署名偽造があっても、状況によっては不動産所有権の移転が有効となる場合がある

G.R. No. 196517, November 11, 2024

フィリピンの不動産取引において、契約書の署名が偽造された場合、その契約は無効となるのが原則です。しかし、最高裁判所は、署名偽造があった場合でも、他の状況によっては不動産所有権の移転が有効となる場合があることを示しました。本記事では、最高裁判決を基に、署名偽造と所有権移転の有効性について詳しく解説します。

はじめに

不動産取引は、多くの人々にとって人生における最大の投資の一つです。しかし、不動産取引には、詐欺や不正行為のリスクが伴います。特に、契約書の署名偽造は、深刻な法的問題を引き起こす可能性があります。本記事では、フィリピンの最高裁判所の判決を基に、署名偽造と所有権移転の有効性について詳しく解説します。この判決は、不動産取引におけるリスク管理の重要性を示唆しており、不動産所有者や購入者にとって重要な教訓となります。

法律の背景

フィリピン民法第1458条は、売買契約について規定しています。この条文によると、売買契約は、当事者の一方が特定の物の所有権を移転し、他方がその対価として金銭を支払うことを約束する契約です。売買契約が有効に成立するためには、当事者双方に契約能力があることが必要です。また、契約は書面で行われることが望ましいですが、口頭での合意も有効です。

しかし、不動産売買契約の場合、詐欺防止法（Statute of Frauds）により、書面による契約が必要となります。これは、民法第1403条(2)に規定されており、不動産に関する契約は、当事者またはその代理人が署名した書面によらなければ、執行不能となります。この規定は、不動産取引における詐欺や不正行為を防止することを目的としています。

署名偽造は、民法上の重大な違反行為です。署名が偽造された契約は、無効となります。最高裁判所は、多くの判例で、署名偽造された契約は、当事者の合意がないため、無効であると判示しています。また、署名偽造された契約に基づいて行われた所有権移転も、無効となります。

ただし、最高裁判所は、本件において、署名偽造があった場合でも、他の状況によっては不動産所有権の移転が有効となる場合があることを示しました。これは、不動産取引における状況の複雑さを考慮したものであり、個々の事例に応じて判断する必要があることを示唆しています。

事例の分析

本件は、アントニオ・ロペス（以下「アントニオ」）の相続人らが、フェリックス・エンパヤナド夫妻（以下「エンパヤナド夫妻」）に対し、不動産の所有権移転を求めた訴訟です。相続人らは、エンパヤナド夫妻がアントニオの署名を偽造し、不正に不動産の所有権を取得したと主張しました。

事件の経緯は以下の通りです。

• 2002年11月7日、アントニオの相続人らは、エンパヤナド夫妻に対し、不動産の所有権移転と損害賠償を求める訴訟を地方裁判所に提起しました。
• 相続人らは、アントニオがロリータ・フランシスコ（以下「ロリータ」）と結婚しており、問題の土地の登録所有者であると主張しました。
• 相続人らは、アントニオが1986年に死亡した後、アントニオの息子の一人であるペドロ・ロペス（以下「ペドロ」）が、ロリータの妹であるマリタに15,000ペソを借りるために近づいたと主張しました。
• ペドロは、借金の担保として、土地の権利証をマリタに渡しました。
• 数か月後、ペドロはマリタに権利証を返却するように依頼しましたが、マリタはペドロに、自身と夫のフェリックスに土地の売却を委任するように説得しました。
• エンパヤナド夫妻は、ペドロに白紙の用紙にアントニオの署名をしてもらい、それを土地の売却許可としてのみ使用すると約束しました。
• しかし、エンパヤナド夫妻は、白紙の用紙を自分たちに有利な絶対的売買証書（1989年11月9日付）に改ざんし、自分たちの名義で土地の所有権を移転させました。

これに対し、エンパヤナド夫妻は、所有権移転に不正行為はなかったと主張しました。エンパヤナド夫妻は、アントニオとロリータが、ペドロがフィリピンナショナルバンク（PNB）からの借金を返済することを条件に、土地をペドロに売却したと主張しました。

地方裁判所は、相続人らの訴えを棄却しました。地方裁判所は、相続人らが署名偽造の事実を証明できなかったと判断しました。また、地方裁判所は、相続人らの訴えが時効にかかっていると判断しました。

相続人らは、地方裁判所の判決を不服として、控訴裁判所に控訴しました。控訴裁判所も、地方裁判所の判決を支持し、相続人らの訴えを棄却しました。控訴裁判所は、アントニオの署名は偽造されたものの、ロリータの署名は有効であり、ロリータは土地の売却に同意していたと判断しました。

最高裁判所は、控訴裁判所の判決を支持し、相続人らの訴えを棄却しました。最高裁判所は、地方裁判所と控訴裁判所の事実認定を尊重し、相続人らが所有権移転の不正行為を証明できなかったと判断しました。

最高裁判所は、本件において、以下の点を強調しました。

• ペドロは、アントニオの署名を偽造した。
• ロリータは、売買証書に署名し、土地の売却に同意した。
• 相続人らは、エンパヤナド夫妻による土地の占有を長年黙認していた。

最高裁判所は、これらの状況を考慮し、エンパヤナド夫妻による所有権移転を有効と判断しました。

「本件において、アントニオの署名が1989年の売買証書に偽造されたことを考慮すると、当該証書は無効であり、エンパヤナド夫妻に所有権を移転しませんでした。エンパヤナド夫妻名義で発行された権利証は、当該偽造された1989年の売買証書に基づいて発行されたため、無効となります。」

「無効な譲渡に基づいて行われた財産の回復を求める訴訟は、時効にかかりません。」

実務上の影響

本判決は、フィリピンの不動産取引において、以下の実務上の影響をもたらします。

• 不動産取引においては、契約書の署名が真正であることを確認することが重要です。
• 署名が偽造された場合でも、他の状況によっては不動産所有権の移転が有効となる場合があります。
• 不動産の所有権移転を求める訴訟は、時効にかかる場合があります。

本判決は、不動産取引におけるリスク管理の重要性を示唆しています。不動産所有者や購入者は、契約書の署名が真正であることを確認し、不正行為のリスクを最小限に抑えるために、適切な措置を講じる必要があります。

