセニエロがトランスミックスから直接レンジローバーを購入したという証拠を提出し、さらにトランスミックス自身もその売買を認めたことを重視しました。一方、オドラダは、バサがトランスミックスからどのようにしてレンジローバーを取得したのかを十分に証明できませんでした。また、裁判所は、オドラダがバサから車両を購入する際、十分な注意を払ったかどうかも問題視しました。なぜなら、バサの登録日が、アセニエロがプエオに車両を引き渡した後であったからです。裁判所は、**所有権は、善意の最初の取得者に帰属する**という原則を適用し、アセニエロを正当な所有者と認定しました。

さらに、裁判所は、**二重売買**の場合の原則も適用しました。民法1544条は、動産が二重に売買された場合、善意で最初に占有した者が所有権を取得すると規定しています。この規定に基づき、裁判所は、アセニエロがプエオに車を引き渡す前に、実際にレンジローバーを占有していたことを重視しました。そのため、オドラダがバサから購入したとしても、それはアセニエロの所有権を覆すものではないと判断しました。なぜなら、バサは正当な所有者ではなかったからです。

裁判所は、アセニエロがレンジローバーを盗難車として警察に通報した行為についても、正当な権利行使であると判断しました。なぜなら、アセニエロは不当に所有権を奪われたと信じるに足る合理的な理由があったからです。しかし、オドラダに対する損害賠償請求については、裁判所は認めませんでした。なぜなら、オドラダが悪意を持って訴訟を提起したという十分な証拠がないと判断したからです。裁判所は、**訴訟提起の自由を不当に制限することは、法が意図するところではない**と述べ、訴訟提起自体が損害賠償の根拠となるわけではないと指摘しました。裁判所は、オドラダが正当な手続きを踏んで車両を購入し、所有権を主張したことを考慮し、損害賠償を命じることは不当であると判断しました。

このように、本判決は、自動車の所有権紛争において、登録だけではなく、取引の経緯と当事者の善意が重要であることを明確にしました。本件は、**正当な権利に基づいて行動した者は、たとえ結果的に敗訴したとしても、損害賠償責任を負わない**という原則を再確認するものでもあります。

FAQs

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Source: NOEL M. ODRADA v. VIRGILIO LAZARO, G.R. No. 205515, January 20, 2020

本判決では、登録されていない土地に対する複数の抵当権の優先順位が争われました。最高裁判所は、先に登録された抵当権が、後に登録された抵当権よりも優先されると判断しました。これは、不動産取引においては、権利を保護するために登録が非常に重要であることを強調するものです。後順位の抵当権者は、先順位の抵当権者の権利を尊重しなければならず、先に抵当権を設定した債権者に対する義務を履行しなければなりません。

未登録地の抵当権：早い者勝ちか、登録順か？

本件は、アルヴィアル夫妻が農村銀行（RBAI）とビラロンから融資を受け、その担保として住宅ローンを設定したことが発端です。RBAIへの抵当権が先に設定されましたが、ビラロンへの抵当権が先に実行されました。このため、RBAIはビラロンに対し、融資額の一部を支払うよう訴えましたが、ビラロンは拒否しました。裁判所は、RBAIが先に抵当権を設定し、登録したことを理由に、RBAIの主張を認めました。本件では、未登録地における抵当権の優先順位という、重要な法律問題が提起されました。

裁判所は、先に設定され、登録された抵当権は、後に設定された抵当権よりも優先されるという原則を再確認しました。これは、公示の原則に基づいています。公示の原則とは、権利関係を公示することで、第三者が予期せぬ損害を受けることを防ぐというものです。未登録の土地に対する抵当権の場合、Act No. 3344および大統領令第1529号が適用されます。これらの法律は、登録によって初めて第三者に対抗できる権利が生じると定めています。

