本件における最高裁判所は、公証された売渡証書は適法性と正当な実行の推定を享受しており、明確かつ説得力のある証拠によってのみ覆すことができると判示しました。この判決は、当事者による文書の真正性に対する異議申立ての場合に、公証された契約の信頼性を強化するものです。

売渡証書の信頼性：家族内の約束が不動産売買を覆せるか？

フェリックス・チンコエとその妻ロシータは、弟ファウスティーノ・チンコエと妻グロリアに対して訴訟を起こし、ファウスティーノが所有するケソン市内の土地の譲渡を求めました。フェリックスは、1994年に3,130,000.00ペソで土地を購入する契約を結んだと主張しました。しかし、ファウスティーノは、母親のタン・ポー・チューに頼まれ、フェリックスをなだめるためだけに署名したと主張しました。地域裁判所はフェリックスに有利な判決を下しましたが、控訴裁判所はタン・ポー・チューの証言に基づいて判決を覆しました。本件における重要な争点は、公証された売渡証書が、一方当事者がなだめる目的で署名したという主張で覆されるかどうかにありました。

最高裁判所は、控訴裁判所の判決を破棄し、地域裁判所の判決を復活させました。裁判所は、公証された文書は適法性と正当な実行の推定を享受しており、明確かつ説得力のある証拠によってのみ覆すことができると指摘しました。本件では、タン・ポー・チューの証言は契約の有効性を覆すには不十分であるとされました。彼女の証言は一貫性がなく、売買契約について彼女はそれを理解していなかったことを示唆しています。重要なことに、裁判所は、証人の評価と証言は、証人を直接観察する機会のある裁判所が最もよく行うことができると強調しました。

裁判所は、弁護士である公証人のカレービオが、当事者双方が彼の前に出頭して売渡証書を公証したことを証言したことに注目しました。さらに、ファウスティーノ自身が、彼のスタッフが売渡証書を作成し、彼と彼の妻が自発的に署名したことを認めました。裁判所は、**売買契約の約因の不履行と約因の欠如**を区別しました。債務の不履行は、契約を無効にするものではなく、被った当事者の救済は単に履行を要求するか、民法第1191条に基づいて契約を解除することです。

契約に署名する者は、特に文書の作成を依頼した場合は、その内容を知っていると推定されます。したがって、ファウスティーノが法的手続きに則って作成された売渡証書の内容を知っていたと結論付けることは合理的です。約因を支払わなかったことが売渡証書を無効にするという控訴裁判所の結論は、支持されませんでした。裁判所はまた、約因の支払いに関する売渡証書の文言も指摘しています。これは、売主が「**受領を完全に認めます**」と述べていることから、約因は完全に支払われたことを示す十分な証拠を提供します。

その後の証言、告白、および証拠は、売買契約の有効性を立証するものであり、したがって、そのような契約は成立している必要があります。最後に、裁判所は、法は当事者がすべての必要な手続きを踏み、自分たちが何をしているかを十分に認識した上で締結した、賢明でない、愚かな、または悲惨な契約の結果から救済することはないと述べています。裁判所は、単に契約が悲惨な取引や賢明でない投資になったからといって、自発的に引き受けた義務から救済する権限を持っていません。

本件において、フェリックスが収益の実現に失敗したことによる損害賠償を主張したにもかかわらず、同じ理由で損害賠償が認められることはありませんでした。実際損害賠償の請求は、ファウスティーノが物件の権利証を彼に引き渡すことを拒否したため、事業を始めることができなかったという彼の証言のみに基づいています。実際損害または補償的損害は推定することはできず、相当の確実性を持って証明されなければなりません。したがって、受領書、書類、または同様の証拠のないフェリックスの実現しなかった利益に関する証言だけでは、実際損害の裁定の根拠にはなり得ません。

FAQ

本判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Law までお問い合わせいただくか、メールでfrontdesk@asglawpartners.comまでご連絡ください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：FELIX CHINGKOE AND ROSITA CHINGKOE, PETITIONERS, VS. FAUSTINO CHINGKOE AND GLORIA CHINGKOE, RESPONDENTS., G.R. No. 244076, March 16, 2022

最高裁判所は、和解契約が作成した不動産上の権利は、契約の対象物を誠実に取得した第三者を拘束すると判断しました。和解契約は法的な拘束力を持ちますが、第三者の権利は保護されるため、簡単に取り消すことはできません。本判決は、不動産の取引における善意の購入者の重要性を強調しています。

