本判決では、土地所有者が、不法占拠者が当初の占有を許可または容認によって始めたことを証明できない場合、不法占拠訴訟を通じて土地を取り戻すことはできません。これは、当初の占有が違法であった場合、所有者は別の訴訟を起こす必要があることを意味します。裁判所は、単に占有者を立ち退かせなかったからといって、占有を容認したとはみなされないことを明確にしました。

不法占拠訴訟の限界：土地所有者は不法占拠をどのように証明すべきか？

セシリア・T・ハベロサは、マレー、アクラ、ボラカイ島、バラバガイのシチオ・ピナウンゴンの土地の登録所有者です。問題の土地は、トランスファー証明書（TCT）No. T-35394 に基づき、およそ 10,198 平方メートルの面積を占めています。当初、所有権はオリジナル証明書（OCT）No. 2222 で保護されており、ハベロサは前所有者であるシリアコ・ティロルからの寄付によって取得しました。エゼキエル・タパス、マリオ・マドリガ、ダニー・M・タプス、フアニタ・タプス、オーロラ・マドリガがその土地を占有していました。ハベロサは、タプスとマドリガの祖先は、ティロルの許可を得てその土地の世話人として割り当てられたと主張しました。2003 年、ハベロサの娘であるディアネ・J・ヒメネスは、エクスピディト・タプス・ジュニアという親戚がその土地を販売しようとしていることを知りました。これにより、バラバガイ事務所に支援を求めるようになり、友好的な解決を図るためにタガパマヤパ事務所に委託されました。しかし、当事者は友好的な解決に達することができず、2003 年 10 月にハベロサは占有者に土地を明け渡すよう要求状を送りました。その要求は無視され、ハベロサは不法占拠訴訟を起こしました。

フアニタは答弁書を提出し、彼女とその祖先は太古の昔から土地を占有していると主張し、所有権を主張し、先住民であると主張しました。他の被告であるエゼキエル、マリオ、ダニー、オーロラは、土地を祖父から相続したと主張し、ハベロサとその祖先は土地収奪者であると述べました。市巡回裁判所（MCTC）はハベロサに有利な判決を下し、土地から退去し、月額レンタル料を支払うよう命じました。MCTCはハベロサを登録所有者であるとみなし、占有許可は前所有者から得られたものとしました。さらに、被告は所有権の主張を確立するための証拠を提出していませんでした。地域裁判所（RTC）は MCTC の判決を支持しました。上訴裁判所（CA）は MCTC と RTC の判決を覆し、ハベロサが占有者の占有を許可したことを証明できなかったとしました。ハベロサが占有者の占有を許可したことを証明しなかったため、不法占拠訴訟は不適切であるとしました。CAの判決に不満を持ったハベロサは最高裁判所に上訴しました。

裁判所は、請求を成功させるためには、当事者が請求を立証しなければならないという基本原則を強調しました。占有訴訟に関しては、許可は最初から存在しなければなりません。裁判所は、原告が占有訴訟に勝つためには、次の条件を満たさなければならないと判断しました。(i) 被告による財産の最初の占有は、原告との契約または原告の許可によるものであったこと。(ii) 最終的に、そのような占有は、原告が被告に占有権の終了を通知したことにより、違法となったこと。(iii) その後、被告は財産を占有し続け、原告の財産享受を奪ったこと。(iv) 被告に財産の明け渡しを要求した最後通告から 1 年以内に、原告が立ち退き訴訟を起こしたこと。特に、訴状には、(i) 被告は原告の許可を得て対象不動産を占有していたこと。(ii) 原告は 2003 年 10 月頃に被告に退去要求を送ったこと。(iii) その要求は無視されたこと。(iv) 不法占拠訴訟は、要求日から 1 年以内に提起されたことが記載されています。

ハベロサが不法占拠の訴訟で成功するためには、彼女は訴状の主張をすべて証明することが不可欠です。結局のところ、「単なる主張は証拠ではなく、証明と同等ではありません。」 CAが正しく観察したように、ハベロサは被告による不動産の占有が実際に彼女の許可または容認によって行われたことを確立する証拠を提出することができませんでした。残念ながら、ハベロサは被告がどのように、そしていつ不動産に侵入したか、またいつ占有の許可が与えられたのかを証明できませんでした。事実、ハベロサは、被告が70年以上不動産を占有していたという事実に関して何も語っていません。

