二重登録された土地、先に権利を得た者が勝つ：最高裁判所の判例解説

G.R. No. 118516, 1998年11月18日

不動産取引において、土地の権利関係は最も重要な要素です。しかし、まれに同一の土地に対して複数の所有権登録がなされる「二重登録」が発生し、権利関係が複雑になることがあります。本稿では、フィリピン最高裁判所の判例、Henry Munar Chan, et al. v. Court of Appeals and Teoville Development Corporation事件（G.R. No. 118516）を基に、土地の二重登録が発生した場合の優先順位について解説します。この判例は、先に登録された権利が、後から登録された権利に優先するという原則を明確に示しており、不動産取引における登記制度の重要性を改めて認識させてくれます。

土地所有権を巡る争いの発端

本件は、テオヴィル・デベロップメント社（以下「テオヴィル社」）が所有する土地と、ヘンリー・ムナー・チャン氏ら（以下「チャン氏ら」）が所有権を主張する土地が重複していることが発覚したことに端を発します。テオヴィル社は、1919年にエル・コレヒオ・デ・サンホセ名義で発行された原登記証（OCT No. 2553）を起源とする権利を有していました。一方、チャン氏らは、1974年に新たに取得した原登記証（OCT No. 10162など）に基づいて所有権を主張しました。土地の重複が明らかになった後、テオヴィル社はチャン氏らに対し、所有権確認訴訟を提起しました。

二重登録における法的原則：先登記主義

フィリピンの土地登記制度は、トーレンス制度に基づいています。トーレンス制度の根幹をなす原則の一つが「先登記主義」です。これは、同一の土地に対して複数の所有権登録が存在する場合、先に登記された権利が優先されるというものです。この原則は、不動産取引の安全性を確保し、権利関係の安定を図るために極めて重要です。土地登記法（Act No. 496、後の不動産登記法（Presidential Decree No. 1529））にも、この原則が明記されています。最高裁判所は、過去の判例^[5]においても、一貫して先登記主義を支持しており、本件においてもその原則を再確認しました。

関連する法規定として、不動産登記法第53条は以下のように規定しています。

「第53条　登録の効力。最初の登録の日から、登録された土地とその上に存在するすべての権利、利益、負担および留保は、すべての人々、特に訴訟当事者に対して有効である。」

この条文は、一度登録された権利は、原則としてすべての人に対して有効であることを示しています。二重登録の場合、先に登録された権利は、この条文に基づいて保護されることになります。

裁判所の判断：原登記証の有効性と先登記の優位性

一審裁判所は、テオヴィル社の原登記証（OCT No. 2553）が有効であり、チャン氏らの原登記証は無効であると判断しました。また、チャン氏らに対し、弁護士費用と訴訟費用をテオヴィル社に支払うよう命じました。チャン氏らはこれを不服として控訴しましたが、控訴裁判所も一審判決を支持し、弁護士費用を減額する修正を加えたのみでした。最高裁判所への上告においても、裁判所は下級審の判断を全面的に支持しました。

最高裁判所は、判決理由の中で、以下の点を強調しました。

「二つの所有権証書が、同一の土地の全部または一部を異なる人に発行した場合、日付が早い方が優先されるべきである。そして、連続登録の場合において、同一の土地に対して複数の証書が発行された場合、先の証書を保持する者は、後の証書に依拠する者に対して土地に対する権利を有する。」

この判決は、先登記主義の原則を明確に示しており、不動産取引においては登記の重要性が改めて強調されました。また、最高裁判所は、テオヴィル社の原登記証（OCT No. 2553）が、紛失した可能性はあるものの、確実に存在していたことを認定しました。証拠として、テオヴィル社の権利証書の前所有者であるフアン・ポサダス名義の移転登記証（TCT No. 13495）に、OCT No. 2553が取り消された旨が記載されていること、また、土地登録委員会の職員が1974年に原登記証のコピーを実際に確認した証言などを挙げました。

