この最高裁判所の判決は、包括的農地改革法（CARP）の対象からの土地の除外に焦点を当てており、地元の政府機関によるその土地の非農業用途への再分類が、CARPの施行前に実施された場合にどうなるかを明確にしています。判決は、住宅および土地利用規制委員会（HLURB）によって批准された、土地の特定の用途の地元の政府機関による再分類は、包括的農地改革計画（CARP）の範囲から土地を除外することを確認しています。土地の占有者が、ゾーニング条例の制定前に既得の賃借権を持っていることを主張し、証明する必要があります。本質的に、地方自治体は1988年6月15日より前に、土地が農業用ではないと宣言することができ、CARPの対象からの除外を確保しました。

農民対非農業：土地が語る物語

この訴訟は、Asia United Bankが所有するラグナ州のカラマンバールのBarangay Makilingに位置する2ヘクタールの土地をめぐって起こりました。銀行は、この土地を農地改革の対象から除外する申請をDepartment of Agrarian Reformに提出し、その土地が「工業地域」に分類されているというHLURBからの証明書を提出しました。レナート・タニョンとピオ・カンデラリアは、彼らが土地の賃借人であると主張して、この申請に反対しました。裁判所の主な法的問題は、土地が包括的農地改革法（CARP）の対象から免除されるかどうかであり、特に申請者のタニョンとカンデラリアは、ゾーニング条例の通過と批准に先立ち、その土地に対して既得権を持っているかどうかであり、最終的に彼らが適正手続きを拒否されたかどうかです。

裁判所の分析は、地方自治体がゾーニング条例を通じて土地の具体的な用途を再分類する権限を、CARPの施行に先立ち認めていることから始まりました。これは警察権の行使であり、コミュニティの利益と保護を目的としています。土地が住宅地、商業地、または工業地として分類され、1988年6月15日より前にHLURBによって承認されている場合、それはCARPの範囲外と見なされるという原則を裁判所は確立しました。本質的に、1988年6月15日より前に商業、工業、または住宅として分類された土地は、もはやDARからの変換クリアランスを必要としません。

裁判所は、1980年にカラマンバールのSangguniang Bayanによって土地が工業地として分類されたというHLURBからの証明書を強調し、1981年にHLURBによって批准されました。この事実は、問題の土地がCARPの対象外であったことを裏付けていました。裁判所は、HLURBからの証明書は正確であるという推定があり、それを反証する証拠がなければ拘束力を持つと判示しました。土地が工業地として分類されたという認定を伴う規制において、事実認定の専門知識を証明する様々な地方機関の裁判所の承認を強調しています。特に、CARPの範囲からの免除に関する行政命令4号の遵守が非常に重要でした。

請願者（タニョンとカンデラリア）がデュープロセスの権利を侵害されたという訴えは、調査対象の土地における彼らの農業テナントとしての地位の中心にあり、この前提を裏付ける具体的な証拠がないという、非常に重要な点を述べています。農業テナントの関係を確立するためには、すべての要素を実質的な証拠によって証明する必要があります。土地所有者とテナント間の当事者、農業用である主題の事項、当事者間の合意、農業生産のための目的、テナントによる個人的な耕作、当事者間の収穫の分担などです。これらの要件のいずれかの欠如は、それらの確立には致命的であると認められています。

この訴訟では、請願者は農業テナントの関係の要素を明らかにしていません。農業テナントの関係を主張する側は、証拠によって主張を立証しなければなりません。裁判所は、農地改革担当官からの彼らが収穫量の共有協定を持っていたこと、地主からの同意があったこと、または彼らが土地を個人的に耕作していたことを示す証拠はないと指摘しました。彼らが果物を収穫したこと、またはその他の農業に従事したことを裏付けるための主要な記録が不足しています。さらに、2007年3月19日に発行された包括的農地改革プログラムの下での土地のカバレッジ通知は、土地の性質や分類を大きく変えたものではなく、土地所有者に詳細な公共聴聞の実施を通じて適正手続きの権利を知らせることを目的としていました。CARPのもとで。