さらに、訴状には、被告による占有の正確な性質が詳述されていません。法的な意味では、占有を容認することは、そのような活動の権利を主張する他の当事者による占有を認識することを意味します。法律によれば、占有を容認する人は、主張されている権利を認識しなければなりません。しかし、ハベロサの前の被告は、彼女または彼女の先祖の財産に対する権利を認めませんでした。

単なる沈黙または不作為は過失ですが、容認ではありません。容認は常に「許可」を伴います。不動産の所有者が、長年占有者を立ち退かせようとしなかった場合、それは占有を容認したことにはなりません。

ハベロサが不動産に対するトレンス権を持っているという事実は、彼女が占有者の占有を奪う権限を持っていることにはなりません。法律では、不動産の所有者は別の当事者が占有するまで不動産を占有することはできません。その代わりに、当事者は占有訴訟または所有権回復訴訟で彼らの主張を提示しなければなりません。所有権の回復は、地方裁判所に提起される法的訴訟であり、より良い所有権を回復することを目的としています。

最高裁判所は、この判決が占有者を甘やかしているとは解釈すべきではないと説明しました。代わりに、所有者が占有者の所有権訴訟を成功させるためには、占有者の占有が最初は自分の許可または容認に基づくものであることを証明しなければなりません。

FAQ

本件で重要なポイントは、不動産の所有権は、現在の占有者が当初の占有を所有者の許可または容認によって開始したことを立証することなく、占有権を回復する十分な根拠とはなりません。今後の裁判所は、この判決の解釈と執行の方法論について議論を重ねることになるでしょう。

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免責事項：この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：短いタイトル、G.R No.、日付

本判決は、不動産取引における善意の購入者の概念と、悪意による取引に対する救済の拒否について扱っています。最高裁判所は、購入者が十分な注意を払わなかった場合、土地に対する権利を調査する義務を怠った場合、または売主の権利に疑念を抱くような状況があった場合には、善意の購入者とは見なされないと判断しました。これは、すべての不動産購入者が関連する記録を調査し、売主の権利を確認するために合理的な措置を講じることを義務付けています。そうしない場合、法的な保護は受けられません。

悪意の購入: 不法販売における償還の請求は認められるか？

1989年、レオノール・パラダ（パラダ）は、息子のザカリアス・デ・ロス・アンヘレス・ジュニア（ザカリアスJr.）の資金で、カナダへの移住資金として60,000ペソを借りました。パラダは担保として農地を抵当に入れ、ザカリアスJr.は利息の代わりに土地を耕作することに合意しました。パラダは買い戻し権付き売買証書を作成しましたが、当時はまだ所有権の正式な証明書が発行されていませんでした。ザカリアスJr.は異議なく土地を占有し、税金を支払い、森林地帯を灌漑地に変えました。

1991年にパラダ名義の所有権証明書が発行されましたが、1992年に彼女がカナダに渡航する際に原本を持ち去りました。その後、誰かが土地に侵入しようとしたという報告を受け、ザカリアスSr.に所有権証明書を渡しました。パラダはまた、別の土地の借家人であるサルバドール・ロメロに、1992年から1994年までの収穫分をザカリアスJr.に送金するように依頼しました。さらに、彼女は250ドルと20,000ペソを送金しました。2001年にザカリアスSr.が病気になると、ザカリアスJr.はパラダの息子であるノエルに、父親の病院代を賄うために不動産を買い戻すように懇願しました。

その後、ザカリアスJr.はパラダに不動産の買い戻しを要求する手紙を書きました。パラダは40,000ペソをザカリアスSr.に渡しましたが、ザカリアスJr.はその金額を受け入れられず、パラダに40,000ペソと10,000ペソを返却しました。2001年2月16日、ザカリアスJr.は300,000ペソで不動産をデジデリオ・ラナラ・ジュニア（ラナラJr.）に売却しました。2つの売買契約書が作成され、1つは実際の売買価格である300,000ペソ、もう1つは税金計算の基礎となる130,000ペソでした。

