フィリピンにおける不動産ローンと抵当の法的問題：金利と罰則の公正性

Goldwell Properties Tagaytay, Inc., Nova Northstar Realty Corporation, and NS Nova Star Company, Inc., represented herein by Flor Alano, Petitioners, vs. Metropolitan Bank and Trust Company, Respondent. (G.R. No. 209837, May 12, 2021)

不動産ローンの金利や罰則が不当に高く設定されている場合、借り手はどのように対処すべきでしょうか？この問題は、フィリピンの多くの企業や個人にとって重要な関心事です。特に、不動産投資や開発に関連するローンを利用する際には、金利や罰則の条件がビジネスの成功を左右することがあります。このケースでは、Goldwell Properties Tagaytay, Inc.、Nova Northstar Realty Corporation、NS Nova Star Company, Inc.（以下「債務者企業」と総称）が、Metropolitan Bank and Trust Company（以下「Metrobank」）に対する訴訟を通じて、金利と罰則の公正性を争いました。中心的な法的問題は、契約で定められた金利や罰則が不当であると判断された場合、どのように修正されるべきかという点です。

法的背景

フィリピンでは、契約における金利や罰則の適用は、民法典（Civil Code）の規定に基づいています。特に、第1956条は、金利が書面で明示的に合意されない限り、金利は発生しないと定めています。また、第1959条は、未払いの金利が新たな金利を生じることはないと規定していますが、契約当事者が合意した場合には、未払いの金利を元本に組み入れることが可能です。さらに、第2227条は、罰則や損害賠償が不当または不公正である場合、公正に減額されるべきであると述べています。

これらの原則は、例えば、住宅ローンを借りる際に銀行が設定する金利や罰則の条件が不当であると感じた場合に適用されます。具体的には、借り手が契約に署名する前に、金利や罰則の条件を十分に理解し、必要に応じて交渉することが重要です。また、フィリピン中央銀行（BSP）の規制も、銀行が適用する金利や罰則の公正性を確保するために重要な役割を果たしています。

このケースでは、債務者企業がMetrobankと締結したデットセトルメント契約（DSA）の条項が特に重要です。DSAには、債務者企業がデフォルトした場合、Metrobankが元のローン条件に戻す権利を持つことが明記されていました。具体的には、DSAには以下のような条項が含まれていました：

4. デフォルトの場合、METROBANKは以下の効果を選択することができます：
– すべての支払いを、元の金額に戻すことができます。
– 元のローン文書の条件を強制することができます。
– デフォルトした償還に対して18%の罰則を課すことができます。
– 抵当権を司法上または非司法的に執行することができます。

事例分析

このケースの物語は、2001年に始まります。当時、Goldwell Properties Tagaytay, Inc.とNova Northstar Realty Corporationは、Metrobankからローンを借り入れ、複数の約束手形と不動産抵当によってこれを担保していました。2003年に、両社は財政難に陥り、金利の支払いスケジュールを月次から四半期に変更するよう銀行に要請しました。しかし、Metrobankがこの変更を承認するまでに時間がかかり、債務者企業は支払いが困難になりました。

2003年8月15日、債務者企業とMetrobankはデットセトルメント契約（DSA）を締結しました。この契約により、債務者企業の債務は再計算され、過去の未払い金利は12%から10%に減額されました。しかし、債務者企業は2004年8月以降、支払いを停止しました。Metrobankは、債務者企業がデフォルトしたと主張し、元のローン条件に戻す権利を行使しました。

債務者企業は、Metrobankの金利や罰則が不当であると主張し、フィリピン中央銀行（BSP）による調停を求めました。しかし、調停は成功せず、債務者企業はMetrobankに対する訴訟を提起しました。裁判所は、債務者企業がDSAの条件に同意したことを確認し、Metrobankが元のローン条件に戻す権利を有することを認めました。

最高裁判所は、Metrobankが適用した金利と罰則が不当であると判断し、以下のように述べました：

「DSAの条項は、Metrobankが一方的に金利を設定する権利を与えているため、無効とされるべきです。したがって、再計算された金利14.25%は無効とされ、代わりに法律上の金利が適用されるべきです。」

また、最高裁判所は、罰則の18%も不当であると判断し、6%に減額しました。さらに、VATの10%の追加も不当であるとし、これを無効としました。

実用的な影響

この判決は、フィリピンでの不動産ローンや抵当に関する将来の事例に大きな影響を与える可能性があります。特に、金利や罰則の条件が不当であると判断された場合、借り手はこれを争う権利を持ち、裁判所は公正な金利を適用する可能性があります。これは、企業や個人にとって、不動産投資や開発の際に金利や罰則の条件を慎重に検討し、必要に応じて交渉する重要性を強調しています。

企業や不動産所有者は、契約を締結する前に、金利や罰則の条件を詳細に確認し、必要に応じて専門家の助言を求めるべきです。また、契約の条件が不当であると感じた場合、早期に法的助言を求めることが重要です。

主要な教訓

• 契約における金利や罰則の条件は、書面で明確に合意されるべきです。
• 金利や罰則が不当であると判断された場合、裁判所はこれを公正なレベルに減額することができます。
• 借り手は、契約の条件を慎重に検討し、必要に応じて交渉するべきです。

よくある質問

Q: フィリピンで不動産ローンを借りる際に注意すべき点は何ですか？
A: 金利や罰則の条件を詳細に確認し、必要に応じて交渉することが重要です。また、契約前に専門家の助言を求めることも有益です。

Q: 契約で定められた金利や罰則が不当であると感じた場合、どのように対処すべきですか？
A: 早期に法的助言を求め、必要に応じて訴訟を提起することが重要です。フィリピン中央銀行（BSP）による調停も一つの選択肢です。

Q: フィリピンでの不動産ローンの金利はどのように決定されますか？
A: 通常、金利は契約で明示的に合意されますが、市場の状況や中央銀行の規制も影響を与えます。

Q: フィリピンで不動産を抵当に入れる際のリスクは何ですか？
A: 抵当権の不可分性により、債務が完全に支払われるまで抵当物件を部分的に解放することはできません。また、デフォルトした場合、抵当物件が競売にかけられるリスクがあります。

Q: フィリピンでの不動産ローンに関する紛争を解決する方法は何ですか？
A: 調停や訴訟が一般的です。フィリピン中央銀行（BSP）による調停も利用可能ですが、成功しない場合は訴訟を検討する必要があります。

ASG Lawは、フィリピンで事業を展開する日本企業および在フィリピン日本人に特化した法律サービスを提供しています。不動産ローンや抵当に関する契約条件の交渉や、金利や罰則の公正性に関する紛争解決をサポートします。バイリンガルの法律専門家がチームにおり、言語の壁なく複雑な法的問題を解決します。今すぐ相談予約またはkonnichiwa@asglawpartners.comまでお問い合わせください。