申請取下げ後も反対者に権利あり：土地登記における反対者の証拠提出権

G.R. No. L-47380, February 23, 1999

土地登記申請が取り下げられた場合でも、反対者は自身の権利を主張し、証拠を提出する権利を有するか？　フィリピン最高裁判所は、本判決において、土地登記法（Act No. 496）第37条に基づき、申請が取り下げられたとしても、反対請求が存在する場合、裁判所は反対者の権利を確定し、証拠を検討する必要があると判示しました。本判決は、土地登記手続きにおける反対者の権利を明確にし、実務上重要な意義を持つ判例です。

法的背景：土地登記法第37条と反対請求

土地登記法第37条は、土地登記申請における反対請求（adverse claim）について規定しています。反対請求とは、申請された土地の一部または全部について、申請者以外の者が所有権やその他の権利を主張することを意味します。本条項は、反対請求がある場合、裁判所は申請者と反対者の双方の権利を審理し、証拠に基づいて判断を下すことを義務付けています。

重要な条文を以下に引用します。

「第37条　反対請求がない場合において、裁判所が申請人に登記に適する権原がないと認めたときは、申請を却下する判決を下さなければならない。この判決は、不 prejudice とすることができる。申請人は、最終判決前であればいつでも、裁判所が定める条件で申請を取り下げることができる。ただし、反対請求がある場合は、裁判所は申請人と反対請求者の相反する利害関係を決定し、証拠調べの後、いずれも登記に適する権原を示すことができない場合は申請を却下し、または申請された土地の全部もしくは一部を権利者に授与する判決を下すものとし、この判決が確定したときは、当該権利者に最初の権利証書の発行を受ける権利を与えるものとする。さらに、反対請求が区画の一部のみを対象とし、かつ当該部分が申請書に添付された図面に適切に区画されていない場合は、裁判所は判決を言い渡す際、反対請求者に有利な判決となった場合、反対請求者に授与された部分の図面を土地管理局長官の承認を得て提出するよう命じるものとする。そして最後に、裁判所は判決において、申請人が裁判所書記官事務所への申請の登録およびその公告のために支出した厳密に必要な費用を決定し、申請された土地の一部を授与された反対請求者に対し、裁判所が申請人が申請書を提出した際に悪意をもって、または他人に授与された土地に対する権利がないことを知りながら行動したと認めない限り、当該反対請求者に授与された面積に比例する当該費用の一部を申請人に支払うよう命じるものとし、その場合、申請人は払い戻しを受ける権利を有しないものとする。反対請求が区画全体に対するものである場合、申請人が本法に基づいて払い戻しを受ける権利を有する費用には、問題の区画の図面作成の実費も含まれるものとする。（1929年法律第3621号第2条による改正）[下線強調は筆者による]

本条項は、反対請求がある場合、申請人が申請を取り下げたとしても、裁判所は反対者の権利を審理し、判断を下す義務を負うことを明確にしています。これは、土地登記手続きが単なる申請者のためのものではなく、関係者全体の権利を保護するためのものであることを示唆しています。

判決の経緯：ティブダン対控訴裁判所事件の詳細

本件は、土地管理局長官が控訴裁判所の判決を不服として上訴したものです。事案の経緯は以下の通りです。

1. 1973年3月12日、Tranquilino Tibudan が土地登記を申請。
2. 1973年6月26日、Carmen Tibudan ら反対者らが、自身が土地の一部を所有しているとして反対を申し立て。
3. 1973年7月17日、Lourdes Marmolejo（Tranquilino Tibudan の妻）が、土地が自身の固有財産であるとして申請者交代を申し立て。
4. 1973年7月18日、裁判所は Lourdes Marmolejo を申請者として認める。
5. 1973年8月22日、土地管理局長官が、土地が国有地であるとして反対を申し立て。
6. 1974年9月13日、Lourdes Marmolejo が申請取下げを申し立て。
7. 1974年9月16日、裁判所は Lourdes Marmolejo の申請取下げを許可。
8. 反対者らは、証拠提出を求めたが、第一審裁判所はこれを認めず。
9. 反対者らは、控訴裁判所に certiorari および mandamus の訴えを提起。
10. 控訴裁判所は、第一審裁判所の命令を無効とし、反対者の証拠提出を認める判決を下す。

