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タグ: コンドミニアム

  • コンドミニアムの会費に対するVAT課税の無効化：デロス・サントス対内国歳入庁長官事件

    本件は、最高裁判所が、コンドミニアムの所有者から徴収される会費に対するVAT課税を定めた内国歳入庁長官の通達（RMC No. 65-2012）を無効とした判決です。これにより、コンドミニアムの会費はVATの対象外となり、所有者の負担が軽減されることになります。

    コンドミニアム会費への課税は是か非か：税法の解釈を巡る争い

    フリッツ・ブリン・アンソニー・M・デロス・サントス氏は、父親が所有するマカティ市のコンドミニアムに居住し、会費を支払っていました。2012年、内国歳入庁（BIR）は、コンドミニアムの会費をVATの課税対象とする通達を発行しました。これに対しデロス・サントス氏は、この通達は違憲であり、国家税法に違反すると主張し、最高裁判所に訴えを起こしました。デロス・サントス氏は、会費はコンドミニアムの維持費に充当されるものであり、VATの対象となる消費ではないと主張しました。

    この訴訟において、BIRは、コンドミニアムの管理は有益なサービスであり、その対価として支払われる会費は、コンドミニアム法人の総収入に含まれると主張しました。しかし、最高裁判所は、BIRの主張を退け、コンドミニアム法人は営利事業を行っておらず、会費はコンドミニアムの維持管理のために使用されるものであり、VATの課税対象とはならないと判断しました。

    最高裁判所は、本件以前にも同様の判断を示しており、Yamane v. BA Lepanto Condominium Corporation事件では、コンドミニアム法人は営利事業を行っていないと判示しています。また、会費は利益を得るためのものではなく、コンドミニアムの維持管理のために使用されるものであり、会費の徴収は、商業的または経済的な活動の結果ではないと指摘しました。

    さらに、最高裁判所は、問題となった通達が、国家税法の関連条項を不当に拡大解釈していると判断しました。国家税法第32条は、総収入の源泉を列挙していますが、会費は含まれていません。また、同法第105条から108条は、物品の販売、サービスの提供、財産の賃貸などにVATを課していますが、コンドミニアムの会費は、これらの取引から生じるものではありません。

    本件は、類似の事件であるBureau of Internal Revenue v. First E-Bank Tower Condominium Corp事件において、最高裁判所が既に同様の判断を示していたため、既判力により訴えを取り下げています。ただし、最高裁判所は、憲法違反の疑いがある場合、公共の利益に関わる重要な問題である場合、または同様の事案が繰り返し発生する可能性がある場合には、判断を示すことができると述べています。

    本判決により、コンドミニアムの会費に対するVAT課税は明確に否定され、コンドミニアムの所有者は、不当な税負担から解放されることになります。また、BIRが同様の通達を再び発行することを防ぐ効果も期待できます。

    FAQs

    本件の主要な争点は何でしたか？ コンドミニアムの会費がVATの課税対象となるかどうか、BIRの通達の有効性が争点となりました。
    最高裁判所はどのような判断を下しましたか？ 最高裁判所は、BIRの通達を無効とし、コンドミニアムの会費はVATの課税対象ではないと判断しました。
    なぜコンドミニアムの会費はVATの対象とならないのですか？ コンドミニアム法人は営利事業を行っておらず、会費はコンドミニアムの維持管理のために使用されるものであり、VATの対象となる消費ではないためです。
    本判決は、コンドミニアムの所有者にどのような影響を与えますか？ コンドミニアムの所有者は、会費に対するVATの支払いを免れることができます。
    BIRは、過去にコンドミニアムの会費に対する課税に関して、どのような見解を示していましたか？ BIRは、コンドミニアムの管理を有益なサービスとみなし、その対価として支払われる会費は、コンドミニアム法人の総収入に含まれると主張していました。
    最高裁判所は、BIRの通達をどのように評価しましたか？ 最高裁判所は、BIRの通達が、国家税法の関連条項を不当に拡大解釈していると判断しました。
    本件と類似の事件はありますか？ Bureau of Internal Revenue v. First E-Bank Tower Condominium Corp事件において、最高裁判所は同様の判断を下しています。
    本判決は、将来的に同様の事案が発生することを防ぐ効果がありますか？ はい、最高裁判所の判決は、BIRが同様の通達を再び発行することを防ぐ効果が期待できます。

    本判決は、コンドミニアムの会費に対するVAT課税の是非を明確にし、所有者の権利を保護する上で重要な意義を持ちます。

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    免責事項：本分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
    出典：FRITZ BRYN ANTHONY M. DELOS SANTOS v. COMMISSIONER OF INTERNAL REVENUE, G.R. No. 222548, 2022年6月22日

  • 全額支払い後の売主の義務：フィリピン最高裁判所の判決分析

    フィリピン最高裁判所は、不動産売買契約において、買い手が購入代金を全額支払った場合、売主は買い手に絶対売渡証書とコンドミニアムの所有権証明書を交付する義務を負うと判示しました。これは、買い手がその権利を合法的に行使し、自分の名義で所有権を登録できるようにするために非常に重要です。

    支払いが完了したら、所有権は？不動産販売における売主の義務

    本件は、Fil-Estate Properties, Inc. (FEPI) と Hermana Realty, Inc. (HRI) の間の紛争から生じました。HRIはコンドミニアムユニットの代金をFEPIに全額支払いましたが、FEPIは絶対売渡証書と所有権証明書の交付を拒否しました。HRIはHLURB（住宅・土地利用規制委員会）に訴訟を提起し、勝訴しました。FEPIはその後、大統領府と控訴院に控訴しましたが、いずれも棄却されました。最終的に、FEPIは最高裁判所に上訴しました。

    最高裁判所は、買い手が購入代金を全額支払った場合、売主は絶対売渡証書を交付する義務を負うという下級審の判決を支持しました。裁判所は、民法の第1358条によれば、不動産の権利の創設、譲渡、変更、消滅を目的とする行為や契約は公文書でなされるべきであり、売買契約もこれに該当すると指摘しました。FEPIは当初、売買契約書を作成しましたが、日付がなく、公証もされていませんでした。FEPIは、HRIが印紙税その他の税金の支払いを完了するまで書類を交付しないと主張しましたが、裁判所はこの主張を認めませんでした。

    裁判所は、現地政府コード第135条によれば、登記所は、不動産の所有権譲渡に関する証書を登記する前に、これらの税金の支払いの証拠を要求しなければならないと指摘しました。しかし、絶対売渡証書を作成して初めて、これらの税金を評価して支払うことができます。したがって、FEPIはまず証書を作成しなければなりません。

    裁判所はまた、HRIが購入代金を全額支払った時点で、絶対売渡証書だけでなく、コンドミニアム所有権証明書の交付を受ける権利も取得したと判断しました。これらがなければ、HRIは自分の名義で新たな所有権を登録することができません。さらに、最高裁判所は、大統領令957号（細分化区画及びコンドミニアムの販売規制に関する法令）の第17条と第25条にFEPIが違反していると判断しました。同法令の第17条では、売主は売買契約、売渡証書、その他細分区画やコンドミニアムの販売または譲渡に関する同様の書類を登記所に登録することを義務付けています。第25条では、売主または開発業者は、土地またはユニットの代金が全額支払われた時点で、買い手にその土地またはユニットの所有権を移転する義務を負うと規定しています。

    この判決は、特にコンドミニアムや細分区画を購入する場合、不動産の買い手にとって重要な先例となります。これにより、買い手は購入代金を全額支払った場合、売主がその義務を履行し、所有権を買い手に移転する法的義務を負うことが明確になります。また、開発業者は大統領令957号を遵守する必要があることも強調されています。この命令に違反すると、法的制裁が科せられます。裁判所は、FEPIが絶対売渡証書を作成し、HRIに所有権証明書を交付するよう命じました。裁判所はまた、HRIが自らの名義でコンドミニアムの所有権証明書を取得するための税金と登録費用を負担することも命じました。

