最高裁判所は、不動産の購入者が、財産の欠陥について知っていたり、合理的な人がさらなる調査を行うべき状況があったりした場合、その購入は善意とは見なされないと判示しました。このような場合、購入者は法的に保護されず、有効な所有権を得ることができません。これは、購入者は単に書類に頼るのではなく、より多くの注意を払う必要があることを意味します。

真実を見つけるために赤い旗を追跡：不動産取引におけるデューデリジェンスの必要性

この訴訟は、ロドリゴ・ドゥテルテの時代に起こった紛争を中心に展開しており、土地は政府によって没収されました。その後、所有者の名前が汚されました。その所有者は、この土地を第三者に売却しました。 ベニート・チュアは、紛争に巻き込まれ、その後、政府からの所有権を主張することに異議を唱え、不動産の合法性を証明する文書の作成に協力することが期待されていました。第一審裁判所は最終的に彼の側に立ちましたが、控訴院は最高裁判所に対する逆転と、その問題の評価を得ることになりました。

裁判所は、当事者が提起した訴訟には功績がないと述べて、以前に提示された問題を再確認しました。基本的な原則は、以前の法律の変更の対象となった、またはそうではないという議論で控訴が初めて審理に付されたかどうかという事実に基づいて、問題が控訴された時点で問題について確立され、調査が確認されたことであると裁判所は考えていました。裁判所は、所有権について同様に尋ねることなく、この財産に多くの住宅が建設されていることを被告が認識しており、購入は善意に基づいていなかったという控訴裁判所の発見も確認しました。

裁判所は、控訴審で初めて事実が開示されたことが提起された訴訟には影響を与えないと述べ、裁判所はすでにそれを検証していることを確認しました。裁判所の見解は、以前の主張は単に新しい問題の検証のみであり、さらに検証が要求される性質のものではないということでした。裁判所はまた、彼が不動産の売主に対する適格性を検証するための誠意を持って検証しなかったため、ベニート・チュアは良い信条の購入者ではないと説明しました。所有権を付与するために十分なデューデリジェンスが必要であることを覚えておく必要があります。これは、不動産の買い手が自分の不動産の購入を行う場合、彼らは自分たちを不正な不正販売の犠牲者になる可能性から救うために、よりデューデリジェンスを行う必要があります。これらは彼らが責任を持ち、負う必要のある責任です。

「買主が他人が財産に対する権利または利害を有することを知らずに財産を購入し、当該購入時にまたは他人が財産に対する権利または利害の通知を受ける前に公正な価格を支払った場合、善意の購入者とみなされます。財産。」

バウティスタ対シルバとガブタン対ナカラバンの事件に基づいて、裁判所は、価値のある善良な信仰の購入者と見なされるためには、次の要件が満たされる必要があることをさらに述べました。第一に、売主は土地の登録所有者であり、第二に、後者はそれを持っている、第三に、販売時に、買主は財産における他の人の主張または利益、または売主の所有権の欠陥または制限、または財産に対する権利の譲渡能力を知らなかったということでした。

第一の前提は、不動産所有者はタイトルを検証するために不動産所有をより詳細に見ることができない場合は、彼自身の費用で自分を信頼しなければなりません。法的な責任は単純な正義であるという根拠にもつながるものではありませんでした。裁判所は、潜在的な購入者は購入するすべての所有権を証明できないという事実から始まり、それが購入者の利益であり、それが起こると購入者を法的に罰することは不可能であることは、それが法律に準拠していることを合理的な証拠を生成するために、あらゆるステップを誠意をもって行ってきました。これは、法律が一般的に彼らが無実の信者にすぎず、何も知りませんでした。

法律は誰かの目をつぶったり、法律に直面した事実の信憑性について意見を保留にしたりすることを求めていません。したがって、購入は無効な見つけるために苦労する必要はありませんでした。購入者が不正行為の共犯者ではなく、不動産を侵害しようとしている詐欺師の被害者であるかどうかを区別するためです。。

訴訟には功績がなかったとの結論は、この場合、購入者は第三者の申し立ての場合のように十分に注意を払わず、政府は法的に正当であるという結論につながりました。結論として、購入者に利益をもたらす場合、十分なプロセスを確実に義務付ける責任があるのは裁判所ではなく、購入者の単独の責任であるため、十分なデューデリジェンスと調査を行う義務があります。

