この最高裁判所の判決は、分割払いで購入された不動産が未払いの場合の売り手と買い手の権利を明確にしています。裁判所は、買い手が全額を支払うまで、売り手は所有権を保持するものの、売り手は共和国法第6552号（実体分割払購入者保護法）の下での特定の解除要件を満たす必要があることを強調しました。これらの要件を満たしていない場合、買い手は依然として支払いを行い、不動産の権利を確保できる可能性があります。これは、買い手を保護し、不動産取引における公平性を促進することを目的としています。
不動産契約の失敗：裁判所が実体分割払購入者の権利を明確にする
この訴訟は、Bonifacio Danan氏とSpouses Gregorio Serrano and Adelaida Reyes氏の間の土地取引に関するものでした。Spouses Serrano氏は土地の登録所有者であり、Danan氏は分割払いの契約に基づいて一部を購入しました。Danan氏は初期の支払いは行ったものの、残りの金額を支払うことができませんでした。その後、Spouses Serrano氏は契約の解除を求め、Danan氏に土地からの退去を求めました。この事件は最終的に最高裁判所にまで及び、裁判所は両当事者の権利義務を評価することになりました。
訴訟の核心は、当事者間の合意の種類、それが売買契約なのか販売契約なのかを判断することでした。売買契約では、売却されたものの引き渡し時に所有権が買い手に移転しますが、販売契約では、所有権は合意により売り手が保持し、購入価格の全額支払いが完了するまで買い手に移転しません。最高裁判所は、関係する特定の条件と条項を考慮し、当事者間の「領収書形式の合意」は販売契約に類似していると判断しました。具体的には、当事者は「1978年6月に、合意された価格の全額支払いが完了次第、売主は買主に売却された区画または部分に対応する権利を付与することに合意した」と規定しました。この明示的な文言は、所有権はSpouses Serrano氏が保持し、Danan氏が購入価格の全額を支払った場合にのみDanan氏に移転することを示唆しています。
さらに重要なことに、最高裁判所は、共和国法第6552号の関連性を強調しました。これは、実体分割払購入者保護法とも呼ばれます。この法律は、買い手がデフォルトした場合の買い手と売り手の権利を規制しています。裁判所は、「あらゆる種類の不動産（工業用、商業用、住宅用）の条件付き販売において、共和国法第6552号は、買い手による分割払いの不払いを理由に契約を解除する売り手の権利を認めるだけでなく、買い手による義務の履行を妨げるイベントを拘束力を獲得するために譲渡することに加えて、そのような解除の場合における買い手の権利も規定しています。」と同法が明記していることを強調しました。しかし、買い手が支払った分割払いの年数が2年未満の場合、売り手は契約を解除する前に特定の要件を満たす必要があります。これには、買い手に最低60日間の猶予期間を与え、公証人行為によって契約の解除または取り消しの要求を通知することが含まれます。
本件において、最高裁判所は、Spouses Serrano氏が共和国法第6552号で義務付けられている解除要件を遵守していないことを認めました。記録によると、Spouses Serrano氏は1976年6月27日に「領収書形式の合意」の下で販売を締結した後、1998年9月10日に不法拘禁の訴状を提出し、そこには1992年5月の文書と1998年4月21日付けの退去通知書が添付されていました。ただし、これらの文書はどちらも、法律で義務付けられている「公証人行為による解除通知または取り消しの要求」を構成するものではありませんでした。さらに、訴状には販売またはその取り消しについて言及されていませんでした。したがって、Spouses Serrano氏は、Danan氏に解除の適正な通知を提供していなかったため、販売契約を正当に解除していませんでした。
