本判決では、コンドミニアム開発業者が共有スペースを変更した場合、区分所有者は、HLURB（住宅・土地利用規制委員会）に対して訴訟を提起することができないと判断されました。この判決は、コンドミニアム корпорация のみが、かかる変更に対して訴訟を提起できる権利を有することを明確にしています。これにより、区分所有者の権利範囲が限定され、 корпорация の役割がより明確になります。
コンドミニアムの改装：個人 vs 組織、紛争解決の行方
フィリピン最高裁判所は、フィリップ・L・ゴー対区別財産開発建設株式会社事件（G.R. No. 194024）において、コンドミニアム施設の不正な事業慣行および制限事項宣言（MDDR）の違反を主張する区分所有者の訴訟を審査しました。訴訟は住宅・土地利用規制委員会（HLURB）に提起されました。HLURBは当初、原告に有利な判決を下しましたが、控訴裁判所はこれを覆し、HLURBには管轄権がないと判断しました。
事件の背景は、フェニックス・ハイツ・コンドミニアムで、開発業者のDPDCIがマンションのマスター・ディード及び制限事項宣言（MDDR）を登録したことから始まりました。その後、コンドミニアム corporation（PHCC）が正式に設立され、DPDCIはPHCCにコンドミニアムのユニットの所有権と所持権を譲渡しました。その後、PHCCはDPDCIからの和解案を承認し、未払い会費とCCT Nos. 21030およびPT-27396/C-136-IIの譲渡を相殺しました。この取り決めには、未建設の22の倉庫スペースを共有エリアに戻すことも含まれていました。
裁判所は、HLURBが請願者の訴えに対する管轄権を持っていなかったことを確認しました。裁判所は、HLURBの管轄権は、紛争の性質によって決まると強調しました。つまり、不動産事業の不正な商習慣または契約義務違反に関する苦情に限定されます。原告の訴えは、DPDCIの活動というよりは、むしろPHCCの活動に異議を唱えるものでした。特に、彼らはPHCCとDPDCIの間の契約、および一部のユニットを販売可能エリアから共通エリアに変更することを承認する取締役会決議の無効化を求めていました。
したがって、問題となっている訴えは、コンドミニアム corporation（PHCC）が当事者として参加している корпорация の活動に挑戦していると裁判所は述べました。PHCCの欠席は、诉讼における必須当事者の欠落と等しいと考えられています。必要な当事者とは、その不在下では、その権利に害を及ぼしたり影響を与えたりすることなく最終的な裁定を下すことができない関心のある人です。
さらに、訴えられた活動がPHCCの企業の行為であったため、裁判所はPHCCは訴訟の不可欠な当事者であるべきであると主張しました。HLURBの判決はDPDCIに対し、PHCCに会費を支払い、管理事務所をPHCCに移転するように命じました。また、PHCCが当事者であった変更に関する合意も違法と宣言されました。これらの事実に基づき、訴訟はPHCCに正当に関わるものであり、請願者は派生的な訴えを通じてのみPHCCに代わって訴えることができたであろうとされました。裁判所は、管轄権の問題を強調しました。HLURBがこの訴訟を管轄していたのであれば、判決は法律および法理に裏付けられていないため、最終性を尊重することはできませんでした。
本判決は、HLURBに提起される訴訟に不可欠な、本質的な問題を示しています。マンションユニット所有者としての原告は、DPDCIとの個別の契約の違反の申し立てではなく、PHCCの活動に異議を申し立てました。これは、本件における問題が企業の紛争の範囲に収まっていることを示唆しています。したがって、訴訟が適切に進められるように、PHCCは訴訟に含めるべきでした。さらに、契約上の違反に関するHLURBによる調査は、マンション事業に関連する問題が適切に企業環境内で取り扱われ、訴訟の手続きの中で関係するすべての当事者が十分に表現されるようにするために不可欠であると考えられました。
この訴訟の提起において強調されているPHCCの地位と役割は、コーポレートガバナンスとメンバーへの権利のバランスにおいて非常に重要です。企業の訴訟行為に影響を与え、企業自体に影響を与える行動のために企業を起訴しなかったことにより、当事者の保護に関連する手続き上の障壁が生じ、司法制度が妨げられました。裁判所はまた、HLURBがMDDRの条項を誤って引用し、違反が見られたと強調しました。
本件で提起された根本的な法的問題は、マンションコーポレーションと個々のユニット所有者の権利と責任を中心に展開されます。裁判所の分析では、マンションコーポレーション自体（この場合はPHCC）に属する義務を個人が追及することを防止するための措置があることが示されています。ただし、個人は関連する救済策を得る権利を行使できます。
FAQs
| 本件の主な問題は何でしたか？ | 本件の主な問題は、HLURB（住宅・土地利用規制委員会）が、コンドミニアムの共通エリアの変更に対する訴訟を管轄するかどうかでした。裁判所は、区分所有者の訴えはPHCCの行為に異議を唱えるものであり、 корпорация 紛争の性質を持っていると判断しました。 |
| HLURBが本件を管轄しなかったのはなぜですか？ | 裁判所は、HLURBの管轄権は不動産事業における不正なビジネス慣行または契約上の義務違反に限定されると判断しました。本件は、PHCCのコーポレートアクションに対する挑戦を含み、HLURBの権限の範囲外でした。 |
| 不可欠な当事者とは何ですか、そしてPHCCはなぜここで不可欠な当事者と見なされましたか？ | 不可欠な当事者とは、訴訟の結果が直接的に影響を与えるため、訴訟に含まれる必要がある当事者のことです。裁判所は、訴訟はPHCCによって行われた訴えられたアクションに異議を唱えるものであったため、PHCCは不可欠であると見なしました。 |
| 区分所有者はなぜ直接訴えることができなかったのですか？ | 裁判所は、訴えられた行動がPHCCのコーポレートアクションであるため、区分所有者は корпорация の代わりに株式の派生として訴える必要があると判断しました。ただし、区分所有者は直接訴訟を提起することができませんでした。 |
| 「会社内論争」とは何ですか、そして本件はなぜこのように分類されましたか？ | 「会社内論争」とは、企業とその株主、役員、または会員の間で発生する論争です。本件は、マンション協会と区分所有者（会員）との間に起こったものとして、この分類に該当します。 |
| 本判決にはどのような実質的な意味がありますか？ | 本判決は、マンションの所有者は直接诉讼によって企業内の紛争に対処することができず、そのような問題には協会を含める必要があり、不動産訴訟の手順を明確にしています。 |
| 行政救済の行使に関する規則とは何ですか？ | 行政救済の行使に関する規則では、法廷の訴訟を開始する前に、すべての行政チャネルを通って解決策を求める必要があります。 |
| 本件において、なぜこの規則が免除されたのですか？ | 行政救済の規則は、争われている行政行動が権限の欠如と同等である違法であることを強調したために免除されました。問題の管轄に関する紛争も法的な問題の範囲内であるため、正当な免除につながりました。 |
本件は、コンドミニアム管理における корпорация の役割、及び区分所有者が有する権利の範囲を明確にする上で重要な判例となります。今後のコンドミニアム関連紛争において、 корпорация を適切に訴訟当事者とすることが重要となるでしょう。
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Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: PHILIP L. GO VS. DISTINCTION PROPERTIES DEVELOPMENT AND CONSTRUCTION, INC., G.R. No. 194024, April 25, 2012