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出典：簡易名、G.R No.、日付

本判決では、最高裁判所は、登記名義人の相続人は、被相続人が締結した有効な売買契約を尊重し、履行する義務を負うことを改めて確認しました。特に、土地の売買契約が存在する場合、その契約条件に従って権利と義務が移転されます。これにより、契約の安定性と、先代が約束した契約を相続人が尊重することの重要性が強調されています。土地取引に関わる人々にとって、この判決は、権利が適切に尊重され、契約義務が履行されることを保証する上で、遺産と相続が果たす役割を理解することの重要性を示しています。

土地売買契約：登記名義人の相続人は、先代の契約を無視できるか？

事案の経緯は以下の通りです。配偶者のブレンダとアナクレート・バレンズエラ夫妻（以下「バレンズエラ夫妻」）は、ホセリート・カパラ氏、マルガリート・カパラ・ジュニア氏、ウィリアム・カパラ氏、マリア・リリー・カパラ・フローレス氏、マルガリータ・カバラ・オリバー氏、スーザン・カパラ・メンドーサ氏（以下「カパラ氏ら」）に対し、土地の所有権回復訴訟を起こされました。訴訟の対象となった土地は、故テオドリカ・カパラ名義で登録された区画であり、カパラ氏らはテオドリカの相続人として所有権を主張しました。カパラ氏らは、テオドリカが1978年にバレンズエラ夫妻と交わしたとされる購入契約書を発見しましたが、署名が偽造されたものであり、契約は無効であると主張しました。バレンズエラ夫妻は、テオドリカとの契約は有効であり、契約条件に従って土地の代金を支払ったと反論しました。裁判所は当初、カパラ氏らの訴えを認め、購入契約は偽造されたものであると判断しましたが、控訴院はこれを覆し、契約は有効であると宣言しました。しかし、バレンズエラ夫妻は残金の支払いを証明できなかったとして、土地の明け渡しを命じました。最高裁判所は、控訴院の判決を一部取り消し、カパラ氏らはテオドリカ名義の土地の権利証をバレンズエラ夫妻に引き渡し、バレンズエラ夫妻はカパラ氏らに残金25,000ペソを支払うよう命じました。

本件の争点は、(1)購入契約書は有効かつ拘束力があり、テオドリカの署名が本物であると裁判所が見なすことが正しかったかどうか、(2)バレンズエラ夫妻が当該物件にとどまる権利を証明できなかったため、所有者であるテオドリカの相続人であるカパラ氏らに明け渡すべきかどうか、(3)レイチェスがバレンズエラ夫妻の訴えを妨げているかどうかでした。最高裁判所は、上訴裁判所と下級裁判所の事実認定が異なっているため、本件は例外規定に該当すると判断しました。判決に影響を与えた主な論点として、裁判所は、署名の信憑性、当事者による事前協議の合意、契約書の解釈に焦点を当てました。

裁判所はまず、当事者が事前協議で行った合意の効果、特にテオドリカとブレンダ・バレンズエラとの間の購入契約書の成立に関する合意について検討しました。カパラ氏らは、修正訴状で、テオドリカの署名が偽造であるとして購入契約書を無効とすることを主な訴因としました。この契約書の有効性に関して下級裁判所が最初に認めたことにもかかわらず、最高裁判所は、カパラ氏らが訴状の修正によって訴因を偽造に変更したため、その承認はもはや彼らに有利に適用されないと裁定しました。

次に裁判所は、証拠と法的手続きの重み付けを通じて購入契約の有効性を確立しました。第一に、筆跡鑑定人の専門家の証言は決定的に証明できませんでした。最高裁判所は、筆跡鑑定の専門家の意見は必ずしも裁判所を拘束するものではなく、専門家の機能は、裁判所が独自の意見を形成できるデータを提供することにあると繰り返しました。これは、関与している問題が筆跡の類似性または非類似性だけである場合に特に当てはまります。第二に、裁判所は、訴訟で審査された購入契約は単なるコピーであることに重点を置きました。オリジナルを入手せずにコピーの信憑性を証明することは、完全に確証を得ることはできません。

対照的に、裁判所はいくつかの要因に基づいてテオドリカの署名は有効であると判断しました。裁判所は、筆跡のわずかな相違は署名時に生じうる自然な変動による可能性があるとし、偽造を確立するための明確で説得力のある証拠はありませんでした。購入契約は公証された文書であり、真正かつ適正な手続きを経ているという外観を備えていることは重要です。文書を無効にするには、文書が無効であり、それから発生する契約が無効であるという従来の前提を覆す必要があります。最後に、テオドリカの相続人は契約を受け入れることを禁じられています。彼女が所有物件の引き渡しを許可し、そこで業務を行うために配偶者によって資産が構築されるのを防ぐために訴えを起こさなかったとき、故人は契約を受け入れました。彼女の相続人は契約を遵守する義務があり、彼らもそれを尊重しなければなりません。

