不動産売買における面積の不一致：購入者の権利と救済

G.R. NO. 122463, December 19, 2005

はじめに

不動産の購入は、人生における重要な決断の一つです。しかし、契約書に記載された面積と実際の面積が異なる場合、購入者は大きな不安を抱えることになります。本記事では、フィリピン最高裁判所の判例（RUDOLF LIETZ, INC.対控訴裁判所事件）を基に、不動産売買における面積の不一致に関する購入者の権利と救済について解説します。

この事件は、売買契約における面積の表示と実際の面積の不一致が争点となりました。最高裁判所は、契約が「一括価格」で行われたか、または「単位面積あたりの価格」で行われたかによって、購入者の権利が異なることを明確にしました。

法的背景

フィリピン民法は、不動産売買における面積の不一致について、以下の規定を設けています。

• 第1539条：不動産の売買が、単位面積あたりの価格で行われた場合、売主は契約書に記載された面積をすべて引き渡す義務があります。もしそれが不可能な場合、買主は価格の比例的減額または契約の解除を選択できます。ただし、面積の不足が10分の1未満の場合は、契約解除は認められません。
• 第1542条：不動産の売買が一括価格で行われ、単位面積あたりの価格で行われていない場合、契約書に記載された面積と実際の面積が異なっていても、価格の増減はありません。ただし、境界線が明示されている場合は、境界線内のすべてを引き渡す義務があります。

これらの規定は、契約の性質（一括価格か単位面積あたりの価格か）によって、購入者の権利が異なることを示しています。重要なのは、契約書の内容を正確に理解し、自身の権利を認識することです。

例えば、ある人が土地を一括価格で購入し、後で面積が契約書よりも少ないことに気づいたとします。この場合、通常は価格の減額を求めることはできません。しかし、もし契約書に境界線が明示されていれば、境界線内の土地を引き渡すよう求めることができます。

事件の概要

この事件では、アガピト・ブリオルが所有する土地をルドルフ・リエツ社が購入しました。契約書には5ヘクタールと記載されていましたが、実際にはブリオルが所有していたのは4ヘクタールでした。さらに、1ヘクタールはすでに賃貸契約が結ばれていました。リエツ社は、賃貸契約の無効と損害賠償を求めて訴訟を起こしました。

地方裁判所はリエツ社の訴えを棄却し、控訴裁判所もこれを支持しましたが、一部修正として、賃借人であるティツィアーナ・トゥラテッロとパオラ・サニに対する損害賠償と弁護士費用を認めました。最高裁判所は、この判決を一部修正し、損害賠償の支払いを削除しました。

以下は、最高裁判所の判決からの引用です。

「当事者間の売買は、一括価格で行われたものである。絶対売買証書は、当事者が特定の面積あたりの価格ではなく、特定された境界線内の5ヘクタールの所定面積について購入価格に合意したことを示している。第1542条に従い、契約書に記載された面積よりも実際にリエツ社に引き渡された面積が少なくても、購入価格の減額はない。」

最高裁判所は、リエツ社が契約前に土地の境界線を確認していたこと、および絶対売買証書に署名したことを考慮し、境界線の記述に対する異議を認めませんでした。

実務上の教訓

この判例から得られる教訓は以下の通りです。

• 契約書の内容をよく確認する：不動産売買契約を締結する前に、契約書の内容を注意深く確認し、不明な点があれば専門家に相談することが重要です。
• 土地の境界線を確認する：購入する土地の境界線を実際に確認し、契約書に記載された境界線と一致しているか確認することが重要です。
• 専門家の助けを求める：不動産売買には、法律、税務、不動産に関する専門知識が必要です。弁護士、税理士、不動産業者などの専門家の助けを借りることを検討してください。

よくある質問

Q: 不動産売買契約における「一括価格」とは何ですか？

A: 「一括価格」とは、土地全体の価格を決定するもので、単位面積あたりの価格ではありません。この場合、面積の多少にかかわらず、価格は変動しません。

Q: 契約書に記載された面積と実際の面積が異なる場合、どのような法的措置を取ることができますか？

A: 契約が一括価格で行われた場合、通常は価格の減額を求めることはできません。しかし、単位面積あたりの価格で行われた場合は、価格の比例的減額または契約の解除を求めることができます。

Q: 土地の境界線が不明確な場合、どうすればよいですか？

A: 土地の境界線を確定するために、測量士に依頼して測量を行うことをお勧めします。また、隣接する土地の所有者と協力して境界線を確定することも有効です。

Q: 不動産売買契約で注意すべき点は何ですか？

A: 契約書の内容をよく確認し、土地の境界線を確認し、専門家の助けを求めることが重要です。また、契約書に記載された面積と実際の面積が異なる場合のリスクについても考慮する必要があります。

Q: 弁護士に相談するメリットは何ですか？

A: 弁護士は、契約書の解釈、権利の保護、紛争解決など、不動産売買に関する法的アドバイスを提供することができます。また、訴訟が必要になった場合、弁護士はあなたの代理人として法廷で弁護することができます。

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