最高裁判所は、たとえ契約が有効な状態にあったとしても、販売契約だけでは自動的にレンタル料のような所有権の権利が付与されるわけではないと判示しました。鍵となるのは、**引き渡し**という所有権の移転を完了させる行為であり、単なる契約上の合意ではありません。引き渡しがない場合、買い手は売却された資産の権利を享受することができません。これにより、フィリピンでの不動産取引の複雑さが強調され、契約だけでなく引き渡しの重要性が示されています。

契約は有効であっても引き渡しは不可欠: なぜメイフェア劇場はレンタル料の支払いを拒否できたのか?

この事例は、以前の所有者であるカルメロ社と、新しい買い手であるエクアトリアル・リアルティ社との間の売買契約から始まりました。しかし、テナントであるメイフェア劇場が、売買契約が最初から自分たちの優先買取権を侵害していると主張したため、問題が発生しました。その結果、法廷闘争が起こり、最高裁判所はエクアトリアル社への売却契約は取り消されるべきだと判断しました。この時点で、エクアトリアル社がメイフェア社からレンタル料を請求できるかどうかという問題が起こりました。第一審はエクアトリアル社の訴えを退けましたが、その法的根拠は、売却の取り消しによって契約は「最初から無効」になるというものでした。しかし、最高裁判所は第一審とは異なる理由でこの訴えを退け、重要な原則を強調しました。契約は、実際に物件を引き渡すまで、果実を受け取る権利を生み出すものではないという原則です。

裁判所は、エクアトリアル社への売却は当初は有効であったかもしれないが、物件を実際に引き渡さなかったため、販売が完了することはなかったと説明しました。フィリピン法は、所有権は単なる合意ではなく、**トラディツィオ**または引き渡しによって移転されることを規定しています。物件が買い手の管理下に置かれた場合にのみ引き渡しが行われます。メイフェア社が買い換えに反対したため、引き渡しを妨げる法的障害となり、エクアトリアル社は物件を支配することができませんでした。裁判所は、建設的な引き渡しと呼ばれる、販売証書を公に実行することでさえ、買い手が物件を実際に占有できない場合にはその効力が否定される可能性があると説明しました。言い換えれば、売買契約は所有権の移転を開始しますが、メイフェア社による異議申し立てにより引き渡しが完了しなかったため、エクアトリアル社は賃料徴収の権利を取得することはできませんでした。賃料は**市民的果実**であり、所有権に付随するためです。

裁判所は、売買契約は取り消し可能であったという主張は重要ではないと考えました。所有権は、単なる契約によってではなく、引き渡しによって取得されます。この訴訟においてエクアトリアル社が実際に支配権や占有権を取得することはなかったのは、メイフェア社が異議を唱えていたからです。裁判所は、賃料は所有権に付随することから、賃料を得る権利はないと明確に判示しました。裁判所はまた、判決は一方を不当に利することなく公平に判示されるべきであるという点を強調し、賃料は許されず、また契約の解除命令は両者が元に戻す必要があるという点を述べました。要約すると、エクアトリアル社は販売取り消しの結果として購入代金を受け取る権利がありますが、賃料を請求する権利はありません。さらに、エクアトリアル社は物件の販売に際して悪意を持っていたため、いかなる利益を受け取る権利も妨げられていました。最高裁判所は、先例によって既に取り決められていることを尊重するという**先例主義**の原則を強調し、最終判決によって確立された法律の立場は変わらないまま維持する必要があると説明しました。

さらに、エクアトリアル社は不適切な法的策略をとっていたとして非難されました。彼らは、正当な法廷での請求を取り消し続けることで利益を得ようとしたとして非難されました。その結果、訴訟の数が倍増して裁判所の事件数が増えました。裁判所は、訴訟の多重化を避け、一人のための正義が他人を否定するわけではないという、以前の裁判所の言葉を想起しました。本件は、契約上の権利に関する争いを抱える当事者に明確な教訓を提供します。販売契約は有効である必要がある一方で、有効であるだけでは、不動産に対する所有権とそれに伴う利益が付与されるわけではありません。これは、契約を取り消す権利を持つ買い手が不動産を取得するために契約が正常に完了していなければならないことを確認するために重要です。不動産譲渡に関する手続きおよび文書遵守の適切なアドバイスおよび監督については、不動産法に精通した弁護士に相談してください。

FAQ

裁判所の決定は、販売契約に基づいて賃料の支払いを求めることを検討しているすべての人に重要な先例となります。販売はvalidで法的に効果があるだけでは十分ではありません。買い手が不動産に関する支配を確立しなければ、利益を回収することはできません。裁判所の判断はフィリピンでの訴訟が継続して増加することを阻止する可能性があります。