裁判所は、原契約に署名した当事者である相続人の責任を明確にしました。テオドリカは当初、彼女から要求された義務を実行できませんでした。その結果、裁判所は最終的に、バレンズエラ夫妻が土地契約上の支払いを果たしていないとしても、権利と義務を相互に移転する可能性を実現しませんでした。カパラ氏はまず、タイトルを発行する義務を果たしてから、売上高の支払いを回収しなければなりません。裁判所は最終的に、バレンスエラ夫妻はカパラ氏への残額25,000ペソを支払う義務を負うと裁定し、これを受け取り次第、カパラ氏は本質的に物件に対する主張権をバレンツエラ夫妻に譲渡します。

よくある質問

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ソース: 略称, G.R No., DATE

本判決では、不動産権利回復訴訟における、土地の占有者への通知義務の遵守が非常に重要であることを明確にしています。この義務を怠ると、裁判所は訴訟を審理する権限を失い、権利回復の判決が無効になる可能性があります。つまり、自身の土地の権利回復を目指す者は、必ず土地の占有者に通知を行う必要があり、怠ると裁判所が有効な判決を下すことができなくなるのです。

不動産権利回復における通知義務：権利保護か、さらなる混乱の元凶か？

エレーン・P・デニラ氏による、取り消された土地権利証の回復を求める訴訟は、フィリピン共和国、ダバオ市、および複数の地域団体が、デニラ氏の権利回復請求に対抗して争う複雑な争いへと発展しました。裁判所は、手続き上の要件、特に現実の占有者への通知について、厳格に遵守することの重要性を強調しました。手続き上の不備が判決にどのような影響を与え、不動産権利回復において、すべての利害関係者の保護を確保するために、どのようなステップを踏むべきでしょうか？

最高裁判所は、まず、本件に関与する複数の法的手続き、具体的には、2008年3月4日の地方裁判所の判決、共和国による救済請求の取り消し、上訴裁判所での訴訟手続きにおける関係者の介入を検証しました。重要なのは、裁判所が土地の実際の占有者への通知の重要性を強調し、この手続き上の要件が、特別訴訟における裁判所の権限をどのように左右するかを明確にしたことです。本件は、裁判手続きへの介入の適性、判事の資格停止と職権復帰、さらに、関連する行政処分の存在に関する問題を提起しました。

フィリピン法において、裁判所の権限、当事者に対する管轄、訴訟問題の管轄、および財産に関する管轄は、民事訴訟の有効性に影響を与える重要な側面です。さらに、救済に対する裁判所の管轄も重要な要素です。裁判所は、特定の事項を審理し判決を下すための憲法または法律で定められた権限を持っています。民事訴訟では、裁判所は、原告または申立人が訴える当事者を拘束する判決を下す権限を有する必要があります。裁判所は、紛争事項、特に開始訴状で特定された事項を判決する権限を持っています。最後に、裁判所は救済に対する権限を有しなければなりません。それは、裁判所が求める特定の形態の救済を認識し、それを付与する権限を有する必要があります。

今回の訴訟において、原告であるデニラ氏は、当初の土地権利証（OCT）の回復を求めていました。OCTの回復手続きは、元々権利を持っていた者の権利を回復するための法的手続きです。しかし、裁判所が本訴訟を取り扱うためには、いくつかの前提条件を満たす必要がありました。その中には、土地の実際の占有者への通知も含まれていました。この要件は、利害関係者が訴訟に参加し、権利を主張する機会を保証するために不可欠です。今回の裁判所の判決によると、デニラ氏はこの通知要件を遵守しなかったため、2008年3月4日の地方裁判所によるデニラ氏に有利な決定は無効とされました。言い換えれば、地方裁判所は訴訟を審理する管轄権を欠いていたのです。

裁判所は、2つの重要な法的原則について詳細に説明しました。まず、既判力についてです。既判力は、裁判所の有する管轄内で判決を下された場合、後に同様の訴訟を起こすことを禁ずる法的な原則です。以前の「グスマン相続人社対カルピオ判事」訴訟では、対象の土地権利証が無効であることが確認されました。そのため、デニラ氏はOCTを再発行することはできません。次に、裁判所は、特別訴訟において要件を遵守することの重要性を強調しました。本訴訟の場合、デニラ氏は土地の実際の占有者への通知要件を遵守する必要がありました。これを怠ったために、裁判所は救済を認める権限を欠いていました。