重要な教訓

本判決から得られる重要な教訓は以下の通りです。

• 不動産取引においては、契約書の署名が真正であることを確認することが不可欠です。
• 署名偽造のリスクを軽減するために、公証人による認証を受けることが推奨されます。
• 不動産の所有権移転を求める訴訟は、時効にかかる可能性があるため、速やかに法的措置を講じる必要があります。

よくある質問

Q: 署名が偽造された契約は、常に無効となりますか？

A: はい、署名が偽造された契約は、原則として無効となります。ただし、本判決では、他の状況によっては不動産所有権の移転が有効となる場合があることが示されました。

Q: 不動産取引において、署名偽造のリスクを軽減するためには、どのような措置を講じるべきですか？

A: 署名偽造のリスクを軽減するためには、公証人による認証を受けることが推奨されます。また、契約書の署名者が本人であることを確認するために、身分証明書の提示を求めることも有効です。

Q: 不動産の所有権移転を求める訴訟は、いつまでに提起する必要がありますか？

A: 不動産の所有権移転を求める訴訟は、時効にかかる可能性があります。時効期間は、訴訟の原因によって異なりますが、一般的には、不正行為を知ってから4年間、または契約違反から10年間です。したがって、不動産の所有権移転を求める場合は、速やかに法的措置を講じる必要があります。

Q: 本判決は、今後の不動産取引にどのような影響を与えますか？

A: 本判決は、今後の不動産取引において、契約書の署名が真正であることを確認することの重要性を強調しています。また、署名偽造があった場合でも、他の状況によっては不動産所有権の移転が有効となる場合があることを示唆しています。

Q: 不動産取引に関する法的問題が発生した場合、誰に相談すべきですか？

A: 不動産取引に関する法的問題が発生した場合は、不動産法に精通した弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、法的アドバイスを提供し、あなたの権利を保護するために適切な措置を講じることができます。

不動産取引に関するご相談は、ASG Lawまでお気軽にお問い合わせください。お問い合わせ またはメール konnichiwa@asglawpartners.com までご連絡ください。

不動産所有権移転における所有者原本の提出義務：最高裁判所の判決

G.R. No. 250486, July 26, 2023

不動産取引において、所有権移転の手続きは非常に重要です。特に、競売によって不動産を取得した場合、元の所有者が所有者原本を提出しない場合、新たな所有者はどのように対処すべきでしょうか？本稿では、最高裁判所の判決を基に、この問題について解説します。

はじめに

不動産取引は、多くの場合、高額な資金が動くため、法的紛争が発生しやすい分野です。特に競売物件の場合、元の所有者がスムーズに所有権移転に協力しないケースも少なくありません。今回の最高裁判所の判決は、競売で不動産を取得したTagumpay Realty Corporationが、元の所有者であるEmpire East Land Holdings, Inc.に対して、所有者原本の提出を求めた訴訟に関するものです。この判決は、不動産取引における所有権移転の手続き、特に所有者原本の提出義務について重要な指針を示しています。

法的背景

フィリピンの不動産登記法（Property Registration Decree、大統領令1529号）は、不動産の所有権を明確にし、取引の安全性を確保するための法律です。この法律には、所有権移転の手続きや、所有者原本の提出義務について規定されています。特に重要なのは、以下の条項です。

セクション107：原本の提出命令

所有者の同意なしに登録所有者の権利を剥奪する非自発的な証書に基づいて新しい所有権証明書を発行する必要がある場合、または所有者原本の提出拒否または不履行により自発的な証書が登録できない場合、利害関係者は裁判所に申し立てを行い、登記所に提出するよう強制することができます。裁判所は、審理後、登録所有者または原本を差し控えている者に提出を命じ、提出時に新しい証明書または覚書を登録するよう指示することができます。原本を差し控えている者が裁判所のプロセスに従わない場合、または何らかの理由で未処理の所有者原本を提出できない場合、裁判所は原本の取り消しと、その代わりに新しい所有権証明書の発行を命じることができます。新しい証明書およびそのすべての複製には、未処理の複製の取り消しに関する覚書が含まれます。

セクション108：証明書の修正と変更

所有権証明書またはその覚書が記入され、登記官が証明した後、登録簿に消去、変更、または修正を加えることはできません。ただし、適切な第一審裁判所の命令による場合を除きます。登録された財産に関心のある登録所有者またはその他の者、または適切な場合には土地登録委員の承認を得た登記官は、証明書に記載されている何らかの説明の登録された利害関係が終了し、消滅したという理由で、裁判所に申し立てることができます。または、証明書に記載されていない新しい利害関係が発生または作成されたこと。または、証明書またはその覚書、または複製証明書のいずれかの記入に誤りがあったこと。または、証明書上の同一人物または人物が変更されたこと。または、登録所有者が結婚したこと、または結婚している場合は、結婚が終了し、相続人または債権者の権利または利害関係がそれによって影響を受けないこと。または、登録された土地を所有し、解散後3年以内に土地を譲渡していない会社が解散したこと。または、その他の合理的な理由がある場合。裁判所は、利害関係のあるすべての当事者に通知した後、申し立てを審理および決定し、新しい証明書の記入または取り消し、証明書の覚書の記入または取り消しを命じることができます。または、必要に応じて担保または保証金を要求し、適切と考える条件でその他の救済を付与することができます。ただし、このセクションは、裁判所に登録の判決または判決を再開する権限を与えるものと解釈されるべきではありません。また、善意で価値のある証明書を保持している購入者、またはその相続人および譲受人の権利またはその他の利害関係を損なうようなことは、その書面による同意なしに行われたり、命令されたりすることはありません。所有者の複製証明書が提出されない場合は、前項の規定に従って同様の申し立てを提出することができます。
本セクションに基づくすべての申し立てまたは動議、および原登録後の本法令のその他の規定に基づく申し立てまたは動議は、登録令が入力された元の訴訟で提出および表示されるものとします。

事件の経緯

2012年2月9日、Empire East Land Holdings, Inc.名義で登録された区分所有建物の一室が、滞納された税金の公売にかけられました。Tagumpay Realty Corporationが最高入札者となり、落札証明書が発行され、区分所有権証書に注釈が付けられました。Empire Eastが1年以内に買い戻しを行わなかったため、Tagumpay Realty Corporationに所有権が移転し、2013年5月8日に譲渡証書が発行されました。

Tagumpay Realty Corporationは新しい区分所有権証書の発行を受ける権利を得ましたが、Empire Eastは所有者原本を登記所に提出しませんでした。そのため、Tagumpay Realty Corporationは2013年11月6日に、区分所有権証書の提出を求める訴訟を地方裁判所に提起しました。しかし、裁判所は、Tagumpay Realty Corporationが不動産登記法108条2項に定める手続きに従っていないとして、訴えを却下しました。