最高裁判所は、Hidalgo v. La Tondeñaの判例を引用し、時間的に先行して作成された抵当権であっても、後に登録された執行差押えよりも遅れて登録された場合、当該執行差押えよりも優先されると判示しました。本件では、RBAIの抵当権は1998年5月18日に設定され、登録されました。一方、ビラロンの抵当権は2000年7月30日に設定され、2001年7月6日に登録されました。したがって、RBAIの抵当権が優先されることになります。

ビラロンは、RBAIの抵当権設定を知らなかったと主張しましたが、裁判所はこれを認めませんでした。裁判所は、ビラロンが抵当権を登録した時点で、RBAIの抵当権が既に登録されていたため、ビラロンはRBAIの抵当権を承知していたとみなされると判断しました。また、ビラロンはAct No. 3344で規定されている、より良い権利を持つ第三者とはみなされません。なぜなら、ビラロンは後順位の抵当権者であり、その権利は先順位の抵当権者であるRBAIの権利に厳密に従属するからです。未登録の土地の後順位抵当権者は、債務者の先順位抵当権者に対する義務が完全に履行されるまで待たなければなりません。

本件における不動産担保の私的実行は、Act No. 3135、およびAct No. 4118によって規制されています。Section 6は、次のように規定しています。

Sec. 6. 前述の特別な権限の下で私的売却が行われるすべての場合において、債務者、その利害関係者または当該債務者のあらゆる裁判債権者または判決債権者、または当該財産が売却される抵当権または信託証書に続いて当該財産に対する先取特権を有する者は、売却の日から1年以内にいつでもこれを買い戻すことができます。そして、かかる買い戻しは、本法と矛盾しない範囲において、民事訴訟法の464条から466条までの規定に準拠するものとします。

さらに、1997年民事訴訟規則第39条のSection 28は、次のように規定しています。

Section 28. 連続買い戻しにおける時期、方法、および支払うべき金額。通知の発行および提出。— 判決債務者、または買い戻し権者は、売却証明書の登録日から1年以内に、購入者が購入額を支払い、それに加えて、買い戻し時までの月当たりパーセントの利息を支払い、さらに購入者が購入後に支払ったあらゆる査定または税金の金額、およびかかる最終金額に対する同率の利息を支払うことにより、購入者から財産を買い戻すことができます。購入者が、かかる購入が行われた判決以外の、買い戻し権者のものよりも優先する先取特権を有する債権者でもある場合、かかるその他の先取特権の金額に利息を加えた金額。

したがって、ビラロンが抵当権の対象となる財産に対する完全な権利を取得するためには、まず、以下のものを支払うことによってそれらを買い戻す必要があります。(1) オークションでのRBAIの入札額である341,830.94ペソ、(2) 入札額に対する利息（月1%で計算）、(3) 購入者が支払った査定額または税金（ある場合）に同じ利率を適用します。

本件の教訓は、未登録の土地に対する抵当権を設定する場合は、登記簿を確認し、先行する抵当権の有無を確認する必要があるということです。また、抵当権を設定した場合は、速やかに登録することで、権利を保護することが重要です。

FAQs

本判決は、不動産取引における登録の重要性を改めて強調するものです。権利を保護するためには、速やかに登録を行うことが不可欠です。本判決が、今後の不動産取引において、より公正で透明性の高い取引が行われる一助となることを願っています。

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Source: ROMA FE C. VILLALON v. RURAL BANK OF AGOO, INC., G.R. No. 239986, July 08, 2019

本判決は、不動産における権利紛争において、登録済みの権利証書は、未登録の売買証書よりも優位であるという原則を確立しています。これにより、登録所有者が自身の所有権に対するより確実な保護を受けることができ、土地取引における明確性と安全性が確保されます。不動産売買を検討している個人、不動産所有権に関連する訴訟に関与している者、弁護士および法律専門家にとって、この判決は重要な意味を持ちます。