請願者の嘆願は、適正手続きを侵害されたとするものから生じましたが、それらは不十分であることが判明しました。CARP下での適用免除は非対立的であるため、土地の占有者は通常、その申請に対して特別な通知を受け取る必要はありません。CARPの適正手続きの義務は、主に請願者がその権利を積極的に行使し、手続き的な措置を履行する地方農地改革担当官にかかっています。請願者は訴訟の歴史の段階のすべてでアクティブに行動することで、議論を展開し、それらを利用して反論し、再考要求を提出し、手続きを最大限に追求することにより、議論を推進しました。そのため、適正手続きは損なわれていないと認められました。結論として、土地をCARPのカバレッジから免除するという農地改革長官の決定に重大な裁量権の侵害は見られませんでした。

FAQs

特定の状況へのこの判決の適用に関するお問い合わせは、お問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comにメールでお問い合わせください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせて調整された具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典: Renato Tañon and Pio Candelaria, G.R No. 226852, 2021年6月30日

本判決は、コンドミニアムプロジェクトにおける共有スペースに対する権利を保護し、コンドミニアム開発者がコンドミニアムのユニット所有者の同意なしに共有スペースを抵当に入れることを禁止するフィリピン法を遵守する必要があることを強調しています。本判決は、誠実な抵当権者の原則を適用する際には、金融機関はより高い水準のデューデリジェンスを発揮する必要があることを明確にしています。コンドミニアムの開発者が、関連する政府機関やユニット所有者の同意なしに、コンドミニアムプロジェクトの承認された計画や主要証書を違法に変更した場合、それは不動産取引における健全でない事業慣行とみなされます。

共有スペースをめぐる争い：コンドミニアムユニット所有者は抵当権から保護されるか？

本件は、マニラ首都圏にあるコンドミニアム・コンコルデをめぐるものです。コンコルデ・コンドミニアム社（CCI）は、コンドミニアムの共用部分について所有権と管理権を主張しました。その共用部分とは、パルプ・アンド・ペーパー社（PPI）が所有・開発した、屋根なし駐車場です。PPIはCCIの承諾を得ずに、この駐車場をコンドミニアムの敷地から分離し、フィリピン国民銀行・インターナショナル・ファイナンス・リミテッド（PNB-IFL）に抵当に入れました。その抵当権をめぐる訴訟において、フィリピン最高裁判所は住宅・土地利用規制委員会（HLURB）が本件を管轄すると判示し、PNB-IFLは誠実な抵当権者ではないと認定しました。

本件は、HLURBが住宅と土地の開発に関する紛争を解決する上で、広範な権限を有していることを明らかにしています。大統領令957号は、住宅と土地の開発に関する契約上の義務を執行するための政府機関として、HLURBの役割を定めています。本件では、CCIは、承認されたプロジェクト計画を改正しようとするPPIの行動は、法を遵守していないと主張しました。最高裁は、コンドミニアム開発者がプロジェクト計画と主要証書を改正する際には、ユニット所有者の同意を必要とするコンドミニアム法の第4条を遵守しなければならないと判示しました。開発者がこの義務を怠ると、その変更は無効となり、コンドミニアムユニットの所有者の権利を侵害することになります。

本件の重要な争点は、PNB-IFLが善意の抵当権者として保護されるかどうかです。誠実な抵当権者とは、財産に対する権利に関する客観的な疑念を抱く理由がない債権者のことです。しかし、最高裁はPNB-IFLは善意の抵当権者とはみなされないと判断しました。PNB-IFLが融資の担保として提案された財産の詳細な調査を実施しなかったことを根拠としました。特に、PNB-IFLは抵当が設定される前に検査と評価の報告書を提出していなかったことが判明しました。最高裁は、銀行は慎重さと警戒心をもって抵当契約を行う義務があるとし、より高いデューデリジェンスを発揮することが期待されると述べました。

銀行は抵当契約を行う前に、詳細な調査を実施し、提供された財産の状態と状態を注意深く検査することが期待されています。この義務には、土地を物理的に検査し、誰が実際に土地を占有しているかを確認することが含まれます。また、財産に関する未公開の権利または興味のある可能性のある第三者を評価することも含まれます。PNB-IFLがこの義務を果たしていなかったため、最高裁はPPIとPNB-IFLとの間の抵当を無効であると判示しました。また、その結果として、PNBへの競売による販売も無効であると判示しました。最高裁はHLURBアービターの決定を回復させ、HLURB理事会と大統領府によって承認されました。