• 2012年2月9日：競売でTagumpay Realty Corporationが不動産を取得
• 2013年5月8日：譲渡証書が発行される
• 2013年11月6日：Tagumpay Realty Corporationが訴訟を提起
• 地方裁判所：訴えを却下

裁判所の判断

最高裁判所は、Tagumpay Realty Corporationの訴えを認め、地方裁判所の判断を覆しました。最高裁判所は、Tagumpay Realty Corporationが求めているのは、区分所有権証書の修正や変更ではなく、所有権移転のための所有者原本の提出であると指摘しました。そのため、適用されるべきは不動産登記法108条ではなく、107条であると判断しました。

「Tagumpay Realtyは明らかに、Empire EastによるCCT No. 5903-Rの所有者の原本の提出を求めて、その名義で対象物件の登録を移転しようとしており、所有権証明書の些細な詳細を単に修正または変更しようとしているのではありません。これは、P.D. No. 1529のセクション108ではなく、セクション107の適用を求めています。」

さらに、最高裁判所は、Empire Eastが訴訟において不適切な裁判地を主張しなかったため、裁判地の問題は放棄されたと判断しました。地方裁判所が職権で訴えを却下することはできないとしました。

実務上の影響

この判決は、競売で不動産を取得した者が、元の所有者から所有者原本の提出を得られない場合に、どのような法的手段を講じることができるかを示しています。特に重要なのは、以下の点です。

• 所有権移転を求める訴訟は、不動産登記法107条に基づいて提起すべきである。
• 裁判地の問題は、訴訟において適切に主張する必要がある。
• 裁判所は、職権で裁判地の問題を理由に訴えを却下することはできない。

キーレッスン

• 競売で不動産を取得した場合、所有権移転の手続きを迅速に進めるために、法的助言を求めることが重要です。
• 所有者原本の提出を求める訴訟は、適切な条項に基づいて提起する必要があります。
• 裁判地の問題は、訴訟において適切に主張する必要があります。

よくある質問（FAQ）

Q1：競売で不動産を取得しましたが、元の所有者が所有者原本を提出してくれません。どうすればよいでしょうか？

A1：不動産登記法107条に基づいて、所有者原本の提出を求める訴訟を提起することができます。

Q2：訴訟を提起する際に注意すべき点はありますか？

A2：訴訟を提起する裁判地が適切であるかを確認し、相手方が裁判地の問題を主張しないように注意する必要があります。

Q3：裁判所は、どのような場合に訴えを却下することができますか？

A3：裁判所は、管轄権がない場合や、訴えの内容が法律に違反する場合などに訴えを却下することができます。

Q4：不動産登記法107条と108条の違いは何ですか？

A4：107条は所有権移転を伴う場合に適用され、108条は所有権移転を伴わない、証明書の修正や変更の場合に適用されます。

Q5：この判決は、今後の不動産取引にどのような影響を与えますか？

A5：この判決は、競売で不動産を取得した者が、所有権移転の手続きを円滑に進めるための法的根拠を明確にしました。

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契約上の義務は所有権の移転後も有効か？フィリピン最高裁判所の判決

SILAHIS INTERNATIONAL HOTEL, INC., VS. COURT OF APPEALS AND PACIFIC WIDE HOLDINGS, INC., [G.R. No. 223865, June 13, 2023]

フィリピンのビジネスシーンでは、契約上の義務と不動産所有権の移転が複雑に絡み合うことがあります。例えば、ホテルが賃貸契約を結び、その契約に原状回復義務が含まれている場合、そのホテルが第三者に売却された後も、原状回復義務は誰に帰属するのでしょうか？本記事では、この問題について最高裁判所の判決を基に詳しく解説します。

はじめに

フィリピンの不動産取引や企業活動において、契約上の義務が所有権の移転にどのように影響するかは、非常に重要な問題です。特に、賃貸契約における原状回復義務や、政府機関との契約においては、その影響は計り知れません。本記事では、最高裁判所の判決を通じて、この複雑な問題を紐解き、実務上の指針を提供します。

シラヒス・インターナショナル・ホテル（SIHI）とフィリピン娯楽賭博公社（PAGCOR）との間の賃貸契約を巡る訴訟は、まさにこの問題に焦点を当てています。SIHIが所有するホテルの一部をPAGCORに賃貸し、契約終了後の原状回復費用を巡って争いが生じました。その後、SIHIはホテルをパシフィック・ワイド・ホールディングス（Pacific Wide）に売却。この所有権の移転が、原状回復義務の帰属にどのような影響を与えるかが争点となりました。

法的背景

本件に関連する主要な法的原則は、契約の拘束力、所有権の移転、および第三者の権利です。フィリピン民法では、契約は当事者間でのみ効力を持ち、第三者を拘束しないことが原則です。しかし、所有権の移転に伴い、特定の権利や義務が自動的に移転する場合があります。また、契約当事者以外の第三者のために設けられた条項（stipulation pour autrui）が存在する場合、その第三者は契約上の権利を主張できます。

特に重要な条項は、民法の第1311条です。これは、契約は当事者、その相続人、および譲受人を拘束するという原則を定めています。ただし、この原則には例外があり、契約の性質、法律、または当事者の合意によって、相続人または譲受人が拘束されない場合があります。

例：AさんがBさんに土地を賃貸し、Bさんがその土地に建物を建てた場合、Aさんがその土地をCさんに売却しても、Bさんの賃借権はCさんに対して有効です。これは、賃借権が土地の所有権に伴って移転する権利の一種であるためです。

本件において、契約書に「LESSORとLESSEEは、相互に受け入れ可能な独立した鑑定人を雇用し、鑑定人は、LESSEEによる改修前の賃貸物件の元の構成（賃貸物件の附属書）に基づいて、公正かつ合理的な原状回復費用を設定する。」と明記されています。

