本判決では、フィリピン最高裁判所は、他人の土地に誠意をもって建物を建てた者の権利を明確化しました。重要な点は、誠意をもって建築した者は、土地の所有者が建物を自分のものとするか、または建築者に土地を売るかのいずれかの選択肢を持つということです。この決定は、建築者が自分の土地ではないと知らずに建物を建てた場合に、公正な補償が受けられるようにすることを目的としています。

誠意か否か：建築者の運命を決める境界線

紛争は、エスピノサ夫妻とマヤンドック夫妻の間に生じました。マヤンドック夫妻は、元々エスピノサ家が所有していた土地に家を建てましたが、後に土地の所有権がエスピノサ夫妻にあることが判明しました。マヤンドック夫妻は、土地の所有権を主張して家を建てた当初、自分たちの権利に瑕疵があることを知らなかったため、誠意ある建築者であると主張しました。エスピノサ夫妻は、マヤンドック夫妻が虚偽の売買契約を知っていたため、悪意のある建築者であると反論しました。裁判所は、マヤンドック夫妻が誠意をもって建物を建てたかどうかという問題に取り組みました。

裁判所は、誠意ある建築者とは、土地の所有権を主張し、自身の権利に瑕疵があることを知らない者を指すと説明しました。善意は常に推定されるため、悪意を主張する側がそれを証明する責任を負います。本件では、エスピノサ夫妻はマヤンドック夫妻が悪意をもって建物を建てたことを証明できませんでした。重要なのは、裁判所がマヤンドック夫妻が建物を建てた当初、自身の権利に瑕疵があることを知らなかったことを認めたことです。裁判所は、この事実を考慮して、民法448条を適用しました。

民法448条：善意で建築、播種、または植栽が行われた土地の所有者は、546条および548条に規定された補償金を支払った後、その工作物、播種、または植栽を自分のものとして取得する権利、または建築または植栽を行った者に土地の価格を支払わせる権利、播種を行った者には適切な地代を支払わせる権利を有する。ただし、建築者または植栽者は、土地の価格が建物または樹木の価格よりも著しく高い場合は、土地を購入する義務を負わない。そのような場合、土地の所有者が適切な補償金を支払った後、建物または樹木を自分のものとすることを選択しない場合は、妥当な地代を支払うものとする。当事者は賃貸借の条件について合意するものとし、合意に至らない場合は、裁判所がその条件を定めるものとする。

民法448条は、土地の所有者に二つの選択肢を与えます。一つ目は、建築者に必要な費用と有益な費用を償還した後、建物を自分のものとして取得することです。二つ目は、土地を建築者に売却することです。ただし、土地の価値が建物の価値よりも著しく高い場合は、建築者は妥当な地代を支払う必要があります。重要なのは、土地の所有者がこれらの選択肢を行使する権利を持つということです。この権利は、付加物は主物に帰属するという原則に基づいています。

裁判所は、控訴裁判所が原裁判所に対して、エスピノサ夫妻がどちらの選択肢を選ぶかを判断するよう指示したことを支持しました。さらに、土地の公正な市場価格と、民法546条および548条との関連で必要なその他の事項を評価する必要があることを強調しました。res judicata（既判力）の原則に関する問題について、裁判所は、本件と以前の文書無効訴訟では、訴訟物と訴因が異なるため、res judicataは適用されないと判断しました。最初の訴訟は文書の無効を求めるものでしたが、本件は誠意ある建築者としての有用な費用の償還を求めるものでした。

裁判所は、エスピノサ夫妻による本件上訴を棄却し、控訴裁判所の判決を支持しました。裁判所の決定は、誠意をもって建物を建てた者の権利を保護し、土地の所有者が不当な利益を得ることを防ぐことを目的としています。

本判決は、他人の土地に誠意をもって建物を建てた者の権利を明確化する重要な先例となります。本判決は、類似の紛争を解決するための法的枠組みを提供し、すべての当事者に公正な扱いを保証します。

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出典：Espinoza v. Mayandoc, G.R. No. 211170, 2017年7月3日