裁判所は、PPIはCCIに対し、共有スペースである屋根なし駐車場の現在の市場価値に相当する金額を賠償するよう命じました。最高裁はHLURBの決定を支持し、抵当は無効としました。したがって、PNB-IFLとPNBは善意の抵当権者または善意の購入者ではないと判断しました。最高裁は、これらの行為が無効と宣言されたため、CCIとコンドミニアムユニットの所有者の権利は損なわれなかったと判示しました。つまり、コンドミニアム法のもとでの義務を遵守しなければ、コンドミニアム開発者は、それによって権利が侵害されたコンドミニアムユニットの購入者に対して責任を負う可能性があります。

FAQs

具体的な状況への本判決の適用に関するお問い合わせは、ASG Lawのお問い合わせフォームまたはメールfrontdesk@asglawpartners.comまでご連絡ください。

免責事項：本分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。ご自身の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：短縮タイトル、G.R No.、日付

本判決は、裁判所が訴訟の対象事項について管轄権を持たない場合、当事者のエストッペル（禁反言）によって管轄権を取得することはないと強調しています。ただし、特定の条件下では、エストッペルは管轄権を争う当事者の権利の放棄と見なされる可能性があります。裁判所は、手続きに積極的に参加し、肯定的な救済を求める当事者は、訴訟手続きが大幅に進展した後、または不利な判決が下された場合に、管轄権の欠如を訴えることを禁止される場合があります。この原則は、訴訟が進行中に遅滞なく提起されるように、司法手続きにおける公平性と効率性を維持することを目的としています。

売買契約の運命：地所の訴訟における司法の遅延の代償

本件は、1969年に始まり、フランシスコ・バヤドとコンセプシオン・バヤド（以下、バヤド夫妻）がセント・ジョセフ・リアルティ・リミテッド（以下、セント・ジョセフ・リアルティ）と土地の分割払い売買契約を締結したことに端を発します。バヤド夫妻は当初の支払いを行い、1979年まで毎月の分割払いを継続しましたが、セント・ジョセフ・リアルティの徴収人は支払いを拒否しました。セント・ジョセフ・リアルティは1987年に契約を解除しましたが、バヤド夫妻の住居宛ではなく、不動産住所宛に支払い要求書を発送しました。その不動産は、グレゴリオ・アモグイスとティト・アモグイス（以下、アモグイス兄弟）に売却されました。紛争を提起したバヤド夫妻は、損害賠償、差止命令、所有権の取り消しなどを求めて1987年に訴訟を起こしました。

第一審裁判所はバヤド夫妻に有利な判決を下しましたが、裁判管轄権の欠如という問題は裁判手続きの途中で浮上しました。特に、住宅土地利用規制委員会（HLURB）が事件を審理するための排他的管轄権を有していました。控訴裁判所は、裁判所がアモグイス兄弟による所有権の取り消しを支持したことを前提に、裁判所には当初訴訟を検討する権限がなかったという事実にもかかわらず、セント・ジョセフ・リアルティもアモグイス兄弟も下級審裁判所で裁判管轄権の問題を提起しなかったため、控訴を提起したとして棄却されると判断しました。最終的には最高裁判所によって支持されました。

訴訟の管轄権は法律によって与えられるものであり、当事者の同意によって与えられるものではありません。管轄権は訴訟の対象事項に対する裁判所の権限を意味し、当事者間の合意によっては変更できません。また、エストッペルや権利放棄を通じて失われることもありません。裁判所は訴状に記載された主張に基づいて管轄権を判断します。本件のような訴訟は、売買契約に基づく債務の履行を求めるものであるため、HLURBの排他的管轄下にあります。しかしながら、遅滞は当事者にとって管轄権を争うための障壁となる可能性があり、これにより訴訟の公平かつ効率的な解決が妨げられるため、エストッペルの法的教義は非常に重要になります。フィリピン法制度は、法的異議申し立ての適時提起の重要性を強調しています。この原則の論理的根拠は、長年の訴訟を経てから訴訟の管轄権を争うことを認めることは非効率的であり、不公正であり、司法制度を弱体化させるということです。ティジャム対シボンガノイ事件として知られる画期的な事件で概説されているように、公平の原則は、遅滞によるエストッペルが遅滞した主張に適用されるのはいつかというガイドラインを提供します。