訴訟の経緯

以下は、本件の訴訟の経緯です。

• 1999年12月23日：SIHIとPAGCORが賃貸契約を締結。
• 2006年7月10日：SIHIがPAGCORに対して原状回復義務の履行を求めて訴訟を提起。
• 2006年12月27日：地方裁判所（RTC）がSIHI勝訴の判決。
• 2007年11月7日：パシフィック・ワイドがホテルを税金滞納による競売で購入。
• 2012年5月3日：控訴裁判所（CA）がRTC判決を一部修正して支持。
• 2013年9月19日：パシフィック・ワイドが最終的な売買契約書を取得。
• 2014年12月19日：パシフィック・ワイドが原状回復費用の権利を主張する動議を提出。
• 2017年2月16日：監査委員会（COA）がSIHIの請求を却下。

パシフィック・ワイドは、ホテルの新たな所有者として、原状回復費用の権利を主張しました。しかし、RTCはパシフィック・ワイドの動議を却下。その後、パシフィック・ワイドはCAに上訴しましたが、CAはパシフィック・ワイドの主張を認め、RTCの判決を無効としました。これに対し、SIHIは最高裁判所に上訴しました。

「…原状回復費用はホテルを以前の状態に戻すために使用されるため、請願者は原状回復費用の受給資格を明確にする権利を有する。したがって、請願者が原状回復費用の受給資格者の決定に参加できない場合、直接的な不利益を被る可能性があるため、訴訟の不可欠な当事者であることは言うまでもない。」とCAは述べています。

COAは、SIHIの請求が確定判決に基づかないため、管轄権がないとして却下しました。

最高裁判所の判断

最高裁判所は、CAの判決を覆し、RTCの判決を復活させました。最高裁判所は、パシフィック・ワイドは本件訴訟の不可欠な当事者ではなく、所有権の移転が原状回復義務の帰属に影響を与えないと判断しました。最高裁判所は、契約上の義務は当事者間でのみ効力を持ち、第三者を拘束しないという原則を強調しました。

最高裁判所は以下のように述べています。「SIHIとPAGCORの間の紛争を解決するために、RTC、そして後にCAは、賃貸契約の条項を検討し、関連法を適用するだけでよかった。パシフィック・ワイドは、裁判所がSIHIとPAGCORの間の紛争を明確に解決するために、新しい所有者として賃貸物件に対する権利を有することを主張する必要はなかった。強調するために、パシフィック・ワイドは、RTCに求められた救済の根拠となった賃貸契約の当事者ではなかった。」

最高裁判所は、パシフィック・ワイドが訴訟の不可欠な当事者であると仮定しても、RTCの判決を無効にする理由にはならないと指摘しました。不可欠な当事者が訴訟に参加していない場合、訴訟を却下するのではなく、その当事者を訴訟に参加させるべきであるというのが現在のルールです。

実務上の意義

本判決は、フィリピンにおける契約上の義務と不動産所有権の移転に関する重要な法的原則を明確にしました。特に、以下の点に注意が必要です。

• 契約上の義務は、当事者間でのみ効力を持ち、第三者を拘束しないことが原則である。
• 所有権の移転が、契約上の義務の帰属に自動的に影響を与えるわけではない。
• 契約当事者以外の第三者のために設けられた条項が存在する場合、その第三者は契約上の権利を主張できる。

本判決を踏まえ、企業や不動産所有者は、契約締結時に義務の範囲と帰属を明確に定めることが重要です。また、所有権の移転を伴う取引においては、契約上の義務がどのように影響するかを慎重に検討する必要があります。

重要な教訓

• 契約書には、義務の範囲と帰属を明確に記載する。
• 所有権の移転を伴う取引においては、契約上の義務の影響を事前に評価する。
• 第三者の権利を保護するための条項を検討する。

よくある質問

質問1：賃貸契約における原状回復義務は、誰が負うのですか？

回答：原則として、賃貸契約の当事者である賃借人が原状回復義務を負います。ただし、契約書に特別な定めがある場合は、その定めに従います。

質問2：不動産が売却された場合、賃貸契約はどうなりますか？

回答：賃貸契約は、原則として新しい所有者に引き継がれます。賃借人は、新しい所有者に対して賃借権を主張できます。

質問3：契約書に第三者のための条項がある場合、その第三者はどのような権利を主張できますか？

回答：第三者のための条項がある場合、その第三者は契約上の権利を主張できます。ただし、その権利の範囲は、契約書の条項によって異なります。

質問4：政府機関との契約における義務は、どのように解釈されますか？

回答：政府機関との契約における義務は、一般の契約と同様に解釈されます。ただし、政府機関の活動は公共の利益に資するものであるため、その点を考慮して解釈される場合があります。

質問5：本判決は、今後の不動産取引にどのような影響を与えますか？

回答：本判決は、契約上の義務と所有権の移転に関する法的原則を明確にしたため、今後の不動産取引において、契約書の作成や解釈に影響を与える可能性があります。

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フィリピンの不動産売買における所有権移転と善意買主の保護：重要なポイントと実務上の影響

FELIPA BINASOY TAMAYAO AND THE HEIRS OF ROGELIO TAMAYAO REPRESENTED BY FELIPA BINASOY TAMAYAO, PETITIONERS, VS. FELIPA LACAMBRA, NATIVIDAD LACAMBRA,FRANCISCA LACAMBRA, SOTERO LACAMBRA,CIRILO LACAMBRA, CATALINO LACAMBRA AND BASILIO LACAMBRA, RESPONDENTS.

フィリピンで不動産を購入する際、特に複数の売買が関与する場合、所有権の移転に関する法律は非常に重要です。この事例は、所有権がどのように移転され、善意の買主がどの程度保護されるかを示す重要な例です。フィリピンで事業を展開する日本企業や在住日本人にとって、これらの法律は土地取引を理解し、リスクを軽減するために不可欠です。この記事では、Tamayao対Lacambraの事例を通じて、これらの問題を詳細に探ります。

この事例の中心的な問題は、1962年に行われた最初の売買と、1980年および1981年に行われた後の売買がどのように所有権を影響したかです。最初の売買では、Balubal家がLacambra家に土地を売却しました。しかし、その後Lacambra家の一部が1980年にTamayao家に一部を売却し、1981年にはBalubal家がTamayao家に全ての土地を売却しました。これらの売買が所有権にどのように影響するか、またTamayao家が善意の買主であったかどうかが争点となりました。

法的背景

フィリピンでは、不動産の売買は民法典（Civil Code）によって規制されています。特に、所有権の移転に関する規定として、民法典第1498条および第1544条が重要です。第1498条は、公証された文書によって行われた売買が、所有権の移転に相当すると規定しています。具体的には、「売買が公正証書によって行われた場合、その作成は、契約の対象物の引き渡しに相当する」とされています。一方、第1544条は、同じ物が異なる買主に売却された場合の所有権の帰属を定めています。この条項は、善意で最初に登録した買主が優先されることを規定しています。

