売買契約は、債務を担保するための衡平法上の抵当権とみなされる場合がある

G.R. No. 156705, September 30, 2005

多くの人が不動産取引を行う際、売買契約を締結します。しかし、フィリピン法では、売買契約が、債務を担保するための衡平法上の抵当権とみなされる場合があります。これは、特に、債務者と債権者の関係があり、売買価格が不当に低い場合、または売主が売却後も物件を占有している場合に起こり得ます。ソコロ・タオポ・バンガ対ホセ・アンド・エメリーヌ・ベロ事件は、売買契約が衡平法上の抵当権とみなされる可能性を示唆しています。

衡平法上の抵当権とは？

衡平法上の抵当権とは、契約当事者の意図により、正式な抵当権が作成されなかった場合に、裁判所が衡平の見地から認める抵当権のことです。これは、債務を担保するために、売買契約、譲渡証書、その他の契約が使用された場合に発生します。民法第1602条は、契約が衡平法上の抵当権と推定される場合を規定しています。関連条項を以下に示します。

Art. 1602. 契約は、次のいずれかの場合には、衡平法上の抵当権と推定されるものとする。

(1) 買戻権付き売買の価格が異常に不当である場合。

(2) 売主が賃借人として、またはその他の方法で占有を継続する場合。

(6) その他、当事者の真の意図が、取引により債務の弁済、またはその他の義務の履行を確保することにあると公正に推測できる場合。

民法第1604条は、絶対的な売買契約を装った契約にも、第1602条の規定が適用されることを規定しています。つまり、売買契約が、債務を担保するための手段として意図された場合、裁判所はそれを衡平法上の抵当権として扱うことができます。

事件の経緯

本件では、配偶者のソコロ・タオポ・バンガとネルソン・バンガ（ネルソン）は、マンダルヨン市ボニ・アベニュー459番地に所在する不動産を取得しました。ネルソンは、妻のソコロの同意を得て、20万ペソの融資の担保として、不動産をホセ・V・ベロ5世（ホセ）に抵当権設定しました。その後、ネルソンとホセは、融資額を30万ペソ、さらに50万ペソに増額する契約を締結しました。その後、ネルソンは、ソコロの同意を得て、30万ペソでホセに不動産を売却する絶対的売買証書を作成しました。

ソコロは、ネルソンとホセが共謀して、売買契約に同意したように見せかけたと主張し、損害賠償を求めて訴訟を提起しました。ソコロは、売買契約上の署名が彼女のものではなく、売買価格が不当に低いと主張しました。第一審裁判所は、売買契約は当事者の真の意図を反映したものではないと判断し、債務を担保する目的で作成された衡平法上の抵当権であると認定しました。控訴裁判所は、第一審裁判所の判決を覆し、売買契約は有効であると判断しました。しかし、最高裁判所は、控訴裁判所の判決を破棄し、第一審裁判所の判決を復活させました。

最高裁判所の判断

最高裁判所は、売買契約が衡平法上の抵当権であると判断しました。裁判所は、以下の事実を考慮しました。

• 売買契約は、最初の不動産抵当権証書が作成された年と同じ1987年に作成されたこと。
• 売買契約に記載されている当事者の居住証明書番号が、1987年の不動産抵当権証書に記載されているものと同じであること。
• 「購入価格」が、ネルソンへの融資額が50万ペソであるにもかかわらず、わずか30万ペソであったこと。

裁判所はまた、ネルソンとホセの関係が債務者と債権者であったことも考慮しました。裁判所は、これらの状況から、売買契約はネルソンへの融資に対する追加の担保として作成されたと判断しました。裁判所は、以下の判決を引用しました。

形式的に絶対的な証書が抵当権であるかどうかを判断するにあたり、裁判所は、取引の書面による記録に限定されない。そのような合意を評価する上で決定的な要素は、契約で使用されている用語ではなく、当時の当事者の相対的な状況、当事者の態度、行為、行動、宣言、証書に至るまでの当事者間の交渉、および一般的に、当事者の設計と理解の真の性質を固定し、決定する傾向のあるすべての関連事実によって示される、当事者の意図である。

実務上の影響

本判決は、売買契約が衡平法上の抵当権とみなされる可能性があることを示しています。これは、売買契約を締結する際には、当事者の意図を明確にし、契約条件を公正に定めることが重要であることを意味します。債務者と債権者の関係がある場合、売買契約ではなく、正式な抵当権を設定することを検討する必要があります。

重要な教訓

• 売買契約は、債務を担保するための衡平法上の抵当権とみなされる場合があります。
• 売買契約を締結する際には、当事者の意図を明確にし、契約条件を公正に定めることが重要です。
• 債務者と債権者の関係がある場合、売買契約ではなく、正式な抵当権を設定することを検討する必要があります。

よくある質問（FAQ）

1. 衡平法上の抵当権とは何ですか？

   衡平法上の抵当権とは、契約当事者の意図により、正式な抵当権が作成されなかった場合に、裁判所が衡平の見地から認める抵当権のことです。

2. 売買契約はどのようにして衡平法上の抵当権とみなされますか？

   売買契約が、債務を担保するための手段として意図された場合、裁判所はそれを衡平法上の抵当権として扱うことができます。

3. 衡平法上の抵当権とみなされる可能性のある売買契約の兆候は何ですか？

   兆候としては、売買価格が不当に低いこと、売主が売却後も物件を占有していること、債務者と債権者の関係があることなどが挙げられます。

4. 売買契約が衡平法上の抵当権とみなされた場合、どうなりますか？

   裁判所は、債務者が債権者に債務を弁済するよう命じることができます。債務が弁済された場合、売買契約は無効となり、物件は債務者に返還されます。

5. 売買契約が衡平法上の抵当権とみなされるのを防ぐにはどうすればよいですか？

   売買契約を締結する際には、当事者の意図を明確にし、契約条件を公正に定めることが重要です。債務者と債権者の関係がある場合、売買契約ではなく、正式な抵当権を設定することを検討する必要があります。

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