最高裁判所は、今回の決定において、弁護士のラネリン・D・パンギリナン氏とマリア・テレサ・D・ビオンガン＝ペスカデラ氏による法廷倫理違反の可能性を強調し、弁護士法に定める職務を怠ったとして、弁護士協会での適切な処置を指示しました。この倫理問題は、司法制度におけるプロ意識と誠実さの重要性を強調しています。今回の判決における裁判所の結論をまとめるにあたり、本判決は、特別訴訟における手続き上の要件遵守の重要な役割を再確認し、利害関係者の権利の保護を強化し、土地権利の不正な回復を阻止し、ひいては、法制度の保全に貢献します。法律家にとっても、今回の判決は教訓となり、弁護士法に定められた職務を忠実に実行することの重要性を思い出させてくれます。

よくある質問（FAQ）

本訴訟における裁判所の決定は、訴訟上の義務を確実に遵守し、不動産権利を確立する特別訴訟における、手続き上の適切な配慮と司法審査の重要性を強調しています。法律家と土地所有者の両方にとって、複雑な問題を解決するための健全な法的助言を求め、司法管轄要件を慎重に遵守することが不可欠です。

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出典：簡略タイトル、G.R No.、日付

本件において、最高裁判所は、紛失した所有権証明書の再発行を求める訴訟において、現在の登録所有者（またはその相続人）に通知することが、裁判所の管轄権取得のために不可欠であることを明らかにしました。登録所有者への通知を怠った場合、再発行命令は無効となります。これは、所有権に利害関係を持つすべての当事者に、適正な手続きと機会を保障する、重要な保護措置となります。

未通知の所有者の危機：回復手続きにおける管轄権とデュープロセス

紛争は、ゲルバシオ・A・ラミレス夫妻（相続人はセスール・S・ラミレスとエルマー・R・アドゥカによって代理される）が、ジョーイ・アボンの失われた所有権証明書の再発行請求に異議を唱えたことから生じました。アボンは、元の所有者であるラミレス夫妻の相続人に、彼の手続きについて通知しませんでした。そのため、最高裁判所は、裁判所の管轄権は完全に適切な通知にかかっており、裁判所がラミレスの相続人に通知しなかったために裁判所の命令は無効であると判断しました。本件の主な問題点は、所有権証明書の回復に関連する手続き的要件、特に登録所有者に対する通知の重要性に関するものでした。

最高裁判所は、**PD 1529第109条**、つまり不動産登録法の規定に基づいて、失われた所有者の謄本を交換するための法的な原則を精査しました。この規定では、登録所有者が失われたり盗まれたりした場合、所有者は宣誓の下で書面で、該当する地域の登記所に対してその旨を通知する義務を負うことと規定されています。法律では、紛失した謄本の交換を求める請求は、登録所有者または不動産に関心のある当事者が裁判所に申し立てることができるとも規定されています。申し立てを受けた裁判所は、通知と適切な審理を行った後、紛失した謄本の代わりに新しい謄本を発行するよう指示することができます。裁判所は、この新たな謄本が、オリジナルと同じ法的効力を有することと規定しています。

この件に関連する重要な側面は、再構成または交換を求める訴訟において、誰が不動産に関心のある当事者として考慮されるかという点です。裁判所は、特に不動産を要求する当事者が登録所有者ではない場合に、この問題点を明らかにしました。裁判所は、**不動産に関する権原は登録によって付与されるものではなく、あくまで登録がその証拠にすぎない**、と指摘しつつも、紛争が発生した際には、**土地に関する権原は契約書面と比較して、常に優れた証拠である**と述べています。言い換えれば、謄本に登録されている人は、財産に対する優れた権利を示す必要があります。

「裁判所の保持官事務所対マタス裁判官において、当裁判所は、PD 1529の第109条に基づく通知の義務は、登記簿に送られ、登記所の原本または転送証書の裏書に記載されている財産に利害関係を有する者にのみ通知することを認めていました。法的観点から見ると、前記の者以外の利害関係者は通知されるべきではありません。なぜなら、彼らだけが関与する財産に対する請求権を持つと見なされる可能性があるからです。」

その通知の要件に基づいて、最高裁判所はさらに、該当する財産に関する請求または利害関係を正当化する記録されていない非公開文書しかない当事者は、再構築訴訟において通知を受ける必要のある「利害関係者」とは見なされないことを明らかにしました。裁判所は、紛失または破壊された元の謄本の再構築を求める請求に対して、登録所有者がつねに「利害関係者」であり、必ず通知されるべきことを明確にしました。これを行わないと、そのような請求を審理するために裁判所は管轄権を取得できません。