これらの法律用語を理解するためには、「公正証書」（公証人によって認証された文書）と「善意買主」（購入時点で他の権利を知らなかった買主）の定義が重要です。例えば、ある不動産がすでに他の者に売却されていることを知らずに購入した場合、その買主は善意買主と見なされる可能性があります。このような状況は、フィリピンで事業を展開する日本企業が土地を取得する際によく発生し、事前に調査を行う重要性を示しています。

事例分析

この事例は、1962年にBalubal家のJoseとTomasaがLacambra家のJuanに土地を売却したことから始まります。この売買は公証され、所有権がLacambra家に移転しました。しかし、1980年にLacambra家の相続人の一部がTamayao家のRogelioに土地の一部を売却しました。その後、1981年にBalubal家の相続人がTamayao家に全ての土地を売却し、所有権の移転を登録しました。

この複雑な状況の中で、Tamayao家は1980年の売買によってすでにLacambra家が土地の所有者であることを知っていたため、1981年の売買では善意の買主とは見なされませんでした。これにより、1981年の売買とその後の登録は無効とされ、Lacambra家が土地の所有権を保持することが確認されました。

裁判所は以下のように述べています：「所有権が1962年にJuanに譲渡されたため、Balubal家の相続人は1981年にTamayao家に対してその権利を譲渡することができませんでした。『誰も持っていないものを与えることはできない』という原則が適用されます。」

また、裁判所は次のようにも述べています：「Tamayao家は、1980年の売買によってLacambra家が土地の所有者であることを知っていたため、1981年の売買では善意の買主とは見なされません。」

この事例の手続きの流れは以下の通りです：

• 1962年：Balubal家がLacambra家に土地を売却
• 1980年：Lacambra家の相続人がTamayao家に土地の一部を売却
• 1981年：Balubal家の相続人がTamayao家に全ての土地を売却し、登録
• 裁判所：1981年の売買と登録を無効とし、Lacambra家が所有権を保持

実用的な影響

この判決は、フィリピンでの不動産取引において、所有権の移転と善意買主の保護に関する重要な教訓を提供します。特に、日本企業や在住日本人がフィリピンで土地を取得する際には、以下の点に注意する必要があります：

• 土地の所有権を確認するために、過去の売買記録を徹底的に調査する
• 公証された文書が所有権の移転にどのように影響するかを理解する
• 土地が他の者によって所有または占有されている場合、善意の買主として保護される可能性が低いことを認識する

この事例から得られる主要な教訓は、土地取引においては慎重な調査と法律の理解が不可欠であるということです。特に、複数の売買が関与する場合、所有権の移転に関する法律を理解し、適切な手続きを踏むことが重要です。

よくある質問

Q: フィリピンで不動産を購入する際、所有権の移転はどのように行われますか？
A: フィリピンでは、不動産の売買が公証された文書によって行われる場合、その作成は所有権の移転に相当します。ただし、登録が必要な場合もあります。

Q: 善意の買主とは何ですか？
A: 善意の買主とは、購入時点で他の権利を知らなかった買主のことです。土地が他の者によって所有または占有されていることを知らずに購入した場合、その買主は善意買主と見なされる可能性があります。

Q: 複数の売買が関与する場合、所有権はどのように決定されますか？
A: 民法典第1544条に基づき、善意で最初に登録した買主が優先されます。ただし、最初の売買が有効であり、後の売買が無効である場合、最初の買主が所有権を保持します。

Q: フィリピンで不動産を購入する際、どのようなリスクがありますか？
A: リスクには、過去の売買記録が不完全であることや、土地が他の者によって所有または占有されている可能性があります。これらのリスクを軽減するためには、徹底的な調査と法律の理解が必要です。

Q: 日本企業や在住日本人がフィリピンで不動産を購入する際、どのような特別な考慮が必要ですか？
A: 日本企業や在住日本人は、フィリピンの土地取引に関する法律と慣習を理解することが重要です。また、言語の壁を乗り越えるために、バイリンガルの法律専門家と協力することが推奨されます。

ASG Lawは、フィリピンで事業を展開する日本企業および在フィリピン日本人に特化した法律サービスを提供しています。不動産取引に関する法律問題や、所有権の移転と善意買主の保護に関する具体的なアドバイスを提供します。バイリンガルの法律専門家がチームにおり、言語の壁なく複雑な法的問題を解決します。今すぐ相談予約またはkonnichiwa@asglawpartners.comまでお問い合わせください。

フィリピンの不動産売買における詐欺と所有権移転の主要な教訓

ROSALINDA Z. TURLA AND SPOUSES RICARDO AND MYRNA TURLA, PETITIONERS, VS. HEIRS OF PATROCINIO N. DAYRIT, NAMELY: HONORINA DAYRIT-VILLANUEVA, MARGARITA DAYRIT-TIMBOL, LILIBETH DAYRIT, REGINA DAYRIT-CANLAS, CECILIA DAYRIT-KWONG, PRISCILLA DAYRIT-SOLIS, EMILY DAYRIT­-BULAN, AND ANTHONY DAYRIT, RESPONDENT.

不動産取引は、個々の生活やビジネスにとって重要な決定です。しかし、詐欺や偽造文書が絡むと、所有権の移転が複雑になり、法的な争いが生じることがあります。フィリピンの最高裁判所が取り扱ったROSALINDA Z. TURLA ET AL. VS. HEIRS OF PATROCINIO N. DAYRITの事例は、不動産取引における詐欺と所有権移転の法的側面を明確に示しています。この事例では、売買契約の有効性と所有権の移転に関する問題が中心的な争点となりました。パトロシニオ・N・デイリットがリチャード・トゥルラに不動産を売却した後、その所有権がリチャードからロサリンダ・トゥルラに移転する過程で、偽造された売買契約書が登場し、デイリットの相続人たちが所有権の無効化を求める訴訟を起こしたのです。この事例を通じて、フィリピンの不動産取引における詐欺のリスクと所有権移転の法的要件を理解することが重要です。