第一審裁判所は、申請が取り下げられたため、反対者の証拠を審理する必要はないと判断しました。しかし、控訴裁判所は、土地登記法第37条に基づき、反対請求がある場合は、申請取下げ後も反対者の権利を審理する必要があると判断しました。

最高裁判所は、控訴裁判所の判断を支持し、第一審裁判所の命令を無効としました。最高裁判所は、判決理由の中で、以下の点を強調しました。

「控訴裁判所の判断は、本最高裁判所がNicolas vs. Pre et al.^[10]事件の類似の争点について判示した内容と一致する。同事件において、本最高裁判所は、反対者が所有権を主張する場合、申請が取り下げられても、反対者の権利を審理する必要があると判示した。」

「土地管理局長官が反対請求を登録している以上、下級裁判所は、当該請求者と申請人である被上訴人の相反する利害関係を決定する義務があった。そして、証拠に基づいて、いずれも登記に適する権原を示すことができない場合は、訴えを却下することができる。」

最高裁判所は、土地登記法第37条の文言と、過去の判例を根拠に、申請取下げ後も反対者の権利を審理する必要があると結論付けました。

実務上の影響：今後の土地登記手続き

本判決は、今後の土地登記手続きにおいて、以下の点で重要な影響を与えると考えられます。

• 反対者の権利保護の強化：申請が取り下げられた場合でも、反対者は自身の権利を主張し、証拠を提出する権利が保障されることが明確になりました。これにより、反対者の権利保護がより一層強化されると考えられます。
• 慎重な申請取下げの検討：申請者は、申請取下げが必ずしも手続きの終了を意味しないことを認識し、より慎重に申請取下げを検討する必要があるでしょう。反対請求がある場合、申請取下げ後も反対者との間で権利関係が争われる可能性があるため、安易な取下げは避けるべきです。
• 証拠の重要性の再確認：本判決は、土地登記手続きにおいて、証拠が非常に重要であることを再確認させます。反対者は、自身の権利を立証するために、十分な証拠を準備し、適切に提出する必要があります。

主要な教訓

• 土地登記法第37条は、反対請求がある場合、申請取下げ後も反対者の権利を審理することを義務付けている。
• 申請取下げは、反対請求が存在する場合、土地登記手続きの終了を意味しない。
• 反対者は、申請取下げ後も自身の権利を主張し、証拠を提出する権利を有する。
• 土地登記手続きにおいては、証拠が非常に重要である。

よくある質問（FAQ）

Q1. 土地登記申請を取り下げたら、もう何も問題ないのでしょうか？

A1. いいえ、反対請求がある場合は、申請を取り下げても手続きが終了するわけではありません。裁判所は反対者の権利を審理し、判断を下す必要があります。

Q2. 反対請求とは具体的にどのようなものですか？

A2. 反対請求とは、申請された土地の一部または全部について、申請者以外の者が所有権やその他の権利を主張することです。例えば、隣接地の所有者が境界線を争う場合などが該当します。

Q3. 反対者として、どのような証拠を提出すれば良いですか？

A3. 反対者は、自身の権利を立証するために、所有権を証明する書類、占有の事実を示す証拠、測量図など、様々な証拠を提出することができます。具体的な証拠については、弁護士にご相談ください。

Q4. 裁判所はどのように反対者の権利を判断するのですか？

A4. 裁判所は、提出された証拠を総合的に検討し、申請者と反対者のどちらがより強い権利を有するかを判断します。土地登記法第37条に基づき、証拠に基づいて公正な判断が下されます。

Q5. 土地登記に関する問題で困っています。誰に相談すれば良いですか？

A5. 土地登記に関する問題は、専門的な知識が必要となるため、弁護士にご相談いただくことをお勧めします。ASG Lawは、土地登記に関する豊富な経験と専門知識を有しており、お客様の правовые вопросы 解決をサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。