    絶対売渡証書の提示および税金と手数料の支払いの証明は、登記所における所有権移転のための必要条件です。

    セクション 135 LGCに基づき、税金と手数料の支払い証明は、登記所が財産の所有権移転を開始する前に必要な要件です。しかし、納税義務と引き換えに所有権証明書の提示義務が免除されるわけではありませんでした。

    この判決は、不動産取引における公平性と透明性を確保する上で、買い手の権利の重要性を改めて認識させるものとなります。売主が約束を果たすよう強制し、フィリピンの不動産セクターにおける買い手の保護を強化しています。

    よくある質問

    本件における主要な問題は何でしたか？ 主要な問題は、FEPIがHRIへの絶対売渡証書と所有権証明書の交付を拒否したことでした。FEPIは、HRIがまず関連する税金と費用を支払う必要があると主張しました。
    裁判所の判決は何でしたか？ 裁判所は、HRIが全額支払いを完了した後、FEPIは絶対売渡証書を作成し、HRIに所有権証明書を交付する義務を負うと判示しました。
    この判決は、不動産購入者にとってどのような意味を持ちますか？ これは、購入代金を全額支払った後、売主が買い手に所有権を移転する義務を負うことが明確になり、不動産取引における購入者の権利を保護する上で重要な先例となります。
    大統領令957号とは何ですか？ これは、細分化区画及びコンドミニアムの販売規制に関する法令であり、開発業者と購入者の権利と義務を規定しています。
    同法令の第17条は何を規定していますか？ 売主は売買契約、売渡証書、その他細分区画やコンドミニアムの販売または譲渡に関する同様の書類を登記所に登録することを義務付けています。
    同法令の第25条は何を規定していますか？ 売主または開発業者は、土地またはユニットの代金が全額支払われた時点で、買い手にその土地またはユニットの所有権を移転する義務を負うと規定しています。
    この事件では、どのような違反が発生しましたか？ FEPIは、絶対売渡証書を登記所に登録しなかったことと、HRIに所有権証明書を交付しなかったことで、同法令の第17条と第25条に違反しました。
    HRIは最終的に何をしなければなりませんか？ 裁判所は、HRIに、コンドミニアムの所有権証明書を取得するために必要な税金と登録費用を支払い、自分の名義でコンドミニアムの所有権証明書を取得するよう命じました。

    結論として、最高裁判所の判決は、フィリピンの不動産取引における買い手の権利を明確にし、保護しています。購入代金を全額支払った場合、買い手は絶対売渡証書と所有権証明書の交付を受ける権利があり、売主はこれを拒否することはできません。

    本判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、連絡先を通じてASG Lawにご連絡いただくか、frontdesk@asglawpartners.comまでメールでお問い合わせください。

    免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた特定の法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
    情報源：Fil-Estate Properties, Inc. 対 Hermana Realty, Inc., G.R. No. 231936, 2020年11月25日

  • 組合費に対する課税の明確化：コンドミニアム組合費の課税の無効性

    本判決は、コンドミニアム法人による組合費、会費、その他の査定/料金の課税を明確化する歳入覚書回覧第65-2012号の有効性に関する問題を扱っています。最高裁判所は、コンドミニアム法人による組合費などの徴収は営利事業と見なされないため、所得税、付加価値税（VAT）、源泉徴収税の対象とならないとの判決を下しました。この決定は、コンドミニアムの区分所有者がこれらの料金に追加の税金を支払う必要がないことを意味し、コンドミニアムの維持と運営に関連する金銭を管理するための透明性と正確さを保証します。

    共有スペースか、課税対象収入か：コンドミニアムの料金に対する課税の論争

    ファーストEバンク・タワー・コンドミニアム社は、税務署が発行した覚書回覧第65-2012号（RMC No. 65-2012）の無効を宣言する宣言的救済を求めました。RMC No. 65-2012は、コンドミニアム法人によって徴収された組合費に対する12％のVATと32％の所得税を課税対象としました。ファーストEバンクは、これは区分所有者が建物の維持のために確保した独自の資金に税金を課すため、コンドミニアムユニットの所有者に追加の課税負担をかけると主張しました。税務署は、RMCは単に該当する法律、特に国内歳入法（NIRC）に関する解釈を明確にしたにすぎないと主張しました。マカティ地方裁判所は、RMC No. 65-2012を違法に発行されたと宣言し、控訴裁判所は事件に対する管轄権を欠いているとして両当事者の訴えを却下しました。したがって、争点の質問は、RMC No. 65-2012が有効かどうかです。さらに、本件は宣言的救済を行うために適切に行われたのでしょうか？

    最高裁判所は、RMC No. 65-2012の有効性を争うための適切な救済策は宣言的救済ではないと判断しました。それでも、コンドミニアムの課税に関する問題が国内のコンドミニアム法人にとって影響力があり公共の利益と調和することから、裁判所は公共の福祉を促進するために訴訟を継続しました。行政機関の活動の有効性を争うための適切な措置は、違憲または管轄権の逸脱が主張される場合の、証明書と禁止です。しかし、このような事実にもかかわらず、税務問題に関する問題が6年も未解決であることから、最高裁判所はさらなる遅延を避けるために、訴訟を終了することにしました。

    裁判所は、コンドミニアム法人は、通常の事業活動において組合費を徴収しないと判断しました。さらに、コンドミニアム法人は所得税、VAT、源泉徴収税の対象となる収入を目的として設立されていません。これにより、RMC No. 65-2012は無効と宣言されます。特に、コンドミニアム法人による組合費の徴収は、財政的なゲインや経済活動の創出を目的としたものではありません。RMC No. 65-2012により、コンドミニアム法人はメンバーとテナントに利益、利点、特権を提供し、その見返りとして課税所得またはメンバーに提供される有益なサービスの報酬と解釈すると述べており、最高裁判所はこれを拒否します。その結果、組合費、会費、その他の評価/料金は課税対象となり、そのような徴収活動は純粋に区分所有者の利益のためであり、その効果的な監視、維持、あるいはコンドミニアムの共有エリアを改善し、その運営を維持するという目的のためであると定めました。

    裁判所は、組合費、会費、その他の評価/料金は財産の販売、物々交換、交換を含む取引から生じるものではないため、VATは適用されないとも指摘しました。また、バリュー・アディッド税（VAT）は取引にかかる税金であり、利益がなくても、商品の販売、物々交換、交換、またはサービスの提供のすべての段階で課税されます。しかし、このような問題に関して、コンドミニアム法人は事業に従事していると言うことはできません。同様に、区分所有者に料金、報酬、または対価のためにサービスを提供していると言うこともできません。そうではなく、これらの徴収活動により、コンドミニアム法人を維持、修繕、改善できることになっています。

    源泉徴収税制度は主に、納税者が予想される所得税の義務を果たすための便利な方法を提供し、税金の回収を確実に行い、政府のキャッシュフローを改善するために作られました。したがって、RMC No. 65-2012における、そのような税法を拡大する権限を超える管轄権の乱用は、無効であると決定されます。そのため、RMC No. 65-2012が指定した課税制度に法的裏付けはないことから、地方裁判所は以前の和解声明を取り消しました。