法的背景

フィリピンの不動産取引は、民法典（Civil Code）の規定に基づいて行われます。特に、第1458条では、売買契約の一方の当事者が特定の物の所有権を移転し、他方がその対価を支払うことを規定しています。また、第166条では、夫が妻の同意なしに共同財産である不動産を売却または担保に供することはできないとされています。ただし、これらの規定に違反した場合の契約は、第173条により、妻が結婚中に10年以内に訴訟を提起しない限り、無効ではなく取り消し可能（voidable）であるとされています。これらの法律は、不動産取引における詐欺や偽造文書の問題を解決するために重要です。

例えば、ある夫が妻の同意なしに共同財産を売却した場合、妻は結婚中に10年以内にその契約の取り消しを求めることができます。しかし、妻がその権利を行使しなかった場合、契約は有効とみなされ、相続人はその契約を争うことはできません。この事例では、パトロシニオ・デイリットがリチャード・トゥルラに不動産を売却した際に妻の同意がなかったため、妻がその契約を無効化する権利を持っていたが、妻がその権利を行使しなかったため、契約は有効とみなされました。

さらに、フィリピンの不動産取引では、売買契約書や登記簿への記載が重要な役割を果たします。偽造された文書が使用された場合、所有権の移転が無効とされる可能性があります。この事例では、偽造された売買契約書が使用されたため、所有権の移転に関する問題が生じました。

事例分析

この事例は、1983年にパトロシニオ・デイリットがリチャード・トゥルラに条件付き売買契約（Conditional Sale）を結んだことから始まります。この契約では、リチャードが3つの不動産を317,000ペソで購入することを約束し、20,000ペソの頭金を支払いました。残りの267,000ペソは、リチャードが開発銀行（DBP）または他の銀行からのローンが承認された後に支払うことになっていました。リチャードはフィリピン国家銀行（PNB）から500,000ペソの住宅ローンを申請し、デイリットから特別代理権（SPA）を取得しました。ローンが承認され、不動産が担保として設定されました。

1991年、デイリットはリチャードに3つの不動産を売却する絶対売買契約（Deed of Absolute Sale）を結びました。この契約では、デイリットがリチャードから317,000ペソを受け取ったと明記されています。しかし、デイリットの死後、彼の相続人たちは、デイリットがロサリンダ・トゥルラに同じ不動産を売却したとする1979年と1991年の偽造された売買契約書を発見しました。これらの偽造された契約書に基づいて、ロサリンダの名義で新しい登記簿（TCT）が発行されました。

デイリットの相続人たちは、ロサリンダとリチャードに対する訴訟を起こし、偽造された売買契約書と新しい登記簿の無効化を求めました。地裁は、偽造された契約書に基づく所有権の移転は無効であると判断し、デイリットの名義で登記簿を再発行するよう命じました。しかし、控訴審では、リチャードとデイリットの間の1991年の絶対売買契約が有効であると認められ、所有権がリチャードに移転したと判断されました。

最高裁判所は、以下のように述べています：「リチャードがデイリットに317,000ペソを支払ったことは、1991年1月11日の絶対売買契約書に明記されている。これは、リチャードが不動産の所有権を有することを示している」また、最高裁判所は、「デイリットの妻の同意がなかった場合でも、妻が結婚中に10年以内に訴訟を提起しなかったため、契約は有効である」と述べています。

この事例では、以下の手続きが重要でした：

• 条件付き売買契約の締結と頭金の支払い
• 特別代理権の取得と住宅ローンの申請
• 絶対売買契約の締結と所有権の移転
• 偽造された売買契約書の発見と訴訟の提起
• 地裁、控訴審、最高裁判所での審理

実用的な影響

この判決は、フィリピンの不動産取引における詐欺と所有権移転の問題に対する重要な影響を及ぼします。まず、偽造された文書が使用された場合でも、売買契約が有効である場合、所有権の移転は有効とされる可能性があります。また、夫が妻の同意なしに共同財産を売却した場合でも、妻がその権利を行使しなかった場合、契約は有効とみなされます。これは、フィリピンで不動産を購入する際には、すべての文書が正確かつ合法であることを確認することが重要であることを示しています。

企業や不動産所有者に対しては、不動産取引を行う際には、信頼できる法律専門家に相談し、すべての文書が正確かつ合法であることを確認することが推奨されます。また、共同財産の売却を行う際には、妻の同意を得ることが重要です。この事例から学ぶ主要な教訓は、以下の通りです：

• 不動産取引では、すべての文書が正確かつ合法であることを確認する
• 共同財産の売却には妻の同意が必要である
• 偽造された文書が使用された場合でも、売買契約が有効である場合、所有権の移転は有効となる可能性がある

よくある質問

Q: フィリピンの不動産取引で偽造された文書が使用された場合、所有権の移転は無効となるのですか？
A: 必ずしもそうではありません。この事例では、偽造された文書が使用されたにもかかわらず、売買契約が有効であると判断され、所有権の移転が有効とされました。所有権の移転の有効性は、具体的な事例と文書の内容によって異なります。

Q: 夫が妻の同意なしに共同財産を売却した場合、その契約は無効となりますか？
A: フィリピンの民法典では、夫が妻の同意なしに共同財産を売却した場合、その契約は取り消し可能（voidable）となります。しかし、妻が結婚中に10年以内に訴訟を提起しなかった場合、契約は有効とみなされます。

Q: 不動産取引を行う際には、どのような注意点がありますか？
A: 不動産取引を行う際には、すべての文書が正確かつ合法であることを確認することが重要です。また、共同財産の売却を行う際には、妻の同意を得ることが必要です。信頼できる法律専門家に相談することも推奨されます。

Q: フィリピンで不動産を購入する際のリスクは何ですか？
A: フィリピンで不動産を購入する際のリスクには、詐欺や偽造文書の使用、所有権の移転に関する問題などがあります。これらのリスクを回避するためには、信頼できる法律専門家に相談することが重要です。

Q: 日本企業がフィリピンで不動産を購入する場合、どのような点に注意すべきですか？
A: 日本企業がフィリピンで不動産を購入する場合、フィリピンの不動産法と日本の法制度の違いに注意する必要があります。また、言語の壁を克服するため、バイリンガルの法律専門家に相談することが推奨されます。

ASG Lawは、フィリピンで事業を展開する日本企業および在フィリピン日本人に特化した法律サービスを提供しています。不動産取引における詐欺や所有権移転の問題についての専門的なアドバイスを提供し、日本企業や日本人が直面する特有の課題に対応します。バイリンガルの法律専門家がチームにおり、言語の壁なく複雑な法的問題を解決します。今すぐ相談予約またはkonnichiwa@asglawpartners.comまでお問い合わせください。

フィリピン不動産所有権紛争における主要な教訓

Jorge De Ocampo, Heirs of the Late Napoleon De Ocampo, Namely: Rosario De Ocampo, Jose De Ocampo, Pablo De Ocampo, Jaime De Ocampo, Pedrito De Ocampo, Joseph De Ocampo, Napoleon De Ocampo, Jr., Norma De Ocampo, Purita De Ocampo, Florence De Ocampo, Corazon De Ocampo, and Rosemarie De Ocampo, Petitioners, vs. Jose Ollero, Genoveva Ollero, and Concepcion Ollero-Gueco, Respondents.

