本判決は、不動産の二重売買において、最初に登録した者が常に優先されるわけではないことを明確にしています。購入者が財産を登録する際に善意でない場合、登録された所有権の譲渡は無効となる可能性があります。特に、購入前に財産が他の者によって占有されていることを知っていた場合、または知っておくべきであった場合は、そうです。これにより、購入者は潜在的な買い手が財産を購入する前に警戒し、徹底的な調査を行う責任を負うことになります。

不動産の二重売買：調査義務と善意の基準

夫婦であるダニロとクラリタ・ジャーマンは、ナガ市の財産に対して、別の夫婦であるベンジャミンとエディタ・サントゥヨと紛争を抱えていました。問題の財産はもともとフランシスコとバシリサ・バウティスタによって所有されていましたが、夫婦のホセとヘレン・マリアノに売却され、その後、支払いが完了すると財産を譲渡する条件でジャーマン夫婦に売却されました。しかし、マリアノ夫婦はジャーマン夫婦に正式な譲渡証書を発行することはありませんでした。その後、バウティスタ夫婦は財産をサントゥヨ夫婦に売却し、サントゥヨ夫婦は彼らの名前で財産の所有権を登録しました。この二重売買により法廷闘争が発生し、どちらの夫婦が財産の合法的所有者であるかという問題が提起されました。

この訴訟の核心は、フィリピンの民法第1544条を適用すること、つまり二重売買の状況を管理する規則を適用することにあります。この条項は、可動財産の場合、最初に善意で占有した者に所有権が譲渡されることを規定しています。不動産の場合、所有権は、最初に善意で不動産登録に登録した者に与えられます。そのため、裁判所はサントゥヨ夫婦が最初に財産の所有権を登録しましたが、彼らは善意で購入者であったかどうかを判断する必要がありました。この質問を決定するため、裁判所は彼らの購入時の行動と知識を調査しました。

裁判所は、一般的に、登録された土地を扱う者は、調査のために証書の背後まで行く必要はなく、所有権証書の正確性に安全に依存できると述べました。しかし、潜在的な買い手に警戒を促すような状況がある場合、財産の状況について最初に問い合わせることが期待されます。そのような状況の1つは、財産に占有者またはテナントがいる場合、または売り手が財産を所持していない場合です。ジャーマン夫婦の財産の継続的な所持は、サントゥヨ夫婦に知られており、財産の状態についてさらなる調査が必要でした。

さらに、1991年の販売へのヘレン・マリアノの関与と協力は、サントゥヨ夫婦の誠実さに疑念を投げかけました。裁判所は、すべての回答者が実行した書類全体を示すように、サントゥヨ夫婦は売り手の所有権に何らかの曇りや疑いがあることを知っていたか、知っておくべきでした。地域裁判所はまた、1986年の販売の当事者の一人であるヘレン・マリアノが1991年の販売に積極的に参加したという怪しげな状況を正しく指摘しました。特に、彼女の家族関係を考慮すると、その行動はさらに問題があります。この証拠全体に基づいて、最高裁判所はサントゥヨ夫婦が善意の購入者ではなかったという裁判所の評決を支持しました。

サントゥヨ夫婦は善意を欠いていたため、所有権証書の撤回不可能性に頼ることはできませんでした。したがって、民法第1544条に従って、より良い所有権を有していたのは最初の購入者、すなわちマリアノ夫婦でした。判決は、登録は取引のほんの一つの側面であり、財産が購入される際に既存の権利と状況を考慮する必要があることを明確にしました。購入者が善意で行動せず、購入時に状況に照らして徹底的なデューデリジェンスを行う場合、彼らの所有権は異議申し立てされる可能性があります。

裁判所の判決は、購入者は財産を購入する際に慎重に行動し、徹底的なデューデリジェンスを行う必要があるという強力なメッセージを送ります。所有権証書の表面的な確認だけで満足するのではなく、潜在的な買い手は、特に居住者または他の占有者がいる場合、財産を取り巻く状況について深く掘り下げて調査することが奨励されています。これにより、購入者は法律で保護されることを保証できます。

よくある質問

この事件の重要な問題は何でしたか？	この事件の中心的な問題は、不動産の二重売買の場合に、最初に登録した者が常に所有権を有するかどうかでした。フィリピン法では、所有権の譲渡について善意で登録することが求められています。
民法第1544条とは何ですか？	民法第1544条は、同じ物が複数の購入者に販売された場合に所有権を譲渡する規則を規定しています。不動産の場合、善意で最初に登録した者に優先権が与えられます。
購入者は善意で行動するということはどういう意味ですか？	購入者が善意で行動するということは、以前の売却や買い手の所有権の欠陥を知らなかったことを意味します。また、一般的な警戒心を示し、潜在的な問題を警告するような状況がないことも意味します。
裁判所はサントゥヨ夫婦が善意の購入者ではなかったと判断したのはなぜですか？	裁判所はサントゥヨ夫婦が善意の購入者ではなかったと判断しました。なぜなら、ジャーマン夫婦がすでに財産を所持しており、それについて尋ねるべきであったことを裁判所は強調したからです。また、ヘレン・マリアノの購入への関与は、善意を損ないました。
財産の調査の重要性とは何ですか？	財産の調査は非常に重要です。特に第三者が財産を占有している場合はそうです。購入者は居住状況を調べる必要があり、占有している人の権利を評価する必要があります。
サントゥヨ夫婦が財産を登録したのは重要ではありませんでしたか？	サントゥヨ夫婦は財産を登録したにもかかわらず、登録だけでは不完全です。善意が証明されていないためです。登録により所有権が付与されますが、誠実性とデューデリジェンスが同じように必要です。
判決はどうなりましたか？	最高裁判所は控訴裁判所の判決を取り消し、ナガ市地方裁判所の判決を復活させました。裁判所はジャーマン夫婦の訴えを支持しました。
この判決の重要性とは何ですか？	判決は不動産取引において買い手が慎重さとデューデリジェンスを行使する必要性を強調しています。表面的な検査だけでなく、善意を確立するために十分な調査を行う必要があります。

この裁判所が与えた教訓は、財産の記録を検証することは買い手の行動のごく一部にすぎないということです。重要なのは、誠実さとデューデリジェンスです。これにより、不動産購入に関する今後の争いを防ぐことができます。

この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、お問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comにメールでASG Lawまでご連絡ください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：GERMAN VS. SANTUYO, G.R. No. 210845, 2020年1月22日