この場合、最高裁判所は、アモグイス兄弟が第一審裁判所の管轄権を争うのを今頃になって阻止されたと判断しました。遅滞によるエストッペル、すなわち当事者が過度の期間が経過した後まで自分の権利を行使することを妨げる法原則が適用されました。最高裁判所は、訴訟が提起されてから22年後、かつすべての審級での審理後になって、アモグイス兄弟が初めて地域裁判所の管轄権に異議を唱えたと強調しました。民事訴訟法第34条および第35条規則では、裁判所が考慮する前に、すべての証拠が正式に提出される必要があります。ただし、重要なことに、この判決は、当事者が訴訟に積極的に参加し、肯定的な救済を求めた場合は、管轄権を争うことができないことを明確にしました。同様に、裁判官はすべての事実と法律が考慮されるようにするため、すべての証拠の正式な提出が不可欠です。ただし、裁判官は訴訟の両当事者に適時提出を要求することにより、公平であることを求められるため、反対側の当事者が証人の証言の目的に適時に反対しなかった場合は、証拠は却下されません。

訴訟の正当性の基礎となる誠実な購入者の概念についても考察する必要があり、アモグイス兄弟は訴訟提起中に誠実な購入者であったと主張しています。誠実な購入者とは、財産に対して他の者が権利または権益を有していることを知らずに、その財産を購入してその公正な対価を支払う者のことです。裁判所は、アモグイス兄弟は購入後、以前の所有権について知っていたと判断し、誠実な購入者という地位を奪いました。判決の最終結果では、裁判所は上訴裁判所の決定を支持し、裁判所の命令に影響を及ぼさない範囲でのみ修正を行いました。重要な点は、これは、不法な不正から不動産購入者を保護する上での正義と衡平法の永続的な影響力を強調していることです。裁判所は、法制度の中で信頼と公正な取り扱いを支持しており、不当な不法を取得するための違法行為は容認していません。判決の支持により、最終的に、法廷とフィリピン国民の間で法の支配に対する正当な認識が定着しました。

よくある質問

したがって、この事件の最高裁判所の判決は、司法における遅延や不公平と戦う際の法の支配、公正、衡平法の原則の重要な原則を強化しています。管轄権は法律で定められており、訴訟の開始時にタイムリーに主張されなければならないということを改めて認識させ、そうでない場合はエストッペルが適用される可能性があることを国民に通知します。

この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせについては、連絡先からASG法律事務所にご連絡いただくか、frontdesk@asglawpartners.comまで電子メールでご連絡ください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた特定の法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出所：アモグイス対バヤド、G.R.第189626号、2018年8月20日

本判決は、不動産会社の更生手続きにおいて、住宅・土地利用規制委員会（HLURB）の事前の要請が必ずしも必要ではないことを明確にしました。裁判所は、HLURBの役割は投資家保護に重点を置いており、企業の更生などの一般的な企業行為に介入する権限は付与されていないと判断しました。この判決により、不動産会社は、HLURBの事前の承認なしに、適切な場合に更生手続きを進めることが可能になりました。しかし、会社更生計画が裁判所によって承認される前に、アピールや証明書の嘆願書を提出することはできないため、企業の更生手続きを進める会社は、そのような法律と義務に完全に注意を払うべきです。

住宅販売者が財政難に陥ったとき：裁判所は更生手続きをどのように扱うべきか？

この訴訟は、レクスバー社対ダルマン夫妻（2015年）として知られ、レクスバー社（レクスバー）が起こした更生申し立てをめぐる訴訟です。レクスバーは住宅建設と不動産開発を行う会社で、アジア通貨危機の影響で財政難に陥りました。その債権者の中には、レクスバーから住宅と土地を購入したダルマン夫妻がいました。レクスバーは、未払い債務の支払い停止を求める更生申し立てを裁判所に提出しましたが、第一審裁判所はこれを認めました。

しかし、ダルマン夫妻は、住宅・土地利用規制委員会（HLURB）からの更生管財人選任の要請がないまま更生申し立てを認めた第一審裁判所の決定は誤りであるとして、異議を唱えました。さらに、更生計画が法律で定められた180日以内に承認されなかったことを理由に、申し立てを却下すべきだと主張しました。控訴裁判所はダルマン夫妻の主張を認め、第一審裁判所の決定を覆しました。そのため、レクスバーは最高裁判所に控訴しました。最高裁判所は、本件の主要な争点は、裁判所が更生申し立てを認めた際に、HLURBからの事前の要請がなかったことと、更生計画の承認期限が過ぎていたことであると判断しました。