導入部

不動産所有権に関する紛争は、家族間でさえ深刻な対立を引き起こすことがあります。フィリピンでは、土地の所有権をめぐる争いはしばしば法廷で解決されます。Jorge De OcampoとNapoleon De Ocampoの相続人たちがJose Olleroらと争ったこの事例は、所有権移転の法的要件がどれほど厳格であるかを示しています。このケースでは、Napoleon De Ocampoが自身の名前で不動産を所有していると主張しましたが、裁判所はその主張を認めませんでした。この事例から学ぶべき重要な教訓は、所有権移転の文書が適切に作成され、法的に有効であることを確認することがいかに重要であるかということです。

法的背景

フィリピンでは、所有権の取得には「原始的取得」と「派生的取得」の2つの方法があります。原始的取得には占有、取得時効、法律、知的創作などが含まれ、派生的取得には遺贈や特定の契約（売買、交換、贈与、譲渡、mutuum）によるものがあります。特に、所有権の移転には売買契約や贈与契約が必要であり、これらは特定の要件を満たす必要があります。例えば、売買契約では、物の引渡しと代金の支払いが必要です。Civil CodeのArticle 1458は、「売買契約では、一方の当事者が特定の物の所有権を移転し、引渡すことを約束し、他方の当事者がその対価として確定した金銭またはその等価物を支払うことを約束する」と規定しています。また、贈与契約では、贈与者の意思表示と受贈者の受諾、そして証人の署名が必要です（Civil CodeのArticle 748）。

事例分析

この事例は、Francisco Albanが所有していた738平方メートルの土地をめぐる争いです。Franciscoは1926年にSusana Felipa Carmen de Ocampo（Carmen）を養子に迎え、1930年に彼女に土地を贈与しました。Carmenは1998年に亡くなり、その後彼女の息子たちがNapoleon De Ocampoが土地を不正に占有していると主張し、所有権回復訴訟を提起しました。Napoleonは1997年に自身がFranciscoの唯一の相続人であると主張する遺産分割の宣誓書を作成し、土地の所有権を取得しようとしました。しかし、裁判所はNapoleonの主張を認めず、彼の宣誓書が無効であると判断しました。

この事例では、以下のように裁判所が推論しました：

• 「Napoleonの占有はCarmenの許可によるものであり、取得時効には該当しない」
• 「Napoleonの宣誓書は虚偽であり、無効である」
• 「CarmenがNapoleonに土地を売却したとする証拠は不十分である」

Regional Trial Court（RTC）は、Napoleonの宣誓書が無効であると判断し、土地をFranciscoの名義に戻すよう命じました。また、Napoleonの行為に対する道徳的損害賠償と弁護士費用の支払いを命じました。Court of Appeals（CA）はRTCの決定を支持し、Napoleonの占有が単なる許可によるものであることを再確認しました。さらに、CarmenがNapoleonに土地を贈与したとする文書が有効でないと判断しました。

実用的な影響

この判決は、不動産所有権の移転に関する文書の重要性を強調しています。将来的に同様の事例では、所有権移転の文書が適切に作成され、法的に有効であることを確認することが重要です。企業や不動産所有者は、所有権移転の契約を作成する際には、専門家の助言を求めるべきです。また、所有権の主張には単なる占有だけでなく、法的な根拠が必要であることを理解することが重要です。

主要な教訓：

• 所有権移転の文書は、法的に有効であることを確認するために専門家によるレビューが必要です。
• 占有だけで所有権を主張することはできません。法的な根拠が必要です。
• 不動産に関する紛争を避けるために、所有権移転の契約は明確に作成する必要があります。

よくある質問

Q: 所有権の移転にはどのような文書が必要ですか？
A: 所有権の移転には、売買契約書や贈与契約書などの文書が必要です。これらの文書は、物の引渡しと代金の支払い、または贈与者の意思表示と受贈者の受諾、証人の署名などの要件を満たす必要があります。

Q: 占有だけで所有権を取得できますか？
A: 占有だけで所有権を取得することはできません。取得時効を主張するためには、占有が所有者に対する敵対的なものである必要があります。

Q: フィリピンで不動産所有権に関する紛争が発生した場合、どのように対処すべきですか？
A: 不動産所有権に関する紛争が発生した場合、専門の法律家に相談し、適切な法的措置を講じることが重要です。文書の有効性を確認し、必要に応じて訴訟を提起することが必要です。

Q: フィリピンでの不動産所有権紛争に関連して、日本企業や在フィリピン日本人が直面する特有の課題は何ですか？
A: 日本企業や在フィリピン日本人は、言語や文化の違い、フィリピンの法律制度に対する理解不足などが課題となることがあります。これらの課題を克服するためには、バイリンガルの法律専門家に相談することが有効です。

Q: この事例から、フィリピンで不動産を購入する際に何を学ぶべきですか？
A: 不動産を購入する際には、所有権移転の文書が適切に作成され、法的に有効であることを確認することが重要です。また、単なる占有だけで所有権を主張することはできないため、法的な根拠を確保する必要があります。

ASG Lawは、フィリピンで事業を展開する日本企業および在フィリピン日本人に特化した法律サービスを提供しています。不動産所有権に関する紛争や所有権移転の文書作成などの問題に直面している場合、バイリンガルの法律専門家がチームにおり、言語の壁なく複雑な法的問題を解決します。今すぐ相談予約またはkonnichiwa@asglawpartners.comまでお問い合わせください。

フィリピンにおける不動産の差押えと所有権の優先順位：重要な教訓と実用的な影響

Christian B. Guillermo and Victorino B. Guillermo vs. Orix Metro Leasing and Finance Corporation, G.R. No. 237661, September 07, 2020