さらに、チャン氏らが、テオヴィル社の権利証書の根拠となる裁判所命令（Decree No. 76477の誤記訂正命令）の無効性を主張したのに対し、最高裁判所は、この命令が適切な証拠に基づいて発行されたものであり、手続き上の瑕疵もないと判断しました。裁判所は、訂正命令の発行にあたり、利害関係者への通知が適切に行われたと認定し、登記官への通知が、本件のような訂正請求においては実質的な要件を満たしているとしました。

実務上の教訓：登記の確認と早期の権利保全

本判例から得られる最も重要な教訓は、不動産取引においては、登記簿の確認を徹底し、権利関係を明確にすることが不可欠であるということです。特に、土地を購入する際には、原登記証まで遡って権利の起源を確認し、二重登録のリスクがないかを慎重に調査する必要があります。また、万が一、二重登録の疑いがある場合は、速やかに専門家（弁護士など）に相談し、適切な法的措置を講じることが重要です。

重要なポイント

• 土地の二重登録が発生した場合、先登記主義の原則が適用され、先に登録された権利が優先されます。
• 不動産取引においては、登記簿の確認を徹底し、権利関係を明確にすることが重要です。
• 二重登録のリスクを避けるため、原登記証まで遡って権利の起源を確認することが推奨されます。
• 二重登録の疑いがある場合は、速やかに専門家に相談し、法的措置を講じることが大切です。

よくある質問（FAQ）

Q1: 土地の二重登録とは具体的にどのような状況を指しますか？

A1: 土地の二重登録とは、誤って、または不正な手段によって、同一の土地に対して複数の所有権登録証が発行されてしまう状況を指します。これにより、誰が正当な所有者であるかが不明確になり、権利関係が複雑化します。

Q2: なぜ土地の二重登録が起こるのですか？

A2: 二重登録の原因は様々ですが、人為的なミス（登記官の誤記など）、不正行為（詐欺的な申請など）、または過去の登記制度の不備などが考えられます。

Q3: 自分の土地が二重登録されているかどうかを確認する方法はありますか？

A3: 登記簿謄本を取得し、権利関係を確認することが最も確実な方法です。登記簿謄本には、土地の所有者、抵当権などの権利関係、そして権利の起源となる原登記証の情報が記載されています。専門家（土地家屋調査士や弁護士など）に依頼して調査を依頼することも有効です。

Q4: 二重登録が発覚した場合、どのように対処すればよいですか？

A4: まずは、専門家（弁護士）に相談し、法的なアドバイスを受けることをお勧めします。所有権確認訴訟などの法的手段を通じて、権利関係を明確にする必要があります。早期の対応が、事態の悪化を防ぐ上で重要です。

Q5: 土地を購入する際に、二重登録のリスクを避けるために注意すべき点はありますか？

A5: 土地を購入する際には、以下の点に注意することが重要です。

• 登記簿謄本を必ず取得し、権利関係を詳細に確認する。
• 原登記証まで遡って権利の起源を確認する。
• 土地の境界を明確にするため、実地調査を行う。
• 不動産取引の専門家（不動産業者、弁護士など）に相談し、アドバイスを受ける。

ASG Lawは、フィリピン不動産法務のエキスパートとして、土地の権利関係に関する様々な問題解決をサポートしております。二重登録に関するご相談、その他不動産取引に関するご不安な点がございましたら、お気軽にご連絡ください。初回のご相談は無料です。

お問い合わせは、konnichiwa@asglawpartners.com または お問い合わせページ よりお願いいたします。

二重登録された土地所有権、古い登録が優先される原則

G.R. No. 122801, 1997年4月8日

土地の所有権を巡る紛争は、フィリピンにおいて依然として多く見られます。特に、二重に登録された土地所有権が存在する場合、その解決は複雑さを増します。本判例、RURAL BANK OF COMPOSTELA VS. COURT OF APPEALS (G.R. No. 122801) は、このような二重登録された土地所有権の優先順位、そして金融機関が抵当権を設定する際の注意義務について重要な教訓を示しています。

