最高裁判所は、たとえ契約が有効な状態にあったとしても、販売契約だけでは自動的にレンタル料のような所有権の権利が付与されるわけではないと判示しました。鍵となるのは、**引き渡し**という所有権の移転を完了させる行為であり、単なる契約上の合意ではありません。引き渡しがない場合、買い手は売却された資産の権利を享受することができません。これにより、フィリピンでの不動産取引の複雑さが強調され、契約だけでなく引き渡しの重要性が示されています。
契約は有効であっても引き渡しは不可欠: なぜメイフェア劇場はレンタル料の支払いを拒否できたのか?
この事例は、以前の所有者であるカルメロ社と、新しい買い手であるエクアトリアル・リアルティ社との間の売買契約から始まりました。しかし、テナントであるメイフェア劇場が、売買契約が最初から自分たちの優先買取権を侵害していると主張したため、問題が発生しました。その結果、法廷闘争が起こり、最高裁判所はエクアトリアル社への売却契約は取り消されるべきだと判断しました。この時点で、エクアトリアル社がメイフェア社からレンタル料を請求できるかどうかという問題が起こりました。第一審はエクアトリアル社の訴えを退けましたが、その法的根拠は、売却の取り消しによって契約は「最初から無効」になるというものでした。しかし、最高裁判所は第一審とは異なる理由でこの訴えを退け、重要な原則を強調しました。契約は、実際に物件を引き渡すまで、果実を受け取る権利を生み出すものではないという原則です。
裁判所は、エクアトリアル社への売却は当初は有効であったかもしれないが、物件を実際に引き渡さなかったため、販売が完了することはなかったと説明しました。フィリピン法は、所有権は単なる合意ではなく、**トラディツィオ**または引き渡しによって移転されることを規定しています。物件が買い手の管理下に置かれた場合にのみ引き渡しが行われます。メイフェア社が買い換えに反対したため、引き渡しを妨げる法的障害となり、エクアトリアル社は物件を支配することができませんでした。裁判所は、建設的な引き渡しと呼ばれる、販売証書を公に実行することでさえ、買い手が物件を実際に占有できない場合にはその効力が否定される可能性があると説明しました。言い換えれば、売買契約は所有権の移転を開始しますが、メイフェア社による異議申し立てにより引き渡しが完了しなかったため、エクアトリアル社は賃料徴収の権利を取得することはできませんでした。賃料は**市民的果実**であり、所有権に付随するためです。
裁判所は、売買契約は取り消し可能であったという主張は重要ではないと考えました。所有権は、単なる契約によってではなく、引き渡しによって取得されます。この訴訟においてエクアトリアル社が実際に支配権や占有権を取得することはなかったのは、メイフェア社が異議を唱えていたからです。裁判所は、賃料は所有権に付随することから、賃料を得る権利はないと明確に判示しました。裁判所はまた、判決は一方を不当に利することなく公平に判示されるべきであるという点を強調し、賃料は許されず、また契約の解除命令は両者が元に戻す必要があるという点を述べました。要約すると、エクアトリアル社は販売取り消しの結果として購入代金を受け取る権利がありますが、賃料を請求する権利はありません。さらに、エクアトリアル社は物件の販売に際して悪意を持っていたため、いかなる利益を受け取る権利も妨げられていました。最高裁判所は、先例によって既に取り決められていることを尊重するという**先例主義**の原則を強調し、最終判決によって確立された法律の立場は変わらないまま維持する必要があると説明しました。
さらに、エクアトリアル社は不適切な法的策略をとっていたとして非難されました。彼らは、正当な法廷での請求を取り消し続けることで利益を得ようとしたとして非難されました。その結果、訴訟の数が倍増して裁判所の事件数が増えました。裁判所は、訴訟の多重化を避け、一人のための正義が他人を否定するわけではないという、以前の裁判所の言葉を想起しました。本件は、契約上の権利に関する争いを抱える当事者に明確な教訓を提供します。販売契約は有効である必要がある一方で、有効であるだけでは、不動産に対する所有権とそれに伴う利益が付与されるわけではありません。これは、契約を取り消す権利を持つ買い手が不動産を取得するために契約が正常に完了していなければならないことを確認するために重要です。不動産譲渡に関する手続きおよび文書遵守の適切なアドバイスおよび監督については、不動産法に精通した弁護士に相談してください。
FAQ