不動産の所有権と差押えの優先順位に関する問題は、フィリピンで事業を展開する企業や個人の間でしばしば紛争の原因となります。特に、債権者が債務者の資産を差押える場合、その資産がすでに第三者に売却されていることが判明すると、複雑な法的問題が生じます。このような状況は、企業の財務計画や不動産取引に深刻な影響を及ぼす可能性があります。Christian B. GuillermoとVictorino B. Guillermo対Orix Metro Leasing and Finance Corporationの事例は、フィリピンの法律がこのような状況をどのように扱うかを示す重要な例です。この事例では、差押えと所有権移転の優先順位についての重要な教訓を提供しています。

この事例では、EMC Northstar Transport, Inc.とその所有者であるSps. Candoが、Orix Metro Leasing and Finance Corporationから借り入れを行い、その返済を怠った後、Orixが不動産を差押えた。しかし、その不動産はすでにGuillermo兄弟に売却されていたため、所有権の優先順位が争点となりました。中心的な法的疑問は、差押えが所有権移転前に登録された場合、どの権利が優先されるかという点にありました。

法的背景

フィリピンでは、不動産の所有権と差押えに関する法律は、主に民法典と不動産登記法（Presidential Decree No. 1529）によって規定されています。特に重要なのは、不動産登記法第51条で、登録が第三者に対する所有権移転の有効な行為であるとされています。また、民法典第1477条では、売却されたものの所有権が実際または構成的に引き渡された時点で移転すると規定しています。これらの法律は、不動産取引の透明性と安全性を確保するために不可欠です。

例えば、ある企業が不動産を購入し、その所有権を登記する前に差押えが行われた場合、その企業は所有権を主張することが困難になる可能性があります。これは、差押えが先に登録された場合、第三者に対する効力が認められるからです。このような状況を避けるために、企業や個人が不動産を購入する際には、迅速に登記手続きを進めることが重要です。

具体的な例として、ある企業が不動産を購入し、その後債権者がその不動産を差押えた場合を考えます。もし企業が所有権を登記する前に差押えが登録された場合、企業は所有権を主張できず、債権者が優先される可能性があります。しかし、企業が所有権を登記する前に実際または構成的に所有権を引き渡されていた場合、その所有権は保護される可能性があります。

事例分析

この事例では、EMC Northstar Transport, Inc.とSps. CandoがOrixから借り入れを行い、その返済を怠った後、Orixが不動産を差押えました。しかし、その不動産はすでにGuillermo兄弟に売却されていたため、所有権の優先順位が争点となりました。Guillermo兄弟は、2012年6月5日にSps. Candoから不動産を購入し、同年7月26日に登記申請を行いました。しかし、Orixは2012年8月17日に差押えを登録しました。

この事例は、以下のような手続きの旅を経ました：

• 2012年6月5日：Sps. CandoがGuillermo兄弟に不動産を売却
• 2012年7月26日：Guillermo兄弟が登記申請
• 2012年8月17日：Orixが差押えを登録
• 2012年9月3日：Guillermo兄弟の所有権が正式に登記

最高裁判所は、Guillermo兄弟の所有権が2012年7月26日に実際または構成的に引き渡されていたことを認め、その結果、Orixの差押えが無効であると判断しました。最高裁判所の推論の一部は以下の通りです：

「所有権は、実際または構成的に引き渡された時点で移転する。したがって、2012年7月26日に所有権がGuillermo兄弟に移転したと見なされるべきである。」

「差押えが登録された時点で、不動産はすでにGuillermo兄弟の所有となっていたため、Orixの差押えは無効である。」

この事例では、所有権の引き渡しと登記のタイミングが重要な役割を果たしました。Guillermo兄弟が所有権を正式に登記する前に差押えが行われたものの、所有権がすでに引き渡されていたため、最高裁判所は彼らの所有権を保護しました。

実用的な影響

この判決は、不動産取引における所有権の優先順位に関する重要な教訓を提供しています。特に、不動産を購入する企業や個人は、迅速に登記手続きを進めることが重要です。また、所有権が実際または構成的に引き渡された時点で移転するという原則を理解することも重要です。この判決は、債権者が債務者の資産を差押える前に、所有権の状況を確認する必要性を強調しています。

企業や不動産所有者に対する実用的なアドバイスとしては、以下の点が挙げられます：

• 不動産を購入する際には、迅速に登記手続きを進める
• 所有権が実際または構成的に引き渡されたことを確認する
• 債権者が差押えを行う前に、所有権の状況を確認する

主要な教訓

この事例から学ぶ主要な教訓は、所有権の引き渡しと登記のタイミングが重要であるという点です。不動産取引を行う際には、所有権が実際または構成的に引き渡された時点で移転することを理解し、迅速に登記手続きを進めることが重要です。また、債権者が差押えを行う前に、所有権の状況を確認することが重要です。これらのポイントを守ることで、不動産取引におけるリスクを軽減することができます。

よくある質問

Q: 不動産の所有権はいつ移転するのですか？
A: 民法典第1477条によれば、所有権は実際または構成的に引き渡された時点で移転します。

Q: 差押えが所有権移転前に登録された場合、どの権利が優先されますか？
A: 一般的に、差押えが先に登録された場合、その差押えが第三者に対する効力を有します。しかし、所有権が実際または構成的に引き渡されていた場合、所有権は保護される可能性があります。

Q: 不動産を購入する際、どのような手続きが必要ですか？
A: 不動産を購入する際には、売買契約書を作成し、所有権を登記する必要があります。迅速に登記手続きを進めることが重要です。

Q: 債権者が不動産を差押える前に、所有権の状況を確認する方法はありますか？
A: 債権者は、不動産登記簿を確認することで、所有権の状況を確認することができます。また、所有権が実際または構成的に引き渡されているかどうかを確認する必要があります。

Q: フィリピンで不動産を購入する際の注意点は何ですか？
A: フィリピンで不動産を購入する際には、所有権の引き渡しと登記のタイミングに注意することが重要です。また、債権者が差押えを行う前に所有権の状況を確認することも重要です。

ASG Lawは、フィリピンで事業を展開する日本企業および在フィリピン日本人に特化した法律サービスを提供しています。不動産取引や債権回収に関する問題について、特に所有権の優先順位や差押えの影響を理解するためのサポートを提供します。バイリンガルの法律専門家がチームにおり、言語の壁なく複雑な法的問題を解決します。今すぐ相談予約またはkonnichiwa@asglawpartners.comまでお問い合わせください。