最高裁判所は、不動産売買契約において、明記された面積よりも境界が優先されるという原則を再確認しました。この判決は、売買契約の解釈、特に境界が正確な面積と一致しない場合に重要です。境界線によって囲まれた土地全体が売却の対象とみなされるため、不動産取引の当事者は、契約に正確な境界を含めることの重要性を理解する必要があります。

売買契約：境界は面積を制す？

本件は、オロスコ夫妻とロザーノ氏の間で締結された土地売買契約をめぐり、所有権の範囲が争点となりました。紛争の中心は、当事者間で当初合意された面積と、実際の境界線によって囲まれた土地の面積との食い違いにありました。オロスコ夫妻は、ロザーノ氏が契約で定められた範囲を超えて土地を占有していると主張し、立ち退きと損害賠償を求めました。

しかし、最高裁判所は、不動産の売買においては、境界線がより重要な役割を果たすという原則を重視しました。境界と面積が矛盾する場合、境界によって囲まれた土地が売買の対象とみなされます。この原則の根拠は、特定の土地を定義するのは、ある程度の誤差を含む可能性のある面積の計算ではなく、土地を囲みその限界を示す境界であるということです。

最高裁判所は、民法第1542条に基づき、総額契約における土地の売買に関するルールを適用しました。この条項では、不動産売買が一定の単位あたりの価格ではなく総額で行われた場合、契約に記載された面積の大小にかかわらず、価格の増減はないと規定しています。重要なのは、境界を明確に記載することで、売主は境界内の土地をすべて引き渡す義務を負うということです。境界が重要であるという原則は、ロザーノ氏が実際に占有していた面積が当初の契約で定められた面積を超えていたにもかかわらず、ロザーノ氏が紛争地に対する正当な権利を有することを意味します。裁判所は、土地売買契約における当事者の意図を明確にするために、境界の重要性を強調しました。

さらに、裁判所は、オロスコ夫妻とロザーノ氏の間で、62平方メートルの土地を追加で購入することで合意が成立していたことも認定しました。これは、領収書によって証明されており、追加面積の代金として一部支払われたことを示しています。オロスコ氏が領収書の署名を偽造したものだと主張したにもかかわらず、裁判所はこれを裏付ける説得力のある証拠がないと判断しました。文書鑑定人の証言は、契約書と領収書の署名が同一人物によって書かれたものであることを示しており、オロスコ氏の主張を弱めました。追加面積の売買は、対象物の特定、価格の確定、当事者間の合意という、売買契約の3つの要素を満たしていました。

本件の判決は、フィリピンにおける不動産取引において、面積だけでなく境界の重要性を明確にしました。境界が契約の必須部分であるため、当事者は売買契約に境界を正確に記載するように注意する必要があります。最高裁判所は、境界が曖昧であるか、境界が面積と矛盾する場合には、境界によって囲まれた土地が売買の対象となるという原則を再確認しました。不動産の購入者および売却者は、法的紛争を回避し、紛争が生じた場合には自らの権利を保護するために、これらの原則を理解しておく必要があります。紛争のリスクを軽減するために、不動産取引を行う前に、不動産専門家や弁護士に相談することが不可欠です。

FAQ

この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Lawまでお問い合わせいただくか、メール（frontdesk@asglawpartners.com）にてご連絡ください。

免責事項：本分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：Short Title, G.R No., DATE