    FAQs

    本件における重要な問題は何でしたか？ 問題は、コンドミニアム法人によって徴収された組合費が、所得税、付加価値税、源泉徴収税の対象となるかどうかでした。裁判所は、これらの料金は課税対象ではないとの判決を下しました。
    RMC No. 65-2012とは何でしたか？ RMC No. 65-2012は、コンドミニアム法人によって徴収された組合費を課税対象とする税務署が発行した覚書回覧でした。
    裁判所はRMC No. 65-2012に関してどのような判決を下しましたか？ 裁判所は、コンドミニアム法人が課税目的でそのような料金を徴収するための法人を運営することを目的としていないと述べ、RMC No. 65-2012は無効であるとの判決を下しました。
    RMC No. 65-2012を無効にするための適切な法的手段は何ですか？ RMC No. 65-2012を無効にするための適切な法的手段は、禁止令または証明書の発行の申し立てを行うことです。
    所得税の対象となるのはどのような収入ですか？ 所得税の対象となる収入は、サービスに対する報酬、事業の実施からの総収入、または職業の行使を含む、あらゆる源泉から得られる収入です。
    コンドミニアム法人は営利事業を行っていますか？ いいえ、コンドミニアム法人は課税を発生させないことを目的としています。特に、料金を収集することは、維持、修繕、またはコンドミニアムの共有スペースの改善を目的としています。
    付加価値税（VAT）とは何ですか？ 付加価値税（VAT）は取引税であり、課税収入には事業の事業活動からの事業費および管理費が含まれます。
    源泉徴収税の目的は何ですか？ 源泉徴収税の目的は、所得税の回収を容易にすることであり、それは課税対象所得を対象としています。

    結論として、本判決は、コンドミニアム法人の財務的管理に明確さと保護をもたらします。区分所有者は、税法を尊重しながら財政的なコミットメントを管理できることが保証されるようになりました。

    この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、こちらまたは電子メールfrontdesk@asglawpartners.comにてASG Lawにお問い合わせください。

    免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
    出典：短いタイトル、G.R No.、日付

  • 外国人の土地所有制限：相続による権利主張の可否

    本判決は、外国人がフィリピン国内の土地を所有することの可否、およびその土地に対する相続権の有無について判断を示したものです。最高裁判所は、外国人がフィリピンの土地を所有することを原則禁止する憲法の規定を改めて確認し、外国籍の両親を持つ相続人が、その土地に対する権利を主張できないことを明確にしました。この判決は、フィリピンにおける土地所有の法的制約と、外国人による不動産取得の制限に関する重要な先例となります。

    フィリピンの土地、外国人の手に渡ることは許されるのか？相続をめぐる争い

    この訴訟は、インド国籍の夫婦が所有していたとされる不動産（ベル・エアの土地とリッツ・タワーのコンドミニアム）をめぐり、その子供たちが兄弟の一人であるゴプ氏に対し、不動産の返還、分割、会計処理などを求めたものです。子供たちは、両親がゴプ氏の名義で不動産を購入し、それを信託として兄弟姉妹のために管理していたと主張しました。しかし、地方裁判所は、原告である子供たちが訴訟を起こす資格がないとして訴えを却下。この判断の根拠となったのは、フィリピン憲法が外国人の土地所有を禁止している点でした。最高裁判所は、この却下を支持し、外国人の土地所有に関する憲法の制限と、それが相続権に及ぼす影響について詳細な分析を行いました。

    最高裁判所はまず、本件が誤った訴訟手続きで提訴されたものであることを指摘しました。地方裁判所が訴えを却下した理由は、原告が訴訟を起こす資格を欠いているというものであり、これは訴えの却下事由の一つに該当します。このような却下の場合、適切な対応は上訴ではなく、特別民事訴訟を提起することです。また、たとえ訴えを提起するとしても、まずは控訴院に申し立てるべきであり、最高裁判所に直接申し立てることは裁判所の階層構造に反するとしました。訴えの却下が、当事者の権利を侵害するものではないため、原告は改めて訴えを提起することが可能です。

    本件の核心は、原告が訴えを起こすための十分な根拠を提示できなかった点にあります。訴状の内容を検討した結果、原告はインド国籍の両親の相続人として、問題の不動産に対する権利を主張していました。しかし、**フィリピン憲法第12条第7項**は、**相続の場合を除き、私有地は公共の土地を取得または保持する資格のある個人、法人、または団体にのみ譲渡または譲渡できる**と規定しています。つまり、外国人はフィリピンの土地を所有することができず、その土地に対する権利を相続することも原則として認められていません。この規定の目的は、国の財産を保護することにあります。最高裁判所は過去の判例を引用し、**外国人が他者の名義を借りて土地を所有しようとする行為を厳しく禁止**してきました。土地とその上の改善物は、中国人である父親の遺産から除外され、ドイツ人である夫による不動産購入資金の払い戻し請求は認められず、オーストラリア人男性による不動産の回復請求も却下されました。これらの判例は、外国人が直接的にも間接的にもフィリピンの土地を所有することを禁じるという原則を明確に示しています。

    さらに、コンドミニアムについては、外国人の所有が全面的に禁止されているわけではありません。しかし、本件では、原告がコンドミニアムに対する権利も、相続によって取得したと主張していたため、やはり訴えの根拠が不十分であると判断されました。フィリピンの法律では、相続権は被相続人の本国法によって決定されます。**民法第16条**は、**不動産および動産は、それが存在する国の法律に従う**と規定していますが、**相続に関しては、被相続人の本国法が適用される**と定めています。したがって、インド国籍の両親からコンドミニアムを相続すると主張するのであれば、原告はインドの法律に基づいて相続権があることを訴状で主張し、立証しなければなりませんでした。

    最高裁判所は、訴状に記載された事実がすべて真実であると仮定しても、原告が求める救済は認められないと結論付けました。その理由は、原告が権利の根拠を、土地を所有することも相続させることもできない外国人の相続人であることに置いていたからです。また、コンドミニアムについても、両親の本国法であるインドの法律に基づいて相続人であることを主張していませんでした。最高裁判所は、「訴えが救済を正当化する事実を主張しているかどうか」が、訴えの根拠が不十分であるかどうかの判断基準であると指摘しました。本件の訴えは、この基準を満たしていませんでした。

    この判決の核心は何ですか？ フィリピンの土地に対する外国人の所有制限と、その相続に関する法的解釈を明確にした点にあります。
    外国人は、どのような場合にフィリピンの土地を所有できますか？ 原則として、外国人はフィリピンの土地を所有できません。ただし、憲法で認められた例外的な場合に限り、土地を所有することが可能です。
    相続によってフィリピンの土地に対する権利を主張できますか？ 外国籍の親からフィリピンの土地を相続することは、原則として認められません。
    コンドミニアムの場合はどうですか？ コンドミニアムの場合、外国人の所有が全面的に禁止されているわけではありません。ただし、相続によって権利を取得する場合は、被相続人の本国法に基づいて相続権を主張する必要があります。
    訴状を作成する際に注意すべき点は？ 訴えを起こすための法的根拠を明確に示す必要があります。特に相続の場合、被相続人の本国法に基づいて相続権があることを立証しなければなりません。
    なぜ訴状が却下されたのですか？ 原告がフィリピンの法律または被相続人の本国法に基づいて、土地に対する権利を主張するための十分な根拠を示すことができなかったためです。
    訴えが却下された場合、再度訴えを提起できますか？ はい、却下の理由が当事者の権利を侵害するものではない場合、原告は改めて訴えを提起することが可能です。
    この判決は、どのような人に影響を与えますか？ 外国籍の両親からフィリピンの土地を相続する可能性がある人、またはフィリピンで不動産を取得しようとする外国人に影響を与えます。

    本判決は、フィリピンにおける土地所有の法的制約と、外国人による不動産取得の制限に関する重要な指針となります。外国人がフィリピンで不動産を取得する際には、専門家への相談が不可欠です。

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Heirs of Satramdas v. Sadhwani, G.R. No. 217365, August 14, 2019

