フィリピンの公有地売却に関する主要な教訓

完全な事例引用：Heirs of Henry Leung, Represented by His Widow, Marilyn Leung, Petitioners, vs. Heirs of Miguel Madio, Represented by Eddie Madio, Respondents. G.R. No. 224991, June 23, 2021

フィリピンで事業を展開する企業や不動産を購入する個人にとって、公有地の売却は大きなチャンスであり、同時に複雑な法的問題を伴うことがあります。特に、通知要件や手続きの正確な遵守が重要です。Heirs of Henry Leung vs. Heirs of Miguel Madioの事例は、この点を明確に示しています。この事例では、公有地の売却手続きにおいて適切な通知がなされなかったために、長年にわたる紛争が発生しました。中心的な法的疑問は、公有地の売却において通知が不十分であった場合、その売却が無効となるかどうか、そしてその結果として誰がその土地を取得する権利があるのかという点にあります。

法的背景

フィリピンでは、公有地の売却に関する法律として、Commonwealth Act No. 141（「Public Land Act」）が存在します。この法律は、公有地の売却や管理に関する手続きを規定しています。特に重要なのは、売却の通知に関する規定で、Section 24とSection 79が関連します。

Section 24は、公有地の売却に関する通知要件を次のように定めています：「SECTION 24. Lands sold under the provisions of this chapter must be appraised in accordance with section one hundred and sixteen of this Act. The Director of Lands shall announce the sale thereof by publishing the proper notice once a week for six consecutive weeks in the Official Gazette, and in two newspapers one published in Manila and the other published in the municipality or in the province where the lands are located, or in a neighboring province, and the same notice shall be posted on the bulletin board of the Bureau of Lands in Manila, and in the most conspicuous place in the provincial building and the municipal building of the province and municipality, respectively, where the land is located, and, if practicable, on the land itself: but if the value of the land does not exceed two hundred and forty pesos, the publication in the Official Gazette and newspapers may be omitted. The notices shall be published one in English and the other in Spanish or in the local dialect, and shall fix a date not earlier than sixty days after the date of the notice upon which the land will be awarded to the highest bidder, or public bids will be called for, or other action will be taken as provided in this chapter.」

一方、Section 79は、町サイト予約地（town site reservations）の売却に関する規定で、次のように述べています：「SECTION 79. All lots, except those claimed by or belonging to private parties and those reserved for parks, buildings, and other public uses, shall be sold, after due notice, at public auction to the highest bidder, after the approval and recording of the plot of subdivision as above provided, but no bid shall be accepted that does not equal at least two-thirds of the appraised value, nor shall bids be accepted from persons, corporations, associations, or partnerships not authorized to purchase public lands for commercial, residential or industrial purposes under the provisions of this Act. The provisions of sections twenty-six and sixty-five of this Act shall be observed in so far as they are applicable. Lots for which satisfactory bids have not been received shall be again offered for sale, under the same conditions as the first time, and if they then remain unsold, the Director of Lands shall be authorized to sell them at private sale for not less than two-thirds of their appraised value.」

これらの法的原則は、例えば、ある企業がフィリピンで新しい工場を建設するために公有地を購入しようとする場合に適用されます。企業は、Section 24に基づき、適切な通知を行わなければ、売却が無効となる可能性があります。また、町サイト予約地の場合、Section 79の要件を満たす必要があります。これらの規定が遵守されないと、企業は土地を取得できないだけでなく、長期間にわたる法的紛争に巻き込まれる可能性があります。

事例分析

Heirs of Henry Leung vs. Heirs of Miguel Madioの事例は、1960年にHenry Leungが公有地のオークションでLot No. 8を落札したことに始まります。しかし、1964年にMiguel Madioを含む他の4人が、この土地に対する権利を主張し、Leungのオークション入札が無効であると抗議しました。Madioは、1947年からこの土地を占有し、そこに家を建てていたと主張しました。