不動産所有権の謎: 登録済みのタイトルが未登録の売買契約に打ち勝つ時

本件は、ジーナ・エンダイヤとエルネスト・V・ヴィラオス間の不動産所有権紛争に関するものです。ジーナ・エンダイヤは、アティラノ・ヴィラオスの相続人であり、エルネスト・V・ヴィラオスは、アティラノから8つの区画の土地を購入したと主張しました。アティラノの相続人であるジーナは、不動産の売買証書の無効を訴え、エルネストの土地所有権の主張に異議を唱えました。紛争の核心は、エルネストが所有権の根拠として未登録の売買証書を提示しているのに対し、ジーナはアティラノから受け継いだ遺産としての不動産を主張していることにありました。本訴訟において、高等裁判所は登録済み権利証書と未登録売買証書の両方が存在する場合、所有権および占有の権利を決定する原則を審査しました。

高等裁判所は、エルネストの売買証書は登録されておらず、権利証書が故アティラノの名前のままになっていることに注目しました。これにより、裁判所は占有の問題は登録済みの所有者に有利に解決されるべきであるという立場を取るようになりました。登録された所有権者は財産を占有する権利があり、その権利は無効と宣言されるまで維持されます。裁判所は、その原則の根拠を確立するために、過去の判例に依拠しました。

「トーレンス権利証書は、その名義人が有する財産に対する揺るぎない権利の証拠であり、管轄裁判所によって無効とされない限り、全世界に対して拘束力を有します。」

本判決は、登録済みの権利証書は、未登録の譲渡証書よりも優先されるという法的原則を明確にしました。高等裁判所は、本件を裁決する上で、既存のトーレンスシステムを支持し、財産の所有権を明確に定義することを目的としています。これにより、所有権を適切に登録することは、不動産取引において非常に重要なステップであることが再確認されました。適切な登録により、買い手は購入した財産に対する保護された法的請求権を確実に得ることができ、紛争や法的異議の可能性が軽減されます。本判決は、裁判所は所有権の主張の基礎として未登録の証書よりも登録されたタイトルを優先させるべきであると規定しています。

また、本判決は、事件の衡平法的な側面にも触れており、財産の差し押さえや取り壊しの結果が不公平で修復不可能である場合、立ち退き訴訟を一時停止できることを認めています。裁判所は、紛争中の物件に相続人が居住しており、強制的な立ち退きは相続人の生活に重大な混乱をもたらす可能性があると指摘しました。したがって、より広範な所有権の訴訟が解決されるまで立ち退きを一時停止することは賢明な措置です。判決はまた、衡平法的な側面だけでなく、法的枠組みにも従うことで、財産紛争を評価するための多面的なアプローチを示しています。

本判決は、特に第三者が不動産に対して競合する請求権を主張する場合に、登録済みの所有権の優位性を強調することで、トーレンスシステムの原則を強化します。これにより、高等裁判所は、財産紛争における信頼性と確実性を維持することを目指しています。登録所有権者は所有財産の法的保護を強化することで、不当な所有を防止し、財産取引における確実性を促進し、潜在的な紛争を解決するための明確な枠組みを設定できます。そのため、登録済みの権利は財産の占有と所有に関して優位性を持ち、それが不動産法と不動産紛争解決の基礎となります。

要するに、ジーナ・エンダイヤ対エルネスト・V・ヴィラオスの訴訟における高等裁判所の判決は、権利登記の重要性を強調し、未登録の契約書と比較して登録された権利に重点を置いています。この事件では、登録所有者は物件の所有および占有において強力な地位にあり、より広範な財産問題が解決されるまで居住者を追い出す試みを一時停止できる可能性さえあります。

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免責事項: この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせて具体的な法的助言を得るには、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：Endaya v. Villaos, G.R. No. 202426, 2016年1月27日

本判決は、フィリピンの不動産法における重要な原則、すなわち、複数の利害が競合する場合、先に登録されたアドバースクレームが、不動産の後の抵当権よりも優先されるという原則を確立しています。最高裁判所は、後の抵当権者が先に登録されたクレームの存在を知っていたかどうかにかかわらず、登録されたアドバースクレームがその不動産に対する建設的通知として機能すると判断しました。したがって、抵当権の実行とタイトルの取り消しを求める申立てにおいて、最高裁判所は、登録されたクレームが、後の抵当権よりも優れたタイトルを取得し、購入者のタイトルの取り消しを妨げると判断しました。これは、先にアドバースクレームを登録することによって、不動産に対する彼らの興味が保護されなければならないということを強調します。不動産取引に関連する人々は、自分の利益を保護するために、タイムリーな登録を最優先事項とすべきです。

