フィリピンの不動産所有権争いにおけるリス・ペンデンティアとレジ・ジュディカタの教訓

Federal Land, Inc., Metropolitan Bank & Trust Company, Bella Ang, Sergre Mario Iyog, Alfred Ty, Rosa P. Chua, and Michael Luciano P. Aranas, Petitioners, vs. Northlander Real Estate and Development, Inc., Respondent. (G.R. No. 238201, November 22, 2021)

導入部

フィリピンで不動産を購入する際、所有権の争いが発生することは珍しくありません。特に、既存の訴訟が進行中の場合、リス・ペンデンティア（訴訟係属中）やレジ・ジュディカタ（既判力）の原則が適用される可能性があります。これらの原則が適用されると、購入者は思わぬ法的問題に直面する可能性があります。このケースでは、Central Realtyが所有するビノンドの土地をめぐる所有権の争いが、リス・ペンデンティアとレジ・ジュディカタの原則をどのように適用するかを明確に示しています。中心的な法的問題は、既存の訴訟が新たな訴訟にどのように影響を与えるか、またそれが所有権の回復を求める訴訟にどのように関連するかという点にあります。

法的背景

リス・ペンデンティアは、同じ原因に基づく訴訟が既に進行中の場合に、新たな訴訟を却下する根拠となります。レジ・ジュディカタは、先行する最終的な判決によって既に解決された問題を再び争うことを禁じる原則です。これらの原則は、フィリピンの民事訴訟法（Rule 16, Section 1(e) and (f)）およびフィリピンの最高裁判所の先例によって規定されています。例えば、ある人が既に所有権が争われている土地を購入した場合、その購入者は進行中の訴訟の結果に影響を受ける可能性があります。また、フィリピンの不動産登録法（Presidential Decree No. 1529）は、土地の所有権に関する訴訟において、特定の条項（例えば、Section 70）を適用します。これらの法律は、所有権の争いにおいて重要な役割を果たします。

事例分析

このケースでは、Central Realtyが所有するビノンドの土地をめぐる争いが焦点となりました。1989年にフィリピン国立銀行から土地を購入したCentral Realtyは、1993年にDolores Molinaに土地を売却したと主張されました。その後、Molinaは2012年にNorthlander Real Estate and Development, Inc.に土地を売却しました。しかし、Central Realtyは2011年にMolinaの所有権主張を無効とする訴訟を提起しました。この訴訟は、Molinaの所有権主張が「疑わしく、信頼できない」として却下されました。

一方、Northlanderは2012年に所有権と占有の回復を求める訴訟を提起しました。しかし、この訴訟はCentral Realtyの訴訟が進行中であったため、リス・ペンデンティアとレジ・ジュディカタの原則に基づいて却下されました。最高裁判所は、以下のように述べています：「リス・ペンデンティアは、同じ原因に基づく訴訟が既に進行中の場合に、新たな訴訟を却下する根拠となります。」（Sempio v. Court of Appeals, 348 Phil. 627, 636 (1998)）また、「レジ・ジュディカタは、先行する最終的な判決によって既に解決された問題を再び争うことを禁じる原則です。」（Webb v. Gatdula, G.R. No. 194469 (Resolution), September 18, 2019）

このケースでは、以下の手続きが重要でした：

• 2011年2月4日：Central RealtyがMolinaの所有権主張を無効とする訴訟を提起
• 2012年10月30日：MolinaがNorthlanderに土地を売却
• 2012年12月6日：Northlanderが所有権と占有の回復を求める訴訟を提起
• 2014年4月11日：Central Realtyの訴訟において、Molinaの所有権主張が却下
• 2015年10月26日：Central Realtyの訴訟の判決が確定

実用的な影響

この判決は、フィリピンで不動産を購入する際、進行中の訴訟に注意する必要性を強調しています。特に、所有権の争いがある場合、リス・ペンデンティアとレジ・ジュディカタの原則が適用される可能性があるため、購入者は慎重に調査を行うべきです。企業や不動産所有者は、土地の購入前に所有権の履歴を確認し、進行中の訴訟があるかどうかを確認する必要があります。また、個人も同様に、購入前に所有権の状況を確認することが重要です。

主要な教訓：

• 進行中の訴訟がある場合、新たな訴訟はリス・ペンデンティアとレジ・ジュディカタの原則に基づいて却下される可能性がある
• 不動産購入前に所有権の履歴を確認し、進行中の訴訟がないかを確認することが重要
• 所有権の争いがある場合、慎重な調査と法的助言が必要

よくある質問

Q: リス・ペンデンティアとは何ですか？
A: リス・ペンデンティアは、同じ原因に基づく訴訟が既に進行中の場合に、新たな訴訟を却下する根拠となる原則です。フィリピンの民事訴訟法（Rule 16, Section 1(e)）に規定されています。

Q: レジ・ジュディカタとは何ですか？
A: レジ・ジュディカタは、先行する最終的な判決によって既に解決された問題を再び争うことを禁じる原則です。フィリピンの民事訴訟法（Rule 39, Section 47）および最高裁判所の先例に基づいています。

Q: 不動産購入前に所有権の履歴を確認する方法は？
A: フィリピンの土地登録局（Land Registration Authority）や地元の登記所で所有権の履歴を確認することができます。また、弁護士に依頼して調査を行うことも可能です。

Q: 進行中の訴訟がある場合、不動産を購入するリスクは何ですか？
A: 進行中の訴訟がある場合、購入者はリス・ペンデンティアやレジ・ジュディカタの原則に基づいて所有権の回復を求める訴訟を却下される可能性があります。また、訴訟の結果により所有権が変更される可能性もあります。

Q: 日本企業がフィリピンで不動産を購入する際の注意点は何ですか？
A: 日本企業は、フィリピンの不動産市場が日本とは異なる法制度や慣行に基づいていることを理解する必要があります。特に、所有権の争いや進行中の訴訟がある場合、慎重な調査と法的助言が必要です。ASG Lawは、フィリピンで事業を展開する日本企業および在フィリピン日本人に特化した法律サービスを提供しています。不動産取引に関するリスクを最小限に抑えるためのサポートや、所有権の争いに関する法的助言を提供しています。バイリンガルの法律専門家がチームにおり、言語の壁なく複雑な法的問題を解決します。今すぐ相談予約またはkonnichiwa@asglawpartners.comまでお問い合わせください。