最高裁判所は、CA G.R. No. 103917の係属を理由にレクスバーの訴えを退けましたが、CA G.R. No. 103917は、裁判所がレクスバーの更生計画を却下し、更生申し立てを却下した後のものです。裁判所は、CA G.R. No. 103917における訴訟を先取りすることを避けるために、判決を下すことにしました。しかし、裁判所は、CAが犯した誤った法的推論を修正するために、中間規則に照らしてレクスバーが提起した実質的な問題の解決は適切であると判断しました。最高裁判所は、PD 902-A第6条（c）には、不動産会社の更生申し立てを裁判所が認める前に、HLURBからの事前の管財人選任の要請が必須であるとは規定されていないと判断しました。

CAは、規制機関が事業を規制している場合、例えば銀行に対するフィリピン中央銀行（BSP）、保険会社に対する保険委員会（IC）など、管財人選任の要請がない限り、更生申し立てを開始することはできないという原則に基づいていました。最高裁はこれに対し、BSPとICのそれぞれに、規制対象企業が会社更生中の場合に管財人を任命する権限が与えられている一方、HLURBにはそのような権限はないと指摘しました。HLURBの権限は、詐欺的な不動産取引から投資家を保護するための不動産会社の規制に重点が置かれており、HLURBは企業行為に介入する権限は与えられていないのです。

また、裁判所は、180日間の計画承認期間の経過が自動的に更生申し立ての却下につながるわけではないことを明確にしました。中間規則第4条第11項によれば、180日以内に更生計画が裁判所によって承認されない場合、申し立ては却下されることになっています。ただし、債務者が更生できるという説得力のある証拠がある場合、裁判所はこの期間を延長できます。しかし、更生計画の承認または否認の期間は、申し立ての提出日から18か月を超えることはできません。

最高裁判所は、更生計画を承認または否認する裁判所の決定は機械的なものではなく、裁判所の広範な調査と分析が必要であると判断しました。この原則に基づいて、規則を自由に解釈し、更生訴訟を迅速に判断するように規定されています。

FAQs

上記の分析に基づき、会社更生を検討している会社は、遵守するルールと期限を理解していることを確認してください。上記のケースでは、最終的に結果には影響しませんでしたが、時間の延長と承認の要求を要求する法的措置をタイムリーに行うことが不可欠であることを示しています。

この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Lawまでお問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comまでメールでお問い合わせください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた特定の法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：Lexber, Inc. v. Dalman, G.R. No. 183587, 2015年4月20日

この最高裁判所の判決は、住宅地の居住者の権利を擁護するものであり、住宅地における教会の建設を制限しています。最高裁は、開発業者と住宅所有者協会は、住宅地の区画を住宅専用として維持する契約上の義務を負っていると判示しました。この判決は、契約上の義務と地域社会の福祉を保護する上で重要な役割を果たし、同様の紛争を抱える地域社会に法的先例を提供しています。

住宅地の静けさ vs. 宗教活動: 住宅所有者は開発許可を執行できるか?

この訴訟は、クソン市の住宅地におけるシルバランド・アライアンス・クリスチャン教会（SACC）の建設をめぐるもので、教会の活動が隣接する不動産の住民であるカルデロン夫妻を苦しめていると訴えました。カルデロン夫妻は住宅・土地利用規制委員会（HLURB）に苦情を申し立て、SACCとその指導者たちはその礼拝活動による騒音がカルデロン夫妻の生活の平穏を乱し、契約上の義務と地域区分の規則に違反していると主張しました。

HLURBは当初、カルデロン夫妻に有利な判決を下し、教会は宗教目的のために不動産を使用することを禁じました。しかし、訴訟は昇格され、その結果、上級裁判所によって審理が行われ、この問題をHLURBの管轄内で審理することになり、地区区分を尊重し、居住者が静かに住む権利を尊重するための都市開発を管理する州規制のより広い背景に対する裁判所のアプローチを明らかにする重要な法的問題が提起されました。

裁判所は、HLURBは、州法が住宅購入者の保護に及ぼす影響という側面を検討してこの訴訟を審理する十分な権限を持っていることを認めました。裁判所は、フィリピン大統領令（PD）No. 957に依拠して、これは区分所有法であり、住宅の利益と福祉が織り込まれており、それらに関連する訴訟をHLURBなどの専門機関に付託する必要があると述べました。