ザカリアスJr.は7月17日付の手紙でパラダに買い戻し権付き売買証書を行使し、15日間の買い戻し期間を与えました。これに対し、パラダは買い戻し権付き売買契約はなく、借金の支払として60,000ペソを提示しましたが、ザカリアスJr.は拒否しました。彼女はまた、ザカリアスJr.が不正に買い戻し権付き売買証書を登記所に登録し、売主/譲渡人の宣誓供述書を偽造し、不動産をラナラJr.に売却したことを知りました。和解の努力が無駄に終わった後、パラダはラナラJr.とザカリアスJr.に対して、訴訟物の変更、寄託、占有回復の訴訟を提起しました。

ラナラJr.は、ザカリアスJr.が土地を占有し耕作していたため、不動産の権利に欠陥があるとは知らなかったと主張しました。彼は、自身が価値のある善意の購入者であると主張しました。また、300,000ペソの購入価格を支払ったことに加え、深井戸灌漑設備に150,000ペソ、土地の平準化と水田への転換に150,000ペソ相当の永続的な改良を施したと主張しました。ラナラJr.は、パラダに有利な判決が下された場合、ザカリアスJr.から実際の費用と法定利率の償還を受けることを求めました。裁判所はラナラJr.の訴えを棄却しました。

本件において、ラナラJr.は自身を善意の購入者と主張しましたが、裁判所はそうは考えませんでした。この原則を確立するにあたり、裁判所は、善意の購入者は「目に見える危険信号」を見過ごしてはならない、すなわち、売主の権利に疑念を抱かせるような状況があれば、それ以上進む前に調査しなければならないとしました。ラナラJr.は、ザカリアスJr.との取引を進めるにあたって、この義務を怠ったため、訴えは棄却されました。

裁判所は、当事者が悪意による取引にある場合、イン・パリ・デリクトの原則が適用されると説明しました。この原則の下では、いずれの当事者も互いに対して訴訟を起こすことはできず、裁判所は当事者を現状のままにしておきます。ラナラJr.は、自身が悪意であったとしても、ザカリアスJr.も不動産を彼に売却した際に悪意であったため、両者は善意であると見なされるべきであり、ザカリアスJr.は購入価格と彼が土地に施した改良の価値を償還すべきであると主張しました。しかし、裁判所はこの議論を受け入れませんでした。

民法第1411条および第1412条が本件に適用されないことを明らかにし、裁判所はラナラJr.がイン・パリ・デリクトの原則の適用を誤っていると指摘しました。これらの条項は、犯罪を構成する違法な原因または目的を持つ契約に適用され、両当事者が同等の責任を負う場合、どちらの当事者も互いに対して訴訟を起こすことができません。

裁判所は控訴裁判所の判断に同意し、ラナラJr.が敷地に施した改良にかかった費用について償還を請求することはできないとしました。裁判所はラナラJr.の訴えを全面的に棄却し、控訴裁判所の判断を支持しました。この判決は、すべての不動産購入者が注意を払い、自己責任の原則に従うことを明確に示しています。不動産を他人に売却する前に、個人は紛争のない権利を確立する必要があります。そうしないと、損失を被る可能性があります。この原則は不動産法を保護するのに役立ち、当事者は、自分がまさにその土地を取引する権限を持っている人であると率直に示さなければならないという要求を設定します。また、この情報はすべて公共の場で入手できます。

FAQ

この判決は、不動産購入者がその権利の調査に尽力する義務があること、およびそうしないと、善意の訴訟によって保護されず、代わりに自己責任の対象となることを強調しています。裁判所は、悪意ある者は不法行為によって利益を得ることを許可しないことを強く信じています。これらの基準は、紛争の減少と不正な販売に対する防御の両方に必要なすべての詳細を提供することを目的として不動産法の範囲を維持することに大きく関係しています。

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出典: RANARA JR.対 DE LOS ANGELES JR., G.R. No. 200765, 2016年8月8日

