この最高裁判所の判決は、売買契約において買い手が契約を完了できなかった場合に、売り手が受け取った部分支払いを保持できる条件を明確にしています。基本的には、合意が破綻した場合、部分支払いは買い手に返還されるべきです。ただし、買い手が所有権移転前に物件を占有または使用していた場合、これらの支払いは賃料とみなされ、売り手は保持することができます。この判決は、売買契約における部分支払いの取り扱いに関する明確なガイダンスを提供し、双方の当事者の権利を保護することを目的としています。

契約不履行：部分支払いの帰趨

2006年、ゴディネス夫妻はノーマン夫妻に対し、スービック湾フリーポートゾーン内の住宅ユニットのリース権を175,000米ドルで売却することに合意しました。ノーマン夫妻は頭金として10,000米ドルを支払い、残金は30営業日以内に支払うことに合意しました。支払いが完了すると、ノーマン夫妻は家具や家電を家に運び込み、管理人を配置しました。しかし、残金の支払いが遅れ、ゴディネス夫妻は支払期限の延長に同意しましたが、その後もノーマン夫妻は支払いを完了できませんでした。

最終的に、ゴディネス夫妻はユニットを別の買い手に売却しました。ノーマン夫妻は支払いの返還を要求しましたが、ゴディネス夫妻は拒否しました。この訴訟は地方裁判所、控訴裁判所を経て、最高裁判所まで争われることになりました。控訴裁判所は、契約は売買契約ではなく売買の約束であり、ノーマン夫妻が完全な占有を許可されていなかったため、支払いは返還されるべきであると判断しました。この事件の核心は、契約上の合意が不履行となった場合、部分支払いを売り手が保持できる条件をめぐるものでした。

最高裁判所は、売買契約が完了しなかった場合、原則として部分支払いは買い手に返還されるべきであるという原則を再確認しました。しかし、この規則には例外があります。裁判所は、控訴裁判所の判決を覆し、Olivarez Realty Corporation v. Castilloの判決を引用しました。この判決では、買い手が所有権の移転前に物件の占有を与えられていた場合、売り手は部分支払いを賃料として保持できると判示されています。この原則の根拠は、買い手が物件を占有または使用していた期間に対して売り手が正当な補償を受ける権利があるという考え方です。ゴディネス事件では、ノーマン夫妻が物件を占有し、家具を保管し、管理人を配置していたため、ゴディネス夫妻はその物件を使用できなかったことになります。

裁判所は、ノーマン夫妻が物件を完全に占有していたわけではないという控訴裁判所の主張を退けました。OlivarezおよびGomez v. Court of Appealsの両判決では、買い手の物件の占有または使用に対する合理的な補償として、部分支払いの保持を許可しています。完全に占有する必要はありません。重要なのは、売り手が契約期間中に物件を利用できなかったことです。裁判所はまた、民法の1378条にも言及しました。この条項では、有償契約の解釈における疑義は、「最大の相互利益を優先して解決されるべき」と規定しています。

ただし、裁判所は、売り手が保持できる金額は合理的でなければならないことを強調しました。合理的な賃料を決定する際には、両当事者の状況、賃貸される物件の種類、取引時の関連市場の状況などが考慮されます。ゴディネス事件では、ノーマン夫妻が支払った40,000米ドルは、住宅ユニットの総購入価格の22.9%に相当し、ノーマン夫妻が4ヶ月間の占有から得られた価値に見合うものではないと裁判所は判断しました。そのため、裁判所は、Olivarez事件における部分支払い額と購入価格の比率を参照し、ゴディネス夫妻が保持できる合理的な賃料を総購入価格の13.1%（22,925米ドル）に設定し、残りの17,075米ドルはノーマン夫妻に返還するように命じました。

結論として、最高裁判所は、ゴディネス夫妻とノーマン夫妻の間の売買契約における部分支払いの取り扱いを明確にしました。裁判所は、買い手が所有権の移転前に物件を占有していた場合、売り手は合理的な賃料として部分支払いを保持できると判示しましたが、その金額は合理的でなければなりません。この判決は、同様の状況にある将来の当事者にとって貴重な先例となり、買い手が物件を占有した場合の売り手の権利と責任に関する明確なガイダンスを提供しています。

FAQ

この事件の争点は何でしたか？	この事件の主な争点は、契約不履行の場合に、売り手が受け取った部分支払いを保持できるかどうかでした。これは、特に買い手が所有権の移転前に物件を占有していた場合に重要となります。
控訴裁判所の判断はどのようなものでしたか？	控訴裁判所は、物件が「完全に」占有されていなかったため、部分支払いは返還されるべきであると判断しました。裁判所は、契約が完了しなかった場合に売り手が部分支払いを保持することを義務付ける規定がなかったことを強調しました。
なぜ最高裁判所は控訴裁判所の判断を覆したのですか？	最高裁判所は、判例（Olivarez事件）を誤って解釈しているとして控訴裁判所の判断を覆しました。最高裁判所は、買い手が実際に物件を占有していなくても、物件を使用する権利を与えられていた場合は、売り手は賃料として部分支払いを保持できると判断しました。
この判決は、売買契約における部分支払いにどのように影響しますか？	この判決は、買い手が物件を占有していた期間、売り手が物件を賃料として合理的な部分支払いを保持できることを明確にしています。これにより、買い手の不履行によって物件を所有できなくなった売り手を保護します。
合理的と考えられる賃料は、どのように算出されますか？	合理的と考えられる賃料は、契約状況、物件の性質、地域市場の状況など、さまざまな要因に基づいて算出されます。ゴディネス事件では、最高裁判所はOlivarez事件を参考にしました。
買い手が短期間しか物件を使用しなかった場合は、どうなりますか？	最高裁判所は、合理的な補償は、買い手が実際に利用した物件の期間に見合うものであるべきだと述べました。ゴディネス事件では、占有期間が短かったため、当初の部分支払いの一部が買い手に返還されました。
弁護士費用は誰が負担することになりましたか？	最高裁判所は、ノーマン夫妻が悪意をもって行動したわけではないと判断し、弁護士費用の請求を認めませんでした。各当事者は、それぞれの費用を負担するものとされました。
「売買の約束」と「売買契約」の違いは何ですか？	売買の約束とは、特定の条件が満たされた場合に将来的に売買契約を締結することを約束する契約です。一方、売買契約とは、財産の所有権を直ちに譲渡する契約です。

ゴディネス対ノーマン事件は、売買契約が不履行に終わった場合、部分支払いをどのように取り扱うかという問題に対するガイダンスを提供しています。原則は、買い手が物件を占有していた場合、売り手は合理的な賃料として部分支払いを保持できるというものです。これにより、関係者全員にとって公正な結果が確保されることになります。

この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Lawへお問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comまでメールでお問い合わせください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：SPOUSES RENE LUIS GODINEZ AND SHEMAYNE GODINEZ v. SPOUSES ANDREW T. NORMAN AND JANET A. NORMAN, G.R. No. 225449, 2020年2月26日