事実の概要に立ち返ると、最高裁判所は、裁判所による通知義務の不履行によって、重要な手順上の誤りがあったと結論付けました。裁判所は、**管轄権を取得するためには、ラミレスの相続人が、訴訟の重要な「利害関係者」として認識されて、完全に通知される必要があった**、と強調しました。そのような通知なしに、以前の地方裁判所の承認は裁判所の権限を侵害しており、それゆえ覆されるべきです。

したがって、最高裁判所は、控訴裁判所の決定を覆し、原裁判所によるその判決を取り消しました。最高裁は、管轄権がなかったので、原裁判所はアボンの再発行を承認する権限がなかった、と結論付けました。判決では、失われた所有権証明書が別の申し立てができますが、それは正当な手続きに従うこと、特に財産に「利害関係者」として登録されている元所有者の相続人に適切な通知を行うことを条件とすることを明確にしました。

この決定は、所有権証明書の再発行を求める訴訟における、手続きのデュープロセスへの揺るぎない忠誠心を強調しています。それは、潜在的な不正行為から登録所有者の権利を保護し、裁判所の決定が完全に通知を受けた当事者に対してのみ拘束力を持つことを保証しています。

よくある質問

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出典：Ramirez 対 Abon、G.R No. 222916, 2019年7月24日

本判決では、最高裁判所は、アヤラ・ランド社（ALI）の再考を拒否し、スパイセス・ユ・ファ・ピング社とメアリー・ゴー社の所有権を支持する以前の判決を再確認した。この裁判は、フィリピンのトレンス制度において、土地の調査が所有権にどのように影響するかという問題を扱っており、この判決は、不正確または不正な調査に基づいて発行された既存の土地所有権に対する深刻な課題を示している。裁判所は、土地の所有権を確立するためには正確な土地調査が不可欠であることを強調し、不正確な技術的記述から生じた所有権の譲渡は無効であると判断した。

トレンス制度における地図の重要性：誰が土地の権利を主張できるのか？

この訴訟は、配偶者のユ・ファ・ピングとメアリー・ゴー、そしてアンドレス・ディアスとホセファ・ミアの相続人らが、アヤラ・ランド社が所有する土地に対して行った争いに起因する。この訴訟の核心は、さまざまな機関によって実施されたさまざまな土地調査であり、異なる、時には矛盾する所有権の主張を引き起こした。スパイセス・ユの請求の根拠は、1921年に最初に承認された調査計画PSU-25909であり、対照的に、ALIは、1925年、1930年、および1931年に承認されたPSU-47035、PSU-80886などの後の調査計画に基づいて所有権を主張した。調査の不一致は、訴訟の根幹となり、元の管轄裁判所や上訴裁判所はどちらも、問題の調査の有効性、ひいては影響を受ける機関の所有権を慎重に検討する必要があった。

争点は、複数の不動産所有権が存在する場合に、不動産証明書上の情報の完全性に照らして所有権を付与する方法であった。この訴訟に関わる裁判所は、最初に行われた元の測量が正確かつ正当である場合に限り、より後の不動産調査の信頼性を検討する責任がある。これにより、異なる日付の2つの物件から同じ土地の所有権が申し立てられた状況に対処した。

裁判所は、技術的な情報に対する正確な要件の遵守に焦点を当てて調査を分析し、当初の不動産調査によってその土地の所有権が付与された場合、後の調査が正当化されるかどうかを調査するよう努めた。最高裁判所は、ALIが取得した不動産に多数の不正行為があったと判断し、これはALI自身の不動産の一部または全体を含む地域で行われた最初の測量の有効性に悪影響を与える。このような不正行為としては、同一の土地の複数の測量を同じ調査官が行ったことや、測定位置に誤った地番が記載されていたことなどがある。

法的に問題がある測量に基づく場合、関連する図面の技術的な記述には、測量の不正行為または不正確さを反映させる重大なエラーが含まれる場合があります。不一致の重要性を認識していなかった最初のラスピニャス地方裁判所は、スパイセス・ユの所有権は正当であると判断した。

より具体的には、スパイセス・ユの申し立てた元の調査では、調査官と土地管理局の理事の両方からの署名が文書に含まれており、改ざんの兆候や不正行為は示されていなかった。ALIの土地で使用されている別の測量では、測量が公表された日には存在しなかったと見なされる「記念碑」がリストされており、日付のずれが明らかに存在するだけでなく、総面積に対する改ざんが明らかである。スパイセス・ユが示した測量は正当性を持っている一方、ALIによる測量は、不正が行われていることを示す不正行為の痕跡を示している。