土地登記に関するご相談は、ASG Lawにお任せください。当事務所は、マカティとBGCにオフィスを構え、フィリピン全土のお客様をサポートしています。土地登記問題でお困りの際は、お気軽にkonnichiwa@asglawpartners.comまでご連絡ください。お問い合わせはお問い合わせページからどうぞ。

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Source: Supreme Court E-Library
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善意の第三者保護：登記された不動産取引における重要な教訓

G.R. No. 120122, 1997年11月6日 – グロリア・R・クルス対控訴院、ロミー・V・スザラ、マヌエル・R・ビスコンデ

不動産取引においては、登記制度が重要な役割を果たします。フィリピンのトーレンス登記制度は、権利の確定と取引の安全を目的としていますが、その適用範囲と限界は必ずしも明確ではありません。今回取り上げる最高裁判所のクルス対控訴院事件は、内縁関係にある当事者間の不動産売買と、その後現れた善意の第三者（善意の買受人）の権利が衝突した場合に、裁判所がどのような判断を下すのかを示しています。この判例は、不動産取引の当事者、特に購入を検討している方にとって、非常に重要な教訓を含んでいます。

はじめに：失恋と不動産、複雑に絡み合う人間関係

「愛ゆえの無償譲渡」は、時に法的な紛争の種となります。グロリア・R・クルス氏は、ロミー・V・スザラ氏との内縁関係中に、愛情から彼に不動産を譲渡しました。しかし、関係が悪化し、不動産が第三者の手に渡った後、クルス氏は譲渡の無効を主張し、不動産を取り戻そうとしました。この事件は、感情的な人間関係が絡む不動産取引の複雑さと、善意の第三者保護の重要性を浮き彫りにしています。

法的背景：家族関係と不動産取引に関する法律

フィリピン民法1490条は、夫婦間の売買を原則として禁止しています。これは、夫婦間の財産関係の透明性を確保し、一方配偶者による他方配偶者の搾取を防ぐための規定です。最高裁判所は、この規定の趣旨が内縁関係にも及ぶと解釈しており、内縁関係にある当事者間の売買も原則として無効とされます。ただし、この原則には例外があり、善意の第三者が現れた場合には、その保護が優先されることがあります。

トーレンス登記制度は、不動産の権利関係を明確にし、取引の安全性を高めることを目的とした制度です。登記簿に記載された事項は、原則として公に公示されたものとみなされ、善意の第三者は登記簿の記載を信頼して取引を行うことができます。善意の買受人とは、不動産を購入する際に、権利関係に瑕疵があることを知らず、かつ、知り得なかった者を指します。善意の買受人は、たとえ前所有者の権利に瑕疵があったとしても、原則としてその権利を保護されます。

重要な条文として、土地登記法（Act No. 496）39条があります。この条項は、登録された土地の所有者および善意の買受人は、登録時に証明書に記録されている、またはその後発生する可能性のある請求を除き、すべての負担から解放された土地の権利を保持することを規定しています。これは、トーレンス制度の中核となる原則であり、不動産取引の安全性を支えています。

事件の経緯：愛から訴訟へ

事件の経緯を詳しく見ていきましょう。

1. 1977年、グロリア・R・クルス氏とロミー・V・スザラ氏は内縁関係を開始。
2. クルス氏は、自身の名義で登記されていた不動産を、1982年9月にスザラ氏に「愛情」を理由に無償で譲渡。
3. スザラ氏は譲渡登記を行い、不動産を担保に銀行融資を受けるが、返済不能となり抵当権が実行される危機に。
4. クルス氏は、ローンの再編のために銀行に支払いを行い、償還期間を延長。しかし、スザラ氏はクルス氏に無断で不動産を買い戻し、その後、マヌエル・R・ビスコンデ氏に売却。
5. クルス氏は、スザラ氏との売買が無効であるとして、1990年2月22日に訴訟を提起。
6. ビスコンデ氏は、善意の買受人であると主張。
7. 第一審裁判所および控訴院は、クルス氏の請求を棄却。

裁判所は、第一審、控訴院ともに、スザラ氏からビスコンデ氏への売買を有効と判断し、ビスコンデ氏を善意の買受人として保護しました。クルス氏はこれを不服として最高裁判所に上告しました。

