不動産購入におけるリス・ペンデンス登記の重要性：購入者は善意の買い手と認められず

G.R. No. 102675, 1999年10月13日

不動産取引において、購入を検討している物件に「リス・ペンデンス（訴訟係属の告知）」登記がされている場合、購入者はその訴訟の結果に拘束されることになり、善意の買い手とは認められないという重要な最高裁判決があります。本稿では、ヘンリー・C・セベセス対控訴院事件（Henry C. Seveses v. Court of Appeals）を詳細に分析し、リス・ペンデンス登記が不動産取引に及ぼす影響と、購入者が注意すべき点について解説します。

はじめに：予期せぬ立ち退き命令

マカティに住むヘンリー・セベセス氏は、パラニャーケの土地を購入し、家族とそこに住んでいました。しかしある日突然、裁判所の執行官が立ち退き命令を持って現れました。セベセス氏が購入した土地には、以前の所有者と第三者との間で係争中の訴訟があることを示す「リス・ペンデンス登記」がされていたのです。セベセス氏は、訴訟が既に終結していると聞いていたため、この登記を軽視していました。しかし、控訴審で以前の判決が覆され、立ち退きを命じられたセベセス氏は、自身の権利を守るために最高裁判所まで争うことになりました。この事件は、不動産取引におけるリス・ペンデンス登記の重要性と、購入者が登記簿を十分に確認することの必要性を強く示唆しています。

法的背景：リス・ペンデンスとは？

リス・ペンデンス（lis pendens）とは、ラテン語で「訴訟係属中」を意味し、不動産に関する訴訟が裁判所に係属中であることを第三者に公示する制度です。民事訴訟法規則第14条第24項に規定されており、具体的には、不動産に関する権利、所有権、占有権などを争う訴訟が提起された場合、原告は裁判所に申請して、当該不動産の登記簿にリス・ペンデンス登記をすることができます。この登記がされると、その後、当該不動産を譲り受けたり、抵当権を設定したりする者は、訴訟の結果を知っていたものとみなされ、訴訟の結果に拘束されることになります。つまり、リス・ペンデンス登記は、不動産の取引の安全を確保し、訴訟当事者以外の第三者が不測の損害を被ることを防ぐための重要な制度なのです。

最高裁判所は、リス・ペンデンス登記の目的を「全世界に対する告知」であると明確に述べています。これにより、不動産取引を行う者は、登記簿を確認することで、当該不動産が訴訟係属中であるかどうかを知ることができます。もしリス・ペンデンス登記がされている不動産を購入した場合、購入者は訴訟の結果を承知の上で取引を行ったとみなされ、たとえ登記簿上の名義が変更されたとしても、訴訟の結果が確定すれば、権利を失う可能性があるのです。この点を理解することは、不動産取引におけるリスクを回避するために非常に重要です。

事件の経緯：セベセス氏の主張と裁判所の判断

セベセス氏の事件は、以下の経緯で展開しました。

1. 土地の購入とリス・ペンデンス登記： セベセス氏はレイエス氏から土地を購入しましたが、その土地には以前の所有者であるレクソン・フィリピンとラモン・カレオン氏との間の訴訟に関するリス・ペンデンス登記が残っていました。
2. 訴訟の経緯： カレオン氏はレクソン・フィリピンから土地を購入しましたが、その後、レクソン・フィリピンが土地を担保に融資を受けていたことが判明し、代金の支払いを停止しました。レクソン・フィリピンは契約解除を求め訴訟を提起しましたが、控訴審でカレオン氏が勝訴しました。
3. セベセス氏の介入： 控訴審判決後、カレオン氏が立ち退きを求めたため、セベセス氏は訴訟に介入しようとしましたが、裁判所に認められませんでした。
4. 最高裁の判断： 最高裁は、セベセス氏がリス・ペンデンス登記の存在を知っていたにもかかわらず土地を購入したため、「善意の買い手」とは認められないと判断しました。また、訴訟が既に確定しているため、介入は認められないとしました。

最高裁は判決の中で、以下の点を強調しました。

「善意かつ対価を支払った買い手とは、他人が当該財産に対する権利または利害関係を有することを知らずに、かつ、購入時または他人の権利または利害関係の主張を知る前に、当該財産に対して公正妥当な対価を支払う者をいう。」

セベセス氏の場合、購入時にリス・ペンデンス登記が存在していたため、この定義に当てはまらず、善意の買い手とは認められませんでした。さらに、最高裁はリス・ペンデンス登記の効力について、次のように述べています。