最高裁判所は、Spouses Serrano氏が共和国法第6552号に基づく解除要件を遵守していなかったにもかかわらず、Danan氏の特定履行訴訟は時効の理由により失敗しなければならないと判断しました。この裁判所は、1973年11月29日に当事者が条件付き売買証書を締結し、買い手が購入価格の最後の分割払いを1974年11月15日に支払うことを規定していた同様の事件であるManuel Uy & Sons, Inc.対Valbueco, Incorporatedの判例を参考にしました。買い手は分割払いの支払いを怠りました。その後、買い手は売り手に購入価格の残額を支払うように強制し、対応する絶対売買証書を作成することを求める特定履行訴訟を提起しました。最高裁判所は訴訟を棄却し、「民法第1144条は、書面による契約に基づく訴訟は、訴訟原因が発生した時から10年以内に提起しなければならないと規定しています。最後の支払期日、すなわち1974年11月15日に支払義務を履行しない場合、売り手による訴訟原因が発生します。この訴訟期日は、共和国法第6552号に基づく自己の権利を決定するために買い手による訴訟にも適用できます。本件の買い手（被申立人）は、2001年3月46日に本件を提起しましたが、これは明らかに10年の時効期間を超えています。したがって、訴訟は時効になっています。」と判示しました。
同様に、この事件では、当事者は購入価格の合計6,000.00ペソを1976年6月27日、1977年6月30日、そして最後に1978年6月30日の3回の均等な分割払いで支払うことに合意しました。しかし、Danan氏が最後の2回の分割払いの支払いを怠っただけでなく、販売契約の対象である財産に対する権利を主張するために、最後の支払期日である1978年6月30日から20年もかかったことは紛れもない事実です。記録にあるように、Danan氏はSpouses Serrano氏に正当な売買証書を作成させ、対象となる区画に対する権利を移転させるために、1998年11月3日になって初めて特定の履行のための訴状を提起しました。しかし、マニュエル・ウイ事件で明確に裁定されたように、そのような書面による契約を施行する訴訟は、最後の期日の支払い義務を履行しない時から10年以内に時効になります。したがって、Danan氏は1988年6月30日までに訴訟を提起する必要がありました。
FAQs
| この訴訟の主要な問題は何でしたか？ | 主要な問題は、Bonifacio Danan氏とSpouses Gregorio Serrano and Adelaida Reyes氏の間の契約の種類と、Danan氏が購入価格を支払わなかった場合の、契約に基づく各当事者の権利でした。 |
| 販売契約と売買契約の違いは何ですか？ | 売買契約では、所有権は販売時に買い手に移転しますが、販売契約では、所有権は全額支払いが完了するまで売り手が保持します。 |
| 共和国法第6552号とは何ですか？ | 共和国法第6552号は、不動産分割払購入者保護法とも呼ばれ、買い手がデフォルトした場合の分割払いで販売された不動産における買い手と売り手の権利を保護します。 |
| 共和国法第6552号は、売り手が契約を解除するためにどのような要件を課していますか？ | 売り手は、買い手に最低60日間の猶予期間を与え、公証人行為によって解除または取り消しの要求を通知する必要があります。 |
| この訴訟で裁判所はどのような判断を下しましたか？ | 裁判所は、Spouses Serrano氏が共和国法第6552号の解除要件を遵守していなかったが、Danan氏の特定履行訴訟は時効であると判断しました。 |
| なぜDanan氏の特定履行訴訟は時効になったのですか？ | Danan氏は、購入価格の支払いを要求した最初の期日から10年以内に訴訟を提起していなかったため、訴訟は時効になりました。 |
| Danan氏は、支払った初期の分割払いを返金してもらう資格がありますか？ | いいえ、Danan氏は最初の分割払いの年数が2年未満であるため、返金してもらう資格はありません。 |
| 配偶者セラノは訴訟で損害賠償を受けましたか? | はい、ボニファシオ・ダナンによる不動産の占有に対し、月額レンタル料の支払いが認められました。ただし、道徳的損害、懲罰的損害、および弁護士費用に対する請求は拒否されました。 |
この事件は、分割払いで販売された不動産における買い手と売り手の権利義務を明確にするという点で重要です。未払いの購入者は共和国法第6552号の下で保護されている一方で、購入者が適切な時期に権利を主張することが不可欠です。売り手は契約を解除するために同法を遵守する必要がありますが、怠慢な買い手は時効のために訴訟を起こす権利を失う可能性があります。
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出典: Short Title, G.R No., DATE