裁判所の決定の中心は、開発者が作成した文書によって概説された地域の法的権限と契約上の義務に関するものでした。HLURBは、地域の住宅専用としての指定を含む開発許可を検討する上で大きな柔軟性を与えられていました。住宅地の開発に関与することを決定したときに同意されたとみなされる、そのような法域に対して居住者のコミュニティが遵守を期待することは当然でした。

裁判所はまた、当事者の適切な当事者としての重要性を説明し、SACCを被告に含める必要性を明確にしました。SACCは不動産の活動を実行していたため、裁判所の判決によって直接影響を受ける可能性が高かったため、彼らは紛争を効果的に解決するために含める必要がある不可欠な当事者でした。Silverland Realty Corporationも関与する当事者でしたが、存在しないことでHLURBが問題に対して判決を下す管轄を妨げることはありませんでした。

この判決はまた、法律や手続きは法的な手続きにおいて緩やかに解釈される傾向があり、手続き上の技術的な問題でケース全体を破棄すべきではないことをさらに明示しています。最高裁判所は、カルデロン氏への有利な判決の理由は、それが開発許可が法的に提供できることであることを考慮すると妥当であると判断し、それなしにはそのようなプロジェクトは可能にはならず、HLURBはそれを法的に留意する柔軟性を付与されるべきでした。

さらに重要なことに、この事件は宗教的礼拝の自由が住宅地区区分の法令の拘束力を上回るかどうかという質問を提起しています。裁判所の判決はそうではないことを明確にしており、宗教的礼拝はあらゆる場所で行うことができるわけではなく、住宅地の設定での権利は、他の居住者の権利と社会福祉への保護的な社会協約と法的に関連していると主張しています。

これらの議論に基づいて、高等裁判所は一貫して下級裁判所からの判決を支持しており、開発業者は許可と住宅区分の取り決めを維持することができないという判決を下しており、その土地で営利活動を禁止することによって不動産を住むために開発した場合。これに基づき、最高裁判所はカルデロン氏とHLURBに対して教会を非難するという紛争を継続することに関する判断を承認しました。

FAQs

この訴訟では、判決では法律が重要な役割を果たし、契約義務が優先順位に従って厳格に強制されていることが明確になっています。裁判所の事件の判断は、このような不動産契約が維持されていることを将来示しています。今回の判決は、住宅区の静けさと不動産の使用の法的な制約に関する参考情報となっています。

この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、お問い合わせ、またはfrontdesk@asglawpartners.comまでASG Lawまでご連絡ください。

免責事項: この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせて調整された具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典: Short Title, G.R No., DATE

本判決では、コンドミニアム開発業者が共有スペースを変更した場合、区分所有者は、HLURB（住宅・土地利用規制委員会）に対して訴訟を提起することができないと判断されました。この判決は、コンドミニアム корпорация のみが、かかる変更に対して訴訟を提起できる権利を有することを明確にしています。これにより、区分所有者の権利範囲が限定され、 корпорация の役割がより明確になります。

コンドミニアムの改装：個人 vs 組織、紛争解決の行方

フィリピン最高裁判所は、フィリップ・L・ゴー対区別財産開発建設株式会社事件（G.R. No. 194024）において、コンドミニアム施設の不正な事業慣行および制限事項宣言（MDDR）の違反を主張する区分所有者の訴訟を審査しました。訴訟は住宅・土地利用規制委員会（HLURB）に提起されました。HLURBは当初、原告に有利な判決を下しましたが、控訴裁判所はこれを覆し、HLURBには管轄権がないと判断しました。

事件の背景は、フェニックス・ハイツ・コンドミニアムで、開発業者のDPDCIがマンションのマスター・ディード及び制限事項宣言（MDDR）を登録したことから始まりました。その後、コンドミニアム corporation（PHCC）が正式に設立され、DPDCIはPHCCにコンドミニアムのユニットの所有権と所持権を譲渡しました。その後、PHCCはDPDCIからの和解案を承認し、未払い会費とCCT Nos. 21030およびPT-27396/C-136-IIの譲渡を相殺しました。この取り決めには、未建設の22の倉庫スペースを共有エリアに戻すことも含まれていました。