土地の分割契約と第三者の権利：誰が勝つ？

リノ・ドミロス（以下「ドミロス」）は、バギオ市の土地を所有していました。1986年、ドミロスは、キャンアイ・パリチャン（以下「パリチャン」）およびセルジオ・ナブナット（以下「ナブナット」）との間で、土地を分割する和解契約を締結しました。その後、ナブナットは、自身の土地の一部をジョーン・パストールおよびドロテア・パストール夫妻（以下「パストール夫妻」）およびジョセフ・L・パストール（以下「ジョセフ」）に売却しました。

しかし、ドミロスは後にこの和解契約を取り消し、以前の強制立ち退き訴訟の判決に基づいて、パストール夫妻の土地を強制執行しようとしました。これに対し、パストール夫妻らは、契約の取り消しの無効、土地の占有回復、損害賠償を求めて訴訟を起こしました。地方裁判所および控訴裁判所は、パストール夫妻を支持し、パストール夫妻が土地の正当な所有者であると判示しました。ドミロスは最高裁判所に上訴しました。

最高裁判所は、控訴裁判所の判決を支持しました。裁判所は、和解契約は契約であり、その当事者を拘束するものであると指摘しました。民法第1312条は、不動産上の権利を生み出す契約において、契約の対象物を占有する第三者は、抵当法および土地登記法の規定に従い、それによって拘束されると規定しています。

民法第1312条：不動産上の権利を生み出す契約において、契約の対象物を占有する第三者は、抵当法および土地登記法の規定に従い、それによって拘束される。

また、民法第1385条は、解除は、契約の対象であった物を、その果実とともに、そして価格をその利息とともに返還する義務を生み出すと規定しています。したがって、解除を要求する者が、返還する義務のあるものを何でも返還できる場合にのみ、解除を実行することができます。契約の対象である物が、誠実に行為しなかった第三者の法的な占有下にある場合も、解除は行われません。この場合、損害賠償は、損失の原因となった者から請求することができます。

裁判所は、パストール夫妻が土地を誠実に購入したと判断しました。したがって、ドミロスは、パストール夫妻の同意なしに和解契約を取り消すことはできません。さらに、ドミロスは、地方裁判所の判決の執行を求める訴えを起こすための期間が経過した後に、強制執行を求めました。裁判所は、当初の判決から5年以内に執行を求める申し立てを行う必要がありましたが、ドミロスはそれを行いませんでした。そのため、判決の執行は時効により禁止されました。

この判決は、和解契約などの契約上の合意が第三者に与える影響を明確に示しています。土地を購入する際には、関連する契約および義務を認識することが不可欠です。裁判所は、善意の購入者を保護し、権利が誠実に取得された場合は、単に当事者間の契約が取り消されたというだけで奪われないようにします。また、判決の執行には時間的な制約があり、適時に手続きを開始しないと、権利を失う可能性があることが強調されました。ドミロスは、パストール夫妻が訴訟を維持する法的権利がないと主張しましたが、裁判所は、土地の分割を含む合意は不動産上の権利を生み出し、所有権を取得した第三者はその合意に拘束されるため、彼らにはそのような権利があると判断しました。

結論として、最高裁判所の判決は、第三者の権利が絡む場合における契約法の原則、とくに不動産契約を明確にしました。善意で行動し、財産に対する法的な権利を取得した第三者は保護されており、元の契約者の後の合意によりその権利が取り消されることはありません。これらの原則は、不動産の売買および財産に絡む紛争において重要な影響を持つでしょう。

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免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：省略タイトル、G.R No.、日付

本判決は、不動産の所有権が、単なる売買契約の締結だけではなく、物件の引き渡しによって移転するという原則を明確にしました。最高裁判所は、過去の売買契約が登録されておらず、買主が物件の占有を取得していなかった場合、その売買契約は所有権の移転を完了させないことを判示しました。つまり、たとえ正式な売買契約が存在していても、物件の占有が移転されない限り、法的権利は元の所有者に残ります。これにより、不動産の購入者は、売買契約を登録し、物件の物理的な占有を確保することの重要性を改めて認識する必要があります。登録と占有の確保が、自身の権利を保護するための不可欠なステップとなるのです。