土地所有権の優先順位：早い者勝ちの原則

フィリピンの土地登録制度は、トーレンス制度を基盤としており、登録された所有権は原則として絶対的な効力を持ちます。しかし、二重登録が発生した場合、どちらの所有権が優先されるのでしょうか？本判例は、この問題に対して明確な答えを示しています。原則として、先に登録された所有権が優先されるという「早い者勝ち」の原則です。これは、先に適法に土地所有権を取得し、登録を完了した者を保護するための当然の帰結と言えるでしょう。

この原則の法的根拠は、土地登記法（Act No. 496）およびその後の改正法にあります。最高裁判所は、過去の判例（Firmalos v. Tutaan, Lopez v. Padillaなど）を引用し、最初の特許付与とそれに続く最初の所有権証明書（OCT No. O-1680）の発行が、後の特許付与と所有権証明書（OCT No. O-10288）よりも優先することを明確にしました。裁判所は、「先に特許が付与された時点で、当該土地は公有地から分離され、土地局長の管轄外となる」と判示し、後の特許付与は無効であると断じました。

重要な条文として、公共用地法（Commonwealth Act No. 141）第44条が挙げられます。この条項は、一定の要件を満たすフィリピン国民に対して、公有地の無償特許を認めています。要件を満たした場合、法律の運用により、特許が付与される権利を取得し、土地は公有地から除外されます。これにより、土地局長の権限は及ばなくなります。

事件の経緯：バルローサ家とジョーダン夫妻、そして地方銀行

事件の舞台は、セブ州リロアンのカタルマン地区にある土地でした。紛争の中心となったのは、もともとバルローサ夫妻が所有していた土地の一部でした。1968年、バルローサ夫妻はフリー・パテントに基づきOCT No. 1680を取得しました。その後、バルローサ家の息子の一人が、土地の一部をアルボス弁護士に売却しました。さらに、医療費が必要となったバルローサ氏は、ジョーダン夫妻に土地の一部を売却することにしました。

1980年、バルローサ氏とその子供たちは、ジョーダン夫妻に対して土地の一部（614平方メートル）を売却する契約を締結しました。ジョーダン夫妻はこの売買契約を登記しましたが、測量調査の結果、売却された土地の一部が、別の人物エドムンド・ヴェロソの名前で発行されたOCT No. O-10288によって既に登録されていることが判明しました。ヴェロソは、この土地を地方銀行に抵当に入れ、債務不履行により銀行が競売で取得していました。

ジョーダン夫妻は、土地の所有権を確定するため、バルローサ家、ヴェロソ、そして地方銀行を相手取り、所有権確認訴訟を提起しました。第一審裁判所は、バルローサ家側の主張を認め、ヴェロソの所有権を有効としました。しかし、控訴審である控訴裁判所は、ジョーダン夫妻の訴えを認め、OCT No. O-10288を無効とし、ジョーダン夫妻とバルローサ家の売買契約を有効としました。地方銀行はこれを不服として、最高裁判所に上告しました。

最高裁判所の判断：地方銀行の「善意の抵当権者」としての主張を退ける

最高裁判所は、控訴裁判所の判断を支持し、地方銀行の上告を棄却しました。裁判所は、OCT No. O-1680がOCT No. O-10288よりも先に発行されていることを重視し、先に発行されたOCT No. O-1680に基づく所有権が優先されると判断しました。裁判所の判決理由の中で特に重要な点は、地方銀行が「善意の抵当権者」であるという主張を退けたことです。

地方銀行は、OCT No. O-10288を信頼して抵当権を設定したため、善意の抵当権者として保護されるべきだと主張しました。しかし、最高裁判所は、銀行は一般の個人よりも高い注意義務を負うと指摘し、地方銀行が十分な注意を払っていなかったと判断しました。裁判所は、「銀行は、登録された土地を扱う場合でも、一般の個人よりも注意と慎重さを払うべきである。なぜなら、銀行の業務は公共の利益に関わるものであり、預金者の資金を預かっているからである」と述べています。