最高裁判所は、控訴院の判決を支持し、クルス氏の上告を棄却しました。裁判所の判断の主な理由は以下の通りです。

• クルス氏とスザラ氏の内縁関係における売買は、民法1490条の趣旨から無効と解釈される可能性がある。
• しかし、ビスコンデ氏は、スザラ氏が登記名義人であることを信頼して不動産を購入した善意の買受人である。
• トーレンス登記制度の目的は、権利の安定と取引の安全を確保することであり、善意の買受人を保護することが重要である。
• クルス氏が異議申し立てを行ったのは、ビスコンデ氏が不動産を購入した後であり、ビスコンデ氏が購入時に権利関係の瑕疵を知ることは不可能であった。

最高裁判所は、判決の中で次のように述べています。「トーレンス登記制度の真の目的は、土地の権利を確定し、登録時に権利証書に記録されている、またはその後発生する可能性のある請求を除き、権利の合法性に関するあらゆる疑問をなくすことです。」

また、「善意の買受人は、権利証書に示されている内容をさらに深く探求し、後に自身の権利を覆す可能性のある隠れた欠陥や未確定の権利を探す必要はありません。」と指摘し、登記制度の信頼性を強調しました。

実務上の教訓：不動産取引における注意点

この判例から、私たちはどのような教訓を得られるでしょうか。

まず、内縁関係にある当事者間の不動産取引は、法的なリスクを伴うことを認識する必要があります。愛情や信頼関係に基づいて不動産を譲渡する場合でも、将来的な紛争を避けるために、法的助言を受けることが重要です。特に、登記名義を変更する場合には、慎重な検討が必要です。

次に、不動産を購入する際には、登記簿の記載を十分に確認することが不可欠です。登記簿に権利関係の瑕疵を示す記載がない場合でも、念のため、売主に権利関係について確認し、必要に応じて専門家による調査を行うことをお勧めします。特に、過去の取引経緯が複雑な不動産や、内縁関係など人間関係が絡む不動産取引には、注意が必要です。

善意の買受人として保護されるためには、不動産を購入する際に、権利関係に瑕疵があることを知らず、かつ、知り得なかったことが必要です。そのため、登記簿の確認だけでなく、売主への質問、現地調査など、可能な限りの注意を払うことが重要です。

主な教訓

• 内縁関係の売買は原則無効となる可能性がある。
• トーレンス登記制度は善意の第三者を保護する。
• 不動産購入者は登記簿を信頼して取引できる。
• 不動産取引においては、専門家への相談が重要である。

よくある質問（FAQ）

Q1: 内縁関係の夫婦間で不動産を売買した場合、常に無効になりますか？

A1: 原則として無効となる可能性が高いですが、個別の事情によって判断が異なります。裁判所は、民法1490条の趣旨を内縁関係にも適用すると解釈する傾向にありますが、必ずしも常に無効となるわけではありません。具体的なケースについては、弁護士にご相談ください。

Q2: 善意の買受人とは具体的にどのような人を指しますか？

A2: 善意の買受人とは、不動産を購入する際に、権利関係に瑕疵があることを知らず、かつ、通常の注意を払っても知り得なかった者を指します。登記簿の記載を信頼して取引を行った場合などが該当します。

Q3: 不動産を購入する際に、どのような点に注意すれば善意の買受人として保護されますか？

A3: 登記簿の記載を十分に確認し、権利関係に瑕疵がないことを確認することが重要です。また、売主に権利関係について質問したり、現地調査を行ったりするなど、通常の注意を払うことが求められます。

Q4: 登記簿に記載されていない権利主張がある場合、善意の買受人は保護されますか？

A4: 原則として保護されます。トーレンス登記制度は、登記簿の公示力を重視しており、登記簿に記載されていない権利主張は、善意の買受人に対抗できない場合があります。

Q5: この判例は、今後の不動産取引にどのような影響を与えますか？

A5: この判例は、トーレンス登記制度における善意の買受人保護の重要性を再確認するものです。不動産取引においては、登記簿の確認と、善意の買受人としての注意義務を果たすことが、ますます重要になるでしょう。