不動産購入における重要な教訓：デューデリジェンスと通知の優先順位

争点は、原告であるメイ・フロー・ガリドが、抵当権に基づいて財産に対するより良い権利を有するか、それともネルソン・マグラーレ、エバンジェリン・パルカット、ロドルフォ・バイオンボン（故人）が先に登録された反対請求に基づいてより良い権利を有するかという点にあります。原告は財産に対する抵当権を確保しましたが、財産はすでに他の当事者に販売されており、彼女が抵当権を登録する前に反対請求を提出していました。裁判所の決定は、不動産に関する利益を主張する当事者は、後に利益を取得する人に建設的通知を提供する最初の反対請求を登録することによって自分の利益を保護する必要があるという原則を強調しています。不動産に対する反対請求を提出したため、これらの当事者の登録されたアドバースクレームが彼女の抵当権に優先され、実行から彼女の購入が無効になったことを確立しました。

原告は、抵当権者として抵当権者から権利を得ました。ただし、抵当権者が財産を抵当に入れる時点で、すでにマグラーレ、パルカット、バイオンボンに販売されていました。実際、原告の訴訟は2001-2-3230号民事事件によって否定されています。抵当権者が28, 1998年12月にマグラーレ、パルカット、バイオンボンに販売した土地です。したがって、抵当権者が原告に土地を抵当に入れたとき、彼はそうする権利がありませんでした。裁判所は、次のように述べています。「原告に販売されたロットについては、不動産所有者ではなくなったため、実際には抵当に入れられたものがありませんでした。民法では、有効な抵当権のために2つの要件が規定されています。この要件はありませんでした。」抵当権者は対象となる財産に対する利害関係がなくなってしまっていました。原点よりも高い場所は立ち上がれません。抵当権者が原告に抵当に入れたとき、彼はもはや主題財産へのいかなる利害関係も持っていなかったので、原告は執行するものは何もありませんでした。

この訴訟に関与する区画は、トーレンス制度に基づいて登録されています。トーレンス制度の下で登録された財産を扱う人は、権利証を超える必要はなく、権利証に頼るだけで済みます。対価と誠実さを持って権利証を取得した登録済み土地の後の購入者はすべて、当該権利証に記載されている留置権、および法律によって規定されている留置権を除き、すべての債務から解放されたままになります。不動産登録令は、次のように規定しています。「登録済みの土地の所有者は、既存の法律に従って、譲渡、抵当、賃貸、料金、またはその他の取引を行うことができます。彼は法律上十分な証書、抵当権、賃貸借、またはその他の自発的文書の形式を使用することができます。ただし、登録済み土地を譲渡または影響を与えることを意図する遺言を除き、譲渡または登録済み土地に影響を与える証書、抵当権、賃貸借、またはその他の自発的文書は、譲渡として効力を生じたり、土地を拘束したりすることはできません。当事者間の契約、および登録官が登録を行う権限の証拠としてのみ機能します。」登録の行為は、第三者に関する限り、土地を譲渡または影響を与える実行行為となり、本法令に基づくすべての場合において、登録はその土地がある州または都市の登録官の事務所で行われます。

不利益請求は、午前11時に2011年2月6日にそれぞれの所有権に登録されました。彼らは原告が抵当権の実行のために事件を提起したときにすでに存在していました。実際、原告が2011年2月6日の午後3時に抵当権を登録したとき、彼女は抵当権の対象である財産は、登録された所有者のそれと同じかそれより良い利益によって拘束されているという知識で起訴されました。原告は、2001-2-3230号の反対請求および手続きを認識していたという事実を隠蔽していません。最高裁判所への彼女の請願書で、彼女は「2004年3月3日に、請願者は民事訴訟第2001-2-3230号で地方裁判所第11支部と第三者の請求を提出した」と述べています。