裁判所は、HLURBが請願者の訴えに対する管轄権を持っていなかったことを確認しました。裁判所は、HLURBの管轄権は、紛争の性質によって決まると強調しました。つまり、不動産事業の不正な商習慣または契約義務違反に関する苦情に限定されます。原告の訴えは、DPDCIの活動というよりは、むしろPHCCの活動に異議を唱えるものでした。特に、彼らはPHCCとDPDCIの間の契約、および一部のユニットを販売可能エリアから共通エリアに変更することを承認する取締役会決議の無効化を求めていました。

したがって、問題となっている訴えは、コンドミニアム corporation（PHCC）が当事者として参加している корпорация の活動に挑戦していると裁判所は述べました。PHCCの欠席は、诉讼における必須当事者の欠落と等しいと考えられています。必要な当事者とは、その不在下では、その権利に害を及ぼしたり影響を与えたりすることなく最終的な裁定を下すことができない関心のある人です。

さらに、訴えられた活動がPHCCの企業の行為であったため、裁判所はPHCCは訴訟の不可欠な当事者であるべきであると主張しました。HLURBの判決はDPDCIに対し、PHCCに会費を支払い、管理事務所をPHCCに移転するように命じました。また、PHCCが当事者であった変更に関する合意も違法と宣言されました。これらの事実に基づき、訴訟はPHCCに正当に関わるものであり、請願者は派生的な訴えを通じてのみPHCCに代わって訴えることができたであろうとされました。裁判所は、管轄権の問題を強調しました。HLURBがこの訴訟を管轄していたのであれば、判決は法律および法理に裏付けられていないため、最終性を尊重することはできませんでした。

本判決は、HLURBに提起される訴訟に不可欠な、本質的な問題を示しています。マンションユニット所有者としての原告は、DPDCIとの個別の契約の違反の申し立てではなく、PHCCの活動に異議を申し立てました。これは、本件における問題が企業の紛争の範囲に収まっていることを示唆しています。したがって、訴訟が適切に進められるように、PHCCは訴訟に含めるべきでした。さらに、契約上の違反に関するHLURBによる調査は、マンション事業に関連する問題が適切に企業環境内で取り扱われ、訴訟の手続きの中で関係するすべての当事者が十分に表現されるようにするために不可欠であると考えられました。

この訴訟の提起において強調されているPHCCの地位と役割は、コーポレートガバナンスとメンバーへの権利のバランスにおいて非常に重要です。企業の訴訟行為に影響を与え、企業自体に影響を与える行動のために企業を起訴しなかったことにより、当事者の保護に関連する手続き上の障壁が生じ、司法制度が妨げられました。裁判所はまた、HLURBがMDDRの条項を誤って引用し、違反が見られたと強調しました。

本件で提起された根本的な法的問題は、マンションコーポレーションと個々のユニット所有者の権利と責任を中心に展開されます。裁判所の分析では、マンションコーポレーション自体（この場合はPHCC）に属する義務を個人が追及することを防止するための措置があることが示されています。ただし、個人は関連する救済策を得る権利を行使できます。

FAQs

本件は、コンドミニアム管理における корпорация の役割、及び区分所有者が有する権利の範囲を明確にする上で重要な判例となります。今後のコンドミニアム関連紛争において、 корпорация を適切に訴訟当事者とすることが重要となるでしょう。

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: PHILIP L. GO VS. DISTINCTION PROPERTIES DEVELOPMENT AND CONSTRUCTION, INC., G.R. No. 194024, April 25, 2012

本件最高裁判所の判決は、土地の回復訴訟において、裁判所と住宅・土地利用規制委員会（HLURB）の管轄を区別する明確な基準を確立しました。原告の訴状の主張に基づいて、問題の不動産が細分化された土地であり、被告が細分化された開発業者として訴えられていることを示す証拠がない場合、通常裁判所が管轄権を有すると判示しました。この決定は、土地の紛争が提起された場合、最初に問題となる土地の性質と販売者の役割を検討することを意味します。

細分化された土地か否か？土地回復訴訟における管轄権の核心

本件は、私的回答者の前身であるセノン・イグナシオが、嘆願者ラクソン・ヘルマナス社から1,000平方メートルの土地を購入し、その購入価格を完済したという事実に基づいて提起されたものです。その後、セノンは土地を占拠し、境界線をフェンスで囲い、そこで第七日アドベンティスト教会を建設しました。しかし、セノンは1996年に死亡しました。2002年頃、相続人である私的回答者らは、ラクソン・ヘルマナス社に土地の所有権の引き渡しとセノンのために販売された区画の分離を要求しましたが、ラクソン・ヘルマナス社は同じ土地をロウェナ・コールマンに売却したと回答しました。これを受けて、必要な売買契約書の作成と所有権の原本の引き渡しをラクソン・ヘルマナス社に義務付けるために訴訟が提起されました。ラクソン・ヘルマナス社は、その中で、本件は住宅・土地利用規制委員会（HLURB）の管轄であり、裁判所の管轄ではないと主張して訴えの却下を申し立てました。同社は細分化された開発業者として訴えられており、問題の不動産は細分化された区画であると主張しました。地裁は、本件は同裁判所の管轄に属すると判断して、却下申立てを否認しました。