  • 漏水問題：区分所有者の責任とコンドミニアム協会の義務

    本判決は、区分所有者が他の区分所有者のユニットに損害を与えたとされる事案において、準不法行為に基づく損害賠償請求が認められるための要件を明確にしたものです。原告は、被告のユニットからの漏水により損害を被ったと主張しましたが、最高裁判所は、損害の範囲、被告の過失、および損害との因果関係が十分に証明されていないとして、原告の請求を棄却しました。本判決は、区分所有者間の紛争において、立証責任の重要性と、各当事者の責任範囲を明確にするものです。

    マンションでの水漏れ：上階の住人の工事が原因？責任の所在を問う

    フィリピンのマンションで、区分所有者が自分のユニットに損害を受けたと訴えました。上階の住人が行った配管工事が原因だと主張しましたが、裁判所はどのように判断したのでしょうか？このケースでは、原告（下階の区分所有者）は、被告（上階の区分所有者とコンドミニアム協会）の過失によって損害を受けたと主張し、損害賠償を求めました。しかし、裁判所は、損害の範囲、被告の過失、および損害との因果関係を証明する十分な証拠がないとして、原告の請求を棄却しました。この判決は、準不法行為に基づく損害賠償請求において、原告がこれらの要素を立証する責任を負うことを再確認するものです。

    準不法行為は、当事者間に契約関係がない場合に、人の行為または不作為によって他人に損害を与える場合に成立します。民法2176条は、「過失または怠慢によって他人に損害を与えた者は、その損害を賠償する義務を負う。当事者間に既存の契約関係がない場合、当該過失または怠慢は、準不法行為と呼ばれる」と規定しています。準不法行為が成立するためには、原告が被った損害、被告の過失、および損害と被告の行為との間の因果関係を証明する必要があります。この因果関係は、近因（最も直接的な原因）でなければなりません。

    この訴訟において、原告は、上階の区分所有者がバルコニーで行った配管工事が原因で、漏水が発生し、ユニットに損害を与えたと主張しました。また、コンドミニアム協会は、違法な工事を禁止する規則を施行しなかった過失があると主張しました。しかし、裁判所は、原告がこれらの主張を裏付ける十分な証拠を提出しなかったと判断しました。具体的には、損害の範囲を示す写真が不十分であり、配管工事が違法または過失によって行われたことを示す証拠がなく、配管工事と漏水との間の因果関係が立証されませんでした。

    裁判所は、原告が提出した証拠の多くが、伝聞証拠または自己主張的な文書であると指摘しました。たとえば、原告の弁護士は、上階の住人の配管工事が原因で漏水が発生したというコンドミニアム協会の担当者の発言を証言しましたが、担当者自身は証人として出廷しませんでした。また、原告は、ユニットの修理費用の見積書を提出しましたが、見積書を作成した人物が証人として出廷しなかったため、証拠として認められませんでした。

    さらに、裁判所は、原告が以前、住宅・土地利用規制委員会（HLURB）に、コンドミニアムの開発業者に対して、ユニットの欠陥による漏水に関する訴えを提起していたことを指摘しました。HLURBは、開発業者の責任を認め、原告に損害賠償を命じました。裁判所は、原告が以前に別の当事者に対して同様の損害賠償を求めていたことを考慮し、本訴訟における請求の信憑性に疑念を抱きました。

    この判決は、区分所有者が他の区分所有者またはコンドミニアム協会に対して損害賠償を請求する場合、損害の範囲、過失、および因果関係を明確に立証する必要があることを強調しています。また、伝聞証拠や自己主張的な文書は、これらの要素を立証するために十分ではないことも明確にしています。

    重要な教訓として、将来同様の紛争が発生した場合に備え、写真やビデオで損害を記録し、専門家による評価を取得し、事件に関与するすべての当事者から書面による声明を確保することが不可欠です。さらに、HLURBに対する以前の訴訟で提起された主張と、本訴訟で提示された証拠との間に矛盾があることは、全体的な事件を弱める可能性があることに留意することが重要です。

    FAQs

    本件の主な争点は何でしたか？ 上階のユニットからの漏水により、下階のユニットに損害が発生した場合、上階の区分所有者とコンドミニアム協会の責任が問われるかどうかが争点でした。
    裁判所はどのような判断を下しましたか？ 裁判所は、損害の範囲、被告の過失、および損害との因果関係を証明する十分な証拠がないとして、原告の請求を棄却しました。
    準不法行為とは何ですか？ 準不法行為とは、当事者間に契約関係がない場合に、人の行為または不作為によって他人に損害を与えることです。
    準不法行為が成立するための要件は何ですか？ 準不法行為が成立するためには、原告が被った損害、被告の過失、および損害と被告の行為との間の因果関係を証明する必要があります。
    近因とは何ですか？ 近因とは、損害の最も直接的な原因であり、その原因がなければ損害が発生しなかったであろうものです。
    原告が提出した証拠にどのような問題がありましたか？ 原告が提出した証拠の多くが、伝聞証拠または自己主張的な文書であり、損害の範囲、過失、および因果関係を十分に立証することができませんでした。
    本判決から得られる教訓は何ですか？ 区分所有者が他の区分所有者またはコンドミニアム協会に対して損害賠償を請求する場合、損害の範囲、過失、および因果関係を明確に立証する必要があるということです。
    どのような証拠が有効ですか？ 写真やビデオで損害を記録し、専門家による評価を取得し、事件に関与するすべての当事者から書面による声明を確保することが有効です。

    本判決は、区分所有者間の紛争において、立証責任の重要性を強調しています。同様の紛争を回避するためには、コンドミニアムの規則を遵守し、建物のメンテナンスに注意を払い、損害が発生した場合には適切な証拠を収集することが重要です。

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    免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
    出典: Short Title, G.R No., DATE

  • コンドミニアムにおける無許可増築：民法と区分所有法の適用範囲の明確化

    本判決は、コンドミニアムの区分所有者による無許可増築問題を取り上げ、民法の善意の建築者に関する規定が、区分所有法が適用されるコンドミニアムには適用されないことを明確にしました。特に、コンドミニアムの共有部分に無許可で増築を行った場合、民法ではなく、区分所有法や管理規約に基づいて判断されるべきであると判示しました。これは、コンドミニアムの構造的保全と共有者間の権利を保護するための重要な判断です。

    コンドミニアム最上階の悲劇：無許可増築は誰の責任？

    本件は、Leviste Management System, Inc. (LEMANS)が所有するコンドミニアムのユニット上に、Legaspi Towers 200, Inc.の許可なくConcession 4と呼ばれる増築を行ったことが発端です。Legaspi Towersは、この増築が区分所有法および管理規約に違反するとして、撤去を求めました。争点は、この増築が民法の「善意の建築者」に該当するかどうか、そしてLegaspi Towersが増築の撤去を求める権利があるかどうかでした。

    裁判所は、民法の善意の建築者に関する規定は、土地所有者と建築者が別であり、特定の法律や契約によって拘束されていない場合に適用されると指摘しました。しかし、コンドミニアムにおいては、区分所有法が適用され、マスター・ディードと管理規約がコンドミニアム法人と区分所有者間の契約関係を規定します。したがって、LEMANSの増築は、区分所有法および管理規約に違反するものであり、善意の建築者とは認められませんでした。

    裁判所は、区分所有法第4条に基づき、マスター・ディードには建物の階数やユニット数、付属品などが記載されている必要があると指摘しました。LEMANSのConcession 4の建設は、マスター・ディードに反しており、かつ区分所有法が求める区分所有者全員の同意を得ていませんでした。

    区分所有法第4条：本法は、不動産が区分所有権の対象となる場合にのみ適用され、その際、不動産が所在する県または市の登記所に、設定またはマスター・ディードが記録され、土地の権利証に注釈されることを条件とする。