不動産取引、家族法に関するご相談は、ASG Lawにお任せください。当事務所は、マカティ、BGCを拠点とし、フィリピン全土のお客様をサポートしています。複雑な法的問題も、経験豊富な弁護士が丁寧に対応いたします。まずはお気軽にご連絡ください。

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二重登録された土地所有権、古い登録が優先される原則

G.R. No. 122801, 1997年4月8日

土地の所有権を巡る紛争は、フィリピンにおいて依然として多く見られます。特に、二重に登録された土地所有権が存在する場合、その解決は複雑さを増します。本判例、RURAL BANK OF COMPOSTELA VS. COURT OF APPEALS (G.R. No. 122801) は、このような二重登録された土地所有権の優先順位、そして金融機関が抵当権を設定する際の注意義務について重要な教訓を示しています。

土地所有権の優先順位：早い者勝ちの原則

フィリピンの土地登録制度は、トーレンス制度を基盤としており、登録された所有権は原則として絶対的な効力を持ちます。しかし、二重登録が発生した場合、どちらの所有権が優先されるのでしょうか？本判例は、この問題に対して明確な答えを示しています。原則として、先に登録された所有権が優先されるという「早い者勝ち」の原則です。これは、先に適法に土地所有権を取得し、登録を完了した者を保護するための当然の帰結と言えるでしょう。

この原則の法的根拠は、土地登記法（Act No. 496）およびその後の改正法にあります。最高裁判所は、過去の判例（Firmalos v. Tutaan, Lopez v. Padillaなど）を引用し、最初の特許付与とそれに続く最初の所有権証明書（OCT No. O-1680）の発行が、後の特許付与と所有権証明書（OCT No. O-10288）よりも優先することを明確にしました。裁判所は、「先に特許が付与された時点で、当該土地は公有地から分離され、土地局長の管轄外となる」と判示し、後の特許付与は無効であると断じました。

重要な条文として、公共用地法（Commonwealth Act No. 141）第44条が挙げられます。この条項は、一定の要件を満たすフィリピン国民に対して、公有地の無償特許を認めています。要件を満たした場合、法律の運用により、特許が付与される権利を取得し、土地は公有地から除外されます。これにより、土地局長の権限は及ばなくなります。

事件の経緯：バルローサ家とジョーダン夫妻、そして地方銀行

事件の舞台は、セブ州リロアンのカタルマン地区にある土地でした。紛争の中心となったのは、もともとバルローサ夫妻が所有していた土地の一部でした。1968年、バルローサ夫妻はフリー・パテントに基づきOCT No. 1680を取得しました。その後、バルローサ家の息子の一人が、土地の一部をアルボス弁護士に売却しました。さらに、医療費が必要となったバルローサ氏は、ジョーダン夫妻に土地の一部を売却することにしました。

1980年、バルローサ氏とその子供たちは、ジョーダン夫妻に対して土地の一部（614平方メートル）を売却する契約を締結しました。ジョーダン夫妻はこの売買契約を登記しましたが、測量調査の結果、売却された土地の一部が、別の人物エドムンド・ヴェロソの名前で発行されたOCT No. O-10288によって既に登録されていることが判明しました。ヴェロソは、この土地を地方銀行に抵当に入れ、債務不履行により銀行が競売で取得していました。

ジョーダン夫妻は、土地の所有権を確定するため、バルローサ家、ヴェロソ、そして地方銀行を相手取り、所有権確認訴訟を提起しました。第一審裁判所は、バルローサ家側の主張を認め、ヴェロソの所有権を有効としました。しかし、控訴審である控訴裁判所は、ジョーダン夫妻の訴えを認め、OCT No. O-10288を無効とし、ジョーダン夫妻とバルローサ家の売買契約を有効としました。地方銀行はこれを不服として、最高裁判所に上告しました。