「リス・ペンデンスの告知によって、譲受人はリス・ペンデンスの対象である訴訟の結果に拘束される。訴訟係属中の譲受人として、譲受人は譲渡人の立場を正確に引き継ぎ、譲渡人に有利または不利になる可能性のある判決または命令を尊重しなければならない。譲受人の利害は、係属中の訴訟の付随事項または結果に従属し、譲受人の権利証書は、その点で特別な保護を与えるものではない。」

これらの最高裁の判断は、リス・ペンデンス登記が不動産取引に与える影響の大きさを明確に示しています。

実務上の教訓：不動産購入時の注意点

本判決から得られる実務上の教訓は、不動産購入を検討する際には、以下の点に十分注意する必要があるということです。

• 登記簿の徹底的な確認： 購入を検討している不動産の登記簿謄本を必ず取得し、リス・ペンデンス登記の有無を確認する。登記簿には、所有権に関する情報だけでなく、抵当権、根抵当権、差押え、仮差押え、仮登記、地役権など、様々な権利関係が記載されています。これらの情報を総合的に確認し、専門家にも相談することが重要です。
• リス・ペンデンス登記がある場合の対応： リス・ペンデンス登記がある場合は、訴訟の内容を詳細に確認し、弁護士などの専門家に相談する。訴訟の内容によっては、購入を見送る、または売主との間でリスク分担について協議するなどの対応が必要になります。
• 「善意の買い手」の要件： 善意の買い手と認められるためには、登記簿上の情報を確認し、かつ、不動産取引において通常要求される注意義務を尽くす必要があります。単に登記簿を確認しただけでなく、現地調査や関係者への聞き取りなど、多角的な調査を行うことが望ましいです。

本判決は、リス・ペンデンス登記の重要性を再認識させるとともに、不動産取引における購入者の注意義務の範囲を示唆しています。不動産購入は高額な取引であり、人生における重要な決断の一つです。取引のリスクを最小限に抑えるためには、専門家の助言を得ながら、慎重に手続きを進めることが不可欠です。

よくある質問（FAQ）

Q1: リス・ペンデンス登記とは何ですか？

A1: 不動産に関する訴訟が裁判所に係属中であることを登記簿に記載する制度です。これにより、第三者は当該不動産が訴訟中であることを知ることができます。

Q2: リス・ペンデンス登記がされている不動産を購入するとどうなりますか？

A2: 訴訟の結果に拘束され、訴訟で敗訴した場合、不動産の権利を失う可能性があります。善意の買い手とは認められません。

Q3: 善意の買い手とはどのような人を指しますか？

A3: 不動産に権利関係の瑕疵があることを知らずに、相当な対価を支払って購入した人を指します。登記簿の確認や通常の注意義務を尽くしていることが要件となります。

Q4: リス・ペンデンス登記を抹消するにはどうすればいいですか？

A4: 原則として、訴訟の終結後、裁判所の指示に基づいて抹消登記を申請する必要があります。

Q5: 不動産購入時に弁護士に相談するメリットは何ですか？

A5: 登記簿の確認、契約書のリーガルチェック、リスク評価など、専門的なアドバイスを受けることで、安全な不動産取引を行うことができます。

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囲繞地通行権が認められた場合でも、権利濫用がない限り損害賠償請求は認められない

G.R. No. 116100, February 09, 1996 SPOUSES CRISTINO AND BRIGIDA CUSTODIO AND SPOUSES LITO AND MARIA CRISTINA SANTOS, PETITIONERS, VS. COURT OF APPEALS, HEIRS OF PACIFICO C. MABASA AND REGIONAL TRIAL COURT OF PASIG, METRO MANILA, BRANCH 181, RESPONDENTS.

はじめに

土地に囲まれて公道に通じない土地（囲繞地）の所有者は、公道に出るために他人の土地を通行する権利（囲繞地通行権）を有します。しかし、通行権が認められたとしても、常に損害賠償請求が認められるわけではありません。本判例は、囲繞地の所有者が通行権を求めたケースにおいて、損害賠償請求が認められるための要件と、権利濫用の原則について重要な判断を示しています。

本件では、原告（マバサ氏の相続人）が所有する土地が被告（クストディオ夫妻、サントス夫妻）の土地に囲まれており、公道への通行のために被告の土地を通行する必要がありました。原告は通行権を求めて訴訟を提起しましたが、被告が通行路を閉鎖したことにより賃借人が退去し、賃料収入が減少したとして損害賠償も請求しました。裁判所は通行権を認めたものの、損害賠償請求は棄却しました。

法的背景

フィリピン民法は、囲繞地通行権について以下の規定を設けています。

第649条：土地が他の不動産に囲まれ、公道への適切な出口がない場合、囲繞地の所有者は、周囲の土地を通過する通行権を請求する権利を有する。ただし、適切な補償を支払うものとする。