裁判所は、訴状における当事者の主張は、その主題に関する裁判所の管轄を決定することを繰り返しました。訴状の内容に細分化された区画との関連性や細分化された開発業者としての訴えられたラクソン・ヘルマナス社による販売の関連性がない場合、訴訟は地方裁判所の管轄に属します。裁判所は、請願者が住宅地開発業者であり、土地が住宅地であるという単なる主張は、自動的に地方裁判所の管轄権を奪い、HLURBに訴訟を認知する権限を与えるわけではないと付け加えました。事実、請願者によるすべての販売が住宅地開発業者としての立場で実施されているとは必ずしも限らず、そのような立場で行われる販売が常に住宅地開発を目的としているとは限りません。この判断は、当事者が取引に関する文書を具体的に作成したかどうかに関係なく、管轄権の所在は常に訴状における具体的な申し立てと救済の探求に依拠することを明確に示しています。

最高裁判所は、階層裁判所制度の原則に従い、地方裁判所に対する職務執行命令は、まず控訴院に申し立てる必要があると改めて表明しました。最高裁判所への直接的な訴えは、正当な理由がある場合にのみ許可されます。管轄に関する疑問については、法律の問題であるため、訴えではなく職務執行命令として提起できますが、裁判所はラクソン・ヘルマナス社の提起は期間超過であり、それ自体、誤っていると判断しました。これらの手続き上の瑕疵がなかったとしても、訴訟はメリットに欠けていました。裁判所は、裁判所が主題に関して管轄権を有するかどうかは訴状に示されている主張によって決定されることを明確にしました。訴状には、当該不動産が分譲地であること、および訴状が開発業者としてラクソン・ヘルマナスを提訴していることを示すものは何も含まれていませんでした。

大統領令1344号第1条は、次の事件を審理し決定する排他的管轄権を国家住宅庁（現在のHLURB）に与えています。（a）健全でない不動産ビジネスの慣行。（b）細分化された区画またはマンションユニットの購入者がプロジェクトの所有者、開発業者、ディーラー、ブローカー、またはセールスマンに対して提起した払い戻しおよびその他の請求を含む請求。（c）細分化された区画またはマンションユニットの購入者が所有者、開発業者、ディーラー、ブローカー、またはセールスマンに対して提起した契約および法的な義務の特定の履行に関する事件。

「細分化事業」および「細分化区画」の定義に関しては、重要な要素は土地が住宅目的で分割され、一般に販売されるという意図です。裁判所は、これらの具体的な詳細が申し立てられていない場合、HLURBの管轄は確立されず、通常裁判所の管轄が適切であることを明確にしました。裁判所は、「定期的な細分化事業」という語句を使用したからといって、訴訟が自動的にHLURBの管轄に該当するわけではないことを明確にしました。

最高裁判所は、ラクソン・ヘルマナス社がこの紛争をHLURBに移管しようとしたことを否定しました。裁判所は、私的回答者側の主張と裁判所の分析に従い、地方裁判所は管轄権を行使する正当な立場にあるとの判断を下しました。裁判所は、裁判所訴訟における手続上の誤りにも言及し、紛争の移転が許可されなかったことの正当性を裏付けています。

FAQs

この訴訟は、裁判所とHLURBの管轄範囲に関する重要な指導を提供しており、紛争を効率的に解決し、紛争する当事者の権利を保護するために、訴訟が提起される場所を確実に決定するための明確なガイドラインを設定しました。

本判決の具体的な状況への適用に関するお問い合わせは、お問い合わせまたは電子メールfrontdesk@asglawpartners.com経由でASG Lawにご連絡ください。

免責事項：本分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典: Lacson Hermanas, Inc. v. Heirs of Cenon Ignacio, G.R. No. 165973, 2005年6月29日