    さらに、Legaspi Towersの管理規約は、共有部分の追加または構造変更を伴う改善には、総会での承認が必要であることを明記しています。LEMANSは、この規定を遵守せず、当時の社長との内部合意のみに基づいて増築を進めました。しかし、会社は取締役会を通じてのみ行動できるため、この内部合意はLegaspi Towersを拘束しません。

    裁判所は、LEMANSによる増築が区分所有法および管理規約に違反する違法な構造物であると判断し、Legaspi TowersがLEMANSの費用でConcession 4を撤去する権利を有すると結論付けました。民法448条を適用することは、善意の所有者に違法な構造物を収用させるか、違法な構造物の継続を許容することを意味し、不当な結果を招くと判断されました。

    民法448条：善意で土地に建物を建てた者は、第546条および第548条に定める補償金を支払った後、その工作物、播種または植栽を自己のものとする権利を有する。

    この判決は、コンドミニアムにおける無許可増築が、他の区分所有者の権利や建物の構造的保全に影響を与える可能性があることを改めて示しました。コンドミニアムの区分所有者は、増築や改築を行う前に、区分所有法および管理規約を遵守し、必要な承認を得る必要があります。さもなければ、撤去費用を負担するだけでなく、法的責任を問われる可能性もあります。民法の一般規定よりも、区分所有法という特別法が優先されるという原則も改めて確認されました。

    FAQs

    本件の核心的な問題は何でしたか？ コンドミニアムにおける無許可増築に対する法的救済と、民法448条の善意の建築者の規定が適用されるかどうかが争点でした。裁判所は、区分所有法が優先されると判断しました。
    LEMANSはなぜ敗訴したのですか？ LEMANSは、区分所有法およびLegaspi Towersの管理規約に違反して増築を行ったため、善意の建築者とは認められず、増築の撤去を命じられました。
    本判決はコンドミニアムの区分所有者にどのような影響を与えますか？ 区分所有者は、増築や改築を行う前に、区分所有法および管理規約を遵守し、必要な承認を得る必要があります。違反した場合、撤去費用を負担するだけでなく、法的責任を問われる可能性があります。
    善意の建築者に関する民法の規定は、どのような場合に適用されますか？ 善意の建築者の規定は、土地所有者と建築者が別であり、特定の法律や契約によって拘束されていない場合に適用されます。コンドミニアムのように、区分所有法や管理規約が適用される場合には、適用されません。
    Legaspi TowersはなぜConcession 4の撤去を求める権利があったのですか？ Concession 4の建設が区分所有法および管理規約に違反しており、Legaspi Towersは、それらの規定に基づいて、違法な構造物の撤去を求める権利を有していました。
    マスター・ディードとは何ですか？ マスター・ディードは、コンドミニアムの構成、建物の階数、ユニット数、付属品などを記載した公的な書類であり、区分所有法に基づいて登記される必要があります。
    管理規約とは何ですか？ 管理規約は、コンドミニアムの管理運営に関する規則を定めたものであり、区分所有者の権利や義務、共有部分の使用方法などを規定します。
    本判決から何を学ぶべきですか？ コンドミニアムにおける増築や改築は、区分所有法および管理規約を遵守し、必要な承認を得てから行う必要があることを理解することが重要です。

    本判決は、コンドミニアムにおける区分所有者の権利と義務、そして区分所有法と民法の適用範囲に関する重要な指針を示しました。無許可増築は、法的紛争だけでなく、他の区分所有者の権利や建物の安全性にも影響を与える可能性があります。したがって、コンドミニアムの管理者は、区分所有者に対して、関連法規および管理規約の遵守を徹底する必要があります。

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    免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
    出典：LEVISTE MANAGEMENT SYSTEM, INC. VS. LEGASPI TOWERS 200, INC., [G.R. NO. 199353 AND G.R. NO. 199389], 2018年4月4日

  • 区分所有権者の権利：区分所有者ではない取締役の選任は無効

    本判決は、区分所有権者集会において、区分所有者ではない者が取締役として選任された場合、その選任は無効であると判断しました。この判決は、区分所有者の権利を明確にし、マンション管理における公正な運営を促進するものです。

    マンション管理の歪み：非区分所有者による支配の阻止

    メアリー・E・リムは、弁護士レイナルド・V・リムを通じて、モルデックス・ランド、1322ロハス・ブルバード・コンドミニアム・コーポレーション（以下、コンドコア）、およびジェフリー・ジャミノーラらを取締役選任の無効を求めて訴えました。争点は、2012年7月21日の総会での議決の有効性と、区分所有者ではない取締役の選任の可否でした。地裁はコンドコア側の主張を認めましたが、最高裁判所はこれを覆し、原告の訴えを認めました。本判決では、コンドミニアム法および会社法に基づき、区分所有者のみがコンドミニアム管理組合の取締役になれることを改めて確認しました。

    本件の背景には、モルデックス・ランドが未販売の区分所有ユニットを多数所有しており、その代表者がコンドコアの取締役会を支配している状況がありました。リムは、モルデックス・ランドの代表者である個人被告らが区分所有者ではないにもかかわらず、取締役として選任されたことが不当であると主張しました。裁判所は、会社法における取締役の資格要件と、コンドミニアム法における区分所有者の権利に着目しました。この裁判では、総会の定足数の計算方法、企業の会員資格の有無、そして区分所有者ではない者が取締役になれるかどうかが争点となりました。

    最高裁判所は、まず手続き上の問題として、審理の対象が純粋な法律問題であると判断し、自らが審理を行うことが適切であるとしました。実質的な問題として、リムが区分所有者としての地位を有すること、そして総会の定足数が満たされていなかったことを確認しました。会社法第52条は、定足数について、株式の無い法人の場合は会員の過半数と規定しています。また、コンドコアの定款にも、有効な会員の単純過半数が出席することで定足数が満たされると定められています。裁判所は、2012年7月21日の総会では、108名の区分所有者のうち29名しか出席していなかったため、定足数が満たされていなかったと判断しました。

    裁判所は、モルデックス・ランドが未販売の区分所有ユニットを所有していることから、コンドコアの会員であることは認めました。しかし、会員権と取締役の資格は異なると判示しました。会社法第23条では、取締役は会社の株式を少なくとも1株所有しているか、株式の無い法人の場合は会員でなければならないと規定されています。裁判所は、コンドミニアム法は区分所有者による管理を意図しており、区分所有者ではない者が取締役になることは認められないと判断しました。最高裁判所は、モルデックス・ランドが代表者を指名することはできるものの、その代表者が区分所有者でなければ取締役になることはできないと結論付けました。

    この判決は、コンドミニアムの管理運営において、区分所有者の権利を保護し、公正な運営を確保するために重要な意味を持ちます。区分所有者ではない者が取締役会を支配することを防ぐことで、コンドミニアムの資産価値の維持、およびコミュニティの健全な発展が促進されることが期待されます。また、コンドミニアム管理組合は、会員の資格要件および取締役の選任について、定款や規則を明確に定めることが重要となります。本判決は、コンドミニアム管理における透明性と公正性を高める上で重要な判例となるでしょう。

    FAQs

    本件の争点は何でしたか？ 争点は、コンドミニアム管理組合の総会における定足数の計算方法、会員資格の有無、そして区分所有者ではない者が取締役になれるかどうかでした。
    裁判所の判決はどのようでしたか？ 裁判所は、2012年7月21日の総会での議決は無効であり、区分所有者ではない取締役の選任は認められないと判断しました。
    モルデックス・ランドはコンドコアの会員になれますか？ 裁判所は、モルデックス・ランドが未販売の区分所有ユニットを所有していることから、コンドコアの会員であることは認めました。
    モルデックス・ランドは誰を取締役として選任できますか？ モルデックス・ランドは代表者を指名できますが、その代表者が区分所有者でなければ取締役になることはできません。
    本判決は区分所有者にどのような影響を与えますか？ 本判決は、区分所有者の権利を明確にし、マンション管理における公正な運営を促進するものです。区分所有者ではない者が取締役会を支配することを防ぎます。
    会社法第23条では、取締役はどのような要件を満たす必要がありますか？ 会社法第23条では、取締役は会社の株式を少なくとも1株所有しているか、株式の無い法人の場合は会員でなければならないと規定されています。
    区分所有法に本件のような規定はありますか？ 明確な条文での規定はありませんが、区分所有法は区分所有者による管理を意図しており、判例で解釈されています。
    本判決を踏まえ、コンドミニアム管理組合は何をすべきですか？ コンドミニアム管理組合は、会員の資格要件および取締役の選任について、定款や規則を明確に定めることが重要となります。