この規定により、囲繞地の所有者は、生活に必要な範囲で他人の土地を通行する権利が認められています。しかし、通行権は無制限に認められるわけではなく、必要最小限の範囲に限定され、通行地の所有者への補償も必要とされます。

また、権利濫用の原則（民法第21条）も重要な法的概念です。これは、権利の行使が社会通念に照らして許容される範囲を超え、他人に損害を与える場合には、権利の濫用として違法となるという原則です。権利濫用の成立には、以下の3つの要件が必要です。

• 権利者が道徳、善良な風俗、または公序良俗に反する方法で行動したこと
• 権利者の行為が故意であったこと
• 原告に損害または傷害が発生したこと

たとえば、自分の土地に高い塀を建てて隣家の採光を妨げる行為は、権利の行使として一見正当に見えますが、その目的が単に隣人に嫌がらせをするためである場合、権利濫用として違法となる可能性があります。

判例の分析

本件の経緯は以下の通りです。

1. 原告（マバサ氏）は、被告（クストディオ夫妻、サントス夫妻）の土地に囲まれた土地を購入。
2. 被告は、原告の土地に通じる通路に塀を建設し、通路を閉鎖。
3. 原告の土地の賃借人が退去し、賃料収入が減少。
4. 原告は、被告に対して通行権の設定と損害賠償を請求する訴訟を提起。
5. 第一審裁判所は通行権を認めたが、損害賠償請求は棄却。
6. 控訴裁判所は、損害賠償請求を一部認め、被告に損害賠償を命じた。

最高裁判所は、控訴裁判所の判決を破棄し、第一審裁判所の判決を支持しました。その理由として、以下の点を挙げています。

「損害賠償の回復を保証するためには、被告によって引き起こされた法的違法行為に対する訴訟権と、それによって原告に生じた損害の両方が存在しなければならない。違法行為のない損害、または損害のない違法行為は、訴訟原因を構成しない。なぜなら、損害賠償は、違反または違法行為によって引き起こされた損害に対する救済の一部にすぎないからである。」

「被告が自分の土地に塀を建設した行為は、所有者としての権利の正当な行使であり、道徳、善良な風俗、または公序良俗に反するものではない。法律は、所有者に対して、法律によって定められた制限以外に、物を享受し処分する権利を認めている。」

最高裁判所は、被告が通路を閉鎖した時点では、原告はまだ通行権を有しておらず、被告の行為は所有権の正当な行使であったと判断しました。したがって、原告に損害が発生したとしても、それは「damnum absque injuria」（違法行為を伴わない損害）であり、損害賠償請求は認められないと結論付けました。

実務への影響

本判例は、囲繞地通行権が認められた場合でも、損害賠償請求が認められるためには、権利濫用などの違法行為が必要であることを明確にしました。土地所有者は、自分の土地を自由に利用する権利を有しますが、その権利行使が他人に不当な損害を与える場合には、法的責任を問われる可能性があることを認識しておく必要があります。

本判例から得られる教訓は以下の通りです。

• 囲繞地の所有者は、通行権を求める前に、まずは隣接地の所有者と協議し、円満な解決を目指すべきである。
• 土地所有者は、自分の土地を利用する権利を正当に行使する限り、他人に損害を与えたとしても法的責任を問われることはない。
• しかし、権利の行使が社会通念に照らして許容される範囲を超え、他人に損害を与える場合には、権利濫用として違法となる可能性がある。

よくある質問

Q1: 囲繞地通行権はどのような場合に認められますか？

A1: 自分の土地が他の土地に囲まれており、公道への適切な出口がない場合に認められます。ただし、通行の必要性と、通行地の所有者への損害を考慮して、通行場所や方法が決定されます。

Q2: 通行権が認められた場合、通行地の所有者にどのような補償を支払う必要がありますか？

A2: 通行地の使用による損害を補償するための金額を支払う必要があります。具体的な金額は、当事者間の協議または裁判所の決定によって決定されます。

Q3: 自分の土地に囲繞地通行権が設定された場合、自由に土地を利用できなくなりますか？

A3: 通行権の設定によって、土地の利用が一部制限される可能性があります。しかし、通行権の範囲内で、土地を自由に利用する権利は依然として有しています。

Q4: 隣人が通行路を不当に妨害した場合、どうすればよいですか？

A4: まずは隣人と協議し、妨害行為の中止を求めるべきです。それでも解決しない場合は、裁判所に妨害排除の訴えを提起することができます。

Q5: 権利濫用と判断される具体的なケースはありますか？

A5: 例えば、自分の土地に必要以上に高い塀を建てて隣家の採光を著しく妨げる、騒音を故意に発生させて隣人の生活を妨害する、などが権利濫用と判断される可能性があります。

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