最高裁判所は、不動産販売における契約の種類とその影響を明確にしました。この決定は、購入者が契約義務を完全に果たさなかった場合、所有権が譲渡されないことを明確にしています。簡単に言うと、代金を全額支払うまでは、その物件はあなたの物ではありません。

物件購入：契約は本当に契約ですか？

ヴァイヴ・イーグル・ランド社（Vive Eagle Land, Inc.）は、国有住宅抵当金融公社（National Home Mortgage Finance Corporation, NHMFC）の差し押さえ資産の権利、権益、および参加を購入する契約を結びました。ヴァイヴは頭金の一部を支払いましたが、土地に複数の土地権利証書が発行され、総合的土地改革計画の対象となる農業地として分類されているという問題があるため、残りの支払いを行いませんでした。NHMFCは販売契約を解除し、その後カヴァコン社（Cavacon Corporation）に物件を売却しました。ヴァイヴは、契約解除は無効であり、物件は自分のものであると主張し、裁判を起こしました。裁判所はNHMFCに有利な判決を下し、本件は上訴されました。

裁判所は、契約の条件を検討した結果、契約は実際には売買契約ではなく、販売契約であると判示しました。主な違いは、販売契約では、所有権は財産が配達されたときに購入者に移転しますが、販売契約では、所有権は合意により売り手が保持し、購入代金が全額支払われるまで購入者に移転しないことです。問題の契約では、NHMFCはヴァイヴが全額支払った後でのみ土地の権利証書を配達することが明記されていました。つまり、NHMFCは支払いが行われるまで所有権を保持していました。

ヴァイヴは、同社が土地開発のための融資の担保として物件を使用できなかったことが支払いを停止する理由であると主張しましたが、裁判所は、ヴァイヴはすでに土地が問題になっていることを知っていたため、これは言い訳にならないと判示しました。また、契約にはNHMFCが訴訟を支援する義務も明記されていません。ヴァイヴは、NHMFCがコレクション期間を一時停止することに合意したという証拠を提示しましたが、これは理事会の承認を得ていませんでした。裁判所は、企業は取締役会を通じてのみ行動できるという原則を確認し、理事会の承認がない限り、職員は企業を拘束できないとしました。

ヴァイヴは、NHMFCが不正に譲許を行ったと主張しましたが、裁判所は却下しました。黙認の原則は、相手方を欺く行為が行われた場合、自己の主張または権利と矛盾する立場を主張することを禁じるものです。本件では、NHMFCの以前の行為によってヴァイヴが、アッティ（Atty.）の健康は販売を承認する権限を与えられたと信じさせられたことを示唆する証拠はありません。また、アッティ（Atty.）カカルに手紙を送ったという事実は、それ自体でNHMFCが契約の一時停止を知っていたことを意味するものではありません。裁判所は、この件の重要な点で、フランシスコ（Francisco）対政府サービス保険システム（Government Service Insurance System, GSIS）事件と比較して、契約条件を変更するような形でGSISと同様の支払いはNHMFCによって受け入れられなかったと裁判所は説明しました。これは、ヴァイヴの沈黙による黙認による弁護も弱めることになります。

ついに、ヴァイヴは動機付けでマケダ法を主張しました。これは、弁護の主張が遅れていたことを認めました。マケダ法は、少なくとも2年間支払ったが、その支払いを延滞した不動産購入者を保護します。第4条には、支払い遅延者が支払い義務の対象期間を取得した場合、債務不履行後の法規制が規定されているため、取消通知には、公証人の通知書と、延滞者の取消に対する救済として、現金放棄価値の払い戻しを含むいくつかの法的手順が必要です。しかし、裁判所は、ヴァイヴはたったの1回しか支払いをしていないため、この法律は適用されないと判示しました。また、法律は小規模な不動産購入者を保護することを意図しており、この場合のように財産を購入する法人ではありません。そのために、ヴァイヴが行った初期投資に対する救済は許可されていません。

基本的に、ヴァイヴが合意された額を支払わなかったという事実は、その契約を破棄し、NHMFCに財産を自由に処分する権利を与える債務不履行につながりました。裁判所は、NHMFCがカヴァコン社との後続の取引において不正を行ったと判示しませんでした。

FAQs

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本判決は、契約解除が有効となるために必要な不動産分割払い購入者保護法（マケダ法）の要件に焦点を当てています。フィリピン最高裁判所は、売主が買い手との売買契約を解除する場合、公証人による契約解除通知の送付と、買い手への現金解約価値の払い戻しが義務付けられることを確認しました。これにより、住宅購入者が契約上の権利を保護され、不当な取り扱いや不利益を被ることがないようにするための明確な手続きが確立されます。