この紛争は、1967年にRegional Land DirectorがMadioの抗議を却下する命令を出したことでさらに複雑になりました。しかし、Madioがこの命令を受け取っていなかったため、命令は最終的には執行されませんでした。1992年、DENR Secretaryは、Leungのオークション入札がSection 24の通知要件を満たしていなかったとして無効とし、Madioに土地の購入権を与える決定を下しました。

裁判所は、以下の重要な推論を示しました：「The failure to publish the notice of the auction sale as statutorily required constitutes a jurisdictional defect which invalidates the auction sale of the subject property, as well as the Award in favor of Leung.」また、「The July 13, 1967 Order did not become final and executory, on the ground of non-service to Madio.」

この事例の手続きの旅は以下の通りです：

• 1960年：Henry LeungがLot No. 8をオークションで落札
• 1964年：Miguel Madioを含む4人が抗議
• 1967年：Regional Land Directorが抗議を却下
• 1992年：DENR SecretaryがLeungのオークション入札を無効とし、Madioに購入権を与える
• 2011年：Office of the PresidentがDENRの決定を支持
• 2015年：Court of AppealsがOffice of the Presidentの決定を支持
• 2021年：Supreme CourtがCourt of Appealsの決定を支持

実用的な影響

この判決は、フィリピンでの公有地の売却手続きにおいて、通知要件の重要性を強調しています。企業や不動産所有者は、売却手続きを進める前に、Section 24の通知要件を完全に遵守する必要があります。特に、公有地を購入する際には、適切な通知が行われていない場合、売却が無効となる可能性があることを認識すべきです。

企業や個人に対する実用的なアドバイスとしては、公有地の購入前に専門の法律家に相談し、すべての手続きが正しく行われていることを確認することが重要です。また、土地の占有者や他の利害関係者が存在する場合、彼らとのコミュニケーションを確保し、紛争を回避する努力をすべきです。

主要な教訓

• 公有地の売却手続きでは、通知要件を厳格に遵守することが不可欠です。
• 土地の占有者や他の利害関係者とのコミュニケーションを確保し、紛争を回避する努力をすべきです。
• 公有地の購入前に専門の法律家に相談し、手続きの正確性を確認することが重要です。

よくある質問

Q: 公有地の売却における通知要件とは何ですか？

公有地の売却における通知要件は、Commonwealth Act No. 141のSection 24に規定されており、Official Gazetteでの6週連続の掲載、2つの新聞での掲載、そして省庁や市町村の掲示板への掲示が必要です。

Q: 通知が不十分であった場合、公有地の売却は無効となりますか？

はい、通知がSection 24の要件を満たしていない場合、売却は無効となります。この事例でも、通知が不十分であったため、Leungのオークション入札が無効とされました。

Q: 町サイト予約地の売却にはどのような規定が適用されますか？

町サイト予約地の売却には、Commonwealth Act No. 141のSection 79が適用されます。この規定では、適切な通知の後、公的競売で最高入札者に売却されることが定められています。

Q: 公有地の売却に関する紛争を回避するにはどうすればよいですか？

紛争を回避するためには、売却手続きの前に専門の法律家に相談し、すべての要件が遵守されていることを確認することが重要です。また、土地の占有者や他の利害関係者とのコミュニケーションを確保することも大切です。

Q: 日本企業がフィリピンで公有地を購入する場合、どのような注意点がありますか？

日本企業は、フィリピンの公有地購入において、通知要件や手続きの正確性を確認するために、現地の法律専門家と協力することが重要です。また、文化や法律の違いを理解し、適切に対応することが求められます。

ASG Lawは、フィリピンで事業を展開する日本企業および在フィリピン日本人に特化した法律サービスを提供しています。公有地の売却に関する手続きや通知要件の遵守、日本企業が直面する特有の課題について、バイリンガルの法律専門家がサポートいたします。今すぐ相談予約またはkonnichiwa@asglawpartners.comまでお問い合わせください。