占有の欠如は所有権の移転を妨げるか？カバルヒン対ランスエラの事例

イサベロ・カバルヒン氏は、父であるイシドロ・カバルヒン氏から相続した土地の占有回復を求めて、ランスエラ夫妻を訴えました。カバルヒン氏は、自分が土地の占有を継続していたにもかかわらず、ランスエラ夫妻が不正に土地に入り込み、占有を奪ったと主張しました。ランスエラ夫妻は、自分たちが過去の売買契約を通じて土地の所有権を取得したと反論しましたが、これらの契約は登録されていませんでした。この訴訟の核心は、登録されていない売買契約が、購入者に所有権を移転することができるかどうか、そして占有の役割が所有権の主張にどのように影響するかという点にありました。裁判所は、所有権の移転には、売買契約だけでなく、物件の占有の移転が必要であるという原則に焦点を当てました。

最高裁判所は、この事件において、所有権の移転における占有の重要性を強調しました。民法第1496条は、売買の目的物の所有権は、買主への引渡しによって移転すると規定しています。この「引渡し」は、単に物を引き渡すだけでなく、占有と支配を買主に移転することを意味します。ランスエラ夫妻は、過去の売買契約を根拠に所有権を主張しましたが、彼らは一度も土地の占有を取得していませんでした。このため、裁判所は、彼らの主張を認めませんでした。これは、売買契約が法的効力を持つためには、契約だけでなく、物件の実際の引渡し、すなわち占有の移転が必要であることを明確に示しています。

Equatorial Realty Development, Inc. v. Mayfair Theater, Inc.の判例では、引渡しは両当事者が協力して行う複合的な行為であり、売主が財産の権原と占有を手放し、買主がそれらを取得する行為であると説明されています。重要な点は、絶対的な支配と占有の放棄と取得が伴う必要があることです。この原則に従い、カバルヒン対ランスエラの事例では、ランスエラ夫妻への有効な引渡しがなかったため、彼らは所有権を取得できませんでした。

また、裁判所は、売買契約の登録が、第三者に対する対抗要件として重要であることを指摘しました。登録されていない売買契約は、当事者間では有効ですが、第三者、特に善意の購入者には対抗できません。この原則は、所有権の安定性を保護し、不動産取引における紛争を防止するために不可欠です。カバルヒン対ランスエラの事例では、ランスエラ夫妻が売買契約を登録しなかったため、彼らの所有権の主張は弱まりました。彼らはカバルヒン氏の占有を認識していたはずであり、これは彼らが善意の購入者ではなかったことを示唆しています。

この判決は、不動産の購入者は、デューデリジェンスを徹底的に行うべきであるという重要な教訓を提供します。購入者は、売買契約を締結する前に、物件の所有権が明確であり、売主が占有を移転できる立場にあることを確認する必要があります。これには、登記簿の確認、現地調査、および法的アドバイスの取得が含まれます。これらの措置を講じることで、購入者は将来の紛争を回避し、自身の権利を保護することができます。逆に言えば、適切なデューデリジェンスを怠ると、所有権を失うリスクを負うことになるのです。

民法第1496条：売買の目的物の所有権は、第1497条から第1501条までに規定する方法、または売主から買主に占有が移転されたことを意味するその他の方法によって、買主が引渡しを受けた時点で取得する。

本判決は、裁判所がカバルヒン氏に与えた精神的損害賠償、懲罰的損害賠償、訴訟費用の支払い命令を取り消した点で修正されました。損害賠償の支払いは、事実と法的根拠に基づいている必要があり、このケースではそれが欠けていました。裁判所は、所有権に関する下級審の判断を支持しましたが、損害賠償に関する決定には異議を唱えました。これは、裁判所がすべての法的判断において公平性と正当性を維持する重要性を示しています。

今後の展望として、この判決は、不動産取引における占有の重要性を再確認し、購入者に対して、自身の権利を保護するために積極的な措置を講じるよう促します。単なる契約だけでなく、占有の取得と登記を通じて、自身の所有権を確立することが不可欠です。これにより、将来の法的紛争を回避し、安心して不動産を所有することができます。

FAQ

今回の最高裁判所の判決は、不動産取引における占有と登記の重要性を改めて強調しました。不動産を取得する際には、契約書にサインするだけでなく、実際に土地を占有し、権利を登記することが、将来の紛争から自身を守るための不可欠な手段となります。今後は、不動産取引を行うすべての人々が、この判決の教訓を活かし、自身の権利を確固たるものとすることが期待されます。

