本判例は、高齢者の不動産売買契約における意思決定能力と、契約の有効性について判断を示したものです。重要なのは、単に高齢であることや身体的な衰えがあることだけでは、契約能力がないとは見なされないということです。契約が無効となるのは、年齢や病気が精神機能に影響を及ぼし、財産権を適切に保護できない場合に限られます。本判例は、高齢者の権利を保護しつつ、有効な契約を尊重するバランスの取れた判断を示しています。

高齢の叔母との契約：詐欺や不当な影響はあったのか？

本件は、ルーベン・ロヨラらが、ニーブス・ザラガらと、故ガウデンシア・ザラガの相続人らを相手取り、不動産売買契約の無効を求めた訴訟です。問題となったのは、ガウデンシア・ザラガが生前に、土地の一部を売却したとされる契約の有効性でした。原告らは、ガウデンシアが高齢であり、被告の一人であるロマナ・ザラガに依存していたことから、ロマナによる不当な影響があったと主張しました。裁判所は、契約当時のガウデンシアの意思決定能力、および不当な影響の有無を判断しました。

裁判所は、公証された契約書は、その正当な作成について証拠としての重みを持つと判断しました。原告は、この推定を覆す明確かつ説得力のある証拠を提示できませんでした。さらに、原告は、買い手の一人であるホセ・ザラガが売買当時すでに死亡していたと主張しましたが、記録によるとホセは売買契約後しばらくして死亡していました。裁判所は、当事者が契約に拘束される意図を持っていたこと、そして外形的な契約が法的効果を生じさせないというシミュレーションの要件を満たしていないことを指摘しました。契約書に署名した当事者は、共同所有者から売り手と買い手に変わるため、これは法的な関係の明らかな変更と見なされました。

ロムアルドの売買に対する知識と参加の欠如については、裁判所は、契約はそれを実行した当事者のみを拘束するという原則を強調しました。ロムアルドは売買を知らず、それに関与していませんでした。民法第1311条はこの状況を明確にカバーしています。裁判所はまた、ガウデンシアが高齢で虚弱であり、ロマナに依存していたという原告の主張を検討しましたが、詐欺または不当な影響が存在するという証拠はないと判断しました。詐欺は推定されることはなく、主張され、証明されなければなりません。裁判所は、高齢や身体的な衰弱だけでは契約能力を損なうものではないと述べました。精神機能が損なわれ、財産権を適切に保護できなくなった場合にのみ、契約は無効と見なされます。

「不当な影響とは、ある人が他人の意志に対する自身の力を不当に利用し、後者から合理的な選択の自由を奪う場合に生じる。当事者間の秘密の関係、家族関係、精神的な関係、その他の関係、または不当な影響を受けたとされる人が精神的な弱さを抱えていたり、無知であったり、経済的に困窮していたりする事実は、考慮されるものとする。」

裁判所は、不当な影響が存在するためには、影響を受ける可能性のある人が存在すること、不適切な影響が行使されたこと、およびそのような不法行為の圧倒的な影響への服従という3つの要素が存在する必要があると指摘しました。本件では、ロマナがガウデンシアに対する優位性を利用して、土地を売却するように指示したという証拠はありませんでした。したがって、裁判所は、売買契約の無効を求める原告の訴えを退け、控訴裁判所の判決を支持しました。

さらに、原告は価格の著しい不均衡を理由に売買の取り消しを求めていますが、裁判所は、下級裁判所で争点とならなかった事項は控訴で初めて提起することはできないと判断しました。原告は、本件が絶対的にシミュレートされた売買であるのか、それとも価格の不均衡によるものなのか確信が持てないようでした。この2つの根拠は両立しません。申し立てられた売買行為によって証拠付けられる移転に対する実際の対価が存在する場合、それがどれほど不十分であっても、取引は「シミュレートされた売買」とはなり得ません。

本判例は、高齢者の権利を保護しつつ、有効な契約を尊重するバランスの取れた判断を示しています。高齢者が不動産を売買する際には、本人の意思を尊重し、詐欺や不当な影響がないように注意する必要があります。

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