フィリピン最高裁判所は、無償で与えられた土地を保護する公共政策を重視し、公共土地法に基づく譲渡禁止期間中の土地売買を無効と判断しました。しかし、売主は買主から受け取った代金を返還する義務があるとし、不当利得を禁じています。この判決は、ホームステッド法に基づいて土地を取得した人々と、そのような土地の売買に関与する人々に大きな影響を与えます。

公共土地法はホームステッド土地の無許可販売をどのように規制しているか

本件は、フィリピンの公共土地法（コモンウェルス法第141号）が規定するホームステッド土地の譲渡禁止期間とその影響に関するものです。この法律は、政府が無償で提供した土地を保護し、独立した小規模土地所有者を育成することを目的としています。土地がホームステッド特許によって付与された場合、特許の発行日から5年間は、政府またはその機関への譲渡を除き、土地を譲渡または担保に供することはできません。本判決では、この譲渡禁止期間中に締結された土地売買契約の有効性が争われました。

本件の事実関係は次のとおりです。原告（Ngilay家）は、1986年と1991年にホームステッド特許を通じてジェネラル・サントス市にある公有地の農業用地を取得しました。その後、原告はFilinvest Land, Inc.（以下、被告）に対し、これらの土地を条件付きで売却する契約を締結しました。1995年10月28日、原告は被告から頭金を受け取りました。しかし、原告は、売却が譲渡禁止期間内に行われたこと、および環境天然資源省（DENR）の承認を得ていないことを理由に、この売買契約が無効であると主張し、契約の無効確認と通行権の設定を求めて訴訟を提起しました。被告は、原告の申し出により土地の購入交渉を開始し、原告の要請に応じて頭金を支払ったと主張しました。また、原告はDENRの承認を得る義務を負っていたと主張しました。

地方裁判所（RTC）は、すべての土地の売却を有効と判断し、被告の主張を認めました。しかし、控訴裁判所（CA）は、RTCの判決を一部変更し、1986年の特許に基づいて付与された土地の売却は有効であるとしたものの、1991年の特許に基づいて付与された土地の売却は無効であると判断しました。CAは、1991年の特許に基づいて付与された土地の売買契約は、譲渡禁止期間内のホームステッドの譲渡に該当すると判断しました。被告は、CAの判決を不服として、本件を最高裁判所に上訴しました。

最高裁判所は、CAの判断を支持し、1991年の特許に基づいて付与された土地の売買契約は無効であると判断しました。裁判所は、公共土地法の目的は、土地をホームステッダーとその家族のために保持することにあるとし、譲渡禁止期間中の土地売買は公共政策に反すると判断しました。最高裁判所は、売買契約が完了しているか未完了であるかを区別せず、条件付き売買契約であっても、ホームステッド特許の譲渡に該当するとしました。Ortega v. Tanの判例を引用し、譲渡禁止期間中の売買は、正式な売買契約が期間満了後に締結されたとしても、無効であると判示しました。

最高裁判所は、無効な売買契約の結果として、被告が支払った頭金の返還を認めました。裁判所は、無効な契約は原状回復を原則とするべきであり、原告が頭金を保持することは不当利得に該当すると判断しました。裁判所は、不当利得とは、一方の当事者が不当に利益を得て、他方の当事者が損失を被ることを意味すると説明しました。民法第22条によれば、ある人が不当に利益を得て、その利益が他人の費用で得られた場合、または他人に損害を与えた場合に不当利得が成立するとされています。本件では、売買契約が無効とされたため、原告は頭金を保持する権利がなくなり、これを返還する義務を負います。最高裁判所は、返還すべき頭金の額を、CAが認定した14,000,000ペソとしました。

FAQs

本判決は、ホームステッド土地の売買契約を締結する際には、譲渡禁止期間に十分注意する必要があることを示しています。譲渡禁止期間中の売買契約は無効となるだけでなく、契約当事者間で金銭の返還義務が生じる可能性があります。

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出典：短縮タイトル、G.R No.、日付