    本判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Lawまでお問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comまで電子メールでお問い合わせください。

    免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
    出典：MARY E. LIM, VS. MOLDEX LAND, INC., G.R No. 206038, 2017年1月25日

  • 抵当権の有効性: 住宅ローン規制機関の承認不足は必ずしも無効とはならない

    本件は、抵当権設定時に住宅ローン規制機関の承認を得なかった場合に、その抵当権の有効性がどのように判断されるかについて重要な判決を下しました。最高裁判所は、そのような承認の欠如は、必ずしも抵当権を完全に無効とするものではないと判断しました。この判決は、不動産開発業者と金融機関との間の抵当権関係に影響を与え、住宅購入者の権利保護のバランスを取るものです。実質的には、規制機関の承認なしに設定された抵当権でも、一定の条件下で有効と認められる可能性があることを意味します。そのため、すべての関係者は契約締結時に注意を払い、適切な手続きを遵守する必要があります。

    住宅ローン規制機関の承認は必要か？抵当権の有効性を巡る争い

    この事件は、フィリピン・ナショナル銀行（PNB）がプエルト・アズール・ランド（PALI）に融資を行い、PALIが所有する土地を抵当に入れたことに端を発します。その後、PALIはリナ・パラニョ・リムに土地を販売しましたが、抵当権の設定について住宅ローン規制委員会（HLURB）の承認を得ていませんでした。リムは、この抵当権の無効を主張し、訴訟を起こしました。この訴訟において、HLURBの承認を得ていない抵当権の有効性、およびPNBが善意の抵当権者であるかどうかが争点となりました。裁判所は、過去の判例を参照しつつ、HLURBの承認がなかったとしても、抵当権自体は無効とはならない可能性があると判断しました。ただし、それは特定の当事者に対する影響という点で制限される可能性があります。

    裁判所の議論の中心は、共和国法957号（PD 957）の第18条の解釈でした。この条項は、住宅ローン規制機関の承認なしに抵当権を設定することを禁じています。しかし、裁判所は、この条項が抵当権の無効を明確に規定しているわけではないと指摘しました。そのため、PD 957の他の条項、特に罰則規定（登録の取り消し、罰金、禁錮など）を考慮に入れる必要がありました。裁判所は、禁止条項の違反に対する制裁が法律自体に明示されている場合、それ以上の制裁は科されないという原則を確認しました。 この原則に基づき、HLURBの承認がないことだけを理由に抵当権を無効とすることは適切ではないと判断しました。

    裁判所は、以前の判決（G.R. No. 163377）において、すでにこの抵当権の有効性を認めていたことを強調しました。この以前の判決は、当事者間での争いを終結させるために重要な役割を果たしました。最高裁判所は、当事者間の最終的な判断は、たとえ誤りがあるとしても、変更できないと述べています。この原則、すなわち既判力は、当事者が同じ問題を繰り返し提起することを防ぎ、訴訟の終結を保証するために重要です。 PALIとPNBの間では抵当権設定の有効性が既に確定しており、再燃は認められないと判断されました。

    もっとも、HLURBには、住宅販売に関する紛争を解決する権限があります。裁判所は、HLURBが住宅購入者を保護するために、抵当権の無効を判断する権限を持つことを認めました。ただし、その権限は、特定の購入者（本件ではリム）の権利に影響を与える範囲に限定されるべきです。最高裁は、ファースト・イースト・バンクの判例を引用して、住宅ローン規制機関が特定の区画について抵当権を無効とすることはできるものの、全体を無効にする権限はないと示唆しました。本件では、リムが契約を結んだコンドミニアムユニット48Cのみにその影響が及ぶべきであり、抵当権全体の有効性には影響を与えません。

    重要なことは、PD 957の第25条が、コンドミニアムユニットの購入者に対して、抵当権が存在する場合に救済手段を提供していることです。この条項に基づき、PALIはリムへのコンドミニアムの譲渡に伴い、抵当権の一部を解除する義務を負います。すなわち、PALIはリムがユニットの完全な所有権を取得できるように抵当権の償還を行う必要があります。この手順は、住宅購入者が既存の抵当権によって不当に損害を受けるのを防ぐためのバランスを取るものです。結局のところ、HLURBの承認がないという事実は、住宅ローン契約全体を無効にするものではなく、個々の購入者の権利を保護する範囲内で調整されるべきです。

    また、PNBが「善意の抵当権者」であるかどうかという議論は、本件では重要ではありません。裁判所は、抵当権の有効性がすでに確定しているため、PNBの善意を判断する必要はないと述べました。ただし、PNBが抵当権の設定時に適切な調査を怠ったことは認めつつも、PNBがリムのユニット購入よりも前にPALIに融資を行っていたという事実を考慮すると、PNBに責任を問うことは不公平であると判断しました。

    FAQs

    本件における主な争点は何でしたか？ 争点は、住宅ローン規制機関の承認なしに設定された抵当権の有効性と、その抵当権が特定の住宅購入者に与える影響の範囲でした。
    なぜ住宅ローン規制機関の承認が問題となるのですか？ 承認は、購入者を悪徳な開発業者から保護し、抵当権が不当に損害を与えないようにするためのものです。承認なしでの抵当権設定は、不動産取引における不健全な慣行とみなされる可能性があります。
    最高裁判所は、HLURBの承認なしに抵当権を設定した場合、どのようになると判断しましたか？ HLURBの承認がないからといって、抵当権が完全に無効になるわけではないとしました。その有効性は、関係する個々の権利と、法律で定められた救済手段に照らして判断される必要があります。
    コンドミニアムの購入者は、抵当権の影響からどのように保護されていますか？ 共和国法957号の第25条は、抵当権の償還という救済策を提供しており、これにより購入者は自分のユニットに対する抵当権を解除できます。
    この判決は、不動産開発業者にどのような影響を与えますか？ 開発業者は、抵当権を設定する際にHLURBの承認を得ることが不可欠であることを改めて認識する必要があります。また、承認を得ていない抵当権は、住宅購入者の権利に影響を与える可能性があることを理解する必要があります。
    この判決は、金融機関にどのような影響を与えますか？ 金融機関は、抵当権を設定する前に適切なデューデリジェンスを行う必要があります。HLURBの承認を得ているかを確認することは、抵当権の有効性を確保し、将来の紛争を避けるために重要です。
    裁判所は、PNBが善意の抵当権者であったかどうかをどのように判断しましたか？ 裁判所は、抵当権の有効性がすでに確定しているため、PNBの善意を判断する必要はないとしました。ただし、PNBが抵当権の設定時に適切な調査を怠ったことは認めています。
    裁判所の最終的な判決は何でしたか？ 裁判所は、原判決を一部修正し、PNBとPALIの間の抵当権が有効であることを確認しましたが、リムおよび同様の立場にある人々の権利は保護されるべきであるとしました。

    本判決は、抵当権設定時の住宅ローン規制機関の承認の重要性を明確にしました。規制の遵守と購入者の権利の保護のバランスを取ることが重要です。本判決は、当事者が権利義務を理解し、適切な手続きを遵守することで紛争を予防できることを示唆しています。