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出典: イサベロ・カバルヒン対夫婦ボニファシオ・ランスエラとイシドラ・ランスエラ, G.R No. 202029, 2022年2月15日

この最高裁判所の判決では、すでに個人に登記されている土地に対する政府の公有地としての回復請求の限界が確立されました。裁判所は、共和国は原告が土地が登記される前に公有地であったことを証明できなかったため、私的所有権を尊重しなければならないと判断しました。これにより、この決定は私的所有権を強化し、州が登記された土地を取り戻そうとする試みを制限するのに役立ちます。

公有地として取り戻そうとする政府の主張：すでに私有地に組み込まれた土地を振り返ることができるか？

この事件は、フィリピン共和国（共和国）と配偶者ユー・チョ・カイとクリスティーナ・シィ・ユー（配偶者ユー）、アルフォンソ・L・アングリョンフト・ジュニア、ダバオ市登記所、アグダオ住民協会など、多数のレスポンデントとの間の長期にわたる法的紛争の結果です。 この紛争の中心にあるのは、共和国が林地と主張する土地を回収しようとする試みから生じる公有地の回復を求める訴訟です。共和国の訴訟は、配偶者ユーの原証券である原所有権証書（OCT）No.0-14の無効を求めるものでした。

共和国は、行政命令（AO）No.4-1369に依拠し、この行政命令は当該土地が公共財であることを示唆していました。ただし、裁判所は共和国の主張に異議を唱え、この土地に対する州の所有権の初期段階と正当性を裏付ける説得力のある証拠が不足していることを強調しました。 レガリアン原則にもかかわらず、裁判所は手続き上の先例に従い、紛争のある財産に対する権利の証明は共和国にあり、共和国はこれを達成できませんでした。

司法手続きの核心には、土地登録および回復事件における立証責任の問題がありました。判決によれば、土地登録訴訟では、土地を登録しようとする当事者は、その土地が政府の積極的な行為に基づいて譲渡可能または処分可能であるという前提を覆す必要があります。ただし、回復手続きでは、義務は州に課せられ、問題の土地が、共和国が取り消そうとする私有所有権の設定前に林地または森林地として分類されていたことを証明する必要があります。

裁判所は、OCT No.0-14が土地登録訴訟を通じて合法的に発行されたことで、配偶者ユーまたはその前任者はすでに州の所有権の前提を乗り越えていたと判示しました。したがって、州は、配偶者ユーに証書が発効した時点で財産が公有地として明確に指定されていたことを証明しなければなりませんでした。言い換えれば、配偶者ユーへの州の不作為ではなく、手続き上の不正または過失の証拠を提供する義務がありました。

本件では、裁判所はAO No.4-1369で土地が譲渡可能であると分類したからといって、それ以前はそうでなかったとはいえないと判断しました。また、その分類が私権を考慮したものであり、裁判所は、この留保条項が、この土地に対する合法的に取得されたあらゆる既得権益を擁護するために存在すると判断しました。これは重要な点です。次の表にその対照的な視点をまとめます。

その原則を法的先例の点から見ると、裁判所は共和国の議論における矛盾に留意していました。その前訴訟を援用しましたが、裁判所は現在の案件の事実、特に既得権を尊重するという必要性が異なることを明らかにしました。本質的には、裁判所はこれらの状況において重要な重要な判例法と原則、つまり安定した所有権の原則を再確認しました。

言い換えれば、この事例は、州と私人の財産権が競合する場合、問題となる私有所有権を揺るがすために遡及的な規定を利用することはできないことを明確に思い出させるものです。財産を合法的に登録する当事者には一定のレベルの確実性が付与されており、裁判所は州のそのような信頼を侵害することなく、その確実性を維持しなければなりません。

FAQs

結論として、共和国と配偶者ユーとの裁判所の決定は、司法手続き内で考慮された重要な法的問題を説明することしかありません。また、これは以前に行われた合法的に保証されている私的な行動に対する法律の影響が将来的にどのような可能性があるかを定義することも助けました。土地またはそのような法的判断に対する他の影響に関して混乱や不明確さが発生する可能性がある人。