最高裁判所は、先に提出された測定に関する法的な結論に対するALIの意見は法律の重要な側面に違反していると断定し、これにより後の申し立てた土地の申し立てに大きな重要性を与えた。法律の分野の専門家である弁護士のアマド・D・アキノ氏は、測量の主張を否定することにより、後の不動産に対する権利が有効ではない測量に基づいて発行され、不正を働いて取得された可能性があることを認識していると説明している。スパイセス・ユの行動には不当な理由で影響が及ぶ可能性があることを認めないことは、土地の申し立てに関わる重要な法的規定を誤って伝達していることになるだろう。

さらに、アヤラ・ランド社の主張は却下され、それは先に測定された調査上の情報が不正確であったことを示し、これには後者の機関が取得しようとしているすべての土地が含まれていなかった。不正確さを無視するのは違法なだけでなく、トレンス制度で作成された登録における情報の信憑性に悪影響を及ぼすだろう。裁判所はまた、優先事項を確立するための規則と義務が、後に提出されたより正確な評価に対する間違いを許さない場合があることに同意した。裁判所が測量の正確さに焦点を当てたことからもわかるように、証明書自体が所有権の絶対的な保証ではないということが示された。

要するに、スパイセス・ユ事件は、紛争のある所有権を考慮する際に土地の評価が有する深い法的影響を強調している。裁判所が発行した判決は、不動産の証明を正当な法律プロセスから提供された情報と調査に厳密に結び付け、フィリピンのすべての財産取引はより注意深く行われることを促した。

よくある質問

要約すると、スパイセス・ユ対アヤラ・ランドの訴訟は、フィリピンの財産法に、明確に維持され合法的に導出された財産の調査プロセスへの必要性があることなど、より多くの意味を持っています。裁判所は、合法的な正確さという重要な側面を主張しており、紛争を処理する際に非常に詳細な検証と、不正または不確実な行為を防ぐことにも重点を置いています。

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出典：短いタイトル、G.R No.、日付

この最高裁判所の判決は、申請者が不完全な権利の司法確認を求める場合、不動産税申告だけでは土地所有権の証明には不十分であるという長年の原則に疑問を投げかけています。裁判所は、不動産税の支払いは所有者としての占有の良い指標となり、継続的な占有と組み合わさると、権利の強力な証拠となると判示しました。カワヤン・ヒルズ社の場合、裁判所は控訴裁判所の決定を覆し、土地の登録は会社の名前で行われるべきだと裁定しました。

土地権を主張：長期にわたる不動産税の支払い、その意味

カワヤン・ヒルズ・コーポレーションは、イロコスノルテ州パオアイにある1,461平方メートルの土地の権利を確認するために裁判所に訴えを起こしました。会社は、この土地はアンドレス・ダフンとその相続人から購入したもので、ダフン家は1931年から土地を占有し、不動産税を支払ってきたと主張しました。土地管理委員会（CENRO）の報告書では、土地は公共財ではなく、いかなる土地特許にも該当しないと確認されました。Municipal Circuit Trial Court はカワヤン・ヒルズ社に有利な判決を下しましたが、控訴裁判所はこの判決を覆しました。これにより、最高裁判所への上訴が行われました。

最高裁判所は、権利を完全に確認するためには、不動産登録法（PD 1529）第14条の要件を満たす必要があると指摘しました。同条は、以下のような者に土地の権利登録を申請することを認めています。

第14条。申請者―以下の者は、自らまたは正式に委任された代表者を通じて、土地の権利登録の申請を第一審裁判所に行うことができる。

• 自らまたは前権利者を通じて、1945年6月12日以前から公有地の譲渡可能かつ処分可能な土地を、所有権の正当な主張の下で公然と、継続的に、独占的に、かつ顕著に占有し、占拠してきた者。

最高裁判所は、1945年6月12日以前からの所有権主張を証明することが非常に重要であると強調しました。本件の場合、カワヤン・ヒルズ社はダフン家との売買契約、CENROの報告書、その他の書類を提出しました。争点は、過去の不動産税申告が所有権の主張を正当化するのに十分であるかどうかでした。控訴裁判所は、不動産税申告は所有権の決定的な証拠ではないため、他の証拠が必要であると裁定しました。これに対し、最高裁判所は控訴裁判所の判決は重大な誤りであると判断しました。

最高裁判所は、不動産税申告が所有権の絶対的な証明とはならないことを認めつつ、それを「所有権取得の正当な主張を強化するもの」とも認識しました。裁判所は、不動産税の支払いは「所有者としての占有の良い指標であり、継続的な占有と組み合わさると、権利の強力な証拠となる」と述べました。裁判所は、ダフン家が1931年から一貫して不動産税を支払ってきたことを強調し、そのような長年にわたる支払いをおろそかに扱うべきではないと述べました。裁判所はさらに、土地の申請に関する裁判所やその他の政府機関に対する信頼を損なうことがないように求めました。