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免責事項:この分析は情報提供のみを目的として提供され、法的アドバイスを構成するものではありません。お客様の状況に合わせて調整された特定の法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：平衡リアルティ対メイフェア劇場, G.R No. 133879, 2001年11月21日

この判決は、政府が引き渡し条約の義務を履行する場合でも、市民の基本的権利、特にデュープロセスを尊重する必要性を明確にしています。この判決により、フィリピンで引き渡しに直面している人は、引き渡しのための最終決定が下される前に、情報の入手と申し立てを行う機会が与えられ、透明性と公平性が確保されます。

引き渡しは透明性を持っている必要がある:フィリピンは基本的権利を遵守すべきか?

この事件は、米国政府がマーク・B・ヒメネスの引き渡しを求めたことをきっかけに、フィリピン政府がどのように対処するかという大きな問題を提起しました。ヒメネスは米国でさまざまな犯罪で起訴されており、フィリピン政府は米国との引き渡し条約に従い、引き渡しを要求する書類を受け取りました。司法長官は書類を評価し、裁判所に申し立てを行う前に、ヒメネスに文書のコピーの入手とコメントの機会を拒否しました。これを受けて、ヒメネスはマンダマス、セルチオリ、禁止命令を求める申し立てを提起し、正当な手続きの権利と情報を主張しました。地裁は、弁論が認められるまで手続きを中断する一時的な差し止め命令を出したため、司法長官は上訴しました。

争点は、司法省が提供する文書にアクセスする前に、ヒメネスが引き渡し要求で保証された正当な手続きを要求する権利があるかどうかでした。この問題は、個人の権利と国際条約義務の複雑な相互作用を伴いました。司法長官は、司法省の初期評価手続きは、被告人の正当な手続きが保証される公判ではないと主張しました。対照的に、ヒメネスは、この初期段階であっても憲法で保障された権利を有し、特に自身に影響を与える情報にアクセスする権利があると主張しました。

フィリピンの最高裁判所はヒメネスの主張を支持し、正当な手続きに対する彼の権利は初期評価段階でも認められなければならないとしました。裁判所は、引き渡しの評価段階は捜査手続きに似ており、その結果は個人の自由を脅かす可能性があるため、刑事告発に対する防御と見なされなければならないと強調しました。それゆえ、裁判所は、ヒメネスは引き渡し請求書と裏付け書類のコピーを提供され、それに対して申し立てを行う合理的な期間が与えられる権利があるとしました。

裁判所の判決では、両国の法制度で保証されている基本的人権の概念を特に強調しました。この判決では、憲法で保証されている正当な手続きの要件を満たすことは、条約義務を遵守しないことには相当しないことを指摘しました。フィリピンと米国は犯罪の抑制と処罰に対する相互関心を共有しており、同時に両国は国民に共通の正当な手続きによる保護を認めています。

最高裁はまた、「条約は法律を無効にすることができ、法律は条約を無効にすることができる」としました。しかし、国際法を国内法に組み込むという事実は、国際法が国内領域において国家法より優先または優越することを意味したり、含意したりするものではありません。裁判所は、条約には沈黙しているが、国際法の原則に合致する場合、被告人が保護を受けられることを認めるのが通例であると説明しています。

実際、評決では、ヒメネスの申し立てが承認された場合、その国の外国との関係を弱める可能性はない、と述べています。

この事件により、フィリピンにおける引き渡し手続きは、2 つの重要事項が再構築されます。(1) 政府は、引き渡しを求める国との条約に合意した場合でも、個人に基本的権利を付与する必要があります。さらに、(2) 市民は、彼らが求める保護を得るために裁判所に訴えることに制限を受けることはありません。

フィリピンの憲法第 3 条 7 項には、次のように規定されています。「国民の情報に対する権利は認められなければならない。公記録、および公式行為、取引、決定に関する文書および論文、ならびに政策策定の根拠として使用される政府研究データへのアクセスは、法律で定められている制限に従い、国民に提供されなければならない。」

よくある質問

今回の判決で描かれた原則は、行政庁の行政行為において国民を保護するためのフィリピンにおける基盤となる。これにより、国の正当な手続き規定に対する市民の要求が高まり、他国で起こりうる同様の出来事に影響を与えた可能性がある。この評決については、JP ASG法律事務所（連絡先またはfrontdesk@asglawpartners.comでメールで）にご相談ください。

免責事項: この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。あなたの状況に合わせた特定の法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
出所：ショ​​ートタイトル、G.R.番号、日付