フィリピンにおける売買契約の解除：重要なポイント

G.R. No. 254248, November 06, 2023

導入

不動産取引は、複雑でリスクを伴う可能性があります。売買契約が締結された後、何らかの理由で契約を解除せざるを得ない状況が生じることもあります。本稿では、フィリピン最高裁判所の判例に基づき、売買契約の解除に関する重要なポイントを解説します。特に、契約解除の要件、契約の種類、および解除の効果について焦点を当てます。

本件は、Virgilio A. TaokがSupremido CondeとRaul Condeに対して提起した契約解除訴訟です。最高裁判所は、売買契約の解除の可否、および解除に伴う当事者の権利義務について判断しました。この判決は、フィリピンにおける不動産取引の実務に大きな影響を与える可能性があります。

法的背景

フィリピン民法第1191条は、相互的な義務を伴う契約において、一方の当事者が義務を履行しない場合、他方の当事者は契約の解除または履行を請求できると規定しています。解除は、契約を遡及的に無効にする効果があり、当事者は契約締結前の状態に戻る必要があります。

売買契約は、当事者の一方が物の所有権を移転することを約束し、他方がその対価を支払うことを約束する契約です。売買契約は、合意、目的物、および対価という3つの要素を満たす必要があります。

契約の種類は、売買契約と売買予約契約の2つに大別されます。売買契約は、所有権が直ちに移転する契約であり、売買予約契約は、所有権が対価の全額支払い後に移転する契約です。本件では、契約書の内容および当事者の行為から、売買契約と判断されました。

重要な条文：

民法第1191条：

「相互的な義務を伴う契約においては、義務者の一方が義務を履行しない場合、解除の権利が黙示的に認められる。

被害者は、義務の履行または解除を選択することができ、いずれの場合も損害賠償を請求することができる。また、履行を選択した後でも、解除を求めることができる。ただし、履行が不可能になった場合に限る。

裁判所は、解除の請求を認めるものとする。ただし、期間を定める正当な理由がある場合を除く。

これは、第1385条および第1388条、ならびに抵当法に従い、物を取得した第三者の権利を害するものではない。」

事例の概要

Virgilio A. Taok（以下「原告」）は、セブ州ダーンバンタヤンにある土地を所有していました。原告は、Supremido CondeとRaul Conde（以下「被告」）との間で、2007年1月29日付の契約（以下「本契約」）を締結し、土地を100万ペソで売却しました。被告は、手付金として165,000ペソを支払い、残額を月々20,000ペソの分割払いで支払うことに合意しました。

しかし、被告は分割払いを一度も行いませんでした。原告は、被告に支払いを要求しましたが、被告はこれに応じませんでした。原告は、バランガイ（地域社会）の事務所に調停を依頼しましたが、被告はこれにも応じませんでした。そこで、原告は、2009年9月14日に、被告に対して契約解除、損害賠償、および弁護士費用を求める訴訟を提起しました。

第一審裁判所は、原告の請求を認め、本契約を解除しました。控訴裁判所は、第一審判決を覆し、原告の請求を棄却しました。最高裁判所は、控訴裁判所の判決を一部覆し、本契約を解除しました。以下に、裁判所の判断の根拠を示します。

• 本契約は、売買契約である。
• 被告は、分割払いを一度も行っておらず、契約上の義務を著しく違反している。
• 原告は、契約解除を求める権利を有する。

裁判所の重要な引用：

「買主が購入代金の残額を支払わないことは、売買契約を解除する非常に良い理由となる。なぜなら、それは売買契約の本質に違反するからである。」

「契約の解除は、契約の目的物を返還する義務を必然的に生じさせる。当事者は、契約が締結されなかった場合と同様の状態に戻る必要がある。」

実務上の影響

本判決は、フィリピンにおける不動産取引の実務に大きな影響を与える可能性があります。特に、売買契約の解除を検討している当事者にとっては、重要な指針となります。本判決から得られる教訓は以下のとおりです。

重要な教訓：

• 契約書の内容を十分に理解し、契約上の義務を履行すること。
• 相手方が契約上の義務を履行しない場合、速やかに法的措置を検討すること。
• 契約解除を求める場合、その要件を満たしていることを確認すること。

例えば、不動産を購入する際には、契約書の内容を十分に確認し、支払期日を守ることが重要です。もし、売主が所有権の移転を拒否した場合、買主は契約の履行を求める訴訟を提起することができます。逆に、売主は、買主が代金を支払わない場合、契約の解除を求める訴訟を提起することができます。

よくある質問

Q: 売買契約と売買予約契約の違いは何ですか？

A: 売買契約は、所有権が直ちに移転する契約であり、売買予約契約は、所有権が対価の全額支払い後に移転する契約です。

Q: 契約解除の要件は何ですか？

A: 契約解除の要件は、一方の当事者が契約上の義務を著しく違反していることです。

Q: 契約解除の効果は何ですか？

A: 契約解除の効果は、契約を遡及的に無効にし、当事者は契約締結前の状態に戻る必要があることです。

Q: 契約解除を求める場合、どのような法的措置を講じる必要がありますか？

A: 契約解除を求める場合、裁判所に訴訟を提起する必要があります。

Q: 契約解除の訴訟において、どのような証拠が必要ですか？

A: 契約解除の訴訟においては、契約書、支払いの証拠、および相手方の義務違反の証拠が必要です。

Q: 手付金は返還されますか？

A: 本判例によれば、契約解除の場合、手付金は返還される必要があります。

Q: 口頭での合意は有効ですか？

A: 書面による契約がある場合、口頭での合意は原則として無効です。ただし、例外的に、口頭での合意が書面による契約を修正する場合もあります。

フィリピンの法律問題でお困りの際は、ASG Lawにご相談ください。お問い合わせまたは、konnichiwa@asglawpartners.comまでご連絡ください。ご相談をお待ちしております。