その代わりに、原告は、マグラーレ、パルカット、バイオンボンが番号の所有者の写しを降伏させることを強要する訴訟を提起することは違法であると主張します。正反対に、法律自体が彼らがとった救済手段を提供します。反対請求を登録し、裁判所に所有者の重複タイトルの提出を強要するための請願書を提出することです。「反対請求。登録された所有者に対して登録された土地の一部または利害を主張する人は、最初の登録日から生じた後、同じことを登録するために本法令で他の規定が設けられていない場合、彼は主張された権利または利害、およびそれがどのようにまたは誰の下で取得されたか、登録された所有者の権利証の番号への参照、登録された所有者の名前、およびその権利または利害が主張されている土地の説明を完全に述べる書面で声明を出すことができます。また、「保留されている重複権利証書の降伏」財産を侵害する不動産の販売の場合、優先順位は、元の登録日より後に発生したすべての債務に支払われます。抵当権を行使しても、土地を請求した人からの有効な利益を受け取ることはありません。

この原則を基礎として、地方裁判所は、2001-2-3230号民事訴訟事件について、マグラーレ、パルカット、バイオンボンの訴えを認めました。その決定は確定され、判決の記録簿に記載されました。地裁は、この件に関する最終的かつ執行可能な判決に触れないことは正しかったのです。さらに、その抵当権が有効であると仮定した場合でも、請求者はグッドフェイスの購入者と見なされることはありません。善意の購入者で対価を支払った人は、他の誰かがそのような財産に対する権利または利害を有することを知らずに他者の財産を購入する人であり、購入時、または他の誰かの財産に対する請求または利害を知る前に、その対価を十分に支払う人です。上で議論したように、請求者は早くも2001年にマグラーレ、パルカット、バイオンボンの反対請求を知っていました。

地元の弁護士は、弁護を立てている者との間で取引を行ったことのある人を誠実な購入者として扱います。このような行為の後、地元の弁護士は、地元の権利を求めることによってのみ、彼/彼女が利益を登録できるようになるまで彼/彼女に警告します。地元の民事訴訟が実施された場合に土地購入を追求するのは非倫理的であると結論づけるでしょう。この点で、事件記録は紛争の性質および登録された財産の所有者にとっての倫理的な問題、および不動産抵当に誠実にコミットしようとするすべての弁護士を示唆しました。結論として、執行動機を推測することなく、事案に対する適用法は明白です。優先権は先に登録された不利な請求に与えられています。これは、第三者に関する限り、登録が土地を拘束または影響を与える事業活動であるためです。したがって、裁判所は、その登録を記録されている所有者の反対と対比します。これにより、裁判所の注意義務は免除されず、民法の実施にはさらにコミットする必要があると確信しています。そのため、回答者の反対請求の登録時に、世界全体に通知が行われました。

よくある質問（FAQ）

特定の状況への本判決の適用に関するお問い合わせは、お問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.com宛てにメールでお問い合わせください。

免責事項：本分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
情報源：短いタイトル、G.R番号、日付

本判決は、条件付き売買契約において、買主が全額を支払うまで、土地の所有権は移転しないことを明確にしました。土地購入者が全額を支払っていない場合、第三者がその土地を取得した場合でも、所有権を主張することはできません。このため、不動産購入者は、権利を保護するために契約条件を遵守し、完全な支払いを行うことが非常に重要です。

支払いが完了していない土地、購入者は権利を主張できるのか？

ホセとベアトリス・ロケ夫妻は、リサール州の土地の一部を条件付きで購入する契約を結びました。しかし、土地の登録と分割が完了するまで残金を支払う必要がないという契約条件でした。土地の所有者たちは、土地を分割してロケ夫妻に譲渡することなく、第三者に売却し、第三者は銀行からの融資のためにその土地を担保にしました。ロケ夫妻は、土地の所有権を取り戻そうと訴訟を起こしましたが、裁判所は夫妻の訴えを認めませんでした。