最高裁判所は、違憲と宣言された法律に基づいて不動産を占有することはできないと判決しました。この判決は、以前違憲とされた大統領令（P.D. 293）に基づいて不動産を占有していたMoreto Mirallosaに対するCarmel Development, Inc.の訴訟で下されました。裁判所は、違憲な法律は法的効力を持たず、誰にも権利を付与しないため、Mirallosaは不動産を占有する権利がないと判断しました。この判決は、違憲な法律に基づいて不動産を占有している他の人々にも影響を与える可能性があります。

不動産の権利と憲法：Mirallosa対Carmel Developmentの物語

この訴訟は、 respondent Carmel Development, Inc. が Caloocan の Pangarap Village の登録所有者であることに起因しています。1973年9月14日、フェルディナンド・マルコス大統領はP.D. 293を発行し、respondentのタイトルを無効とし、Malacañang Homeowners Association, Inc. (MHAI)のメンバーへの処分を決定しました。しかし、最高裁判所は後にRoman Tuason and Remedio V. Tuason, Attorney-in-fact, Trinidad S. Viado v. The Register of Deeds, Caloocan City, Ministry of Justice and the National TreasurerでP.D. 293がすべての部分で憲法違反であると宣言しました。

この訴訟の中心となるのは、最高裁判所が違憲と判断した法律に基づいて個人が不動産を占有し続けることができるかどうかという問題です。裁判所は、憲法違反と判断された法律は法的効力を持たず、誰にも権利を付与しないと述べました。裁判所は、この原則を確立することにより、憲法違反とされた法律が過去にも現在にも権利や義務を創設できないことを確認しました。

裁判所は、この原則を分析する上で、 P.D. 293 の違憲性の宣言に照らしてpetitioner Mirallosa の状況を検討しました。裁判所は、Petitionerは最高裁判所の Tuason 判決の約7年後の1995年頃に不動産を占有し始めたため、P.D. 293の違憲性の拘束力のある効果を認識していたはずだと判断しました。これにより、善意の建設者であるという申し立ては却下されました。

裁判所はまた、Petitionerの裁判当事者間法律の原則に依存することも却下しました。最高裁判所は、 P.D. 293 の違憲性の宣言がin rem手続の性質を帯びていたため、Petitionerはこの訴訟の当事者ではありませんでしたが、判決はPetitionerに対して拘束力があると指摘しました。最高裁判所は、この区別を明確にすることで、違憲性の宣言の効果は当初の訴訟の当事者だけでなく、すべての人に及ぶことを確認しました。

さらに、裁判所はpetitionerがoperative fact doctrineに頼ることもできませんでした。裁判所は、この原則は無効な法律に依存している人に過度の負担をかける場合に適用されますが、違憲な行為を憲法上のものとして有効にすることは決してできないと説明しました。Petitionerは1995年に MHAI のメンバーであるPelagio M. Juan が発行したとされる宣誓供述書に基づいて、財産に対する権利を単に固定したため、invalid lawに依存することによって不当な負担を受けているとは言えません。

裁判所は、Petitionerが最高裁判所の Tuason判決の約7年後の1995年頃にのみ財産を占有し始めたため、この判決の拘束力のある影響を知っているはずだとさらに述べています。したがって、彼は民法449条に従い、賠償の権利なしに財産に建てたものを失います。裁判所はPetitionerを善意の建設者とみなすことを拒否し、判決と法律の周知に対する期待を強調しました。

最終的に、最高裁判所はPetitionerのレビュー訴状を却下し、控訴裁判所の判決と決議を支持しました。この決定は、Tuason判決の後に生じたP.D.293に関連する財産の権利に関する既存の法的判決と整合性があり、継続的な妥当性を示しています。最高裁判所は本件を決定することで、社会に強力なメッセージを伝えました。特に土地所有権においては、法律の支配が優先されます。

FAQ

法律の支配を守るというコミットメントの一環として、最高裁判所は国民に明確さと明確さを提供しています。それは法律とその影響、特に財産を占有する権利にどのように関わるかについて知られていることを示唆しています。

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出典: Short Title, G.R No., DATE