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ソース：ショートタイトル、G.R No.、日付

この判例では、共同所有者が自分の共有持分を売却する場合、他の共同所有者に対する書面による通知の重要性が強調されています。最高裁判所は、そのような通知は法律上の買い戻し権の行使期間を開始するために必須であると判示しました。口頭での通知やその他の方法で売却を知っただけでは十分ではありません。この判決は、共同所有者が共有財産を売却する際に、法律が定める要件を確実に遵守することの重要性を示しています。

共同所有権の売却における書面による通知：要件と免除の可能性

事件は、フィリピンのセブ市、グアダルーペバランガイのＶ・ラマ通り沿いに位置する１２９平方メートルの面積を持つロット番号６０３４－Ｃ－２－Ｈ－４の一部の分割されていない部分に関するもので、相続人であるフェリックス・ラマ（つまり、請願者エルメリナ・ラマ（エルメリナ）、被答者リカルド・ラマ（リカルド）、ルシナ・ラマ・ヤミャミン（ルシナ）とビクトリア・ラマ・ファハルド）に、振込証書（ＴＣＴ）番号１１７５０４で登録されています。請願者であるベイビー・ラマ・ラウロン（ベイビー）はエルメリナの娘です。２００７年７月２５日と２００７年９月９日に行われた調停手続きを通じて、バルガが関与した際に、リカルドと被答者のメダルドとプリタ・ノグラ夫妻（ノグラ夫妻）が売却を確認したのはそのときだけでした。エルメリナは、被答者が絶対売渡証書のコピーとその詳細を提供することを拒否したにもかかわらず、財産を買い戻すことを申し出ました。リカルド・ラマは１９９２年９月１０日に自分の持分４分の１をメダルド・ノグラとプリタ・ノグラ夫妻に３５，０００ペソで分割払いで売却しました。全額支払いの際に、リカルドとノグラ夫妻は２００１年７月１３日付の絶対売渡証書を締結しました。申立人はこの売却について知らなかったと主張しました。その買戻しの申し出は拒否されました。

しかし、この書面による通知の要件には例外があります。最高裁判所は、アロンゾ対中間上訴裁判所の先例となる判例を振り返り、この規則が免除される可能性のある特殊な状況を認めました。重要なのは、免除は、共同所有者が販売およびその詳細について十分な知識を持っていて、権利を行使するのが遅れている場合にのみ正当化されることです。この条件により、厳格な法律の適用によって法律の目的が無効になることはありません。

しかし、アロンゾ事件と異なり、ノグラ夫妻はリカルドの持分の譲渡についてエルメリナに通知するような土地に対する事実上の支配権を実証していません。ノグラ夫妻が区画分割のために土地の測量を始めたのは、２００７年の調停手続きの後でした。このケースの主な問題は、共有者が共同所有者の持分売却について正式な書面による通知を受けるかどうかという法定の要件を中心としています。

裁判所は、この種の書面による通知は必須であり、法律で定められた３０日の買い戻し期間を開始する条件であると判示しました。この通知は、売り手自身から送られる必要があります。書面による通知の要件は、売買に関するすべての不確実性を取り除き、条件とその有効性を明確にするためのものです。しかし、上訴裁判所は、以前の事件に基づき、書面による通知は、買い戻し権利者が販売に関する実際の知識を持っている場合は不要になる可能性があると判示しました。

エルメリナはノグラ夫妻から譲渡証書のコピーとその販売の重要な詳細を要求したため、販売を検証するための措置をとっています。彼女は、販売に関するすべての問題を解決するために当事者をバランガイに集めるイニシアチブを取りました。これは買い戻しの権利の前奏です。したがって、譲渡証書の受け取りの際に買い戻し権を行使したことで、エルメリナに責任を問うことはできません。当時、すべての販売の不確実性が解決されました。最高裁判所は、上訴裁判所の判決を覆し、高等裁判所の判決を復活させました。これは、エルメリナが買い戻し権を行使する権利を持っており、法定期間内に資金を託したと裁定しました。

高等裁判所の決定の変更は、書面による通知の原則と買戻し権の適時の行使を守り、不動産法制度において公平と正義が支配することを保証するのに役立ちます。最高裁判所は、法律の目的が損なわれないように、免除規則が不適切に拡大解釈されないようにすることを強調しました。

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特定の状況へのこの判決の適用に関するお問い合わせは、お問い合わせからASG Lawにお問い合わせいただくか、メールでfrontdesk@asglawpartners.comまでご連絡ください。

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出典：短いタイトル、G.R No.、日付