最高裁判所は、不動産販売における契約の種類とその影響を明確にしました。この決定は、購入者が契約義務を完全に果たさなかった場合、所有権が譲渡されないことを明確にしています。簡単に言うと、代金を全額支払うまでは、その物件はあなたの物ではありません。
物件購入：契約は本当に契約ですか？
ヴァイヴ・イーグル・ランド社（Vive Eagle Land, Inc.）は、国有住宅抵当金融公社（National Home Mortgage Finance Corporation, NHMFC）の差し押さえ資産の権利、権益、および参加を購入する契約を結びました。ヴァイヴは頭金の一部を支払いましたが、土地に複数の土地権利証書が発行され、総合的土地改革計画の対象となる農業地として分類されているという問題があるため、残りの支払いを行いませんでした。NHMFCは販売契約を解除し、その後カヴァコン社（Cavacon Corporation）に物件を売却しました。ヴァイヴは、契約解除は無効であり、物件は自分のものであると主張し、裁判を起こしました。裁判所はNHMFCに有利な判決を下し、本件は上訴されました。
裁判所は、契約の条件を検討した結果、契約は実際には売買契約ではなく、販売契約であると判示しました。主な違いは、販売契約では、所有権は財産が配達されたときに購入者に移転しますが、販売契約では、所有権は合意により売り手が保持し、購入代金が全額支払われるまで購入者に移転しないことです。問題の契約では、NHMFCはヴァイヴが全額支払った後でのみ土地の権利証書を配達することが明記されていました。つまり、NHMFCは支払いが行われるまで所有権を保持していました。
ヴァイヴは、同社が土地開発のための融資の担保として物件を使用できなかったことが支払いを停止する理由であると主張しましたが、裁判所は、ヴァイヴはすでに土地が問題になっていることを知っていたため、これは言い訳にならないと判示しました。また、契約にはNHMFCが訴訟を支援する義務も明記されていません。ヴァイヴは、NHMFCがコレクション期間を一時停止することに合意したという証拠を提示しましたが、これは理事会の承認を得ていませんでした。裁判所は、企業は取締役会を通じてのみ行動できるという原則を確認し、理事会の承認がない限り、職員は企業を拘束できないとしました。
ヴァイヴは、NHMFCが不正に譲許を行ったと主張しましたが、裁判所は却下しました。黙認の原則は、相手方を欺く行為が行われた場合、自己の主張または権利と矛盾する立場を主張することを禁じるものです。本件では、NHMFCの以前の行為によってヴァイヴが、アッティ（Atty.）の健康は販売を承認する権限を与えられたと信じさせられたことを示唆する証拠はありません。また、アッティ（Atty.）カカルに手紙を送ったという事実は、それ自体でNHMFCが契約の一時停止を知っていたことを意味するものではありません。裁判所は、この件の重要な点で、フランシスコ（Francisco）対政府サービス保険システム（Government Service Insurance System, GSIS）事件と比較して、契約条件を変更するような形でGSISと同様の支払いはNHMFCによって受け入れられなかったと裁判所は説明しました。これは、ヴァイヴの沈黙による黙認による弁護も弱めることになります。
ついに、ヴァイヴは動機付けでマケダ法を主張しました。これは、弁護の主張が遅れていたことを認めました。マケダ法は、少なくとも2年間支払ったが、その支払いを延滞した不動産購入者を保護します。第4条には、支払い遅延者が支払い義務の対象期間を取得した場合、債務不履行後の法規制が規定されているため、取消通知には、公証人の通知書と、延滞者の取消に対する救済として、現金放棄価値の払い戻しを含むいくつかの法的手順が必要です。しかし、裁判所は、ヴァイヴはたったの1回しか支払いをしていないため、この法律は適用されないと判示しました。また、法律は小規模な不動産購入者を保護することを意図しており、この場合のように財産を購入する法人ではありません。そのために、ヴァイヴが行った初期投資に対する救済は許可されていません。
基本的に、ヴァイヴが合意された額を支払わなかったという事実は、その契約を破棄し、NHMFCに財産を自由に処分する権利を与える債務不履行につながりました。裁判所は、NHMFCがカヴァコン社との後続の取引において不正を行ったと判示しませんでした。
FAQs
| 本件における重要な争点は何でしたか？ | 争点は、ヴァイヴとNHMFCの間の販売契約が、実際に購入が行われた時点ですべての所有権をヴァイヴに譲渡した売買契約であったか、またはヴァイヴによる一定の支払いが完了した後、財産の所有権の譲渡は後で行われることを明確にした販売契約であったかでした。 |
| 販売契約と販売契約の違いは何ですか？ | 販売契約では、財産の所有権は財産が配達されたときに購入者に移転しますが、販売契約では、所有権は合意により売り手が保持し、購入代金が全額支払われるまで購入者に移転しません。 |
| ヴァイヴが最終支払いをしなかった理由は何ですか？ | ヴァイヴは、土地に複数の土地権利証書が発行され、総合的土地改革計画の対象となる農業地として分類されているという問題があるため、最終支払いをしませんでした。 |
| 裁判所はアッティ（Atty.）の健康に、債務猶予を行うための承認を与えることはできますか？ | 裁判所はそうではないと判断しました。理由は、企業はその執行機関を通じて行動する性質があり、そのような大幅な変更についてはボードによって記録され、検証される必要があるためです。 |
| 企業法の下で取締役会の承認を得ない従業員の職務行為はどうなりますか？ | 裁判所の見解によれば、それは原則として会社を拘束することはありません。 |
| 本件に対する、いわゆる「マケダ法」との関連性は何でしたか？ | マケダ法は、本件に無効に申し立てられることはできませんでした。マケダ法は、1件またはより多く、延滞支払いのある小規模または住宅購入者を保護することを目的とした保護立法であるからです。ヴァイヴは小規模な不動産会社であり、本件にその法律が当てはまると示唆するいかなる方法も存在しません。 |
| 裁判所はNHMFCが資産の所有権を維持できることを決定しましたか？ | 裁判所はそうですると判断しました。それは、その特定の行為は契約において許可されており、ヴァイヴの当初投資への権利放棄および返金という形で発生しました。 |
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免責事項：この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
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