不動産契約解除：プロテクションと支払い義務

フィリピンの労働組合であるAssociated Marine Officers and Seamen’s Union of the Philippines – PTGWO-ITF（以下「AMOSUP」という）は、会員である船員に住宅を提供していました。船員のNoriel Decena（以下「Decena」という）は、AMOSUPとの間で分割払いによる住宅取得契約を締結しました。しかし、Decenaが複数回の支払いを怠ったため、AMOSUPは契約を解除し、Decenaに物件からの退去を求めました。この紛争は法廷に持ち込まれ、最終的に最高裁判所まで争われることになりました。

裁判所は、まずAMOSUPとDecenaの間の契約が、実際には売買契約であることを確認しました。分割払いの支払いが完了すればDecenaが物件の所有権を得るという条件が付いていたためです。裁判所は、Republic Act No. 6552（以下「RA 6552」という）または「不動産分割払い購入者保護法」（通称「マケダ法」）の適用可能性を検討しました。マケダ法は、不動産の分割払い購入者を保護することを目的としており、特に買い手が支払いを怠った場合の売主の権利と義務を規定しています。

SEC. 3. In all transactions or contracts involving the sale or financing of real estate on installment payments, including residential condominium apartments but excluding industrial lots, commercial buildings and sales to tenants under Republic Act Numbered Thirty-eight hundred forty-four, as amended by Republic Act Numbered Sixty-three hundred eighty-nine, where the buyer has paid at least two years of installments, the buyer is entitled to the following rights in case he defaults in the payment of succeeding installments:

x x x

(b) If the contract is canceled, the seller shall refund to the buyer the cash surrender value of the payments on the property equivalent to fifty per cent of the total payments made, and, after five years of installments, an additional five per cent every year but not to exceed ninety per cent of the total payments made: Provided, That the actual cancellation of the contract shall take place after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act and upon full payment of the cash surrender value to the buyer.

この規定は、契約が解除される場合、売主は買い手に現金解約価値を払い戻す必要があることを明確にしています。契約解除は、公証人による通知を受け取ってから30日後に行われ、現金解約価値の全額が買い手に支払われる必要があります。この裁判で、裁判所はRA 6552に従って契約が解除されたことを証明するのはAMOSUPの義務であるとしました。AMOSUPがこれらの要件を満たしていることを証明できなかったため、裁判所は退去命令を出すことはできませんでした。RA 6552が遵守されるまで、Decenaは物件に居住する権利があると判断されました。

ただし、最高裁判所は、Decenaが1995年から物件を使用していることを考慮し、未払い金の支払いを命じました。裁判所は、正当な遅延理由がない場合、物件の受領から価格の支払いまでの期間について買い手は利息を支払うべきであるという民法第1589条を適用しました。利息の計算のため、裁判所は民法第2209条に基づき、年6％の利率で遅延損害金を課すことを決定しました。未払い利息は、最終請求日から起算されます。

最高裁判所は、この問題を解決するために、地方裁判所に対し、次のことを命じました。まず、Decenaが支払うべき未払い残高を決定し、次に現在の合理的な家賃を決定します。未払い残高の確定後60日以内に、Decenaは利息を含めてAMOSUPに残高を支払う必要があります。支払い後、AMOSUPは不動産の絶対売買証書を作成し、Decenaに所有権を移転します。ただし、Decenaがこの期間内に支払いを怠った場合、物件を明け渡す必要があり、AMOSUPは支払い額の50％の現金解約価値をDecenaに支払う必要があります。

FAQs

この最高裁判所の判決は、フィリピンにおける不動産契約の解除プロセスに関する重要な前例を打ち立てました。RA 6552は、契約解除における適正手続きを保証し、分割払い購入者を潜在的な濫用から保護する重要な役割を果たします。判決は、売り手と買い手が各自の権利と義務を認識し、公正な取引を確実に行うことの重要性を強調しています。

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出典：Short Title, G.R No., DATE

本判決は、不動産開発業者による契約解除が有効であるためには、マケダ法（不動産分割払い購入者保護法）に基づく現金解約価値の全額支払いが不可欠であることを明確にしています。買い手が分割払いを滞納した場合、売り手は契約を解除できますが、適切な通知と現金解約価値の支払いがなければ、契約解除は無効となります。これは、不動産を購入する人々にとって重要な保護策であり、開発業者が義務を履行しなければ法的措置を取る必要があることを意味します。