さらに、裁判所は、フリー・パテント（VII-I）939が発行されてから抵当権設定まで1年強、OCT No. O-10288が発行されてから抵当権設定まで8ヶ月強という期間の短さを指摘し、地方銀行がもう少し注意深く調査していれば、土地の状況を把握できたはずだとしました。特に、フリー・パテントには、譲渡や担保設定の制限期間があることが明記されており、銀行はこれを確認すべき義務があったと言えるでしょう。

実務上の教訓：金融機関と不動産取引における注意点

本判例は、金融機関が不動産を担保とする融資を行う際、そして一般の人が不動産取引を行う際に、以下の重要な教訓を与えてくれます。

重要な教訓

• 土地所有権の調査義務： 不動産取引においては、登記簿謄本を確認するだけでなく、現地調査や関係者への聞き取りなど、多角的な調査を行うことが不可欠です。特に金融機関は、担保価値を評価する上で、より厳格な調査が求められます。
• フリー・パテントの制限： フリー・パテントに基づき取得した土地には、譲渡や担保設定の制限期間があります。金融機関は、フリー・パテントを担保とする場合、これらの制限期間を確認し、法令遵守を徹底する必要があります。
• 善意の抵当権者の保護： 善意の抵当権者は法的に保護されますが、そのためには「善意」であることが前提となります。十分な注意義務を尽くしていなかった場合、「善意」とは認められない可能性があります。
• 早い者勝ちの原則の再確認： 二重登録の場合、原則として先に登録された所有権が優先されます。不動産取引においては、迅速な登記手続きが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1: 二重登録された土地を購入してしまった場合、どうすれば良いですか？

A1: まず、専門家（弁護士など）に相談し、法的なアドバイスを受けることをお勧めします。所有権確認訴訟を提起し、裁判所に所有権の確定を求めることが考えられます。証拠を収集し、ご自身の所有権が正当であることを主張する必要があります。

Q2: 土地の登記簿謄本を確認するだけで、所有権は安全ですか？

A2: 登記簿謄本は重要な情報源ですが、それだけでは不十分な場合があります。登記簿謄本に記載されていない潜在的な権利関係が存在する可能性もあります。現地調査や関係者への聞き取りなど、多角的な調査を行うことが望ましいです。

Q3: 金融機関が抵当権を設定する際、どのような点に注意すべきですか？

A3: 担保物件の登記簿謄本の確認はもちろん、担保提供者の所有権の正当性、担保物件の現況、法令上の制限（フリー・パテントの制限期間など）など、多岐にわたる事項を注意深く調査する必要があります。専門家（不動産鑑定士、弁護士など）の意見を求めることも有効です。

Q4: フリー・パテントとは何ですか？

A4: フリー・パテントとは、フィリピン政府が一定の要件を満たす国民に対して、公有地を無償で譲渡する制度です。フリー・パテントに基づき取得した土地には、譲渡や担保設定の制限期間があります。

Q5: 「善意の抵当権者」とは、具体的にどのような意味ですか？

A5: 「善意の抵当権者」とは、抵当権を設定する際に、担保物件に瑕疵（欠陥）があることを知らなかった者を指します。ただし、「善意」と認められるためには、相当な注意義務を尽くしている必要があります。単に知らなかっただけでは「善意」とは認められない場合があります。

二重登録された土地所有権の問題や、不動産取引に関するご相談は、ASG Lawにお任せください。当事務所は、フィリピン法に精通した弁護士が、お客様の правовые вопросы を丁寧にサポートいたします。まずはお気軽にご連絡ください。

お問い合わせはこちら：お問い合わせページ

メールでのお問い合わせ：konnichiwa@asglawpartners.com