    本判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Lawまでご連絡ください。お問い合わせまたは電子メールでfrontdesk@asglawpartners.com。

    免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
    出典：PHILIPPINE NATIONAL BANK VS. RINA PARAYNO LIM AND PUERTO AZUL LAND, INC., G.R. No. 171677, 2013年1月30日

  • 販売ライセンスなしでの不動産販売：PD 957に基づく刑事責任

    本判決は、不動産開発業者による販売許可証なしでの区画またはコンドミニアムの販売について、セクション5、17、および20に基づいて告発された被告に対して提起された情報を撤回した控訴裁判所の判決をめぐるものです。最高裁判所は、セクション5および20の情報に関しては重大な誤りがあることを発見し、原判決を覆しました。この決定は、開発業者が販売許可証を取得せずに販売活動を行うと刑事責任を問われる可能性があることを明確にし、買い手に保護を提供し、不動産取引の誠実さを確保しています。

    販売許可証のないコンドミニアム：メガワールド社の責任

    本件は、ジュリエッタ・E・ベルナルドがメガワールド社のコンドミニアムユニットの購入を申し出たことから始まりました。予約契約が2000年10月26日に締結された後、HLURB（住宅土地利用規制委員会）がプロジェクトの登録証明書と販売許可証を発行したのは2001年6月7日でした。ベルナルド氏は、販売許可証の発行前に合意が成立したことから、被験者はPD 957に違反していると主張しました。後に検察官によって訴訟が提起されましたが、裁判所は検察官の訴訟の撤回を認めました。本件の法的問題は、PD 957のセクション5、17、および20の違反について、被験者を起訴する正当な理由があるかどうかを中心に展開されました。

    検察官は、犯罪者の刑事訴追において裁量権と支配権を持ちます。これには、第一印象の事件を解決する責任も含まれます。 ただし、犯罪事件に対する管轄権を与える告訴または情報が裁判所に提出された場合、検察官による再調査には裁判所の事前の許可が必要です。裁判所は、訴訟を棄却するかの決定に関して独自の評価を下す際に、不当な権利侵害を伴わない限り裁量権を有しています。本件のセクション5および20に関連する最初の情報に関して、裁判所は重大な裁量侵害の可能性を示唆しています。犯罪情報を提出する場合、十分な証拠と信じられる事実が必要です。また、申し立てられた行為が犯罪を構成していると信じることが十分に可能です。

    PD 957セクション5に基づいて被験者を起訴する十分な理由があることが証明されました。この情報は、メガワールド社が登録証明書と販売許可証を取得していなかった時期にベルナルド氏にコンドミニアムユニットを販売したと主張しています。控訴裁判所は、法律は売買契約を含む取引のみを禁止していると主張しましたが、最高裁判所はこれを否定しました。PD 957のセクション5は、不動産を販売する前にHLURBの許可証を取得することを規定しており、次のようになっています。

    セクション 5. 販売ライセンス。 – 登録証明書を発行された当該所有者または販売業者は、プロジェクトの登録から2週間以内に、プロジェクトを販売するライセンスを最初に取得しない限り、登録済みプロジェクトの分割地またはコンドミニアムユニットを販売する権限を与えられません。

    また、セクション2には、HLURBライセンスの事前発行なしに区画やコンドミニアムユニットを処分または処分を試みるすべての活動を禁止する「販売」の定義が含まれていることにも注目してください。この拡張された定義には、法的義務を満たすための販売または購入オプションが含まれます。

    さらに、ベルナルド氏がセクション20の違反で起訴状を受け取ったことは依然として正当です。2003年12月までにプロジェクトを完了できなかったとされる、PD 957からの第3の情報に対するセクション20の違反に関して。裁判所は再び、以下のように言及されている関連条項を挙げました。

    セクション20。 完了時期。 – すべての所有者または開発者は、区画またはコンドミニアムの計画、パンフレット、目論見書、印刷物、手紙、またはその他の形式の広告で提供され、示されている施設、改善、インフラストラクチャ、およびその他の形式の開発（給水設備や照明設備を含む）を、分割またはコンドミニアムプロジェクトのライセンス発行日から1年以内、または当局が定めるその他の期間内に建設および提供するものとします。

    この法律は、HLURB（以前は国家住宅局）が正当な理由がある場合、分割またはコンドミニアムプロジェクトの完了日を固定または延長すること、つまりこの場合裁判所は、違反が生じる前に契約または販売がないという訴えは認めないものとすることが明示されています。ただし、セクション17違反に関連する2番目の情報は、原判決から却下されました。これは、PD 957に基づく登録条項です。

    ベルナルド氏の契約は、単純にUnit 23 Eの購入を予約することであったと意見が述べられていることから、メガワールド社は予約契約とは別の契約として購入・販売契約を締結するよう提案しましたが、この契約には関係者によって署名がされていません。そのため、ベルナルド氏とメガワールド社によって締結された予約契約は単なるオプション契約と見なされる必要があります。これにより、PD 957に基づく登録要件からは免除されます。上記のことから、裁判所は、本調査の結果はRTCに提出された情報に基づいて被験者を起訴するための十分な理由があるかどうかを確認するだけであり、訴訟自体の長所には影響を与えないことを再確認します。最後に、最高裁判所は、控訴裁判所の判決を破棄し、RTCに法の下での審理を開始するよう指示しました。また、本件には責任が認定されていませんでした。

    よくある質問（FAQ）

    本件の重要な問題は何でしたか？ 主な問題は、開発業者が住宅土地利用規制委員会（HLURB）からの販売許可証を取得せずにコンドミニアムユニットを販売することが、PD 957のセクション5、17、および20の違反に相当するかどうかでした。裁判所は、セクション5および20に基づいて起訴する十分な理由があることを認めました。
    PD 957のセクション5には何が記載されていますか？ セクション5は、不動産所有者またはディーラーが登録済みプロジェクトの分割地またはコンドミニアムユニットを、まずプロジェクトを販売する許可証を取得しない限り販売することを禁じています。
    「販売」の定義とは何ですか？PD 957の範囲内ですか？ PD 957のセクション2は、「販売」を、分割地またはコンドミニアムユニットを有償で処分または処分しようとするすべての行為を含むように広範囲に定義しています。これには、売買契約、購入契約、交換、販売の試み、販売または購入オプション、販売の勧誘、または販売の申し出が含まれます。
    本件の予約契約はどのように処理されましたか？ 裁判所は、予約契約がPD 957に基づく登録が必要な種類の合意ではないと判断しました。それは、契約関係者がPD 957の下で許可された合意を決定しなかったオプション契約と見なされました。
    セクション20の違反と見なされるものを教えてください。 セクション20は、所有者または開発者は、許可証の発行日から1年以内、または当局が定める他の期間内に、承認された計画、パンフレット、広告で約束された開発を完了すること。遵守しないことはセクション20の違反に相当します。
    PD 957のセクション17で義務付けられている要件はありますか？ PD 957のセクション17では、区画またはコンドミニアムユニットの販売または譲渡に関連するすべての販売契約、販売証書、および同様の文書を販売者が登記所に登録する必要があります。裁判所は、該当しないとの意見でした。
    裁判所の判決の裁量権はどこにありますか？ 裁判所は、提出された予備調査の記録に基づいて訴訟を棄却するか情報を撤回するかを自由に決定することができ、それは司法上の裁量権の忠実な行使において、検察官への従順ではなく行われます。
    「善意」を訴えれば免責されますか？ いいえ。「善意」を訴えることは犯罪行為の発生を消し去ることはできません。

    本判決は、住宅購入者に安全保障と保証を提供し、不動産業界における法令遵守の重要性を強化します。開発業者は、PD 957のすべての要件を遵守する必要があります。これは、建設および開発企業に義務付けられていると考えることができ、建設会社が販売を開始する前にすべての許可およびライセンスが確実に整っているようにする必要があります。 これは、潜在的な混乱の減少と法令順守につながるはずです。

