本判決では、住宅抵当権の設定にあたり、Housing and Land Use Regulatory Board（HLURB、住宅・土地利用規制委員会）の事前承認を得る必要性、そしてそれを怠った場合の抵当権の効力について判断が示されました。特に、抵当権設定前に販売されたコンドミニアムの買い手保護の重要性が強調されています。GSIS（政府保険サービスシステム）が住宅開発業者から抵当権を設定された不動産を差し押さえた際、事前にHLURBの承認を得ていなかったことが問題となりました。最高裁判所は、HLURBの事前承認なしに設定された抵当権は無効であると判断し、GSISによる抵当権実行とそれに続く所有権の統合を差し止める命令の有効性を支持しました。

事前承認なき抵当権：GSIS、HLURBの承認義務を怠り買い手保護に違反か？

New San Jose Builders, Inc.（NSJBI）は、6億ペソの融資担保として複数の土地と建造物をGSISに抵当に入れました。抵当物件には、後に夫婦であるマルセリーノ・デ・ロス・レイエス夫妻にNSJBIが売却したコンドミニアムユニット312が含まれていました。NSJBIが融資を履行しなかったため、GSISは抵当権を実行し、対象物件を買い取りました。デ・ロス・レイエス夫妻は、自分たちが購入したコンドミニアムがGSISに抵当権設定され、最終的に売却されたことを知り、HLURBにNSJBIらに対する訴えを提起しました。

GSISは、抵当権はコンドミニアムユニットの売却前に実行されたものであり、GSISは売却の当事者ではなかったため、デ・ロス・レイエス夫妻はGSISに対して訴訟を起こす理由がないと主張しました。しかし、HLURBは、プロジェクトの技術文書を検討した結果、抵当権設定前にHLURBの承認を得ていなかったことが判明し、PD No. 957第18条に違反していると指摘しました。この法律は、オーナーまたはデベロッパーが委員会の書面による事前承認なしにユニットまたはロットの抵当権を設定することを禁じています。

HLURBは、GSISによるコンドミニアムユニットの所有権統合を差し止めるCease and Desist Order（CDO、差止命令）を発行しました。GSISは、PD No. 385（政府金融機関が不良債権を強制執行することを義務付ける大統領令）に基づき、政府金融機関に対する差止命令の発行は禁止されていると主張しましたが、HLURBは、PD No. 385は進行中の強制執行手続きにのみ適用されると判断しました。このHLURBの決定は、控訴裁判所によって支持されました。本件の核心は、HLURBの事前承認なしに設定された抵当権の有効性、そして政府金融機関に対する差止命令の可否でした。

最高裁判所は、HLURBが規則を採択し、その業務を遂行するために必要な機能を実行する権限を与えられていることを指摘しました。これにより、特定の機能を委任するのに十分な権限が付与されていると判断しました。さらに、PD No. 385は、差止命令の発行自体を否定しているのではなく、借り手が未払い金を清算する義務を課すことで政府金融機関の利益を保護していると解釈しました。

HLURBが不動産業界を規制する管轄権は、強制執行売却および抵当権の取り消し訴訟、およびCDOなどの付随的な救済を許可するのに十分な広さを持っていることは間違いありません。最高裁判所は、HLURBは関連する訴訟でCDOを発行する権限を有すると判断し、控訴裁判所の判決を支持しました。本件においてGSISは、PD 957に基づきHLURBの事前承認を得ずに抵当権を設定したため、この抵当権は無効となります。事前承認を得ることは、住宅購入者を保護するために不可欠であり、この承認を得ることで、将来的な紛争や損失を未然に防ぐことができます。

本判決は、不動産取引におけるHLURBの役割の重要性と、住宅購入者保護の必要性を改めて強調するものです。HLURBの承認プロセスは、住宅購入者を詐欺や不当な取引から守るために不可欠です。開発業者と金融機関は、不動産取引に関する法律と規制を遵守する責任があります。

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出典：GSIS対De los Reyes夫妻, G.R No. 180062, 2010年5月5日