| 本件の重要な問題は何でしたか? | 問題は、エクアトリアル社がメイフェア社への売却が取り消された後、レンタル料を徴収する権利があるかどうかでした。これは、販売契約の解除後に、エクアトリアル社がレンタル料を徴収する権利があるかどうかについて争われました。 |
| この裁判所は、有効な売買契約とはみなさないと述べていますが、いつ契約が無効になるのでしょうか? | この訴訟では、裁判所は物件の適切な引き渡しと物理的な移転が行われなかったため、売却は完全に完了しなかったため、適切な取り消しの手続きを要しないと述べました。引き渡しが妨げられた、すなわち完全ではなかった、または完了しなかった契約です。 |
| 本件において、「取り消し可能な契約」とはどのような意味ですか? | 取り消し可能な契約とは、無効になる可能性があるものの、現時点では依然として有効とみなされる契約を指します。取り消されるまでは、拘束力のある契約として扱われます。 |
| 本件における裁判所は、契約の取り消しに関してどのような指示を出しましたか? | 裁判所は、その決定は、引き渡しに関する特定のルールを検討し、「不動産売却は物理的占有により無効になる可能性がある」と定めていなければ、裁判所は決定に至らなかっただろうと述べました。 |
| 裁判所は「良意」と「悪意」についてどのような考えを持っていますか。また、これは「良意で購入した場合」である場合も当てはまるのでしょうか? | 本件については、「良意」および「悪意」の規則に抵触すると判断しました。ただし、そのような行為または契約による損失に関する罰については検討しました。本件の場合、エクアトリアルの行為と意図が悪意に基づいており、契約解除と原告に損害賠償を支払う能力が与えられなければ、賃貸料の訴訟の判決で罰せられるべきであると結論付けられました。 |
| この結果に「先例主義」がどのように関わってきましたか? | 先例主義、過去の先例に従う原則が本件の結果に関わってきました。最高裁は以前の判決（G.R. No. 106063）に拘束されており、その最終決定が支持されました。裁判所が維持される以前の事件です。 |
| 財産の「引き渡し」とはどのような意味ですか? | 契約法の文脈における引き渡しは、権限の移転が成立することを示します。本件の場合、資産の支配と占有が譲渡されるか、権限を与えられていた場合に引き渡されることになります。 |
| 原告がこの訴訟に提起された上訴請求を棄却されましたが、上訴にはどのような要素があり、この裁判所はこれまでにそのような訴訟の判断を出すことができたのでしょうか? | 提起された上訴請求のうち、上訴人は地域裁判所による訴訟の判決には正当な法的根拠がないため、地域裁判所に対する命令には「契約」および「民法」に基づいて提起された重要な争点の根拠となった基本概念が反映されていなかったと不平を漏らしました。この異議により、原告人であるコマーシャル財産開発公社＆建築株式会社がメイフェア劇院に差し戻されたという最高裁判所の判断で争われた請求は無視されました。 |
| 購入者が所有権を取得しないことは可能なため、財産の引き渡しができない場合はどのような場合ですか? | 法律は、引き渡しできないことの原因についていくつかあります。売主が権利を持たないためです。2。引き渡しが行われる前に、他の人に既に主張が発生していた場合。3。購入者が引き渡しを受けない。そして、財産の移転に重大な詐欺と非良心的が行われなかったためです。 |
裁判所の決定は、販売契約に基づいて賃料の支払いを求めることを検討しているすべての人に重要な先例となります。販売はvalidで法的に効果があるだけでは十分ではありません。買い手が不動産に関する支配を確立しなければ、利益を回収することはできません。裁判所の判断はフィリピンでの訴訟が継続して増加することを阻止する可能性があります。
この判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせについては、ASG Lawへご連絡いただくか、メール(frontdesk@asglawpartners.com)でご連絡ください。
免責事項:この分析は情報提供のみを目的として提供され、法的アドバイスを構成するものではありません。お客様の状況に合わせて調整された特定の法的ガイダンスについては、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：平衡リアルティ対メイフェア劇場, G.R No. 133879, 2001年11月21日
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