本判決は、無償特許に基づいて取得した土地の譲渡制限期間中に土地を譲渡した場合の契約の有効性について判断を示しています。最高裁判所は、無償特許取得後5年以内の土地の譲渡は無効であり、元の所有者は土地を回復する権利を有することを明確にしました。ただし、買い手は購入代金と利息の返還を請求できます。この判決は、無償特許を通じて土地を取得した人々に、譲渡制限期間を遵守する必要があることを認識させ、契約の無効を避けるための指針となります。
制限付き譲渡: 無償特許の5年間の譲渡禁止期間に違反した契約は有効か?
問題の土地は、ソレダッド・アリード（以下「アリード」）の名義で登録された原証明書（OCT）第F-16558号でカバーされたイロイロ州アリモンディアンのバランガイ・アバンアバンにある土地です。アリードは1975年3月17日にこの土地を自分の名義で登録しました。1978年、フローラ・カンパーノ（以下「カンパーノ」）が土地とそのOCT第F-16558号の所有者副本を占有し、固定資産税を支払いました。伝えられるところによると、アリードはその不動産をカンパーノに売却したとのことです。1996年9月18日にアリードは死亡し、子供たちを残しました。2009年9月8日、アリードの相続人（以下「原告」）は上記の不動産の遺産分割証書を作成し、不動産を自分たちの名義で登録しようとしました。そのため、OCT第F-16558号を取り戻す必要がありましたが、カンパーノはそれを拒否しました。したがって、彼らは裁判所に所有者副本の引き渡しを求める訴訟を提起せざるを得ませんでした。
地方裁判所は、原告の訴えを認め、カンパーノにOCT第F-16558号の所有者副本を引き渡すよう命じました。裁判所は、アリードが不動産の登録所有者であるため、カンパーノは同一の権利を主張できず、固定資産税の支払いは不動産の所有権を証明するものではないと判断しました。登録所有者として、アリードの権利は時効によって無効にされることはないと説明しました。また、裁判所は、アリードとカンパーノ間の売買は口頭での売買であるため、無効であると主張しました。裁判所は、不動産の売買は公証証書に記載されなければならないと法律で定められていると述べました。権利証の引き渡しは有効な売買を生じさせないと説明しました。控訴院は、土地の口頭販売は無効ではなく、詐欺法によって執行不能であると説明しました。それにもかかわらず、それは執行中の契約にのみ適用され、部分的または完全に実行された契約には適用されないと解明しました。控訴院は、カンパーノとアリードの間の問題の土地の口頭販売が実行されたことを強調しました。カンパーノが権利証を所持し、固定資産税を支払い、1978年から土地を平穏に所有していたことに注目しました。
しかし、控訴院は、アリードとカンパーノ間の売買は、アリードの無償特許申請の条件に違反しているため、無効であると判断しました。控訴院は、無償特許が1975年3月17日に発行され、売買が1978年に行われたことに注目しました。これは、無償特許の対象となる土地を譲渡することに対する5年間の制限に違反しています。それにもかかわらず、控訴院は、カンパーノが1978年から不動産を所持し、OCT第F-16558号を保管しており、アリードがその不動産の占有について疑問を抱いたことがなかったと指摘しました。さらに、控訴院は、原告が被告に対して訴訟を提起するまでに14年間も待ったことに注目しました。この最高裁判所の判決は、1つには詐欺防止法（特定の契約を文書で証明する必要がある）に影響を与え、不動産の無償特許に関連する譲渡可能性を明確にします。
最高裁判所は、アリードからカンパーノへの土地の口頭譲渡は、無償特許の発行から5年以内の譲渡を禁じる規定に違反しているため無効であると判断しました。最高裁判所は、無償特許に基づく土地の5年以内の譲渡を禁じる規定は、公益に資するものであり、その規定に違反する契約は無効であると判示しました。無効な契約の場合、両当事者は互いに回復を求めることはできません。ただし、土地を違法に売却した場合、その契約は当然に無効であり、購入者は購入代金と利息を請求できます。
民法第1416条によれば、契約自体は違法ではないものの、法律によって禁止されており、その法律の禁止が原告の保護のために設けられている場合、公益が促進されるならば、原告は支払い済みまたは引き渡し済みのものを回復することができます。
土地が不正に譲渡された場合、公平性の原則は適用されません。土地は元の所有者に戻るべきです。相続人として、原告のカンパーノとの売買に対する異議申し立て権は、土地を無償特許で取得した販売に対する制限に違反しているため、失効によって妨げられることはありません。最高裁判所は、事件の事実認定は最初の地方裁判所の審理によって行われなかったため、事案を地方裁判所に差し戻し、カンパーノがアリードに支払った購入代金と受け取る権利のある利息の額を決定するよう命じました。
| 本件における主要な問題は何でしたか？ | 本件の主要な問題は、無償特許を通じて取得した土地が、特許の発行から5年以内に譲渡された場合の契約の有効性でした。 |
| 裁判所はどのような判決を下しましたか？ | 最高裁判所は、5年間の譲渡禁止期間中の土地の売買は無効であり、土地は特許の許可者に返還されるべきであるとの判決を下しました。 |
| 無効な売買契約の場合、買い手は購入代金を取り戻すことができますか？ | はい、最高裁判所は、契約が無効であっても、買い手は元の所有者から購入代金と利息を取り戻すことができると判示しました。 |
| 無償特許で取得した土地は、いつでも自由に売却できますか？ | いいえ、法律により、無償特許に基づいて取得した土地は、特許の発行から5年間は譲渡または担保に入れることが禁止されています。 |
| 失効とは何ですか？なぜそれが本件では適用されなかったのですか？ | 失効とは、権利を主張するために不当に長く、説明のない期間を怠ったことと定義されます。最高裁判所は、売買が無効である場合、失効は適用されないと判示しました。 |
| 無効な契約の場合、当事者に対する法的影響は何ですか？ | 当事者が等しく過失がある場合、民法1412条に基づき、無効な契約における当事者は、互いに回復、強制執行、履行を要求することはできません。 |
| 法律はなぜ土地の譲渡を5年間禁止しているのですか？ | 土地は恵まれない国民のために提供されるべきであり、単なる投機的な商業取引のために提供されるべきではないという国家政策に裏打ちされているためです。 |
| この判決は、公的に販売された土地を許可者に戻すことができますか？ | 無償特許または宅地法の下で取得された土地の所有者は、無効な契約を再開して土地を取り戻す権利があり、公益保護政策に準拠します。 |
本判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Lawへお問い合わせいただくか、frontdesk@asglawpartners.comまでメールでお問い合わせください。
免責事項：本分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典: HEIRS OF SOLEDAD ALIDO VS. FLORA CAMPANO, G.R No. 226065, July 29, 2019
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