最高裁判所は、カワヤン・ヒルズ社に対する不動産を所有するすべての不動産に対する以前の主張にもかかわらず、公共投資または国民の福祉のために土地を主張していなかった政府の控訴を批判しました。最高裁判所は、「いかなる正当な理由も示さずに遠い昔から継続的かつ排他的に保持されている財産を、州が没収することは不当である」と裁定しました。これにより、控訴裁判所の判決は破棄され、地方裁判所のカワヤン・ヒルズ社に有利な判決が支持されました。

今回の最高裁判所の判決は、特に、不動産を所有してきた期間とそれに対する税金を支払ってきた期間を考慮すると、不動産税申告の重みがこれまで以上に大きくなることを意味します。特に公の訴えを必要としない場合は、不動産に対する正当な所有権主張を証明する有効なツールとして考慮されるようになりました。

FAQs

カワヤン・ヒルズ事件における最高裁判所の判決は、土地の権利確認に対する正当な権利を考慮する際には、あらゆるケースを考慮することが必須です。特に長期間にわたり行われた場合、課税目的のために物件を申告することは、権原主張のための貴重な証拠となります。

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出典：Short Title, G.R No., DATE

最高裁判所は、訴訟で最初に最終決定を下された事項は、後の訴訟では再審議できないことを明らかにしました。この原則は、裁判所が以前に判決と競売が有効であると判断した場合、後の裁判所がその決定を覆して土地の所有権に影響を与えることができないことを意味します。これは不動産に関する訴訟に直接的な影響を与え、最初の最終決定の重要性を強調しています。

最終判決の不可侵性：裁判所が最終的な裁定を覆せないとき

ゴメコ・メタル・コーポレーション対控訴院およびパマナ・アイランド・リゾート・ホテル・アンド・マリーナ・クラブ事件では、不動産執行競売に関する最終判決の有効性が中心的な問題でした。紛争は、ゴメコがパマナに対して未払い金を回収しようとしたことに端を発しており、これにより、パマナのペケーニャ島を対象とした競売が行われました。控訴院は当初、ゴメコに有利な判決を下しましたが、その後、この決定を覆し、島の競売は無効であると判示しました。最高裁判所は、重要な法的原則である既判力の原則がどのように競売の有効性に影響するかを明確にするために介入しました。

既判力とは、管轄裁判所による訴訟のメリットに関する最終判決は、当事者とその関係者の間で結論となる法的原則です。裁判所は、この原則には2つの重要な適用があることを強調しました。最初の適用、つまり「以前の判決によるバー規則」は、訴訟の当事者が最終判決が下された後、以前の訴訟と同じ請求または訴訟原因を含む後の訴訟の当事者になった場合に適用されます。このような場合、以前の訴訟での判決は、その後の訴訟に対する絶対的かつ完全な妨げとなります。

既判力の2番目の適用は、いわゆる「判決の結論規則」は、後続の訴訟に同じ請求、要求、または訴訟原因が含まれていない場合に適用されます。このシナリオでは、以前の判決の判決によって実際にまたは擬制的に解決された事項の再審議または再決定を防ぎます。最高裁判所は、ゴメコのケースでどのように「判決の結論規則」が適切であるかを示し、控訴院がその管轄権を越えて行動し、以前に解決された事実と矛盾する決定を下したことを明らかにしました。

民事訴訟法規則39条47項c号は、次のとおり規定しています。
民事訴訟の裁判の効力および終局命令：フィリピンの裁判所によってなされた裁判および終局命令は、裁判または終局命令を言い渡す管轄権を有し、次の効果がある可能性があります。（a）x x x; （b）x x x;および（c）同じ当事者または利害承継人との間のその他の訴訟では、以前の判決または終局命令において裁判を受けたとみなされるのは、そのように裁判を受けたことが表面上明らかであるもの、または実際に必然的に含まれているか、必然的に含まれていたものである。

この事例において、最高裁判所は、控訴院が、より初期の事件であるCA-G.R. SP第62391号で既に最終的に解決されたペケーニャ島における課税の有効性に関して、直接的に矛盾する所見を行った際に、重大な誤りを犯したことを認定しました。この矛盾は、既判力の原則の明白な違反であり、控訴院の所見が、すでに最終的な司法決定によって確立された事項を効果的に再審議しようとしたために不適切であったことを最高裁判所が示しました。

