本判決は、土地の売買契約において、契約書に記載された面積と実際の面積が異なる場合に、売買代金がどのように解釈されるべきかを明確にしています。最高裁判所は、実際の面積と記載された面積との差が著しい場合、一括取引（総額での売買）であっても、記載された面積のみが有効であると判断しました。これは、売主が過大な面積を無償で引き渡す義務を負わないという公平性の原則に基づいています。

面積の食い違い：一括売買契約における売主の責任とは？

2004年、アルバイ州の不動産所有者であるアルカイナは、代理人のバンタを通じて、イングラムに土地の一部を売却する契約を結びました。契約書には、土地の面積は約6,200平方メートルと記載されていました。イングラムは分割払いで代金を支払い、残額は145,000ペソでした。その後、イングラムが測量を行った結果、土地の実際の面積が12,000平方メートルであることが判明しました。これに対し、バンタは6,200平方メートルを超える部分の所有権を主張し、イングラムは契約全体が12,000平方メートルを対象としていると主張しました。この紛争は法廷に持ち込まれ、一審ではイングラムの訴えが退けられましたが、地方裁判所と控訴院ではイングラムの主張が認められました。しかし、最高裁判所は、控訴院の判決を破棄し、元の第一審の判決を一部修正して支持しました。

本件の争点は、土地の売買契約が一括取引か、単位取引（平方メートルあたりの価格）かという点でした。一括取引の場合、通常、面積の増減にかかわらず価格は変動しませんが、契約書に面積と境界が明示されている場合、境界内の土地全体を引き渡す義務が生じます。しかし、最高裁判所は、面積の差異が著しい場合、この原則は適用されないと判断しました。本件では、実際の面積が契約書記載の面積の約2倍であり、これは「合理的な差異」とは言えません。最高裁判所は、類似の事例であるDel Prado v. Spouses Caballeroを参照し、本件でも同様の判断を下しました。

本判決において重要なのは、当事者が契約締結時に土地の実際の面積を知らなかったことです。売買契約書には、「約6,200平方メートル」と記載されており、これは面積が概算であることを示唆しています。最高裁判所は、売買契約は当事者間の法律であり、誠実に履行されなければならないと強調しました。アルカイナはすでに6,200平方メートルの土地を引き渡しており、イングラムは残りの代金145,000ペソを支払う義務があります。最高裁判所は、イングラムが145,000ペソをアルカイナに支払うよう命じました。この金額には、第一審判決日から年6％の利息が加算され、最終的な支払い日まで年6％の利息が加算されます。

最高裁判所は、当事者間の公平性を重視し、契約の文言だけでなく、契約締結時の状況や当事者の意図を考慮して判断を下しました。これにより、土地の売買契約における面積の錯誤に関する解釈が明確化され、今後の紛争予防に役立つと考えられます。今回の決定は、不動産取引において、契約内容の明確化と正確な情報の提供が極めて重要であることを改めて強調するものです。特に、面積に関する情報は、契約の重要な要素であり、錯誤がないように確認する必要があります。

FAQs

この判決は、土地の売買契約における面積の重要性と、契約内容を明確にすることの必要性を強調しています。特に、面積の差異が著しい場合には、契約書に記載された面積が優先されるという原則が明確にされました。

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Source: Dasmariñas v Ingram, G.R. No. 196444, February 15, 2017