不動産売買契約の履行における主要な教訓

Home Guaranty Corporation v. Elvira S. Manlapaz, G.R. No. 202820, January 13, 2021

フィリピンで不動産を購入する際、契約の履行がどれほど重要かを理解することは、多くの人にとって夢のマイホームを手に入れるための鍵となります。HGC対Manlapaz事件は、購入者が完全に支払ったにもかかわらず、所有権移転の遅延により苦しむことがどれほど深刻であるかを示しています。この事件は、購入者が不動産所有権を確保するために必要な法的保護と手続きについての重要な洞察を提供します。

この事件では、Elvira S. Manlapazが完全に支払ったにもかかわらず、Home Guaranty Corporation（HGC）から不動産の所有権を移転してもらえなかったという問題が中心となりました。中心的な法的問題は、購入者が完全に支払った場合、売り手が所有権を移転する義務を果たさなければならないかどうか、またその義務が他の契約や取引によって影響を受けるかどうかということです。

法的背景

フィリピンでは、不動産取引は主に民法と特別法、特にPresidential Decree（PD）No. 957によって規制されています。PD No. 957は、住宅地の開発者や売り手が買い手に対して負う義務を定めています。特に、第25条では、買い手が不動産の全額を支払った場合、売り手は所有権を移転しなければならないと規定しています。この条項は、買い手が不当に所有権を奪われないように保護することを目的としています。

また、契約の相対性という原則も重要です。これは、契約が当事者間でのみ効力を有し、第三者には影響を与えないという原則です。さらに、契約を売買（contract to sell）と売買契約（deed of sale）の違いも理解する必要があります。契約を売買は、買い手が全額を支払うまでは所有権が移転しないという条件付きの契約です。

例えば、ある人が住宅地のロットを購入し、全額を支払った後でも、開発者が所有権を移転しない場合、PD No. 957の第25条に基づいて、買い手は所有権の移転を求めることができます。この法律は、購入者が不動産を所有する権利を確保するための重要な保護手段です。

事例分析

この事件の物語は、1995年に始まります。当時、Vive Eagle Land, Inc.（VELI）、Planters Development Bank、そしてHGCは、Eagle Crest Villageの開発のために資産プール形成および信託契約を締結しました。この契約により、VELIは不動産を売却する権限を持ち、HGCは投資家に対する保証を提供しました。

1998年1月8日、VELIはFirst La Paloma Properties, Inc.（FLPPI）と契約を売買を締結し、Eagle Crest Villageの不動産を売却しました。その後、1998年6月22日、FLPPIはManlapazと契約を売買を締結し、争われている不動産を913,000ペソで売却しました。Manlapazは全額を支払いましたが、所有権の移転は行われませんでした。

資産プールがデフォルトに陥った後、1998年8月19日、Planters Development BankはHGCに不動産を譲渡しました。HGCはFLPPIと新たな契約を売買を締結しましたが、FLPPIが支払いを怠ったため、HGCは契約を解除しました。Manlapazは所有権を求めて訴訟を起こしましたが、HLURB（Housing and Land Use Regulatory Board）のボード・オブ・コミッショナーズ（BOC）は彼女の訴えを却下しました。

しかし、Court of Appeals（CA）はManlapazの訴えを認め、彼女が完全に支払ったため、HGCが所有権を移転する義務があると判断しました。CAは、「PD No. 957の目的は、詐欺的な取引から無垢なロット購入者を保護することにある」と述べました。また、CAは、「Manlapazが完全に支払ったにもかかわらず、資産プールのデフォルトの結果を負担すべきではない」とも述べています。

最終的に、Supreme CourtはCAの判断を支持し、Manlapazが所有権を確保する権利があると確認しました。Supreme Courtは、「売り手の義務は、買い手が全額を支払った場合に同時にかつ相互に行使される」と強調しました。

実用的な影響

この判決は、フィリピンにおける不動産取引の将来に大きな影響を与える可能性があります。特に、購入者が全額を支払った場合、売り手が所有権を移転する義務を果たすことを確実にするために、PD No. 957の適用が強化されるでしょう。これにより、不動産開発者や売り手は、契約を売買を履行する際により厳格な基準に従う必要があります。

企業や不動産所有者は、契約の履行を確実にするための明確な手順とタイムラインを設定することが重要です。また、購入者は、契約を売買を締結する前に、売り手の信頼性と財務状況を慎重に評価すべきです。特に、日本企業や在フィリピン日本人は、フィリピンの不動産市場に参入する前に、現地の法律と慣習を理解することが重要です。

主要な教訓

• 購入者が全額を支払った場合、売り手は所有権を移転する義務を果たさなければならない。
• 契約の相対性の原則により、第三者は契約の履行に影響を与えない。
• PD No. 957は、無垢な購入者を保護するための重要な法律であり、その適用は強化されるべきである。

よくある質問

Q: 契約を売買と売買契約の違いは何ですか？

契約を売買は、買い手が全額を支払うまでは所有権が移転しない条件付きの契約です。一方、売買契約は、所有権が即座に買い手に移転する契約です。

Q: 購入者が全額を支払った場合、売り手は所有権を移転する義務がありますか？

はい、PD No. 957の第25条に基づき、購入者が全額を支払った場合、売り手は所有権を移転する義務があります。

Q: HGC対Manlapaz事件の判決は、他の不動産取引にどのように影響しますか？

この判決は、購入者が全額を支払った場合、売り手が所有権を移転する義務を果たすことを確実にするためのPD No. 957の適用を強化する可能性があります。これにより、不動産開発者や売り手は契約の履行をより厳格に行う必要があります。

Q: 日本企業や在フィリピン日本人がフィリピンで不動産を購入する際に注意すべき点は何ですか？

日本企業や在フィリピン日本人は、フィリピンの不動産市場に参入する前に、現地の法律と慣習を理解することが重要です。また、売り手の信頼性と財務状況を慎重に評価し、契約を売買を締結する前に専門家の助言を受けるべきです。

Q: 契約の相対性の原則とは何ですか？

契約の相対性の原則は、契約が当事者間でのみ効力を有し、第三者には影響を与えないという原則です。この原則により、第三者は契約の履行に影響を与えることはできません。

ASG Lawは、フィリピンで事業を展開する日本企業および在フィリピン日本人に特化した法律サービスを提供しています。不動産売買契約の履行やPD No. 957の適用に関する問題に直面している場合、私たちのバイリンガルの法律専門家が言語の壁なく複雑な法的問題を解決します。今すぐ相談予約またはkonnichiwa@asglawpartners.comまでお問い合わせください。