第三者が権利を主張する場合、占有令状は執行できない

G.R. No. 272689, October 16, 2024

フィリピンの不動産取引では、抵当権の実行や占有令状の取得が一般的ですが、第三者の権利が絡むと事態は複雑になります。本判例は、抵当権設定前に不動産を購入し、占有している第三者に対しては、占有令状を執行できないことを明確にしました。この判例を理解することで、不動産取引におけるリスクを軽減し、権利を保護することができます。

不動産取引における占有令状とは？

占有令状とは、裁判所の命令に基づき、特定の不動産の占有を強制的に移転させるための執行令状の一種です。通常、抵当権の実行や不動産競売の結果として発行されます。しかし、この令状は絶対的なものではなく、特定の条件下では執行が制限されます。

フィリピン民事訴訟規則第39条第33項には、占有令状の執行に関する例外規定があります。この規定によれば、第三者が債務者に対して不利な立場で不動産を占有している場合、購入者はその不動産の占有を取得することができません。この規定は、正当な権利を持つ第三者を保護するために設けられています。

例えば、AさんがBさんから土地を購入し、登記手続きを進めている間に、Bさんがその土地に抵当権を設定した場合を考えてみましょう。Aさんが土地を占有している場合、抵当権者はAさんに対して占有令状を執行することはできません。Aさんは、Bさんとの売買契約に基づいて土地を占有しているため、第三者として保護されるからです。

本件に関連する重要な条文は以下の通りです。

SEC. 33. Deed and possession to be given at expiration of redemption period; by whom executed or given. — If no redemption be made within one (1) year from the date of the registration of the certificate of sale, the purchaser is entitled to a conveyance and possession of the property[ … ]

Upon the expiration of the right of redemption, the purchaser or redemptioner shall be substituted to and acquire all the rights, title, interest and claim of the judgment obligor to the property as of the time of the levy. The possession of the property shall be given to the purchaser or last redemptioner by the same officer unless a third party is actually holding the property adversely to the judgment obligor.

ファイ・フア・ファイナンス対カスタニェダ事件の経緯

本件は、ファイ・フア・ファイナンス・アンド・リーシング・サービス（以下「ファイ・フア」）が、ゴルドランド・プロパティーズ・アンド・デベロップメント・コーポレーション（以下「ゴルドランド」）に対して取得した占有令状の執行に関する紛争です。事の発端は、ファイ・フアがゴルドランドに融資を行い、その担保としてゴルドランドが所有する駐車場区画に抵当権を設定したことでした。

その後、ゴルドランドが融資の返済を滞ったため、ファイ・フアは抵当権を実行し、競売を通じて駐車場区画を取得しました。しかし、エディルベルト・カスタニェダ（以下「カスタニェダ」）は、自身がゴルドランドから駐車場区画を購入し、占有していると主張し、占有令状の執行に異議を唱えました。

以下に、本件の経緯をまとめます。

• ファイ・フアはゴルドランドに融資を行い、駐車場区画に抵当権を設定。
• ゴルドランドが返済を滞ったため、ファイ・フアは抵当権を実行し、競売を通じて駐車場区画を取得。
• カスタニェダは、自身がゴルドランドから駐車場区画を購入し、占有していると主張。
• カスタニェダは、占有令状の執行停止を求める申立てを地方裁判所に提起。

地方裁判所は、占有令状の執行は正当であると判断しましたが、控訴院はこれを覆し、カスタニェダの主張を認めました。最高裁判所は、控訴院の判断を支持し、ファイ・フアの訴えを退けました。

最高裁判所は、判決の中で以下の点を強調しました。

「占有令状の発行は、裁判所の形式的な義務に過ぎない。しかし、第三者が債務者に対して不利な立場で不動産を占有している場合、この義務は免除される。」

「カスタニェダは、抵当権設定前に駐車場区画を購入し、占有している。したがって、彼は第三者として保護されるべきである。」

本判例の重要なポイント

本判例から得られる教訓は、以下の通りです。

• 抵当権設定前に不動産を購入し、占有している第三者は、占有令状の執行から保護される。
• 不動産取引においては、抵当権の有無だけでなく、第三者の権利の有無も確認する必要がある。
• 不動産を購入する際は、売主だけでなく、関係者全員に権利関係を確認することが重要である。

不動産取引における実務的なアドバイス

本判例を踏まえ、不動産取引においては、以下の点に注意することが重要です。

• 購入前に、不動産の権利関係を徹底的に調査する。
• 売主だけでなく、関係者全員に権利関係を確認する。
• 不動産取引の専門家（弁護士、不動産業者など）に相談する。

キーレッスン

• 権利調査の徹底: 不動産購入前に、抵当権の有無だけでなく、第三者の権利の有無も確認する。
• 専門家への相談: 不動産取引の専門家（弁護士、不動産業者など）に相談し、リスクを軽減する。
• 関係者への確認: 売主だけでなく、関係者全員に権利関係を確認し、潜在的な問題を洗い出す。

よくある質問（FAQ）

Q: 占有令状とは何ですか？

A: 裁判所の命令に基づき、特定の不動産の占有を強制的に移転させるための執行令状の一種です。

Q: 占有令状はどのような場合に発行されますか？

A: 通常、抵当権の実行や不動産競売の結果として発行されます。

Q: 占有令状は絶対的なものですか？

A: いいえ、特定の条件下では執行が制限されます。

Q: どのような場合に占有令状の執行が制限されますか？

A: 第三者が債務者に対して不利な立場で不動産を占有している場合、占有令状の執行が制限されます。

Q: 不動産を購入する際に注意すべき点は何ですか？

A: 購入前に、不動産の権利関係を徹底的に調査し、売主だけでなく、関係者全員に権利関係を確認することが重要です。

Q: 不動産取引でトラブルが発生した場合、どうすれば良いですか？

A: 不動産取引の専門家（弁護士、不動産業者など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

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