不動産詐欺対策における新たな判例から学ぶ重要な教訓

Heirs of Jose V. Lagon, Namely: Maria Jocelyn Lagon-Rodriguez, Armando L. Lagon, Jonald Jose L. Lagon, Joselito L. Lagon, Leilanie L. Lagon, Jose L. Lagon, Jr., Mary Emilie Lagon-Sanchez, Stefanie Grace L. Lagon, Ryan Neil L. Lagon, Nenita L. Lagon, Jr., and Nenita L. Lagon, Petitioners, vs. Ultramax Healthcare Supplies, Inc., Margie K. Huan, Melodie Anne Ko Huan, Mael Allison Ko Huan, Gianne Carlo Ko Huan, Rosana M. Navarro, and the Register of Deeds for the Province of South Cotobato, Respondents.

導入部

不動産詐欺は、フィリピンで事業を展開する日本企業や在住日本人にとって深刻な脅威です。ある日突然、所有していた土地が他人の名義に変更されていることを発見するのは、悪夢のようなシナリオです。Heirs of Jose V. Lagon vs. Ultramax Healthcare Supplies, Inc.の事例は、不動産詐偽行為の被害者となった家族が、正義を求めて法廷に立ち向かう物語です。この事件では、偽造された絶対売買証書により、Lagon家の土地が不当に第三者に移転されました。中心的な法的疑問は、裁判所が証拠として提出された抵当証書を認めるべきかどうか、そしてそれが偽造された売買証書の真偽を判定するためにどのように使用されるべきかという点にあります。

法的背景

フィリピンの法制度では、予備審問（pre-trial）における証拠の提出とマーキングが重要な役割を果たします。ルール128の規定では、証拠が事実に関連している場合にのみ許可されます。具体的には、「証拠は、事実の存在または非存在を信じさせるような、事実と関連性を持つものでなければならない」とされています。さらに、司法証言規則（Judicial Affidavit Rule）では、予備審問前に証拠を提出することを求めていますが、適切な理由が示されれば例外が認められます。

例えば、ある日本企業がフィリピンで不動産を購入する際、土地の所有権を確保するための適切な手続きを踏まないと、所有権が偽造された文書によって脅かされる可能性があります。この事例では、抵当証書が偽造された売買証書の真偽を比較するために使用されました。具体的な条項として、ルール128第4条は「証拠は、事実の存在または非存在を信じさせるような、事実と関連性を持つものでなければならない」と規定しています。

事例分析

Lagon家は、二つの土地の所有者であり、それらが不当にUltramax Healthcare Supplies, Inc.に転籍されたことを発見しました。彼らは、偽造された絶対売買証書が原因であると主張し、裁判所に訴えました。裁判の過程で、Ultramaxは抵当証書を提出し、これがLagon家の署名と比較されるべきだと主張しました。

この事例では、以下のような手続きが進められました：

• 2011年、Lagon家は土地の所有権がUltramaxに変更されたことを発見し、訴訟を提起しました。
• Ultramaxは、Lagon家が2009年に抵当証書を作成したと主張し、これを証拠として提出しました。
• 裁判所は、抵当証書が偽造された売買証書の署名の比較に使用されることを認めました。

裁判所の推論として、以下の引用があります：

「証拠は、事実の存在または非存在を信じさせるような、事実と関連性を持つものでなければならない」

「予備審問前に証拠を提出することを求めていますが、適切な理由が示されれば例外が認められます」

この事例では、裁判所は抵当証書が関連性を持つと判断し、比較のための証拠として使用することを許可しました。これにより、Lagon家は不当に土地を奪われた被害者としての立場を強固にすることができました。

実用的な影響

この判決は、不動産詐欺の被害者が証拠として提出する文書の重要性を強調しています。フィリピンで不動産を所有する日本企業や在住日本人は、所有権を守るために、適切な手続きと証拠の提出を確実に行う必要があります。特に、予備審問前に証拠を提出すること、そして必要な場合には追加の証拠を提出する権利を保持することが重要です。

主要な教訓は以下の通りです：

• 不動産詐欺の被害者として訴訟を提起する際には、関連する全ての文書を確保し、適切なタイミングで提出することが重要です。
• 予備審問前に証拠を提出することが求められますが、適切な理由があれば追加の証拠を提出することが可能です。
• 所有権を守るためには、適切な手続きを踏むことが不可欠です。

よくある質問

Q: フィリピンで不動産詐欺の被害者となった場合、どのような手続きを踏むべきですか？

A: まず、所有権の変更を発見したら、速やかに訴訟を提起し、関連する全ての文書を確保して提出することが重要です。予備審問前に証拠を提出し、必要に応じて追加の証拠を提出する権利を保持してください。

Q: 予備審問前に証拠を提出しなかった場合、裁判でそれを使用することは可能ですか？

A: 可能ですが、適切な理由が示されなければなりません。裁判所は、証拠が関連性を持つと判断した場合に、例外としてそれを認めることがあります。

Q: 不動産詐欺の被害を防ぐために日本企業や在住日本人は何をすべきですか？

A: 所有権を確保するための適切な手続きを踏み、土地の所有権を定期的に確認することが重要です。また、信頼できる法律顧問と協力して、所有権の保護を強化してください。

Q: フィリピンと日本の不動産法の違いは何ですか？

A: フィリピンでは、土地の所有権を確保するための予備審問や証拠提出のプロセスが非常に重要です。一方、日本の不動産法では、登記簿の正確性が重視され、所有権の変更は厳格に管理されています。

Q: フィリピンで不動産詐欺に関する法律サポートを受けるにはどうすればよいですか？

A: ASG Lawは、フィリピンで事業を展開する日本企業および在フィリピン日本人に特化した法律サービスを提供しています。不動産詐欺対策や所有権の保護に関するサポートを提供しており、バイリンガルの法律専門家がチームにおり、言語の壁なく複雑な法的問題を解決します。今すぐ相談予約またはkonnichiwa@asglawpartners.comまでお問い合わせください。