    本判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Law （お問い合わせ）または電子メール（frontdesk@asglawpartners.com）にてお問い合わせください。

    免責事項：この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた特定の法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
    情報源:短いタイトル、G.R番号、日付

  • 区分所有者の権利：コンドミニアム施設の変更における корпорация と区分所有者の役割

    本判決では、コンドミニアム開発業者が共有スペースを変更した場合、区分所有者は、HLURB（住宅・土地利用規制委員会）に対して訴訟を提起することができないと判断されました。この判決は、コンドミニアム корпорация のみが、かかる変更に対して訴訟を提起できる権利を有することを明確にしています。これにより、区分所有者の権利範囲が限定され、 корпорация の役割がより明確になります。

    コンドミニアムの改装：個人 vs 組織、紛争解決の行方

    フィリピン最高裁判所は、フィリップ・L・ゴー対区別財産開発建設株式会社事件（G.R. No. 194024）において、コンドミニアム施設の不正な事業慣行および制限事項宣言（MDDR）の違反を主張する区分所有者の訴訟を審査しました。訴訟は住宅・土地利用規制委員会（HLURB）に提起されました。HLURBは当初、原告に有利な判決を下しましたが、控訴裁判所はこれを覆し、HLURBには管轄権がないと判断しました。

    事件の背景は、フェニックス・ハイツ・コンドミニアムで、開発業者のDPDCIがマンションのマスター・ディード及び制限事項宣言（MDDR）を登録したことから始まりました。その後、コンドミニアム corporation（PHCC）が正式に設立され、DPDCIはPHCCにコンドミニアムのユニットの所有権と所持権を譲渡しました。その後、PHCCはDPDCIからの和解案を承認し、未払い会費とCCT Nos. 21030およびPT-27396/C-136-IIの譲渡を相殺しました。この取り決めには、未建設の22の倉庫スペースを共有エリアに戻すことも含まれていました。

    裁判所は、HLURBが請願者の訴えに対する管轄権を持っていなかったことを確認しました。裁判所は、HLURBの管轄権は、紛争の性質によって決まると強調しました。つまり、不動産事業の不正な商習慣または契約義務違反に関する苦情に限定されます。原告の訴えは、DPDCIの活動というよりは、むしろPHCCの活動に異議を唱えるものでした。特に、彼らはPHCCとDPDCIの間の契約、および一部のユニットを販売可能エリアから共通エリアに変更することを承認する取締役会決議の無効化を求めていました。

    したがって、問題となっている訴えは、コンドミニアム corporation（PHCC）が当事者として参加している корпорация の活動に挑戦していると裁判所は述べました。PHCCの欠席は、诉讼における必須当事者の欠落と等しいと考えられています。必要な当事者とは、その不在下では、その権利に害を及ぼしたり影響を与えたりすることなく最終的な裁定を下すことができない関心のある人です。

    さらに、訴えられた活動がPHCCの企業の行為であったため、裁判所はPHCCは訴訟の不可欠な当事者であるべきであると主張しました。HLURBの判決はDPDCIに対し、PHCCに会費を支払い、管理事務所をPHCCに移転するように命じました。また、PHCCが当事者であった変更に関する合意も違法と宣言されました。これらの事実に基づき、訴訟はPHCCに正当に関わるものであり、請願者は派生的な訴えを通じてのみPHCCに代わって訴えることができたであろうとされました。裁判所は、管轄権の問題を強調しました。HLURBがこの訴訟を管轄していたのであれば、判決は法律および法理に裏付けられていないため、最終性を尊重することはできませんでした。

    本判決は、HLURBに提起される訴訟に不可欠な、本質的な問題を示しています。マンションユニット所有者としての原告は、DPDCIとの個別の契約の違反の申し立てではなく、PHCCの活動に異議を申し立てました。これは、本件における問題が企業の紛争の範囲に収まっていることを示唆しています。したがって、訴訟が適切に進められるように、PHCCは訴訟に含めるべきでした。さらに、契約上の違反に関するHLURBによる調査は、マンション事業に関連する問題が適切に企業環境内で取り扱われ、訴訟の手続きの中で関係するすべての当事者が十分に表現されるようにするために不可欠であると考えられました。

    この訴訟の提起において強調されているPHCCの地位と役割は、コーポレートガバナンスとメンバーへの権利のバランスにおいて非常に重要です。企業の訴訟行為に影響を与え、企業自体に影響を与える行動のために企業を起訴しなかったことにより、当事者の保護に関連する手続き上の障壁が生じ、司法制度が妨げられました。裁判所はまた、HLURBがMDDRの条項を誤って引用し、違反が見られたと強調しました。

    本件で提起された根本的な法的問題は、マンションコーポレーションと個々のユニット所有者の権利と責任を中心に展開されます。裁判所の分析では、マンションコーポレーション自体（この場合はPHCC）に属する義務を個人が追及することを防止するための措置があることが示されています。ただし、個人は関連する救済策を得る権利を行使できます。

    FAQs

    本件の主な問題は何でしたか？ 本件の主な問題は、HLURB（住宅・土地利用規制委員会）が、コンドミニアムの共通エリアの変更に対する訴訟を管轄するかどうかでした。裁判所は、区分所有者の訴えはPHCCの行為に異議を唱えるものであり、 корпорация 紛争の性質を持っていると判断しました。
    HLURBが本件を管轄しなかったのはなぜですか？ 裁判所は、HLURBの管轄権は不動産事業における不正なビジネス慣行または契約上の義務違反に限定されると判断しました。本件は、PHCCのコーポレートアクションに対する挑戦を含み、HLURBの権限の範囲外でした。
    不可欠な当事者とは何ですか、そしてPHCCはなぜここで不可欠な当事者と見なされましたか？ 不可欠な当事者とは、訴訟の結果が直接的に影響を与えるため、訴訟に含まれる必要がある当事者のことです。裁判所は、訴訟はPHCCによって行われた訴えられたアクションに異議を唱えるものであったため、PHCCは不可欠であると見なしました。
    区分所有者はなぜ直接訴えることができなかったのですか？ 裁判所は、訴えられた行動がPHCCのコーポレートアクションであるため、区分所有者は корпорация の代わりに株式の派生として訴える必要があると判断しました。ただし、区分所有者は直接訴訟を提起することができませんでした。
    「会社内論争」とは何ですか、そして本件はなぜこのように分類されましたか？ 「会社内論争」とは、企業とその株主、役員、または会員の間で発生する論争です。本件は、マンション協会と区分所有者（会員）との間に起こったものとして、この分類に該当します。
    本判決にはどのような実質的な意味がありますか？ 本判決は、マンションの所有者は直接诉讼によって企業内の紛争に対処することができず、そのような問題には協会を含める必要があり、不動産訴訟の手順を明確にしています。
    行政救済の行使に関する規則とは何ですか？ 行政救済の行使に関する規則では、法廷の訴訟を開始する前に、すべての行政チャネルを通って解決策を求める必要があります。
    本件において、なぜこの規則が免除されたのですか？ 行政救済の規則は、争われている行政行動が権限の欠如と同等である違法であることを強調したために免除されました。問題の管轄に関する紛争も法的な問題の範囲内であるため、正当な免除につながりました。

    本件は、コンドミニアム管理における корпорация の役割、及び区分所有者が有する権利の範囲を明確にする上で重要な判例となります。今後のコンドミニアム関連紛争において、 корпорация を適切に訴訟当事者とすることが重要となるでしょう。

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: PHILIP L. GO VS. DISTINCTION PROPERTIES DEVELOPMENT AND CONSTRUCTION, INC., G.R. No. 194024, April 25, 2012