本判決では、住宅ローンの場合、購入者の権利が銀行のデューデリジェンス義務に優先されることを明確にしました。銀行が抵当を設定する際、住宅開発規制委員会（HLURB）の書面による事前の承認を得る義務を怠り、抵当権が設定されている物件に購入者がいないか確認しなかった場合、その抵当権は購入者に対して無効とみなされます。これは、銀行は不動産ローンの承認において最高の注意義務を果たす必要があり、購入者の権利を軽視することはできないことを意味します。銀行が義務を怠った場合、購入者は引き続き物件の権利を主張でき、銀行は補償を求めることはできません。

契約上の約束と注意義務：優先されるのは誰の権利か？

ゴールデンドラゴン不動産会社（Golden Dragon Real Estate Corporation）は、マンダルヨンのウォーターツイン タワーコンドミニアム（Wack-Wack Twin Towers Condominium）の開発業者でした。ロナルド・ラパノト氏（Ronald Rapanot）は、コンドミニアムのユニット2308-B2を購入するために頭金と全額を支払い、購入契約および絶対売渡証書を取得しました。一方、ゴールデンドラゴン社は以前、そのユニットを含む複数のユニットに対して、プルデンシャル銀行（現BPI銀行）からローンを担保に不動産抵当権を設定していました。その後、ラパノト氏が物件の引渡しを要求したところ、銀行が抵当権解除を拒否したため、ラパノト氏は住宅土地利用規制委員会（HLURB）に訴訟を提起しました。この訴訟の核心は、購入者が物件を購入する前に設定された銀行の抵当権が、ラパノト氏の権利よりも優先されるか否かでした。

HLURB、大統領府、控訴院は一貫してラパノト氏に有利な判決を下し、銀行は住宅土地利用規制委員会（HLURB）の書面による承認を得ていなかったため、抵当権は無効であると判断しました。銀行は自らが誠実な抵当権者であると主張しましたが、裁判所は銀行が購入者の権利を侵害したとしてこれを認めませんでした。裁判所は、銀行は不動産開発業者との取引では注意義務をより一層果たす必要があり、抵当権を設定する前に該当物件に対する権利が他にないかを確認すべきだったと判断しました。

裁判所は、大統領令957号（PD 957）の第18条を強調し、開発業者が住宅土地利用規制委員会（HLURB）の書面による承認なしに物件に対して抵当を設定することはできないと明記しました。PD 957の第18条には次のように規定されています。

第18条　抵当：いかなるユニットまたは土地に対する抵当も、管理局の事前の書面による承認なしに所有者または開発業者によって設定されてはならない。そのような承認は、抵当融資の収益がコンドミニアムまたは分割プロジェクトの開発に使用され、そのような利用を確実にするための効果的な措置が提供されていることを示さない限り、認められてはならない。抵当の対象となる各土地またはユニットのローン価値が決定され、該当する場合、購入者にローンの実行前に通知されるものとする。購入者は、自己の選択により、当該土地またはユニットの分割払いを抵当権者に直接支払うことができるものとする。抵当権者は、支払いが行われている特定の土地またはユニットによって担保された該当する抵当債務に支払いを充当し、当該購入者が全額支払い後速やかに土地またはユニットの所有権を取得できるようにすることを目的とする。

裁判所はまた、銀行は通常よりも高い注意義務を負うと判断しました。銀行は、業務の性質上、コンドミニアムの開発業者が商業規模で物件を販売していることを知っているはずです。従い、物件を抵当として受け入れる前に、当該物件に既に購入者が存在するか否かを確認することが不可欠であると判断しました。

裁判所は、融資の実行前に必要な措置を取らなかった銀行は誠実な抵当権者とは言えないとし、次のように述べています。「合理的な人が不審に思うような重要な事実を意図的に無視した者は、誠実な抵当権者とはみなされません。」

