不動産売買契約の履行と信義則：フィリピン最高裁判所の見解

Marito and Maria Fe Serna vs. Tito and Iluminada Dela Cruz, G.R. No. 237291, February 01, 2021

導入部

不動産取引は、多くの人々の生活や事業に深く関わるため、信頼と透明性が不可欠です。しかし、売買契約の履行において問題が発生することもあります。フィリピン最高裁判所のMarito and Maria Fe Serna vs. Tito and Iluminada Dela Cruzの事例は、売主が契約を履行せず、買主に損害を与えた場合の法的責任と信義則の重要性を示しています。この事例では、売主が買主からの残金の受け取りを拒否し、他の買主に高値で売却しようとしたため、紛争が生じました。中心的な法的疑問は、売主が契約を履行する義務を果たさなかった場合、買主がどのような法的救済を受けることができるかという点にあります。

法的背景

フィリピンでは、不動産売買契約は民法典（Civil Code）の規定に基づいて行われます。特に、民法典第1403条（2）は、Statute of Frauds（詐欺防止法）として知られ、不動産の売買契約は書面でなければ執行不能であると規定しています。しかし、契約が部分的に履行された場合、この規定は適用されません。さらに、民法典第1592条では、売主が契約の解除を要求するまで、買主は期限後でも残金を支払うことができるとされています。

これらの法的原則は、日常生活やビジネスにおいて重要な役割を果たします。例えば、住宅を購入する際、買主が一部を支払った後、売主が契約を履行しない場合、買主は法的な手段を用いて契約の履行を求めることができます。また、信義則（good faith）は、契約の当事者が誠実に行動することを求める原則であり、契約の履行における重要な要素です。

民法典第1403条（2）の主要条項は次の通りです：「次の契約は、書面で作成されなければ執行不能である：（e）一年以上の賃貸契約または不動産またはその権利の売買契約」

事例分析

この事例では、MaritoとMaria Fe Serna（以下「売主」）は、TitoとIluminada Dela Cruz（以下「買主」）に対して、二つの土地を売却する契約を結びました。買主は1998年11月9日に手書きの「Agreement」を作成し、売主はその時点までに支払われた金額を認識しました。しかし、買主が残金を支払おうとした際、売主はこれを受け取りを拒否し、他の買主に高値で売却する意向を示しました。

この紛争は、買主が特定履行と損害賠償を求めて訴訟を提起したことで始まりました。地方裁判所（RTC）は、売主に対し、残金を受け取り、絶対売買証書を作成するよう命じました。また、買主に対する損害賠償と弁護士費用の支払いも命じられました。控訴審では、控訴裁判所（CA）がRTCの判決を全面的に支持しました。

最高裁判所は、以下の理由で売主の主張を退けました：

• 「売主は、Agreementの存在を自ら認めた。これにより、売主はAgreementの真実性を争うことができなくなった。」（最高裁判所の判決より）
• 「Statute of Fraudsは、契約が部分的に履行された場合には適用されない。」（最高裁判所の判決より）
• 「売主の悪意による行動は、損害賠償と弁護士費用の支払いを正当化する。」（最高裁判所の判決より）

この事例は、売主が契約を履行しない場合、買主が法的な手段を用いて契約の履行を求めることができることを示しています。また、信義則の重要性を強調しており、売主が悪意で行動した場合には、損害賠償と弁護士費用の支払いが認められる可能性があることを示しています。

実用的な影響

この判決は、不動産売買契約における信義則の重要性を強調しており、将来的に同様の事例に影響を与える可能性があります。企業や不動産所有者は、契約を履行する義務を果たさない場合、法的責任を負う可能性があることを理解する必要があります。また、個人は、不動産取引において契約の履行を確実にするために、適切な法的助言を受けることが重要です。

主要な教訓は次の通りです：

• 不動産売買契約は書面で作成し、部分的に履行された場合でも法的拘束力を持つことを確認する。
• 契約の履行において信義則を遵守し、悪意で行動しないように注意する。
• 契約の履行に関する問題が発生した場合、適切な法的救済を求めるために専門家の助言を受ける。

よくある質問

Q: 不動産売買契約が書面で作成されていない場合、執行不能になるのですか？

A: 必ずしもそうではありません。契約が部分的に履行された場合、Statute of Fraudsの適用外となり、執行可能です。

Q: 売主が契約を履行しない場合、買主はどのような法的救済を受けることができますか？

A: 買主は、特定履行を求める訴訟を提起し、損害賠償や弁護士費用の支払いを求めることができます。

Q: 信義則とは何ですか？

A: 信義則は、契約の当事者が誠実に行動することを求める原則であり、契約の履行における重要な要素です。

Q: この判決はフィリピン以外の国でも適用されますか？

A: いいえ、この判決はフィリピンの法制度に基づくものであり、他の国の法制度には直接適用されません。しかし、信義則や契約の履行に関する原則は、多くの法制度で共通の概念です。

Q: 日本企業がフィリピンで不動産取引を行う場合、どのような注意点がありますか？

A: 日本企業は、フィリピンの法制度と慣行を理解し、契約の履行を確実にするために専門家の助言を受けることが重要です。また、信義則を遵守し、悪意で行動しないように注意する必要があります。

ASG Lawは、フィリピンで事業を展開する日本企業および在フィリピン日本人に特化した法律サービスを提供しています。不動産取引における契約の履行や信義則の問題について、バイリンガルの法律専門家がサポートします。今すぐ相談予約またはkonnichiwa@asglawpartners.comまでお問い合わせください。