最高裁判所は、課税が島自体の特定の財産に制限されていたという仮定に基づいて、保安官モンテスに対し、「公売において課税および売却された請願人の特定財産のうちどれかを指摘する」ように命じる、CA-G.R. SP第62391号のCAによるその後の2004年9月17日の決議についても取り上げました。最高裁判所は、判決の不変性の原則に照らして、2003年1月16日の決議に反するため、この決議を無効と宣言しました。

最高裁判所は、執行売却における償還期間と、償還期間の開始における登録の重要性を明らかにしました。通常、証書原本は不動産のステータスに対応するレジストリで登録される必要がありますが、最高裁判所は、証書原本が「間違った」レジストリで登録された場合の効果を説明しました。島が未登録資産として不適切に描かれた、保安官モンテスによる課税通知の状況下で、および所有者であるにもかかわらず矛盾を正そうとしなかったパマナによって複合された場合、裁判所は「間違った」登録は課税に対する責任開始に十分であるとみなしました。

要するに、最高裁判所の判決は、2005年1月5日および2011年3月3日の地方裁判所命令を復活させ、その命令は、島に関する控訴裁判所の最初の過ち、および後に決定されたことが証明された所有権のある島の売却に対する控訴裁判所の承認にもかかわらず、ゴメコ社をペケーニャ島の正当な絶対的占有者として正確に認めました。結論として、訴訟手続における先決力の原則は、司法の有効性を維持し、紛争を終結させるのに不可欠であることを強調することができます。

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出典：簡易標題、G.R No.、日付

この最高裁判所の判決は、不動産取引における販売契約と販売の契約の違いを明確にしています。裁判所は、代金全額の支払いによって所有権の移転が条件付けられている場合、それは販売契約であり、完了した販売ではないと判断しました。これは、買い手が支払い義務を完全に履行するまで、売り手が財産を他に譲渡することを妨げないことを意味します。つまり、完全な支払いが完了するまで買い手は所有者とはみなされません。

販売契約と販売契約：不動産紛争

本件は、ネリ・デロス・レイエス（ネリ）が所有する土地をめぐる一連の売買取引から生じています。当初、ネリは所有地の1部を自治体に販売し、その後、テテルマ・ロドリゲス（テテルマ）とスポーセス・ハイメ・シオスン、アルミ・シオスン、およびアグネス・サモンテ（スポーセス・シオスンら）の両方に同じ土地を販売しました。テテルマは当初、ネリとの間で土地の購入契約を結び、一部金を支払いましたが、全額は支払っていません。その後、ネリは土地をスポーセス・シオスンらに販売し、彼らが登記を完了させました。テテルマは、自分の方が先に購入契約を結んでいるため、土地の所有権を主張しましたが、裁判所はスポーセス・シオスンらの所有権を認めました。

裁判所の主な争点は、ネリとテテルマの間の契約が販売契約なのか、それとも販売契約なのか、ということでした。販売契約は、当事者間の合意により直ちに所有権が移転するのに対し、販売契約は、特定された条件が満たされた場合にのみ所有権が移転することを意味します。重要な条文である民法1544条は、異なる買い手に同じものが販売された場合の規則を定めていますが、土地自体の販売契約と、単に土地の販売を約束する契約の場合には適用されません。

本件では、最高裁判所は控訴裁判所の判断を支持し、ネリとテテルマの間の契約は単なる販売契約であると認定しました。この結論に至った要因はいくつかあります。第一に、問題の不動産が「ネリ・デロス・レイエス、バイオレタ・ラカウタと婚姻」という名前で登録されており、これは結婚中に取得された場合、財産が夫婦共同財産とみなされる可能性があります。第二に、テテルマは契約書に定められた購入代金を全額支払っていません。購入代金の全額支払いによって、タイトルの移転が条件付けられているため、これは、両当事者の意図がタイトルの移転を代金の全額支払いまで保留することであったことを示しています。

テテルマは、契約後にネリから対象地を引き渡された後、物件の所有権を保持していると主張しました。しかし、彼女の主張を裏付ける記録はありません。テテルマは、土地を引き渡された時期と方法を示す証言や証拠を何も提出しませんでした。最高裁判所は、「販売契約において、所有権は購入代金の一部支払いと物件の占有に関わらず、登録所有者が保持する」と強調しました。

裁判所は、販売契約の場合、完全な支払いが完了するまで所有権は移転しないことを改めて強調しました。テテルマが代金を全額支払えなかったため、財産の所有権を主張することはできませんでした。その結果、ネリはスポーセス・シオスンらに土地を譲渡することができました。この事件は、購入者がその関心事を保護するために、適切なデューデリジェンスを行い、契約条件を完全に満たす必要性を示しています。

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ソース：ショートタイトル、G.R No.、日付