不動産抵当と償還価格の決定：フィリピン最高裁判所の重要な教訓

Development Bank of the Philippines v. West Negros College, Inc., substituted by V-2 SAC Management and Development Corporation, G.R. No. 241981, December 02, 2020

フィリピンで事業を行う企業にとって、不動産の抵当とその後の償還価格の決定は、重大な法的問題となることがあります。この問題が適切に処理されない場合、企業は多大な財政的負担を負う可能性があります。たとえば、Development Bank of the Philippines (DBP) v. West Negros College, Inc.の事例では、抵当権者と借り手の間で償還価格の計算方法を巡って長年にわたる法廷闘争が繰り広げられました。この事例は、フィリピンにおける不動産の抵当と償還に関する法的原則を理解する上で重要な指針を提供しています。

この事例の中心的な問題は、DBPに抵当された不動産の償還価格をどのように計算するかという点にありました。具体的には、DBPが主張する償還価格と、借り手であるWest Negros College (WNC)およびその後継者であるV-2 SAC Management and Development Corporation (V2)が主張する償還価格の間の大きな差異が争点となりました。

法的背景

フィリピンにおける不動産の抵当と償還に関する主要な法的原則は、DBPの設立法であるエグゼクティブオーダー81（EO 81）およびその後の改正法である共和国法8523（RA 8523）に規定されています。EO 81の第16条は、DBPに抵当された不動産の償還価格について、「抵当権者は、公売の日付から1年以内に、銀行のすべての請求を銀行に支払うことで不動産を償還することができる」と定めています。また、同条の最後の段落では、「銀行が償還期間中に不動産を占有した場合、銀行はその果実を説明する義務を負わず、これを口座に発生するであろう利息の補償とみなす」と規定されています。

この法的原則は、DBPが不動産を占有した場合、償還価格に加えて利息を請求する権利を有することを意味します。逆に、DBPが不動産を占有していない場合、償還価格には利息が含まれることになります。このような規定は、政府の投資を保護するためのものであり、DBPが不動産の果実を享受できなかった場合に、利息の形で補償を受ける権利を保証しています。

日常的な状況に適用する例として、企業がDBPから融資を受けて不動産を購入し、その後返済不能になった場合を考えてみましょう。DBPが不動産を占有せず、企業がそのまま不動産を利用し続けた場合、償還価格には利息が加算されることになります。これは、DBPが不動産の果実を享受できなかったための補償として考えられます。

事例分析

この事例は、Bacolod Medical Center (BMC)がDBPから2.4百万ペソの融資を受けたことから始まります。この融資は、2つの不動産、Lot Nos. 1397-Aと1397-B-1を抵当に入れることで保証されました。1989年1月30日、BMCが融資を返済できなかったため、DBPはこれらの不動産を公売にかけ、4,090,117.36ペソで落札しました。

償還期間が終了する前に、BMCとDBP-Bacolodは21,500,000ペソを償還価格とする暫定的な合意を結びました。しかし、この合意はDBP本部の承認を得られず、1991年10月27日に却下されました。WNCは償還価格を12,768,432.90ペソに減額するよう要求しましたが、これも拒否されました。

WNCは1991年11月8日に償還証明書の発行を求め、4,300,000ペソを支払いましたが、DBPはこれに異議を唱えました。DBPは、償還価格は公売の時点での総債務に契約上の利息を加えたものであると主張しました。最終的に、最高裁判所はDBPの主張を認め、償還価格を32,526,133.62ペソと定めました。

最高裁判所の推論を示す重要な引用として、以下の2つがあります：

• 「当該不動産がDBPに抵当され、DBPによって公売された場合、償還権はDBPに対して、売却の時点での総債務を支払うことで行使されるものとする。売却の時点から契約上の利息を加えたものとする。」
• 「DBPが償還期間中に不動産を占有しなかった場合、DBPはその果実を享受できなかったため、利息を請求する権利を有する。」

この事例は、以下の手続きのステップを通じて進行しました：

1. BMCがDBPから融資を受け、不動産を抵当に入れる。
2. BMCが返済不能となり、DBPが不動産を公売にかける。
3. BMCとDBP-Bacolodが暫定的な合意を結ぶが、DBP本部が却下する。
4. WNCが償還価格の減額を要求し、DBPがこれを拒否する。
5. WNCが償還証明書の発行を求め、DBPが異議を唱える。
6. 最高裁判所が最終的にDBPの主張を認め、償還価格を決定する。

実用的な影響

この判決は、フィリピンでの不動産抵当と償還に関する将来の事例に大きな影響を与える可能性があります。具体的には、DBPが不動産を占有していない場合、償還価格には利息が含まれるべきであるという原則が確立されました。これは、DBPが不動産の果実を享受できなかった場合の補償として重要な意味を持ちます。

企業や不動産所有者に対する実用的なアドバイスとしては、DBPとの取引においては、償還価格の計算方法について明確な理解を持つことが重要です。また、DBPが不動産を占有するかどうかによって償還価格が大きく変わる可能性があるため、占有に関する条件についても注意が必要です。

主要な教訓

• DBPに抵当された不動産の償還価格は、公売の時点での総債務に契約上の利息を加えたものである。
• DBPが不動産を占有していない場合、償還価格には利息が含まれるべきである。
• 償還価格の計算方法について明確な理解を持つことが重要である。

よくある質問

Q: DBPに抵当された不動産の償還価格はどのように計算されますか？

A: 償還価格は、公売の時点での総債務に契約上の利息を加えたものです。DBPが不動産を占有していない場合、償還価格には利息が含まれます。

Q: DBPが不動産を占有した場合、償還価格にどのような影響がありますか？

A: DBPが不動産を占有した場合、償還価格には利息が含まれません。代わりに、DBPは不動産の果実を享受することができます。

Q: 償還価格の計算方法について争いがある場合、どのように解決すべきですか？

A: 争いがある場合は、裁判所に提訴し、法的な解決を求めることが一般的です。この事例では、最高裁判所が最終的な決定を下しました。

Q: フィリピンでの不動産抵当と償還に関する法律はどこに規定されていますか？

A: 主にエグゼクティブオーダー81（EO 81）とその後の改正法である共和国法8523（RA 8523）に規定されています。

Q: 日本企業がフィリピンで不動産を抵当に入れる場合、どのような注意点がありますか？

A: 日本企業は、DBPとの取引において償還価格の計算方法について明確な理解を持つことが重要です。また、DBPが不動産を占有するかどうかによって償還価格が大きく変わる可能性があるため、占有に関する条件についても注意が必要です。

ASG Lawは、フィリピンで事業を展開する日本企業および在フィリピン日本人に特化した法律サービスを提供しています。不動産の抵当と償還に関する問題は、特に日系企業が直面する重要な課題の一つです。バイリンガルの法律専門家がチームにおり、言語の壁なく複雑な法的問題を解決します。今すぐ相談予約またはkonnichiwa@asglawpartners.comまでお問い合わせください。