税金滞納による競売物件の買戻権：未登記の購入者も保護されるか？

G.R. No. 253355, November 08, 2023

不動産が税金滞納で競売にかけられた場合、誰がその物件を買い戻す権利を持つのでしょうか？　この問題は、フィリピンの不動産法において非常に重要な意味を持ちます。今回の最高裁判所の判決は、未登記の購入者であっても、一定の条件を満たせば買戻権を行使できることを明確にしました。これは、不動産取引における権利保護の範囲を広げる画期的な判断と言えるでしょう。

法的背景：地方自治法と買戻権

フィリピンの地方自治法（Republic Act No. 7160）第261条は、税金滞納により競売にかけられた不動産の買戻権について規定しています。この条文では、「滞納不動産の所有者または法的利害関係を有する者」が、競売日から1年以内に物件を買い戻す権利を持つと定められています。しかし、「法的利害関係」の具体的な範囲については、これまで明確な解釈がありませんでした。

第261条の条文は以下の通りです。

SECTION 261. Redemption of Property Sold. — Within one (1) year from the date of sale, the owner of the delinquent real property or person having legal interest therein, or his representative, shall have the right to redeem the property upon payment to the local treasurer of the amount of the delinquent tax, including the interest due thereon, and the expenses of sale from the date of delinquency to the date of sale, plus interest of not more than two percent (2%) per month on the purchase price from the date of sale to the date of redemption. Such payment shall invalidate the certificate of sale issued to the purchaser and the owner of the delinquent real property or person having legal interest therein shall be entitled to a certificate of redemption which shall be issued by the local treasurer or his deputy.

From the date of sale until the expiration of the period of redemption, the delinquent real property shall remain in the possession of the owner or person having legal interest therein who shall be entitled to the income and other fruits thereof.

The local treasurer or his deputy, upon receipt from the purchaser of the certificate of sale, shall forthwith return to the latter the entire amount paid by him plus interest of not more than two percent (2%) per month. Thereafter, the property shall be free from the lien of such delinquent tax, interest due thereon and expenses of sale.

例えば、アパートを購入したものの、まだ所有権移転登記を完了していない場合を考えてみましょう。この場合、未登記の購入者は、税金滞納による競売からアパートを買い戻す権利を持つのでしょうか？　今回の最高裁判所の判決は、このような状況にある人々に大きな影響を与える可能性があります。

事案の概要：Go対Spouses Ko事件

Davidson Go氏（以下、「Go氏」）は、ケソン市の税金滞納による競売で物件を購入しました。その後、Go氏は、自身の名義で所有権を統合し、以前の所有者の名義を抹消することを求めて訴訟を起こしました。

Spouses Henry and Janet Ko夫妻（以下、「Ko夫妻」）は、問題の物件上に家を建てて住んでいました。Ko夫妻は、物件をLexus Development, Inc.（以下、「Lexus社」）から購入したと主張し、競売による所有権移転に反対しました。Ko夫妻は、競売後1年以内に買戻しを行ったと主張しました。

裁判所での手続きは以下の通りです。

• Go氏は、ケソン地方裁判所（RTC）に所有権統合の訴えを提起。
• Ko夫妻は、RTCに訴えに対する異議申し立てを提出。
• RTCはGo氏の訴えを認め、Ko夫妻の買戻しは無効であると判断。
• Ko夫妻は、控訴裁判所（CA）に控訴。
• CAはRTCの判決を覆し、Ko夫妻の買戻しを有効と認めた。
• Go氏は、最高裁判所に上訴。

最高裁判所は、CAの判決を支持し、Ko夫妻の買戻しを有効と認めました。最高裁判所は、Ko夫妻が物件を購入し、長年居住している事実から、Ko夫妻が「法的利害関係を有する者」に該当すると判断しました。

最高裁判所は、以下の点を重視しました。

• Ko夫妻がLexus社から物件を購入したという事実（未登記の売買契約書が存在）。
• Ko夫妻が1996年から物件を占有し、居住しているという事実。
• Ko夫妻が競売後1年以内に買戻しを行ったという事実。

最高裁判所は、以下の様に述べています。

Under the circumstances, it is clear that Spouses Ko had the right to redeem the subject property as the owners thereof notwithstanding the fact that the title had yet to be transferred under their own names.

また、最高裁判所は、買戻権の行使については、寛大な解釈が適用されるべきであると強調しました。

redemption should be looked upon with favor and where no injury will follow, a liberal construction will be given to our redemption laws, specifically on the exercise of the right to redeem.

実務上の影響：不動産取引における注意点

この判決は、不動産取引において以下の点に注意する必要があることを示唆しています。

• 未登記の購入者であっても、物件を占有し、居住している場合は、買戻権を行使できる可能性がある。
• 買戻権を行使する際には、所有権を証明する書類（売買契約書など）を準備しておくことが重要。
• 地方自治体は、買戻権の行使について、寛大な解釈を適用するべきである。

例えば、あなたが不動産を購入し、まだ所有権移転登記を完了していない場合、税金滞納による競売のリスクに備えて、以下の対策を講じることをお勧めします。

• 速やかに所有権移転登記を完了する。
• 物件の税金を滞納しないように注意する。
• 万が一、競売にかけられた場合は、速やかに買戻権を行使する。

重要な教訓：未登記の不動産購入者であっても、占有と居住の事実があれば、買戻権を行使できる可能性があります。しかし、そのためには、所有権を証明する書類を準備し、速やかに買戻しを行うことが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1：買戻権とは何ですか？

A1：買戻権とは、税金滞納などにより競売にかけられた不動産を、元の所有者または法的利害関係者が買い戻す権利のことです。

Q2：誰が買戻権を行使できますか？

A2：滞納不動産の所有者、法的利害関係を有する者、またはこれらの者の代表者が買戻権を行使できます。

Q3：「法的利害関係を有する者」とは具体的に誰を指しますか？

A3：今回の判決では、未登記の購入者であっても、物件を占有し、居住している場合は、「法的利害関係を有する者」に該当すると解釈されました。

Q4：買戻しを行うためには、どのような書類が必要ですか？

A4：所有権を証明する書類（売買契約書など）、身分証明書、買戻しに必要な金額の支払い証明書などが必要です。

Q5：買戻し期間はいつまでですか？

A5：競売日から1年以内です。

Q6：買戻しが認められない場合はありますか？

A6：買戻し期間を過ぎた場合、必要な書類が不足している場合、買戻しに必要な金額を支払えない場合などは、買戻しが認められない可能性があります。

Q7：今回の判決は、今後の不動産取引にどのような影響を与えますか？

A7：未登記の購入者であっても、一定の条件を満たせば買戻権を行使できることが明確になったため、不動産取引における権利保護の範囲が広がることが期待されます。

不動産に関する問題でお困りの際は、お気軽にご相談ください。お問い合わせまたはkonnichiwa@asglawpartners.comまでご連絡ください。ご相談の予約を承ります。