最高裁判所の判断：地方銀行の「善意の抵当権者」としての主張を退ける

最高裁判所は、控訴裁判所の判断を支持し、地方銀行の上告を棄却しました。裁判所は、OCT No. O-1680がOCT No. O-10288よりも先に発行されていることを重視し、先に発行されたOCT No. O-1680に基づく所有権が優先されると判断しました。裁判所の判決理由の中で特に重要な点は、地方銀行が「善意の抵当権者」であるという主張を退けたことです。

地方銀行は、OCT No. O-10288を信頼して抵当権を設定したため、善意の抵当権者として保護されるべきだと主張しました。しかし、最高裁判所は、銀行は一般の個人よりも高い注意義務を負うと指摘し、地方銀行が十分な注意を払っていなかったと判断しました。裁判所は、「銀行は、登録された土地を扱う場合でも、一般の個人よりも注意と慎重さを払うべきである。なぜなら、銀行の業務は公共の利益に関わるものであり、預金者の資金を預かっているからである」と述べています。

さらに、裁判所は、フリー・パテント（VII-I）939が発行されてから抵当権設定まで1年強、OCT No. O-10288が発行されてから抵当権設定まで8ヶ月強という期間の短さを指摘し、地方銀行がもう少し注意深く調査していれば、土地の状況を把握できたはずだとしました。特に、フリー・パテントには、譲渡や担保設定の制限期間があることが明記されており、銀行はこれを確認すべき義務があったと言えるでしょう。

実務上の教訓：金融機関と不動産取引における注意点

本判例は、金融機関が不動産を担保とする融資を行う際、そして一般の人が不動産取引を行う際に、以下の重要な教訓を与えてくれます。

重要な教訓

• 土地所有権の調査義務： 不動産取引においては、登記簿謄本を確認するだけでなく、現地調査や関係者への聞き取りなど、多角的な調査を行うことが不可欠です。特に金融機関は、担保価値を評価する上で、より厳格な調査が求められます。
• フリー・パテントの制限： フリー・パテントに基づき取得した土地には、譲渡や担保設定の制限期間があります。金融機関は、フリー・パテントを担保とする場合、これらの制限期間を確認し、法令遵守を徹底する必要があります。
• 善意の抵当権者の保護： 善意の抵当権者は法的に保護されますが、そのためには「善意」であることが前提となります。十分な注意義務を尽くしていなかった場合、「善意」とは認められない可能性があります。
• 早い者勝ちの原則の再確認： 二重登録の場合、原則として先に登録された所有権が優先されます。不動産取引においては、迅速な登記手続きが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1: 二重登録された土地を購入してしまった場合、どうすれば良いですか？

A1: まず、専門家（弁護士など）に相談し、法的なアドバイスを受けることをお勧めします。所有権確認訴訟を提起し、裁判所に所有権の確定を求めることが考えられます。証拠を収集し、ご自身の所有権が正当であることを主張する必要があります。

Q2: 土地の登記簿謄本を確認するだけで、所有権は安全ですか？

A2: 登記簿謄本は重要な情報源ですが、それだけでは不十分な場合があります。登記簿謄本に記載されていない潜在的な権利関係が存在する可能性もあります。現地調査や関係者への聞き取りなど、多角的な調査を行うことが望ましいです。

Q3: 金融機関が抵当権を設定する際、どのような点に注意すべきですか？

A3: 担保物件の登記簿謄本の確認はもちろん、担保提供者の所有権の正当性、担保物件の現況、法令上の制限（フリー・パテントの制限期間など）など、多岐にわたる事項を注意深く調査する必要があります。専門家（不動産鑑定士、弁護士など）の意見を求めることも有効です。

Q4: フリー・パテントとは何ですか？

A4: フリー・パテントとは、フィリピン政府が一定の要件を満たす国民に対して、公有地を無償で譲渡する制度です。フリー・パテントに基づき取得した土地には、譲渡や担保設定の制限期間があります。

Q5: 「善意の抵当権者」とは、具体的にどのような意味ですか？

A5: 「善意の抵当権者」とは、抵当権を設定する際に、担保物件に瑕疵（欠陥）があることを知らなかった者を指します。ただし、「善意」と認められるためには、相当な注意義務を尽くしている必要があります。単に知らなかっただけでは「善意」とは認められない場合があります。

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