この事件の中心は、条件付き売買契約と絶対売買契約の違いにあります。最高裁判所は、ロケ夫妻と元の所有者との間の契約は、土地を売るという約束であり、すぐに所有権を移転するものではないと判断しました。条件付き売買契約では、買い手による購入価格の全額支払いなどの条件が満たされるまで、売り手は所有権を保持します。

買い手が購入価格の支払いを完了した場合にのみ、売り手は絶対的な売買証書を作成することを約束する場合、その契約は条件付き売買契約にすぎません。

最高裁判所は、ロケ夫妻が購入価格の残額を支払っていないことを指摘しました。したがって、彼らは、土地の所有権を取得するために必要な条件を満たしていません。さらに、ロケ夫妻は、権利を保護するために必要な措置を講じていませんでした。条件付き売買契約を登録せず、土地の分割を求めず、残額を支払うための措置も講じませんでした。

土地が第三者に売却され、銀行によって差し押さえられたという事実により、状況はさらに複雑になりました。ロケ夫妻は、最初に土地を購入し、占有していたと主張しましたが、最高裁判所は、彼らの契約は条件付き売買契約であり、絶対売買契約ではないため、二重売買の規定は適用されないと判断しました。二重売買が成立するためには、複数の売買契約が有効であり、同じ売り手から購入している必要がありますが、ロケ夫妻の場合、所有権が移転する条件が満たされていませんでした。

裁判所は、未登録の権利は、その土地に対する権利を主張する上で十分ではないと判断しました。特に、より高い権利を持つ善意の購入者が存在する場合に当てはまります。登録制度は、土地取引に安定性と予測可能性を提供し、善意の第三者を保護することを目的としています。今回の事件では、銀行がロケ夫妻の契約を知らなかったため、善意の抵当権者として保護されました。善意とは、契約を知らずに土地を担保に取ったことを意味します。登録された情報のみに基づいて行動した銀行は、所有権に関する隠れた主張から保護されるべきです。

ロケ夫妻は、土地の取得時効を主張しましたが、最高裁判所は、この主張を検討しませんでした。裁判所は、主張を最初に下級裁判所で提起する必要があると説明しました。裁判手続きの重要なルールに従う必要があり、新しい議論を初めて控訴裁判所で提起することはできません。さらに、取得時効は通常、事実の問題と見なされ、必要な証拠が下級裁判所で評価されていませんでした。

今回の判決は、条件付き売買契約における当事者の権利と義務に関する重要な教訓を提供します。これは、不動産の購入者は、権利を保護するために契約条件を遵守し、タイムリーに支払いを行うことがいかに重要であるかを示しています。未登録の権利は、登録された権利や善意の購入者の権利に常に優先されるとは限りません。不動産取引に参入する個人は、完全な支払い、契約の登録、および迅速な行動を通じて利益を保護するために、デューデリジェンスを実行し、法的アドバイスを求める必要があります。

よくある質問

不動産法と契約法の複雑さを考えると、土地取引に関連する問題は複雑になる可能性があります。ロケ夫妻の事件は、明確な合意を確立し、合意条件を遵守し、法的請求を登録し、権利を積極的に主張することの重要性を示しています。潜在的な紛争を回避し、利害を保護するために、不動産関連の問題について資格のある弁護士に助言を求めることが重要です。

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免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：SPOUSES JOSE C. ROQUE AND BEATRIZ DELA CRUZ ROQUE VS. MA. PAMELA P. AGUADO, G.R No. 193787, 2014年4月7日

この最高裁判所の判決は、再譲渡訴訟における重要な原則を明確にしています。それは、訴訟は不動産の登録所有者に対して提起されなければならないということです。訴訟当事者が誰であるかによって、裁判結果に大きな影響が生じます。