プルデンシャル銀行の場合、注意義務を怠ったため、裁判所は銀行を誠実な抵当権者と認めず、ロナルド・ラパノト氏の権利を優先しました。つまり、住宅購入者の権利は保護され、金融機関は抵当権の設定に関して注意深くデューデリジェンスを実施する必要があるということです。

FAQs

この訴訟における重要な問題点は何でしたか？	重要な問題は、ロナルド・ラパノト氏のようなコンドミニアムの購入者が、不動産会社が後日資金調達のために物件に対して設定した抵当権から保護されるかどうかでした。裁判所は、銀行は不動産開発規制委員会（HLURB）の承認を得て、以前の購入者がないかを確認しなければならないとし、購入者の権利を優先しました。
不動産開発規制委員会（HLURB）とは何ですか？	住宅土地利用規制委員会（HLURB）は、フィリピンの住宅開発および土地利用を規制する政府機関です。HLURBは、開発業者のコンプライアンスを確保し、住宅購入者の権利を保護するために重要な役割を果たしています。
大統領令957号（PD 957）の第18条はどのような規定を定めていますか？	大統領令957号（PD 957）の第18条は、開発業者がコンドミニアムまたは分割された土地を抵当に入れるには、住宅土地利用規制委員会（HLURB）の事前の書面による承認が必要であると規定しています。この規定により、抵当権の収益がプロジェクトの開発に使用されることが保証され、既存の購入者が通知されることになります。
「誠実な抵当権者」とはどういう意味ですか？	「誠実な抵当権者」とは、抵当権が物件に請求権を与える際に、財産の欠陥について何も知らず、善良な意図を持って抵当権を設定した者を指します。通常、誠実な抵当権者は保護されていますが、義務を怠ったり、警戒を怠ったりすると、その地位を失う可能性があります。
裁判所はプルデンシャル銀行が誠実な抵当権者ではないと判断したのはなぜですか？	裁判所は、プルデンシャル銀行が誠実な抵当権者ではなかったと判断しました。なぜなら、銀行はコンドミニアムを担保として受け入れる前に必要なデューデリジェンスを行わず、住宅土地利用規制委員会（HLURB）の承認も得ず、以前の購入者の権利の有無も確認しなかったからです。
銀行は不動産抵当ローンを承認する際にどのような注意義務を果たさなければなりませんか？	銀行は、抵当ローンの承認プロセスにおいて最高の注意義務を果たす必要があります。これには、関連する政府機関の承認を確認すること、物件の状況を調査すること、購入者の有無を確認することなどが含まれます。
今回の判決は購入者にどのような影響を与えますか？	今回の判決は、フィリピンにおいて購入者の権利を保護しています。購入者が物件を購入した後、不動産開発会社が不正に抵当権を設定した場合でも、購入者の権利は依然として有効であり、銀行は補償を求めることはできません。
銀行が購入者の権利を無視した場合、どうなりますか？	銀行が購入者の権利を無視した場合、抵当権は購入者に対して無効とみなされます。これにより、購入者は、抵当権の制約を受けずに物件に対する権利を引き続き主張できるようになります。
今回の判決の実際的な意味合いは何ですか？	今回の判決は、金融機関は融資を承認する前に必要な措置を講じるよう義務付けており、銀行が購入者に対する権利を不正に侵害することがないように保証しています。これは、住宅の購入者が契約上の権利と経済的な投資を確実に保護されるために不可欠です。

本判決は、住宅ローンの世界における重要な先例となり、金融機関は正当な権利を保護するために注意深く業務を遂行しなければならないことを明確に示しました。金融機関が法律および規則を遵守しない場合、消費者は自らの権利を行使するために司法の場に訴える必要があります。

この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、ASG Law (電話番号: 問い合わせ) またはメール (frontdesk@asglawpartners.com) でご連絡ください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。ご自身の状況に合わせた具体的な法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：PRUDENTIAL BANK VS RONALD RAPANOT, G.R. No. 191636, 2017年1月16日