本判決は、不動産の所有権をめぐる紛争において、所有権移転の手続きを怠った購入者と、不動産を相続した相続人との間の優先順位を決定します。最高裁判所は、先に不動産を譲り受けた者が所有権を取得すると判断しました。不動産を有効に購入したにもかかわらず、自身の名義で登記を行わなかった場合、後からその不動産を相続した者は、その不動産の所有権を主張できないことを意味します。

不動産売買と相続争い：権利は誰にあるのか？

フィリピンにおいて、ある土地が複数の者に売却された場合、誰がその土地の所有権を取得するのかという問題は、しばしば複雑な法的問題を引き起こします。本件は、故シリヤコ・バヨグアンがフローレンス・キニョネスに土地を売却した後、彼の相続人であるセレリノ・バジェとプリミティボ・バジェが、その土地を相続財産の一部として主張したことから始まりました。キニョネスは1964年にバヨグアンから土地を購入したものの、自身の名義で登記を行いませんでした。その後、バヨグアンの相続人たちは1996年に遺産分割を行い、1997年に自身の名義で土地の登記を完了させました。これにより、キニョネスは損害賠償を伴う特定履行の訴えを提起し、裁判所はキニョネスの所有権を認めました。

この訴訟の核心は、二重譲渡という概念と、それが本件にどのように適用されるかでした。二重譲渡とは、同一の物を複数の者に売却することを指し、民法第1544条に規定されています。しかし、最高裁判所は、本件は二重譲渡のケースではないと判断しました。なぜなら、バヨグアンの相続人による土地の取得は、売買ではなく相続によるものだったからです。したがって、裁判所が判断すべきは、キニョネスがバヨグアンから有効に所有権を取得したかどうかでした。

民法第712条は、契約の結果としての引渡しと相続が、所有権を取得または移転する手段であることを規定しています。本件において、キニョネスは1964年の売買契約に基づき土地を購入し、公証された売渡証書が作成されました。公証された文書は公文書とみなされ、その真正性と適法性について法的な推定が働きます。最高裁判所は、バヨグアンからキニョネスへの所有権移転は、売渡証書の作成により有効に行われたと判断しました。これは、登記の有無にかかわらず、法的拘束力を持つことを意味します。

また、裁判所は、キニョネスの訴えが時効にかかっていないと判断しました。キニョネスは土地の所有者として占有しており、権利の静止化訴訟（所有権を明確にするための訴訟）は、占有が妨げられない限り時効にかからないという原則を適用しました。キニョネスの占有が妨げられたのは、バヨグアンの相続人が1997年に土地の登記を完了させた時であり、キニョネスはそれから1年以内に訴訟を提起したため、時効は成立しませんでした。

最高裁判所は、本判決において、所有権の取得は登記によってではなく、契約と引渡しによって行われることを明確にしました。登記は、第三者に対する通知としての役割を果たすものであり、所有権そのものを創出するものではありません。相続人は、被相続人が生前に有効に譲渡した財産を相続することはできません。したがって、本件において、バヨグアンの相続人は、キニョネスに売却された土地を相続する権利を持っていませんでした。最高裁は高等裁判所の判決を支持し、キニョネスの所有権を認め、バヨグアンの相続人による遺産分割を、当該土地に関する限り無効としました。

本判決は、フィリピンにおける不動産取引において、登記の重要性と、相続人が被相続人の契約に拘束されるという原則を明確にしました。不動産取引を行う際には、専門家のアドバイスを受け、適切な手続きを遵守することが重要です。

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出典：HEIRS OF CIRIACO BAYOG-ANG, G.R. No. 205680, 2018年11月21日