虚偽のサインと紛らわしい境界：不動産紛争が法廷に持ち込まれるとき

ある夫婦、サントス夫妻は土地の一部をレイナルド・ヴェネラシオンに売却しました。ヴェネラシオンは、この土地がサントス夫妻の所有であると信じていました。しかし、この土地は実際にはエマニュエル・ギザノの名義で登録されており、エマニュエルの母親であるカルメンシタ・ギザノは、土地の境界線について矛盾した情報を提供し、「異議なし」と書かれた売買契約書に署名していました。

ヴェネラシオンが土地の譲渡を求めたところ、ギザノ夫人は、ヴェネラシオンが誤った当事者を訴えていると主張しました。ギザノ夫人は、彼女の息子であるエマニュエルが土地の登録所有者であるにもかかわらず、彼女だけが訴えられていると主張しました。裁判所は、土地の所有権の回復を求める訴訟は、土地の登録所有者に対して提起する必要があるとの判決を下し、ギザノ夫人の訴えを認めました。不動産の訴訟は、法律上の利害関係者に対して提起されなければなりません。訴訟の結果によって利益を得るか、または損害を受ける可能性がある当事者のことを指します。

裁判所は、原告（この場合はヴェネラシオン）は訴訟が誰に対して提起されているかに注意を払う必要があると説明しています。裁判所はまた、証拠として提出されたトルエンス証明書は、その名前が表示されている人のために、財産に対する権利があることを証明するものであり、この場合、エマニュエルの名前で登録されていたため、エマニュエルに対して訴訟が提起されなければならなかったと指摘しています。カルメンシタが息子の弁護士として行動していると仮定しても、本人を訴訟に参加させなければなりません。

記録を調べた結果、地方裁判所と控訴裁判所の両方が、訴状にカルメンシタに対する訴訟原因が記載されていないという基本的な問題を看過していたという過ちを犯していることがわかりました。再譲渡訴訟は、その財産が不正にトルエンスシステムの下で他人の名義で登録されている人が利用できる訴訟です。これは物権訴訟ですが、特定の無形の物に対する権利に関係する特定の人にのみ拘束される人に対する訴訟です。この訴訟の判決は、正当に訴訟当事者として参加している当事者のみを拘束します。 これは、すべての訴訟は、実質的な利害関係者の名義で提起または弁護されなければならないという原則に合致しています。規則によって別途許可されない限り、すべての訴訟は、実質的な利害関係者の名義で提起または弁護されなければなりません。

民事訴訟規則の第2条：当事者：実質的な利害関係者とは、訴訟における判決によって利益を得るか損害を受ける当事者、または訴訟による利益を得る権利を有する当事者です。法律または本規則によって別途許可されない限り、すべての訴訟は、実質的な利害関係者の名義で提起または弁護されなければなりません。

ケースの実質的な利害関係者ではない人に対して下された判決は、執行できません。したがって、そのような人に対して提起された訴状は、訴訟原因の記載不備を理由に却下される必要があります。裁判所が説明するように、訴状の欠陥に対するヴェネラシオンの認識を考えると、この欠陥に対処する機会が与えられたにもかかわらず、訴訟にエマニュエルを参加させなかったことは認められません。ある者はその財産を不当に主張していることを提起することができます。しかし、その主張はその財産の現在の所有者に対して提起されなければなりません。

結論として、この訴訟は、訴訟を提起する際には正しい当事者を特定することの重要性を強調しています。不適切な当事者に対して訴訟を提起することは、訴訟の却下につながる可能性があります。したがって、当事者は訴訟を提起する前に注意し、訴訟原因が権利侵害を主張している当事者に対して向けられていることを確認する必要があります。

よくある質問

最終的に、この判決は、不動産訴訟において適切な当事者を訴えることの重要性を示しています。これは、土地紛争においては、法律上の権利と財産所有権を示す証拠を確認する必要があることを思い出させてくれます。注意を払い、訴訟を適切に提起することで、個人は自分の権利をより適切に保護することができます。

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出典: ショートタイトル、G.R No.、日付