契約解除通知後の支払いは？不動産取引のトラブル事例

事件は、プランターズ・デベロップメント・バンク（PDB）とジュリー・チャンドゥマルとの間の土地売買契約に起因しています。チャンドゥマルは月々の支払いを続けていましたが、1994年5月から滞納するようになりました。PDBは、1998年7月14日付の不履行通知および契約解除通知で、滞納額を30日以内に支払うよう要求しましたが、チャンドゥマルは支払いませんでした。そのため、PDBは契約解除の司法確認と占有権の回復を求めて訴訟を起こしました。しかし、PDBはチャンドゥマルに現金解約価値を全額支払いませんでした。この訴訟の主な争点は、(1)召喚状の代替送達が有効であったか、(2)チャンドゥマルが裁判所の管轄に自主的に服したか、(3)公証行為による契約解除が適切であったか、でした。

最高裁判所は、召喚状の代替送達が無効であったにもかかわらず、チャンドゥマルが裁判所の管轄に自主的に服したと判断しました。しかし、PDBがマケダ法に基づく現金解約価値の支払いを怠ったため、公証行為による契約解除は無効であると判示しました。裁判所は、買い手が契約をキャンセルした場合、売り手は総支払額の50％に相当する現金解約価値を買い手に払い戻す必要があると指摘しました。5年以上の分割払いの場合、毎年5％ずつ追加されますが、総支払額の90％を超えることはありません。裁判所は、契約の実際の解除は、買い手が契約解除通知または公証行為による解除要求を受け取ってから30日後、かつ現金解約価値の全額支払い後にのみ行われると述べました。この判決は、PDBがチャンドゥマルに現金解約価値を全額支払わなかったため、契約解除は無効であると結論付けました。

「契約が解除された場合、売り手は買い手に、総支払額の50％に相当する財産に対する支払いの現金解約価値を払い戻さなければなりません。分割払いが5年を超えた場合は、毎年5％ずつ追加されますが、総支払額の90％を超えることはありません。ただし、契約の実際の解除は、買い手が契約解除通知または公証行為による契約解除要求を受け取ってから30日後、かつ現金解約価値の全額支払い後にのみ行われます。」

この判決は、不動産業界に重要な影響を与えます。不動産開発業者は、買い手が分割払いを滞納した場合でも、マケダ法に基づく義務を履行する必要があります。現金解約価値の全額支払いを怠ると、契約解除が無効となり、訴訟のリスクが高まります。したがって、開発業者は契約解除の手続きを慎重に行い、すべての法的要件を遵守する必要があります。

さらに、この判決は、不動産を購入する人々に安心感を与えます。買い手は、分割払いを滞納した場合でも、マケダ法によって保護されており、現金解約価値の支払いを受ける権利があります。開発業者が義務を履行しない場合、買い手は法的措置を講じることができます。この判決は、不動産取引における公正さと透明性を促進し、買い手の権利を保護する上で重要な役割を果たします。

この判決は、召喚状の代替送達の有効性についても重要な教訓を提供します。裁判所は、召喚状の代替送達が有効であるためには、厳格な要件を満たす必要があると強調しました。召喚状の代替送達は、被告に個人的に送達できない場合にのみ行うことができ、執行官は送達を試みた事実と状況を詳細に記載する必要があります。この判決は、裁判所が召喚状の代替送達の有効性を厳格に審査することを示しており、弁護士は召喚状の送達手続きを遵守する必要があります。

今回の事例では、チャンドゥマルが裁判所の管轄に自主的に服したと裁判所が判断したことが重要です。チャンドゥマルは、デフォルト命令の取り消しと回答書の承認を求める緊急申立てを提出しました。この申立ては、裁判所の管轄権の欠如を主張するものではなく、PDBが現金解約価値の支払いを怠ったという実質的な主張を含んでいました。したがって、裁判所は、チャンドゥマルが申立てを提出したことで、裁判所の管轄に自主的に服したと判断しました。この判決は、被告が裁判所の管轄に異議を唱えたい場合、最初に管轄権の欠如を主張する必要があることを示唆しています。

FAQs

本判決は、不動産業界におけるマケダ法の重要性を強調し、買い手の権利を保護する上で重要な役割を果たしています。不動産取引を行う際には、法的アドバイスを求め、すべての法的要件を遵守することが不可欠です。

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出典: Planters Development Bank vs. Julie Chandumal, G.R. No. 195619, 2012年9月5日